Viver num complexo turístico no sul de Tenerife: a unidade de exploração, o que o proprietário pode e não pode fazer, e a janela até 2028

O apartamento fica no segundo andar de um complexo de Costa Adeje construído nos anos oitenta: uma piscina, espreguiçadeiras, uma receção que ainda conserva o letreiro por cima da porta. O vendedor viveu nele durante anos, o vizinho de um lado arrenda através da empresa que explora o complexo, a vizinha do outro tem um número próprio de alojamento turístico e uma caixa de chaves na parede. O comprador quer viver ali, ou arrendá-lo. Nas Canárias a resposta não vem da escritura, mas de outros três papéis e de uma regra de 1995 a que a lei chama principio de unidad de explotación, o princípio da unidade de exploração: um complexo turístico é explorado por uma só empresa e cada unidade fica vinculada a esse negócio. Esta nota expõe o que diz o princípio, o que proíbe ao proprietário, quem o faz cumprir e com que coimas, o que os tribunais decidiram em 2025 e 2026, a janela que o Governo das Canárias abriu em março de 2025 e fecha em março de 2028, e os papéis que um comprador deve ler antes de assinar.

Três papéis decidem o que é uma unidade, e a escritura não é um deles

O primeiro papel é o plano urbanístico municipal. Uma parcela está afeta a uso turístico, a uso residencial ou a ambos, e um edifício numa parcela turística é um estabelecimento turístico façam o que fizerem os seus proprietários com ele. O segundo é a licença do edifício e a sua inscrição no registo canário do turismo, o Registro General Turístico: uma licença de abertura como apartamentos ou como aparthotel, um número de processo, o nome da empresa que o explora e a lista das unidades que explora. O terceiro é o registo predial. Desde 2013 os titulares de um estabelecimento turístico deberán hacer constar en el Registro de la Propiedad el uso al que están destinadas la parcela y el inmueble, así como las limitaciones a su modificación, devem fazer constar no registo predial o uso a que a parcela e o imóvel estão destinados e os limites à sua modificação, e a menção é feita ao inscrever a construção nova ou a divisão em propriedade horizontal ou, nos edifícios já construídos, ao inscrever um direito sobre eles (Ley 2/2013, artigo 23.2). A própria escritura pode chamar vivienda à unidade; não a torna numa. O tribunal superior das Canárias disse-o em 2020 a propósito de um aparthotel de Arona: Mencionar la dedicación a uso residencial y no turístico en Catastro, Registro de la Propiedad, en una escritura pública o en cualesquiera otros registros públicos no produce el efecto de cambiar el uso de manera lícita, mencionar a afetação residencial no cadastro, no registo predial, numa escritura pública ou em qualquer outro registo público não muda o uso de forma lícita.

O que os três papéis descrevem é um dever. Es deber de los titulares de los establecimientos turísticos destinarlos al ejercicio de la actividad turística, de alojamiento o complementaria, conforme a la calificación de uso asignada a la parcela por el planeamiento, é dever dos titulares dos estabelecimentos turísticos destiná-los ao exercício da atividade turística conforme o uso que o plano atribui à parcela (Ley 2/2013, artigo 23.1), e a lei canária do alojamento turístico de dezembro de 2025 acrescenta, para os edifícios em propriedade horizontal que foram configurados como estabelecimentos turísticos, que los elementos divididos en propiedad horizontal serán considerados unidades alojativas y no viviendas, os elementos divididos em propriedade horizontal são considerados unidades de alojamento e não habitações (Ley 6/2025, artigo 5.1.c).

O princípio da unidade de exploração: uma empresa, todas as unidades

A lei canária do turismo de 1995 exige que La explotación turística de los establecimientos alojativos, en sus distintas modalidades, deberá efectuarse bajo el principio de unidad de explotación, a exploração turística dos estabelecimentos de alojamento se faça sob o princípio da unidade de exploração, e define-o como el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos, conjunto unitario de construcciones, edificios o parte homogénea de los mismos, cuyas unidades alojativas habrán de estar destinadas en su totalidad a la actividad turística a la que quedan vinculadas, a sujeição a uma única empresa da atividade de exploração turística de alojamento em cada um dos estabelecimentos, conjunto unitário de construções, edifício ou parte homogénea do mesmo, cujas unidades de alojamento terão de estar destinadas na sua totalidade à atividade turística a que ficam vinculadas (Ley 7/1995, artigo 38). A empresa precisa de um título dos proprietários, título habilitante expedido por los propietarios, salvo en el supuesto que sean éstos quienes lleven a cabo directamente la explotación, salvo quando são eles próprios a explorar diretamente, e a lei diz que uma comunidade de proprietários pode ser essa exploradora (artigo 39.1); deve afetar pessoal suficiente e manter uma receção com atendimento permanente (artigo 40). O departamento de turismo do Governo canário pode dispensar um edifício do princípio quando as suas unidades têm total independencia de acceso, servicios, zonas comunes, instalaciones y equipamiento, total independência de acesso, serviços, zonas comuns, instalações e equipamento (artigo 41).

Um edifício que não segue o princípio sai da oferta turística das Canárias: a sua atividade turística não é autorizada ou a autorização é revogada, as suas unidades Sólo podrán ser alquilados o arrendados conforme a las disposiciones del Código Civil o de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en ningún caso para uso turístico, só podem ser arrendadas segundo o Código Civil ou a lei dos arrendamentos urbanos e em caso algum para uso turístico, e nenhuma agência de viagens as pode vender (artigo 42.1). Os complexos já autorizados quando entrou em vigor uma reforma de 1999 receberam um ano para se adaptarem e uma regra mais suave: mais de metade das suas unidades tem de estar na exploração turística, e onde duas empresas concorriam só contava como exploradora a que geria mais de metade; um complexo autorizado depois tem de ter todas as suas unidades no negócio. A mesma reforma deu aos proprietários em exploração um direito de preferência sobre qualquer unidade vendida fora do negócio; o Tribunal Constitucional anulou-o em 2012 como direito civil que a região não podia escrever, como recordou o acórdão de Arona de 2020.

Na prática a exploradora é uma empresa que tem um contrato com cada proprietário, um contrato a que os tribunais chamam de explotación ou de rentabilidad, pelo qual o proprietário entrega a unidade e recebe uma renda ou uma parte das receitas, ou é a própria comunidade de proprietários, constituída em exploradora. Num aparthotel de Arona foi exatamente o que aconteceu: após anos de disputa com a empresa que o explorava desde 1990, os proprietários decidiram em abril de 2022 assumir a exploração, constituyéndose a la comunidad de propietarios en explotadora turística, constituindo a comunidade de proprietários em exploradora turística, como registou o tribunal superior das Canárias em julho de 2025. Uma mudança de exploradora é comunicada ao cabildo no prazo de trinta dias com a declaração de que o princípio é cumprido, segundo o regulamento de 2010.

O que um proprietário não pode fazer enquanto o complexo for turístico

A primeira coisa que um proprietário não pode fazer é transformar a unidade numa habitação. A Ley 2/2013 diz que nos estabelecimentos autorizados em solo turístico no se permitirán cambios de uso de sus unidades de alojamiento turístico en residenciales, não são permitidas mudanças de uso das suas unidades de alojamento turístico para residenciais, mesmo que a parcela seja mista, salvo se um instrumento de ordenamento ou uma lei que especialize os usos disser outra coisa (artigo 5), e a lei do turismo faz de El incumplimiento del deber de atenerse al uso establecido por el planeamiento, destinando un establecimiento turístico de alojamiento a otros usos, o incumprimento do dever de respeitar o uso estabelecido pelo plano, destinando um estabelecimento turístico de alojamento a outros usos, uma infração muito grave (Ley 7/1995, artigo 75.14), tal como de El incumplimiento de las normas legales relativas al principio de unidad de explotación de establecimientos de alojamiento, o incumprimento das normas legais relativas ao princípio da unidade de exploração (artigo 75.10). Uma infração muito grave implica uma coima Entre 30.001 y 300.000 euros, entre 30.001 e 300.000 euros, graduada pelo prejuízo, pelo lucro obtido e pela rapidez com que se repõe a legalidade (artigo 79.2). A câmara municipal tem as suas próprias ferramentas: uma mudança de uso sem o título urbanístico é uma infração urbanística grave, punida com coima entre 3.000 e 80.000 euros (Ley 4/2017, artigo 383.1), e a ordem de repor o uso legal pode ser emitida En cualquier momento, mientras las obras o usos estén en curso de ejecución, em qualquer momento, enquanto as obras ou os usos estiverem em curso (artigo 361.1.a).

Foi essa última cláusula que decidiu o caso de Arona. O proprietário de uma unidade num aparthotel de Arona tinha-a comprado em 2014 e usava-a como habitação; a câmara declarou ilegal a mudança de uso. Ele alegou que os usos residenciais existentes em 1 de janeiro de 2017 em parcelas turísticas são compatíveis e ficam consolidados, que é o que diz uma disposição transitória da Ley 2/2013. O tribunal leu a condição que a acompanha: esses usos consolidam-se en el momento en que la ordenación urbanística haya ejecutado la especialización de usos en las zonas turísticas, no momento em que o ordenamento urbanístico tiver executado a especialização de usos nas zonas turísticas, e o plano de Arona de 1992 não o tinha feito; sem esse passo não há consolidação, o uso é uma infração permanente, e Mientras el uso continúa, ni la infracción prescribe, pues es permanente, ni la potestad de restablecimiento del orden jurídico perturbado caduca, enquanto o uso continua, nem a infração prescreve, porque é permanente, nem o poder de reposição caduca. O dever viaja com a unidade: ao comprá-la por escritura pública, o proprietário assumiu todas as responsabilidades que a titularidade acarreta, e Deberá ser él, por tanto, quien cese en el uso residencial, terá de ser ele, portanto, a cessar o uso residencial. O tribunal citou também o plano turístico da ilha, que admite o uso residencial nas zonas turísticas de Tenerife apenas em três categorias de habitação, nenhuma abaixo de 70 metros quadrados úteis: uma moradia isolada de 150 metros quadrados num lote de pelo menos 500, uma habitação agrupada ou coletiva de 100 metros quadrados num lote de pelo menos 1.000, ou uma habitação de 70 metros quadrados. Dois meses depois o mesmo tribunal anulou uma declaração da mesma câmara contra outro proprietário de um apartamento turístico, porque o recenseamento era a única prova: el empadronamiento no justifica por sí solo la tramitación de un expediente administrativo sin la efectiva comprobación del hecho, o recenseamento por si só não justifica um procedimento administrativo sem a verificação efetiva do facto. A administração tem de provar o uso residencial; uma vez provado, o tempo não o sana.

A segunda coisa que um proprietário não pode fazer é arrendar a unidade a turistas por sua conta. Desde 2023 o tribunal superior das Canárias tem confirmado, caso após caso, os despachos pelos quais o Cabildo de Gran Canaria declarou que os alojamentos turísticos registados por proprietários individuais dentro de complexos turísticos de Maspalomas não podiam continuar. O raciocínio é o registo: constando en el Registro General de Turismo que el complejo está siendo explotado por un operador turístico, no cabe conceder autorización para el ejercicio de la actividad de vivienda vacacional por impedirlo el principio de unidad de explotación, constando no registo do turismo que o complexo está a ser explorado por um operador turístico, não cabe conceder autorização para a atividade de alojamento turístico porque o princípio da unidade de exploração o impede. O tribunal decidiu-o em setembro de 2023 num acórdão que se tornou definitivo quando o Supremo Tribunal recusou apreciar o recurso em fevereiro de 2025, e repetiu-o numa série de acórdãos de 2025, o último em outubro; não importou que as unidades tivessem saído da lista da exploradora, que o proprietário chamasse habitação à unidade ou que a exploradora tivesse comunicado ao cabildo a cessação, porque a inscrição no registo continuava de pé. O princípio, admite o tribunal, limita a livre prestação de serviços, mas lê o limite como justificado pelo interesse geral: um serviço profissional e uma melhor proteção do turista. Se essa leitura se mantém está agora nas mãos do Supremo Tribunal. No seu despacho de admissão de 21 de janeiro de 2026 o Tribunal declarou que a questão de interesse geral consiste em determinar si el principio de unidad de explotación turística aplicable a las viviendas vacacionales previsto en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias supone una limitación a la libre prestación de servicios; o si, por el contrario, encuentra amparo y justificación legal en razones de interés general, determinar se o princípio da unidade de exploração turística aplicado aos alojamentos turísticos limita a livre prestação de serviços ou encontra cobertura legal em razões de interesse geral, recordou três admissões semelhantes de outubro de 2025 e admitiu mais três recursos em março, maio e junho de 2026. No dia em que escrevemos isto não foi publicado nenhum acórdão. O proprietário de uma unidade num complexo com exploradora não pode hoje ter um alojamento turístico, e o Supremo Tribunal dirá se isso está certo.

A terceira coisa decorre da primeira: um arrendamento de longa duração da unidade a um trabalhador ou a uma família é um uso residencial de uma unidade turística, com as mesmas consequências de viver nela, na nossa leitura do artigo 23.1 da Ley 2/2013; a frase da lei do turismo que permite arrendamentos segundo o Código Civil ou a lei dos arrendamentos urbanos está escrita para os edifícios que saíram por completo da oferta turística, não para uma unidade dentro de um complexo em funcionamento.

O que um proprietário pode fazer

A relação entre um proprietário e a exploradora é um contrato privado, e a administração canária não o pode escrever. A Audiência de Santa Cruz de Tenerife, ao decidir em 2023 o caso de trinta e seis apartamentos de um complexo do norte da ilha que uma nova exploradora geria sem qualquer contrato com os seus proprietários, considerou que a lei do turismo ordena a atividade mas não rege as relações entre particulares: No existe por tanto obligación legal alguna para la Comunidad de Propietarios ni para los propietarios de que realicen la explotación turística del complejo o de ceder sin expropiación sus derechos a un tercero para realizarla, não existe portanto qualquer obrigação legal para a comunidade de proprietários nem para os proprietários de explorarem turisticamente o complexo ou de cederem sem expropriação os seus direitos a um terceiro para o fazer, e ordenou a devolução dos apartamentos. O proprietário escolhe se assina com a exploradora, por quanto tempo, a que renda e com que semanas de uso próprio; a lei não fixa um número de dias para essas estadias, fixa-o o contrato. Quem decide não assinar fica com a unidade, e fica com o problema: sem a exploradora a unidade não é nem uma habitação que o plano admita nem um alojamento turístico que o registo aceite.

O contrato não passa com a escritura, salvo se as partes o disserem. O Código Civil dá ao comprador de um prédio arrendado o direito a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, de fazer cessar o arrendamento em vigor com a venda, salvo acordo em contrário e o disposto na lei hipotecária, e a Audiência de Las Palmas aplicou esse artigo em dezembro de 2023 a uma compradora cujo caso vinha dos tribunais de San Bartolomé de Tirajana: o contrato da exploradora com as vendedoras era um contrato de exploração turística fora da lei dos arrendamentos urbanos, não estava inscrito, a escritura mencionava-o sem cláusula de sub-rogação, e a compradora que mudou a fechadura e arrendou o apartamento por uns dias tinha-o feito cessar licitamente; a reclamação da exploradora pelos lucros cessantes era contra as vendedoras. O mesmo tribunal decidiu um ano depois que a exploradora que muda as fechaduras de uma unidade cujos compradores não reconhece tem de devolver a posse, digam o que disserem as normas turísticas sobre o uso. Os estatutos da comunidade são outra coisa: onde o título ou os estatutos vinculam todas as unidades ao uso hoteleiro, como faziam os estatutos de 1973 de um aparthotel de Playa del Inglés, o proprietário que comprou conhecendo-os não pode usar nem arrendar a unidade à margem da exploradora escolhida pela comunidade en tanto no sean modificados los estatutos, enquanto os estatutos não forem modificados ou as deliberações da comunidade revogadas, e o comprador que leu a nota do registo predial não pode alegar que não sabia.

A janela até março de 2028, e o que os políticos votaram

Até março de 2025 o Governo das Canárias tinha uma arma que mal usou: uma declaração de que um estabelecimento tinha faltado ao seu dever de respeitar o uso turístico, que podia acabar com o proprietário substituído à força. Um decreto-lei de 17 de março de 2025 revogou esse artigo da Ley 2/2013 porque, nas palavras do próprio Governo, estabelecia un régimen de sustitución que debe calificarse de drástico o radical, um regime de substituição que tem de ser qualificado de drástico ou radical, aplicado em zonas onde as câmaras nunca tinham executado a especialização de usos que a lei esperava delas. O mesmo decreto-lei reescreveu a regra transitória de 2017 de modo que os usos residenciais existentes em 1 de janeiro de 2017 em parcelas turísticas se consideran compatibles, quedando en situación legal de consolidación, se consideram compatíveis e em situação legal de consolidação, uma vez que o plano tenha especializado os usos, e abriu uma porta. Os proprietários de um edifício turístico cuja exploração é inviável, cujo uso é incompatível com a envolvente, ou que apresenta situaciones de intensa residencialización del establecimiento turístico que se consideren de difícil reversión, situações de intensa residencialização do estabelecimento turístico consideradas de difícil reversão, podrán instar el cambio de uso a residencial, referido a la totalidad de la parcela, podem requerer a mudança de uso para residencial, referida à totalidade da parcela, junto da câmara, no prazo de três anos a contar de 19 de março de 2025, com um estudo da área que o justifique (artigo 3.1). Uma cópia desse requerimento apresentada no departamento de turismo do Governo suspende os processos sancionatórios por incumprimento do uso turístico durante seis meses, mais um ano se a câmara decidir iniciar a alteração do plano, e até três anos se o plano chegar à aprovação inicial; se o plano nunca entrar em vigor, os processos retomam onde pararam. A parcela que se torna residencial por esta via En ningún caso podrán revertir ao uso turístico de habitações: nunca volta como alojamento turístico (artigo 3.6). A janela fecha em 19 de março de 2028, é a câmara que decide, e decide para uma parcela inteira, nunca para uma unidade. A lei do alojamento turístico de dezembro de 2025 copiou a regra para uma disposição transitória própria; a lei de 31 de julho de 2026 suprimiu essa cópia, e o artigo do decreto-lei mantém-se, convalidado pelo Parlamento em abril de 2025 e sem revogação posterior no registo do boletim oficial, na nossa leitura.

O que o Parlamento fez em 14 de outubro de 2026 foi dizer não. Recusou tomar em consideração um projeto de lei do grupo socialista que teria declarado compatíveis os usos residenciais existentes em parcelas turísticas ou mistas onde o plano municipal o permitisse, redefinido o estabelecimento turístico e a unidade de alojamento e suspendido os processos sancionatórios abertos; os dois grupos do Governo votaram contra, Nueva Canarias e Vox a favor, e o partido de La Gomera absteve-se, e o Governo tinha enviado um parecer desfavorável em 30 de setembro, segundo a imprensa desse dia, que estimou em setenta mil as pessoas que vivem em zonas turísticas. Uma iniciativa popular com 22.876 assinaturas tinha recebido a mesma resposta em maio de 2024. O que o Governo anunciou em vez disso, através do seu departamento de turismo em agosto e setembro de 2026, é um decreto-lei próprio: as unidades com declaração de alojamento turístico apresentada antes de 14 de dezembro de 2025 poderiam ser comercializadas individualmente ao abrigo de um acordo com a exploradora do complexo, os proprietários poderiam usar as suas unidades até seis meses por ano, desapareceria a exigência de que a exploradora detenha mais de metade das unidades nos complexos antigos e todas nos mais recentes, e seriam reconhecidas as pessoas que provem que viviam numa unidade antes de 1 de janeiro de 2017, com o projeto previsto para o Conselho de Governo no outono e uma votação do Parlamento depois. São declarações recolhidas pela imprensa, não lei: em 21 de outubro de 2026 nenhum decreto-lei assim tinha aparecido no boletim oficial das Canárias, cujos números desde 22 de setembro lemos um a um, e as notas deste site di-lo-ão no dia em que aparecer.

Dez papéis antes de assinar

• O uso urbanístico da parcela. Uma cédula urbanística ou um certificado da câmara que diga se a parcela é turística, residencial ou mista, e se o plano municipal executou a especialização de usos do artigo 25 da Ley 2/2013; sem esse passo um uso residencial nunca se consolida.
• A licença do edifício e o seu processo turístico. A licença de abertura ou a classificação como apartamentos, aparthotel ou hotel, a inscrição no Registro General Turístico com o seu número, o nome da exploradora e a lista das unidades que explora; uma cessação que a exploradora anunciou mas que o registo nunca inscreveu não conta para nada, como mostram os casos de Gran Canaria.
• A nota do registo predial. O uso turístico e os seus limites inscritos ao abrigo do artigo 23.2, e o título e os estatutos da comunidade: uma cláusula que vincula as unidades ao uso hoteleiro vincula o comprador que a podia ter lido.
• O contrato da exploradora. O prazo, a renda ou a participação, as semanas de uso próprio, os serviços e a chave, e o que diz sobre uma venda; se nada diz e não está inscrito, o comprador pode fazê-lo cessar na escritura.
• As atas da comunidade. Mudanças de exploradora, votações sobre o negócio, derramas e dívidas; como funciona uma comunidade de proprietários para um proprietário estrangeiro está na nossa nota sobre as comunidades de proprietários em Espanha, e a piscina e os jardins partilhados de um resort com vários blocos na nota dos nossos colegas sobre os resorts com várias comunidades.
• Os processos abertos. Processos sancionatórios no departamento de turismo do Governo, ordens de reposição da câmara, despachos do cabildo sobre alojamentos turísticos, e a sua fase; e se existe um requerimento de mudança de uso ao abrigo do decreto-lei de março de 2025, com as suas datas.
• O uso que o vendedor lhe dá. O recenseamento, os serviços e o IBI em nome do vendedor provam um uso residencial que passa ao comprador como infração, não como direito.
• A declaração de alojamento turístico, se existir. O seu número e a data em que foi apresentada: uma declaração dentro de um complexo com exploradora é a que os cabildos têm vindo a cancelar, o uso turístico consolidado da lei de dezembro de 2025 termina quando o imóvel muda de mãos, e o projeto do Governo traçaria uma linha em 14 de dezembro de 2025; como estão hoje as regras do alojamento turístico está na nossa nota sobre a lei canária do alojamento turístico.
• Os papéis do próprio edifício. Licenças, a licença de primeira ocupação e o estado de quaisquer obras, lidos como na nossa nota sobre as licenças de obras e a cédula de habitabilidad.
• Uma unidade comprada em planta. O Supremo Tribunal decidiu em junho de 2025 que a proteção especial dos sinais para uma habitação não cobria duas suites compradas para uso turístico, porque a finalidade não era residencial; quem compra uma unidade turística negoceia a garantia no contrato, como na nossa nota sobre comprar em planta no sul de Tenerife.

O que faz a nossa equipa

Lemos os três papéis antes de comprometer um euro: o uso urbanístico na câmara, o processo turístico e o contrato da exploradora, a nota do registo predial e os estatutos e atas da comunidade, e dizemos-lhe por escrito o que é a unidade e o que pode fazer com ela. As regras do alojamento turístico, as licenças e as proibições de condomínio fazem parte da nossa prática imobiliária, com os notários de Adeje, Arona e Corralejo, a partir dos escritórios de Costa Adeje e Corralejo e por videochamada; cada caso é avaliado primeiro, e o plano e os honorários são acordados numa consulta paga antes de qualquer trabalho. Envie-nos a escritura, a certidão do registo e o contrato da exploradora e marque uma consulta.

Perguntas frequentes

Comprei um apartamento num complexo turístico em Costa Adeje. Posso viver nele?

Não enquanto a parcela for turística e o complexo for explorado por um operador. Viver nele é um uso residencial de uma unidade turística: a câmara pode ordenar a sua cessação a qualquer momento, com uma coima entre 3.000 e 80.000 euros pela mudança de uso, e o Governo pode punir o incumprimento do uso turístico como infração muito grave. Recensear-se, pagar o IBI ou uma escritura que lhe chame habitação não mudam nada, e o uso passa para si com a compra.

Posso arrendar a minha unidade numa plataforma por minha conta em vez de através da exploradora?

Hoje não. O tribunal superior das Canárias tem confirmado desde 2023 os despachos que cancelaram alojamentos turísticos registados por proprietários individuais dentro de complexos com exploradora, porque o princípio da unidade de exploração os impede, e o Supremo Tribunal admitiu a questão em 2025 e 2026, ainda sem acórdão. A lei do alojamento turístico de dezembro de 2025 diz que as unidades de um edifício assim são unidades de alojamento, não habitações.

A exploradora pode obrigar-me a entregar o meu apartamento?

Não. A relação é um contrato privado e os tribunais devolveram apartamentos a proprietários que nunca tinham assinado um. Mas sem o contrato não resta à unidade nenhum uso legal: o plano não admite uma habitação e o registo não aceita um alojamento turístico.

O que é o prazo de março de 2028?

O decreto-lei de 17 de março de 2025 permite aos proprietários de um edifício turístico requerer à câmara, em três anos, a mudança de uso de toda a parcela para residencial, com um estudo, e suspende os processos sancionatórios enquanto o plano é alterado; a janela fecha em 19 de março de 2028, a decisão é da câmara e a parcela nunca volta ao uso de alojamento turístico.

A regra está prestes a mudar?

O Parlamento recusou em 14 de outubro de 2026 tramitar um projeto de lei que teria declarado compatíveis os usos residenciais existentes, e o Governo anunciou um decreto-lei próprio para o outono, com uma data-limite em 1 de janeiro de 2017 para os residentes e em 14 de dezembro de 2025 para as declarações de alojamento turístico; no dia em que escrevemos isto não está publicado, e nada do que se anuncia numa conferência de imprensa é lei até que o boletim oficial o imprima.

Informação geral sobre o direito em vigor em outubro de 2026 (Ley 7/1995, artigos 13, 38, 39, 40, 41, 42, 75 e 79, com as alterações da Ley 5/1999, da Ley 6/2025, da Ley 1/2026 e da Ley 7/2026; Ley 2/2013, artigos 5, 23 e 25 e a sua sétima disposição transitória; Decreto-ley 2/2025, artigos 1 e 3; Ley 6/2025, artigo 5; Ley 4/2017, artigos 361 e 383; Código Civil, artigo 1571; acórdãos do Tribunal Superior de Justicia de Canarias 111/2020, 183/2020, 193/2022, 299/2025 e 453/2025; acórdãos das Audiencias Provinciales de Las Palmas 130/2020, 789/2023 e 832/2024 e de Santa Cruz de Tenerife 297/2023; acórdão do Tribunal Supremo 901/2025; despacho do Tribunal Supremo de 21 de janeiro de 2026, recurso 6750/2025). Não é aconselhamento sobre um caso concreto: o plano, a licença, a nota do registo e o contrato do seu complexo decidem o que se aplica à sua unidade.