在特内里费南部买期房：法律给你的银行担保、付款前该索取什么，以及开发商延误时会怎样

一对来自利兹的夫妇坐在我们科斯塔阿德赫的办公室里，手里拿着杜克海滩上方一个楼盘的精美手册：6,000 € 的预订金已经付了，桌上的私人合同要求在接下来的十四个月里支付房价的 20%，交房「预计」在 2028 年夏天。他们的问题，正是特内里费南部每一位期房买家在第一笔转账前都该问的：如果这栋楼永远建不起来，或者晚两年才建成，什么能保护这笔钱？答案是一部历史悠久、地址已换的西班牙法律，一份开发商必须在你签约当天交到你手里的文件，以及一只既对开发商、也对你计时的时钟。本文通读这些文本——2015 年改写后的《建筑法》第一附加条款、1989 年的消费者信息法令、不动产登记规则，以及最高法院自己发布的判例汇编——然后为这对夫妇算一笔账。引文为西班牙语原文，并附中文解读。

保护你预付款的法律，以及它如今的所在

近五十年间，规则一直是 Ley 57/1968，即关于住房建造与销售中预收款项的法律。它自 2016 年 1 月 1 日起被 Ley 20/2015 废止，后者的第三最终条款把它的内容改写为《建筑法》Ley 38/1999 的第一附加条款，并附上对 1968 年法律及其法令和部令的废止。所以，当阿德赫或格拉纳迪亚的开发商合同仍引用 Ley 57/1968 时，这个引用已经过时；义务在实质上相同，如今写在《建筑法》里。该条款适用于 toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa——所有类型的住房，包括由业主社区或合作社建造的住房——只要开发商在住房建成之前向买家收钱。

从许可证存在之日起，开发商欠你的三项义务

条款第一段对任何预收款的开发商设了两个条件，对银行设了第三个。开发商必须 Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda——自取得建筑许可证起，通过与持牌保险公司签订的保证保险合同，或由持牌信贷机构出具的连带银行担保，保证在工程未开工或未在约定交房期限内完工的情况下退还已付款项并加计法定利息。

开发商还必须通过银行、在一个 cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor——与开发商任何其他资金分开的专用账户——收取预付款，且只能将其用于建造。而银行并非旁观者：开设该账户时，la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior——信贷机构须在自身责任下要求提供前述担保。覆盖范围也不只是裸价：La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero——担保延及买家支付的款项，含适用税款，再加法定利息。

对南部买家而言有两个后果。在许可证存在之前支付的钱，法律尚未要求开发商担保，因此在没有许可证的地块上预订，是整个购房过程中最危险的一欧元。你付款的账户也不是细节：转到开发商的普通账户或转给中介，就落在了法律搭建的体系之外。

保险还是银行担保：每份文件必须写明什么

条款第二段为每种工具写下规则。保证保险必须是个人化的：Se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente——每位买家一份保单，注明住房。保额必须是合同中全部预付款，含税，再加从每笔付款到承诺交房日的法定利息；开发商投保并付保费；买家是被保险人；保险公司不能躲在开发商身后：El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible——保险公司不得以其对投保人的抗辩对抗被保险人，开发商未付保费在任何情况下都不构成抗辩。保单期限不得短于交房承诺，交房日每次延期都必须同步延长保单，并通知买家。

银行担保在金额和索赔上遵循同样的规则，另有一条专属条款。两种工具的索赔方式相同：siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución——买家以可靠方式要求开发商退款、三十天过去仍未退还后，即可向保险公司或银行索赔，后者须在三十天内支付；无法向开发商提出要求时，买家可直接找担保人。只属于银行担保的那条是陷阱：Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval——自开发商违约起两年内，买家若未要求解除合同和退还预付款，担保即告失效。开发商一边承诺「明年春天」、买家一边任由逾期交房拖延，就是在消耗这只时钟。

无论开发商选哪种工具，法律都在签约当天把一张纸放进你手里：开发商 hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio——向买家交付证明担保的文件，该担保针对并具体对应将要预付的款项。手册上一句「所有付款均有担保」不是这份文件；写着你的名字、住房和金额的证明才是。广告本身也受规管：任何在开工前或施工期间收款的楼盘，都必须声明开发商遵守本法，haciendo mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante, así como de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial——明确写出保险公司或担保人，以及开设专用账户的银行。

合同必须写明什么，开发商必须向你出示什么

条款第三段列出私人合同必须明确载明的内容：开发商承诺在工程未按约定期限开工或完工、o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda——或未取得居住合格证、首次入住许可或允许入住的同等文件——时退还预付款，含税并加法定利息；对保险或担保的援引及保险公司或银行的名称；以及你必须通过其付款的银行和账户。

与之并列的是 Real Decreto 515/1989，关于住房销售中消费者信息的法令，至今有效，正是为这一刻而写。任何售房者都必须备妥、并由卖方承担费用向你提供副本——第 9 条：买家 tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos——卖方的身份和登记信息、地块和住房的平面图、使用面积、材料、不动产的登记信息或未登记的说明、总价和付款方式（第 4 条）；对于楼盘，还有建筑许可证和规划证明的副本、未来社区的章程、税务状况、合同的记录方式，以及在住房尚未建成时，se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación——必须完全清楚地写明交房日期和工程所处阶段，连同建筑师和施工方的名称（第 5 条）。第 7 条补充，对未完工住房，卖方必须备妥预付款担保的正式文件副本；第 6 条要求一份价格说明，列出分期、递延款项的利息以及 Garantías que deberá constituir el comprador——买家须提供的担保。签约前拿不出这些的开发商，已经在告诉你什么了。

登记、许可证和楼宇背后的保险

三项公开核查花费不多，却能解决很多问题。第一是不动产登记：从阿德赫、阿罗纳或格拉纳迪亚-德阿博纳的 Registro de la Propiedad 调取地块的 nota simple，可以看到土地归谁、是否已登记建设贷款、楼宇是否已申报。在建新楼的申报没有许可证无法公证：公证人要求 el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra——工程所需的行政同意、批准或许可文件——以及技术人员出具的描述与获批项目相符的证明（合并《土地法》第 28 条第 1 款），竣工楼宇没有完工证明和入住许可也无法登记。在加那利，竣工楼宇的首次入住不是许可而是向市政厅的告知：Ley 4/2017 把 Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción——建筑物和设施在竣工后的首次入住——列入须 comunicación previa 的事项（第 332 条第 1 款 c 项），这就是担保条款所说的「documento equivalente」。

第二项核查是十年保险。《建筑法》要求每栋新楼投保保险或提供金融担保，十年内覆盖结构缺陷造成的损害（第 19 条第 1 款 c 项），第 20 条第 1 款把它定为公证的条件：新楼公证书 sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19——未证明并记载这些担保的设立——不得公证也不得登记。第三是开发商自己的抵押。南部大多数楼盘以分摊到各套未来住房的建设贷款融资；完工时，你要么承接自己那份，要么要求开发商自费注销，而 1989 年法令要求开发商在计划债务承接时，事先告知你公证人、日期、登记信息和每套住房的抵押责任。

来自阿德赫的算例

以这对夫妇的公寓为例：房价 320,000 €，签预订协议时预订金 6,000 €，20%——64,000 €——自私人合同起十四个月内按月分期，余下 250,000 € 在公证时支付，承诺 2028 年 6 月 30 日交房。法律要求的担保必须覆盖 70,000 € 的预付款、对其征收的 IGIC——对不作为买家常住住房的房产按 7%，即 4,900 €——以及从每笔付款到 2028 年 6 月 30 日的法定利息，按写作时有效的 3.25% 计算，整个付款计划约增加 3,000 €。因此这对夫妇在签约当天应当持有的证明，写着他们的名字，指明这套公寓，覆盖约 78,000 €，而不是一个整数的「20%」。

如果楼宇始终未开工，或 2028 年 7 月 1 日公寓仍未交付，夫妇向开发商发出正式要求，退还 74,900 € 加利息；第三十一天仍未付款，就向保险公司或银行索赔，后者有三十天付款。他们也可以给予延期，但只能以载明新交房日期的书面附加条款为之，且只有在担保相应延长的情况下。他们不该做的是什么都不做：如果是银行担保，2028 年 6 月 30 日之后两年内没有提出要求，担保就没了。

开发商延误时：解除或延期，以及时钟

条款第四段简短且有利于买家：Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga——若工程未开工或住房未交付，买家可在解除合同并取回含税预付款加法定利息，与给予开发商延期之间选择；延期须以附加条款记载新的完工和交房日期。

多少延误才够，最高法院在旧法之下已有定论，其自己的判例汇编写明规则：在适用预付款制度的买卖中，交房超过约定日期的延误，即便不特别严重，也构成允许买家解除合同的违约，前提是 el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada——买家在卖方以房屋已完工并可交付为由要求其办理公证之前行使解除权（2015 年 1 月 20 日全体会议判决，上诉案号 196/2013）。这是《民法典》第 1124 条一般规则更锋利的一面——一般规则下法院要衡量违约的严重程度，而这里日期本身就是期限。同一汇编记载，担保是独立的：买家可以向开发商或担保人连带求偿，无须先取得司法解除（2013 年 7 月 3 日、2014 年 5 月 7 日和 2015 年 4 月 22 日判决），保险公司对每一笔实际支付的预付款负责，即便保单印着更低的上限。一个例外写在《民法典》本身：如果买家与开发商在交房日之前协商一致解除合同，担保人即告免责，因为 La obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor——保证人的义务与债务人的义务同时消灭（第 1847 条；2015 年 3 月 23 日全体会议判决）。

两只时钟要紧。上文所述银行担保自身的两年失效；以及人身之诉的一般五年时效，自 2015 年改革第 1964 条第 2 款起，desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación——从可以要求履行之日起算。买家若在这些日期之后还在等开发商的承诺，实际上已把有担保的债权变成了裸债权。

担保缺失时：谁来负责

最糟的情况是合同根本没有担保，或只有一条从未产生过个人证明的「额度」。法院在 1968 年法律下形成、此后由各法院延续到 2016 年文本的判例，把担保缺失本身视为根本违约：只要住房尚未完工并可交付，买家仅凭这一点即可解除合同（从 2011 年 10 月 25 日到 2015 年 9 月 15 日的一系列判决，其中多份为全体会议判决）。未设专用账户、未要求担保而收取预付款的银行同样要负责：2015 年 12 月 21 日全体会议判决把银行的角色解读为 supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor——法律对其施加了对开发商的特别监督义务——以免开发商用普通账户收买家的钱来绕开这一体系。2016 年文本用自己的话说了同样的事：「bajo su responsabilidad」。而收取无担保预付款的开发商的董事，因违反自身的注意义务，已被判对买家的损失承担个人责任（2014 年 5 月 23 日、2014 年 11 月 25 日和 2016 年 3 月 3 日判决）。这些都替代不了你手中的证明；它是证明从未签发时该起诉谁的地图，也是证明到手前拒绝付款的理由。

付出一欧元之前要索取的十样东西

1. 建筑许可证副本及其日期，以及地块的规划证明。
2. 一份不超过一个月的地块 nota simple，载明所有人、负担和已申报的楼宇。
3. 保险公司或担保银行的名称，以及银行名称和专用账户号码，写在合同里。
4. 以你名义出具的个人担保文件，指明住房，覆盖每一期款项、其 IGIC 以及到交房日的法定利息。
5. 写成日期而非季节的交房日期，以及你签约当天工程所处的阶段。
6. 列明每期金额、日期和 IGIC 的付款计划，以及不在专用账户之外付款的声明。
7. 开发商的登记信息、建筑师和施工方的名称、住房的平面图和面积。
8. 社区章程草案，以及开发商抵押在你未来住房上的状况。
9. 法律要求的退款条款原文，以及作为书面附加条款、而非口头安抚的延期机制。
10. 税务说明：每期和公证时的 IGIC、公证时的印花税，以及公证和登记费由谁支付。

在加那利购买期房的税

向开发商购买的住房缴 IGIC，而非财产转让税，且税款在每笔预付款支付时产生。税率为一般的 7%，除非该住房将成为你的常住住房：此时加那利合并文本规定，计税基础不超过 200,000 € 且你没有其他住房的，按 5%；四十岁以下的买家、多子女家庭及其他列举群体在收入限额内按 3%（Decreto Legislativo 1/2025 第 38 条）。公证时适用 1% 的印花税：加那利让渡税合并文本把一般税率定为 0.75%，并补充 cuando se trate de documentos relativos a operaciones sujetas al Impuesto General Indirecto Canario o al Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo se fija en el 1 por 100——涉及 IGIC 或增值税应税交易的文书，税率定为 1%（Decreto Legislativo 1/2009 第 36 条），符合优惠税率条件的常住住房减至 0.40%。购房更完整的税务和法律图景——参考价值、非居民买家、黄金签证的废止——见我们的加那利购房指南；私人合同和定金规则见我们关于西班牙定金合同的文章；来自欧盟以外的买家在预订任何靠近海岸的地块之前，应先读加那利对非居民的购房限制。

担保不是开发商的承诺，不是银行的手册，也不是中介的保证。它是一张写着你的名字、住房识别信息和一笔金额的纸，这笔金额覆盖你在拿到钥匙前支付的每一欧元，连同税款和利息。如果签约当天这张纸不在桌上，法律说开发商在第一块砖之前就已违约，法院十年来说的也是同一句话。

我们科斯塔阿德赫办公室的房产团队在第一笔转账之前，为特内里费南部的买家审阅期房合同、担保证明和登记摘录，并在交房日期过去后办理对担保人的要求和索赔；审阅是付费咨询，事先报价。服务详情见我们的房地产法律页面，联系页面载有两个办公室的营业时间。

常见问题

我的预订金在担保范围内吗？

只有在建筑许可证存在之后、付入专用账户，并且个人担保文件列明它时才算。担保义务 desde la obtención de la licencia de edificación 开始；在此日期之前为在无许可证地块上预订单元而付的钱，取决于合同和开发商的偿付能力。预订前索要许可证；若许可证尚不存在，则以书面方式约定预订金可退。

合同说付款由一条「银行额度」担保。够吗？

不够。法律要求一份 referida e individualizada 对应你各期款项的担保，在签约时交付。开发商与银行之间的框架额度只是签发你证明的来源；在你拿到以你名义出具的证明之前，你手里没有任何担保人必须无争议兑现的东西。最高法院曾在没有个人证明的情况下依集体保单追究保险公司的责任，但那是诉讼，不是文件。

开发商提出推迟交房并给一点折扣。该接受吗？

可以，但要按法律描述的方式：一份载明新的完工和交房日期的书面附加条款，且担保延长到新日期并通知你。要记住，接受延期会重置此后延误的起算点，而银行担保的两年失效期从开发商违约起算；一连串非正式的延期，正是买家在不知不觉中失去担保的方式。

解除合同我究竟能拿回什么？

每一笔预付款、就其缴纳的 IGIC 以及从每笔付款起算的法定利息——在你正式要求后三十天内由开发商支付，否则在你向保险公司或银行索赔后三十天内由其支付。不包括你已支出的公证或中介费用，也不包括房屋的增值；那些是按一般规则向开发商提出的请求，前提是它有偿付能力。

通过合作社或业主社区购买也适用吗？

适用。条款明确涵盖 en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa 建造的住房，担保、专用账户和个人文件同样欠付给每一位成员。区别在实际操作：在合作社里你同时也是开发主体的成员，所以要像审阅担保一样仔细审阅章程和管理合同。

本文为截至 2026 年 9 月的一般信息，不构成对任何具体合同的法律意见；所引文本为 Ley 20/2015 改写后的 Ley 38/1999 第一附加条款、Real Decreto 515/1989、合并《土地法》、加那利群岛 Ley 4/2017、加那利税务文本以及最高法院公布的预付款判例汇编。合同条款、日期和税务数字以你签约当日有效者为准；与我们房产团队的咨询为付费服务。