住在特内里费南部的旅游综合体：单一经营者原则、业主能做与不能做的事，以及到2028年的窗口期

这套公寓位于阿德赫海岸一座八十年代建成的度假公寓楼二层：一个泳池、几张躺椅、门上招牌尚在的前台。卖家在这里住了多年，一侧的邻居通过运营整个综合体的公司出租，另一侧的邻居有自己的度假出租登记号和挂在墙上的钥匙盒。买家想住在这里，或者把它租出去。在加那利群岛，答案不在房产契约里，而在另外三份文件和一条1995年的规则里，法律称之为 principio de unidad de explotación，即单一经营者原则：一个旅游综合体由一家公司经营，其中每个单元都与这项业务绑定。本文说明该原则的内容、它禁止业主做什么、由谁执行以及罚款多少、法院在2025年和2026年作出了什么裁决、加那利政府在2025年3月打开并将于2028年3月关闭的窗口期，以及买家在签约前应当阅读的文件。

三份文件决定一个单元是什么，而契约不在其中

第一份文件是市政规划。地块被划定为旅游用途、居住用途或两者兼有，而旅游地块上的建筑就是旅游设施，无论业主对它做什么。第二份是建筑的许可证及其在加那利旅游登记处 Registro General Turístico 的登记：作为 apartamentos 或公寓式酒店的开业许可、档案编号、经营公司的名称以及它经营的单元清单。第三份是不动产登记处。自2013年起，旅游设施的所有权人 deberán hacer constar en el Registro de la Propiedad el uso al que están destinadas la parcela y el inmueble, así como las limitaciones a su modificación，必须在不动产登记处载明地块和建筑的用途及其变更限制，该记载在登记新建筑或区分所有权分割时作出，对已建成的建筑则在登记相关权利时作出（Ley 2/2013，第23.2条）。契约本身可以把单元称为 vivienda，但这并不使它成为住宅。加那利高等法院在2020年就阿罗纳一家公寓式酒店的案件中说过：Mencionar la dedicación a uso residencial y no turístico en Catastro, Registro de la Propiedad, en una escritura pública o en cualesquiera otros registros públicos no produce el efecto de cambiar el uso de manera lícita，在地籍、不动产登记处、公证契约或任何其他公共登记中注明居住用途，并不能合法地改变用途。

三份文件所描述的是一项义务。Es deber de los titulares de los establecimientos turísticos destinarlos al ejercicio de la actividad turística, de alojamiento o complementaria, conforme a la calificación de uso asignada a la parcela por el planeamiento，旅游设施的所有权人有义务按照规划赋予地块的用途将其用于旅游活动（Ley 2/2013，第23.1条），而2025年12月的加那利度假出租法就被配置为旅游设施的区分所有权建筑补充规定：los elementos divididos en propiedad horizontal serán considerados unidades alojativas y no viviendas，按区分所有权分割的各部分被视为住宿单元而非住宅（Ley 6/2025，第5.1.c条）。

单一经营者原则：一家公司，每个单元

1995年的加那利旅游法要求 La explotación turística de los establecimientos alojativos, en sus distintas modalidades, deberá efectuarse bajo el principio de unidad de explotación，住宿设施的旅游经营必须遵循单一经营者原则，并将其定义为 el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos, conjunto unitario de construcciones, edificios o parte homogénea de los mismos, cuyas unidades alojativas habrán de estar destinadas en su totalidad a la actividad turística a la que quedan vinculadas，即在每个设施、每组统一的建筑、每栋楼或其同质部分，旅游住宿经营活动都归于单一一家公司，其全部住宿单元必须用于其所绑定的旅游活动（Ley 7/1995，第38条）。该公司需要业主出具的授权文件，título habilitante expedido por los propietarios, salvo en el supuesto que sean éstos quienes lleven a cabo directamente la explotación，除非是业主自己直接经营，而法律规定业主共同体可以成为该经营者（第39.1条）；它必须投入足够的人员并保持一个有人常驻的前台（第40条）。当一栋建筑的各单元在 total independencia de acceso, servicios, zonas comunes, instalaciones y equipamiento，即出入口、服务、公共区域、设施和设备完全独立时，加那利政府旅游部门可以豁免该建筑适用此原则（第41条）。

不遵循该原则的建筑将退出加那利的旅游供给：其旅游活动不予批准或批准被撤销，其单元 Sólo podrán ser alquilados o arrendados conforme a las disposiciones del Código Civil o de la Ley de Arrendamientos Urbanos y en ningún caso para uso turístico，只能依照《民法典》或《城市租赁法》出租，在任何情况下都不得用于旅游用途，并且任何旅行社都不得销售它们（第42.1条）。1999年一项改革生效时已获批准的综合体获得一年时间调整，并适用一条较宽松的规则：其超过半数的单元必须处于旅游经营之中，而在两家公司竞争的地方，只有经营超过半数单元的那家才算经营者；之后获批的综合体必须将全部单元纳入业务。同一改革还赋予参与经营的业主对任何在业务之外出售的单元的优先购买权；宪法法院在2012年以其属于自治区无权制定的民事法律为由予以撤销，2020年的阿罗纳判决曾提及此事。

实践中，经营者是一家与每位业主签有合同的公司，法院称这种合同为 explotación 或 rentabilidad 合同，业主据此交出单元并收取租金或收入分成；或者经营者就是业主共同体本身，组建为经营者。阿罗纳一家公寓式酒店正是如此：在与自1990年起经营该酒店的公司多年争执之后，业主们于2022年4月决定接管经营，constituyéndose a la comunidad de propietarios en explotadora turística，将业主共同体组建为旅游经营者，加那利高等法院在2025年7月记录了这一点。根据2010年的条例，经营者变更须在三十天内向岛议会通报，并声明符合该原则。

综合体仍为旅游用途时，业主不能做什么

业主不能做的第一件事是把单元变成住宅。Ley 2/2013 规定，在旅游用地上获批的设施中，no se permitirán cambios de uso de sus unidades de alojamiento turístico en residenciales，不允许将其旅游住宿单元变更为居住用途，即使地块是混合用途也是如此，除非某项规划文件或用途专门化的法律另有规定（第5条）；而旅游法将 El incumplimiento del deber de atenerse al uso establecido por el planeamiento, destinando un establecimiento turístico de alojamiento a otros usos，即违反遵守规划所定用途的义务、将旅游住宿设施用于其他用途，列为极严重违法行为（Ley 7/1995，第75.14条），同样被列入的还有 El incumplimiento de las normas legales relativas al principio de unidad de explotación de establecimientos de alojamiento，即违反有关单一经营者原则的法律规定（第75.10条）。极严重违法行为的罚款 Entre 30.001 y 300.000 euros，即在30,001欧元至300,000欧元之间，按造成的损害、所得利润以及恢复合法状态的速度分级（第79.2条）。市政府有自己的工具：没有规划许可文件就改变用途属于严重的规划违法行为，罚款3,000欧元至80,000欧元（Ley 4/2017，第383.1条），而恢复合法用途的命令可以 En cualquier momento, mientras las obras o usos estén en curso de ejecución，即在工程或使用仍在进行期间的任何时候作出（第361.1.a条）。

正是这最后一句决定了阿罗纳案。阿罗纳一家公寓式酒店的一个单元的业主于2014年购入该单元并将其用作住宅；市政府宣布这一用途变更违法。他主张，2017年1月1日已存在于旅游地块上的居住用途是相容且已固化的，这正是 Ley 2/2013 一项过渡条款的规定。法院读出了随之而来的条件：这些用途的固化发生在 en el momento en que la ordenación urbanística haya ejecutado la especialización de usos en las zonas turísticas，即城市规划已在旅游区完成用途专门化的时刻，而阿罗纳1992年的规划并未完成；没有这一步就没有固化，该使用是一项持续的违法行为，并且 Mientras el uso continúa, ni la infracción prescribe, pues es permanente, ni la potestad de restablecimiento del orden jurídico perturbado caduca，只要使用在继续，违法行为就不会因时效而消灭，因为它是持续的，恢复权也不会失效。义务随单元转移：业主以公证契约购入单元，便承担了所有权带来的一切责任，Deberá ser él, por tanto, quien cese en el uso residencial，因此必须由他停止居住使用。法院还引用了该岛的旅游规划，该规划只允许在特内里费的旅游区内以三类住宅进行居住用途，没有一类低于70平方米使用面积：至少500平方米地块上150平方米的独栋住宅，至少1,000平方米地块上100平方米的联排或集合住宅，或者70平方米的住宅。两个月后，同一法院撤销了同一市政府针对另一位旅游公寓业主的决定，因为户籍登记是唯一的证据：el empadronamiento no justifica por sí solo la tramitación de un expediente administrativo sin la efectiva comprobación del hecho，仅凭户籍登记本身，在没有对事实进行实际核查的情况下，不足以启动行政程序。行政机关必须证明居住用途；一旦证明，时间不会使其合法化。

业主不能做的第二件事是自行把单元出租给游客。自2023年以来，加那利高等法院一案接一案地维持了大加那利岛议会的决定，这些决定宣布由个人业主在马斯帕洛马斯旅游综合体内登记的度假出租不得继续。理由在于登记：constando en el Registro General de Turismo que el complejo está siendo explotado por un operador turístico, no cabe conceder autorización para el ejercicio de la actividad de vivienda vacacional por impedirlo el principio de unidad de explotación，既然旅游登记处显示该综合体由一家旅游经营者经营，就不能批准度假出租活动，因为单一经营者原则阻止了这一点。法院在2023年9月的一项判决中作出该认定，该判决在最高法院于2025年2月拒绝受理上诉后成为终局，并在2025年的一系列判决中重申，最后一项在10月；单元已被移出经营者的清单、业主把单元称为住宅、或经营者已向岛议会通报停止经营，都无关紧要，因为登记记录仍然存在。法院承认，该原则限制了服务提供自由，但它认为这一限制有公共利益作为正当理由：专业的服务和对游客更好的保护。这种解读能否成立，现在取决于最高法院。在2026年1月21日的受理裁定中，最高法院宣布具有公共利益的问题在于 determinar si el principio de unidad de explotación turística aplicable a las viviendas vacacionales previsto en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias supone una limitación a la libre prestación de servicios; o si, por el contrario, encuentra amparo y justificación legal en razones de interés general，即确定适用于度假出租住宅的旅游单一经营者原则是否构成对服务提供自由的限制，抑或在公共利益理由中找到法律依据；裁定提及了2025年10月的三项类似受理，并在2026年3月、5月和6月又受理了三起上诉。截至我们撰写本文之日，尚无判决公布。在有经营者的综合体内拥有单元的业主今天不能经营度假出租，而最高法院将说明这是否正确。

第三件事由第一件事推出：把单元长期出租给工人或家庭，是对旅游单元的居住使用，其后果与住在里面相同，这是我们对 Ley 2/2013 第23.1条的解读；旅游法中允许依照《民法典》或《城市租赁法》出租的那句话，是为完全退出旅游供给的建筑而写的，而不是为运营中的综合体内的单元而写的。

业主可以做什么

业主与经营者之间的关系是私人合同，加那利行政机关无法替他们书写。圣克鲁斯-德特内里费省法院在2023年审理岛北部一处综合体三十六套公寓的案件时（新经营者在与业主没有任何合同的情况下经营这些公寓），认定旅游法规范的是活动，而不规范私人之间的关系：No existe por tanto obligación legal alguna para la Comunidad de Propietarios ni para los propietarios de que realicen la explotación turística del complejo o de ceder sin expropiación sus derechos a un tercero para realizarla，因此业主共同体和各业主都没有任何法律义务对综合体进行旅游经营，或在没有征收的情况下将其权利让与第三方以进行经营，法院据此下令返还公寓。业主自行决定是否与经营者签约、签多长时间、租金多少、保留哪几周自用；法律没有为这些自用期规定天数，由合同规定。决定不签约的人保留单元，也保留了问题：没有经营者，单元既不是规划允许的住宅，也不是登记处接受的度假出租。

合同不随契约转移，除非当事人作出约定。《民法典》赋予已出租不动产的买方 a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria，即在出售时终止现有租赁的权利，但另有约定及抵押法另有规定的除外；拉斯帕尔马斯省法院在2023年12月将该条适用于一位案件来自圣巴托洛梅-德蒂拉哈纳法院的买家：经营者与卖方之间的合同是《城市租赁法》之外的旅游经营合同，未经登记，契约提及该合同但没有承继条款，而换锁并将公寓出租了几天的买家已合法终止了它；经营者关于利润损失的索赔应向卖方提出。同一法院一年后又判定，经营者对其不承认买家的单元更换门锁的，必须交还占有，无论旅游规则对用途作何规定。共同体的章程则是另一回事：当设立文件或章程将每个单元都绑定于酒店用途时——正如英格莱斯海滩一家公寓式酒店1973年的章程那样——明知章程而购入的业主不得在共同体选定的经营者之外使用或出租单元，en tanto no sean modificados los estatutos，即只要章程未被修改或共同体决议未被撤销，而读过不动产登记记载的买家不能声称自己不知情。

到2028年3月的窗口期，以及政治家们的投票

在2025年3月之前，加那利政府手里有一件几乎没用过的武器：宣布某设施违反了遵守旅游用途的义务，这最终可能导致业主被强制替换。2025年3月17日的一项法令法废除了 Ley 2/2013 的这一条，因为用政府自己的话说，它设立了 un régimen de sustitución que debe calificarse de drástico o radical，即一种必须称为激烈或极端的替换制度，适用于市政府从未完成法律所期待的用途专门化的区域。同一法令法改写了2017年的过渡规则，使2017年1月1日已存在于旅游地块上的居住用途在规划完成用途专门化后 se consideran compatibles, quedando en situación legal de consolidación，即被视为相容并处于固化的法律状态，并打开了一扇门。旅游建筑的业主，如果其经营不可行、其用途与周边环境不相容，或呈现 situaciones de intensa residencialización del establecimiento turístico que se consideren de difícil reversión，即旅游设施被认为难以逆转的高度住宅化状况，podrán instar el cambio de uso a residencial, referido a la totalidad de la parcela，可以就整块地块向市政府申请将用途改为居住，期限为自2025年3月19日起三年，并附一份对该区域的论证研究（第3.1条）。向政府旅游部门提交该申请的副本，可使因违反旅游用途而启动的处罚程序冻结六个月；若市政府同意启动规划变更，再延长一年；若规划获得初步批准，最长可达三年；若规划始终未生效，程序将从停止处恢复。通过这一途径变为居住用途的地块 En ningún caso podrán revertir 恢复为住宅的旅游用途：它永远不会再作为度假出租回来（第3.6条）。窗口期于2028年3月19日关闭，决定权在市政府，而且它是就整块地块作出决定，绝不针对单个单元。2025年12月的度假出租法将这一规则复制进了自己的一项过渡条款；2026年7月31日的法律又删除了这一复制条款，而法令法的这一条仍然有效，已于2025年4月获议会批准，且官方公报的记录中没有后来的废止，这是我们的解读。

议会在2026年10月14日所做的，是说不。它拒绝审议社会党团的一项法案，该法案本会在市政规划允许的情况下承认旅游或混合地块上既存的居住用途为相容，重新定义旅游设施和住宿单元，并中止已启动的处罚程序；两个执政党团投票反对，Nueva Canarias 和 Vox 投票赞成，戈梅拉岛的政党弃权，而政府已于9月30日提交了否定意见——据当天的新闻报道，报道估计生活在旅游区的人数为七万人。一项有22,876个签名的民众立法倡议曾在2024年5月得到同样的答复。政府通过其旅游部门在2026年8月和9月宣布的替代方案，是一项自己的法令法：在2025年12月14日之前提交度假出租声明的单元，可以在与综合体经营者达成协议后单独经营，业主每年可以自用单元最多六个月，经营者在老综合体须持有超过半数单元、在新综合体须持有全部单元的要求将被取消，而能证明在2017年1月1日之前就住在单元里的人将获得承认；草案预计秋季提交政府委员会，之后由议会表决。这些都是新闻报道中的说法，不是法律：截至2026年10月21日，加那利官方公报上没有出现任何这样的法令法，我们逐期阅读了自9月22日以来的每一期，本站的文章会在它出现的那一天予以说明。

签约前的十份文件

• 地块的规划用途。 一份 cédula urbanística 或市政府的证明，说明地块是旅游、居住还是混合用途，以及市政规划是否已完成 Ley 2/2013 第25条的用途专门化；没有这一步，居住用途永远不会固化。
• 建筑的许可证及其旅游档案。 作为 apartamentos、公寓式酒店或酒店的开业许可或分类、在 Registro General Turístico 的登记及其编号、经营者的名称及其经营的单元清单；经营者宣布但登记处从未记录的停止经营毫无意义，大加那利的案件已经表明了这一点。
• 不动产登记处的记载。 依第23.2条记载的旅游用途及其限制，以及共同体的设立文件和章程：将单元绑定于酒店用途的条款，对本可读到它的买家具有约束力。
• 经营者的合同。 期限、租金或分成、自用周数、服务和钥匙，以及它对出售的规定；如果没有规定且未登记，买家可以在交割时终止它。
• 共同体的会议记录。 经营者变更、关于业务的表决、分摊款和欠费；业主共同体对外国业主如何运作，见我们关于西班牙业主共同体的文章，而多栋楼度假村的共用泳池和花园，见我们同事关于由多个共同体组成的度假村的文章。
• 未结的程序。 政府旅游部门的处罚程序、市政府的恢复命令、岛议会关于度假出租的决定及其所处阶段；以及是否存在依据2025年3月法令法提出的用途变更申请及其日期。
• 卖家自己的使用情况。 卖家名下的户籍登记、水电合同和不动产税证明了一种居住使用，它作为违法行为而非权利转移给买家。
• 度假出租声明（如有）。 其编号和提交日期：在有经营者的综合体内的声明，正是岛议会一直在撤销的那种；2025年12月法律规定的固化旅游用途在房产易手时终止，而政府的草案将以2025年12月14日为界线；度假出租规则的现状，见我们关于加那利度假出租法的文章。
• 建筑本身的文件。 许可证、首次入住许可以及任何工程的状况，阅读方法见我们关于建筑许可与 cédula de habitabilidad的文章。
• 期房购买的单元。 最高法院在2025年6月判定，针对住宅预付款的特别保护不适用于为旅游用途购买的两套套房，因为其目的并非居住；购买旅游单元的买家应在合同中约定担保，见我们关于在特内里费南部购买期房的文章。

我们的团队做什么

在您投入一欧元之前，我们先读这三份文件：市政府的规划用途、旅游档案和经营者合同、不动产登记处的记载以及共同体的章程和会议记录，然后书面告诉您这个单元是什么、您可以用它做什么。度假出租规则、许可证和共同体禁令属于我们的房地产业务，我们与阿德赫、阿罗纳和科拉莱霍的公证处合作，在阿德赫海岸和科拉莱霍的办公室以及通过视频提供服务；每个案件先行评估，方案和费用在付费咨询中商定后再开展任何工作。请把契约、登记摘录和经营者合同发给我们，并预约咨询。

常见问题

我在阿德赫海岸的一个旅游综合体买了一套公寓。我可以住在里面吗？

只要地块是旅游用途且综合体由经营者经营，就不可以。住在里面是对旅游单元的居住使用：市政府可以随时责令停止，并对用途变更处以3,000欧元至80,000欧元的罚款，政府可以将违反旅游用途作为极严重违法行为处罚。办理户籍登记、缴纳不动产税或一份把它称为住宅的契约，都改变不了什么，而这种使用随购买转移到您身上。

我可以绕过经营者，自己在平台上出租我的单元吗？

今天不可以。加那利高等法院自2023年起维持了撤销个人业主在有经营者的综合体内登记的度假出租的决定，因为单一经营者原则禁止这样做，而最高法院在2025年和2026年受理了这一问题，尚无判决。2025年12月的度假出租法规定，这类建筑的单元是住宿单元，不是住宅。

经营者能强迫我交出我的公寓吗？

不能。这种关系是私人合同，法院曾把公寓返还给从未签过合同的业主。但没有合同，单元就没有任何合法用途可言：规划不允许住宅，登记处不接受度假出租。

2028年3月的期限是什么？

2025年3月17日的法令法允许旅游建筑的业主在三年内向市政府申请将整块地块的用途改为居住，并附研究报告，同时在规划变更期间冻结处罚程序；窗口期于2028年3月19日关闭，决定权在市政府，而且该地块永远不会再恢复为度假出租用途。

这条规则就要改变了吗？

议会在2026年10月14日拒绝审议一项本会承认既存居住用途为相容的法案，而政府宣布将在秋季推出自己的法令法，对居民以2017年1月1日为界、对度假出租声明以2025年12月14日为界；截至我们撰写本文之日，它尚未公布，而在新闻发布会上宣布的任何内容，在公报印发之前都不是法律。

关于2026年10月现行法律的一般信息（Ley 7/1995，第13、38、39、40、41、42、75和79条，经 Ley 5/1999、Ley 6/2025、Ley 1/2026 和 Ley 7/2026 修订；Ley 2/2013，第5、23和25条及其第七过渡条款；Decreto-ley 2/2025，第1和3条；Ley 6/2025，第5条；Ley 4/2017，第361和383条；Código Civil，第1571条；加那利高等法院判决 111/2020、183/2020、193/2022、299/2025 和 453/2025；拉斯帕尔马斯省法院判决 130/2020、789/2023 和 832/2024 以及圣克鲁斯-德特内里费省法院判决 297/2023；最高法院判决 901/2025；最高法院2026年1月21日裁定，recurso 6750/2025）。本文不构成对具体案件的建议：您所在综合体的规划、许可证、登记记载和合同决定了适用于您的单元的规则。