Comprar em planta no sul de Tenerife: a garantia que a lei lhe dá, o que exigir antes de pagar e o que acontece quando o promotor se atrasa

Um casal de Leeds senta-se no nosso escritório de Costa Adeje com a brochura brilhante de um empreendimento acima de Playa del Duque: uma reserva de 6.000 € já paga, um contrato particular em cima da mesa que pede 20 % do preço nos próximos catorze meses, e uma entrega «prevista» para o verão de 2028. A sua pergunta é a que todo o comprador em planta no sul de Tenerife devia fazer antes da primeira transferência: o que protege esse dinheiro se o edifício nunca se ergue, ou se ergue com dois anos de atraso? A resposta é uma lei espanhola com uma longa história e uma morada nova, um documento que o promotor tem de lhe entregar no dia em que assina, e um relógio que corre tanto contra si como contra o promotor. Este artigo lê os textos — a primeira disposição adicional da lei da edificação na redação de 2015, o decreto de informação ao consumidor de 1989, as regras do registo predial e a recolha de doutrina publicada pelo próprio Supremo Tribunal — e depois faz as contas do casal. As citações estão em espanhol, a leitura em português.

A lei que protege os seus adiantamentos, e onde vive agora

Durante quase cinquenta anos a regra foi a Ley 57/1968, a lei sobre a perceção de quantias antecipadas na construção e venda de habitações. Foi revogada com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2016 pela Ley 20/2015, cuja terceira disposição final reescreveu o seu conteúdo como primeira disposição adicional da Ley 38/1999, a lei da edificação, e acrescentou a revogação da lei de 1968, do seu decreto e da sua portaria. Assim, quando o contrato de um promotor em Adeje ou Granadilla ainda cita a Ley 57/1968, a referência está caduca; as obrigações são as mesmas em substância e estão agora na lei da edificação. A disposição aplica-se a toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa — toda a classe de habitações, incluindo as realizadas por comunidades de proprietários ou cooperativas — sempre que o promotor queira dinheiro dos compradores antes de a casa existir.

Três obrigações que o promotor lhe deve desde o dia em que existe a licença

O primeiro parágrafo da disposição impõe duas condições a todo o promotor que cobre adiantado, e uma terceira ao banco. O promotor deve Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda — garantir, desde a obtenção da licença de construção, a devolução das quantias entregues mais os juros legais, mediante seguro-caução com uma seguradora autorizada ou aval bancário solidário, para o caso de a construção não se iniciar ou não chegar a bom termo no prazo convencionado para a entrega.

O promotor deve ainda receber os adiantamentos através de um banco, numa cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor — uma conta especial, separada de qualquer outro fundo do promotor — utilizável apenas para a construção. E o banco não é espectador: para abrir essa conta la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior — a instituição de crédito, sob a sua responsabilidade, exigirá a garantia. A cobertura não é o preço nu: La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero — a garantia estende-se às quantias entregues pelos compradores, impostos incluídos, mais o juro legal do dinheiro.

Duas consequências para um comprador no sul. O dinheiro pago antes de a licença existir é dinheiro que a lei ainda não obriga o promotor a garantir, e por isso a reserva num terreno sem licença é o euro mais arriscado de toda a compra. E a conta em que paga não é um pormenor: uma transferência para a conta ordinária do promotor, ou para um agente, fica fora do sistema que a lei construiu.

Seguro ou aval bancário: o que cada documento tem de dizer

O segundo parágrafo da disposição escreve as regras de cada instrumento. O seguro-caução tem de ser individual: Se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente — uma apólice por comprador, identificando a habitação. A soma segura tem de ser a totalidade dos adiantamentos do contrato, impostos incluídos, acrescida do juro legal desde cada pagamento até à data de entrega prometida; o promotor subscreve a apólice e paga o prémio; o comprador é o segurado; e a seguradora não pode esconder-se atrás do promotor: El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible — a seguradora não pode opor ao segurado as exceções que teria contra o tomador, e a falta de pagamento do prémio pelo promotor nunca é uma exceção. A apólice tem de durar pelo menos tanto como o compromisso de entrega, e toda a prorrogação da data de entrega tem de ser acompanhada de uma prorrogação da apólice, com informação ao comprador.

O aval bancário segue as mesmas linhas quanto ao montante e ao acionamento, com uma cláusula própria. Ambos os instrumentos se acionam da mesma forma: siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución — uma vez interpelado formalmente o promotor para a devolução e passados trinta dias sem pagamento, o comprador reclama à seguradora ou ao banco, que têm de pagar em trinta dias; e quando a interpelação ao promotor não é possível, o comprador pode dirigir-se diretamente ao garante. A cláusula própria do aval é uma armadilha: Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval — dois anos depois do incumprimento do promotor sem que o comprador tenha exigido a resolução e a devolução, o aval caduca. O comprador que deixa correr uma entrega atrasada enquanto o promotor promete «a próxima primavera» está a gastar esse relógio.

Seja qual for o instrumento escolhido, a lei põe-lhe um papel nas mãos no dia da assinatura: o promotor hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio — entregará ao comprador o documento que comprova a garantia, referida e individualizada às quantias a adiantar. Uma linha de brochura a dizer «todos os pagamentos estão garantidos» não é esse documento; um certificado com o seu nome, a habitação e os montantes, é. A própria publicidade está regulada: todo o empreendimento que cobre antes ou durante a construção tem de indicar que o promotor cumpre a lei, haciendo mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante, así como de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial — com menção expressa da seguradora ou do avalista e do banco onde está aberta a conta especial.

O que o contrato tem de dizer, e o que o promotor tem de lhe mostrar

O terceiro parágrafo da disposição enumera o que o contrato particular tem de declarar expressamente: que o promotor se obriga a devolver os adiantamentos, impostos incluídos, mais os juros legais se a construção não se iniciar ou não terminar nos prazos convencionados o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda — ou se não se obtiver a cédula de habitabilidade, a licença de primeira ocupação ou o documento equivalente; a referência ao seguro ou ao aval com o nome da seguradora ou do banco; e o banco e a conta através da qual tem de pagar.

Ao lado está o Real Decreto 515/1989 sobre informação ao consumidor na venda de habitações, ainda em vigor e escrito para este momento exato. Quem vende habitações tem de ter à disposição, e dar-lhe cópia a expensas do vendedor — artigo 9.º: o comprador tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos — a identidade e os dados registais do vendedor, as plantas de localização e da habitação, a sua área útil, os materiais, os dados de inscrição do imóvel ou a menção de não estar inscrito, o preço total e a forma de pagamento (artigo 4.º); e num empreendimento, cópia da licença de construção e da certidão urbanística, os estatutos da futura comunidade, a situação fiscal, a forma como o contrato será documentado e, se a habitação não estiver terminada, se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación — a data de entrega e a fase em que a construção se encontra têm de constar com toda a clareza, juntamente com os nomes do arquiteto e do construtor (artigo 5.º). O artigo 7.º acrescenta que, para uma habitação por terminar, o vendedor tem de ter à disposição cópia dos documentos que formalizam as garantias dos adiantamentos, e o artigo 6.º exige uma nota de preço com as prestações, o juro sobre as quantias diferidas e as Garantías que deberá constituir el comprador — as garantias que o comprador terá de constituir. Um promotor que não consegue apresentar isto antes da assinatura está a dizer-lhe algo.

O registo, a licença e o seguro por trás do edifício

Três verificações públicas custam pouco e resolvem muito. A primeira é o registo predial: uma nota simple do terreno no Registro de la Propiedad de Adeje, Arona ou Granadilla de Abona mostra quem é dono do solo, se já há um empréstimo ao promotor inscrito e se a obra está declarada. A declaração de obra nova em construção não pode ser lavrada sem a licença: os notários exigem el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra — o ato administrativo de conformidade, aprovação ou autorização que a obra exija — e um certificado técnico de que a descrição corresponde ao projeto autorizado (artigo 28.º, n.º 1, do texto consolidado da lei do solo), e o edifício acabado não se inscreve sem o certificado de conclusão e as autorizações de ocupação. Nas Canárias a primeira ocupação de um edifício acabado não é uma licença mas uma comunicação à câmara: a Ley 4/2017 inclui a Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción — a primeira ocupação dos edifícios e instalações, concluída a sua construção — entre os atos sujeitos a comunicación previa (artigo 332.º, n.º 1, alínea c), e esse é o «documento equivalente» a que se refere a disposição sobre garantias.

A segunda verificação é o seguro decenal. A lei da edificação exige, para todo o edifício novo, um seguro ou garantia financeira que cubra durante dez anos os danos por defeitos estruturais (artigo 19.º, n.º 1, alínea c), e o artigo 20.º, n.º 1, faz dele condição da escritura: não se autoriza nem se inscreve a obra nova sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 — sem prova dessas garantias. A terceira é a hipoteca do próprio promotor. A maioria dos empreendimentos do sul é financiada com um empréstimo ao promotor distribuído pelas futuras habitações; na conclusão, ou se sub-roga na sua parte ou exige o seu cancelamento a expensas do promotor, e o decreto de 1989 obriga o promotor a indicar-lhe de antemão o notário, a data, os dados registais e a responsabilidade hipotecária de cada habitação se estiver prevista uma sub-rogação.

Um exemplo com contas a partir de Adeje

Tomemos o apartamento do casal: preço 320.000 €, reserva de 6.000 € na assinatura da reserva, 20 % — 64.000 € — em mensalidades durante catorze meses a partir do contrato particular, os 250.000 € restantes na escritura, entrega prometida para 30 de junho de 2028. A garantia que a lei exige tem de cobrir os 70.000 € de adiantamentos, o IGIC cobrado sobre eles — 7 % numa habitação que não será a residência habitual dos compradores, 4.900 € — e o juro legal do dinheiro desde cada pagamento até 30 de junho de 2028, que aos 3,25 % em vigor quando escrevemos acrescenta cerca de 3.000 € ao longo do calendário. O certificado que o casal devia ter na mão no dia da assinatura nomeia-os, portanto, identifica o apartamento e cobre cerca de 78.000 €, não uns «20 %» redondos.

Se o edifício nunca for iniciado, ou se a 1 de julho de 2028 o apartamento não estiver entregue, o casal interpela formalmente o promotor para a devolução dos 74.900 € mais juros; ao trigésimo primeiro dia sem pagamento reclamam à seguradora ou ao banco, que têm trinta dias para pagar. Também podem conceder uma prorrogação, mas só por cláusula adicional escrita com nova data de entrega, e só se a garantia for prorrogada em conformidade. O que não devem fazer é nada: com aval bancário, dois anos depois de 30 de junho de 2028 sem interpelação, o aval desapareceu.

Quando o promotor se atrasa: resolução ou prorrogação, e o relógio

O quarto parágrafo da disposição é curto e favorece o comprador: Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga — se a construção não tiver começado ou a casa não tiver sido entregue, o comprador pode optar entre a resolução do contrato com devolução dos adiantamentos, impostos incluídos, mais os juros legais, e a concessão de uma prorrogação ao promotor, consignada em cláusula adicional com a nova data de conclusão e entrega.

Quanto atraso basta fixou-o o Supremo Tribunal sob a lei antiga, e a sua própria recolha de doutrina enuncia a regra: nas compras e vendas sujeitas ao regime das quantias antecipadas, o atraso na entrega face à data acordada, ainda que não seja especialmente grave, é um incumprimento que faculta ao comprador a resolução, desde que el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada — o comprador exerça o direito antes de ser convocado pelo vendedor para a escritura por a casa estar concluída e pronta a ser entregue (acórdão do Pleno de 20 de janeiro de 2015, recurso 196/2013). É o gume mais afiado da regra geral do artigo 1124.º do Código Civil, em que o tribunal pondera a gravidade do incumprimento; aqui a própria data é o termo. A mesma recolha regista que a garantia é autónoma: o comprador pode reclamar ao promotor ou ao garante, solidariamente, sem obter primeiro uma resolução judicial (acórdãos de 3 de julho de 2013, 7 de maio de 2014 e 22 de abril de 2015), e que a seguradora responde por todo o adiantamento efetivamente pago mesmo que a apólice imprimisse um limite inferior. Uma exceção está escrita no próprio Código Civil: se comprador e promotor extinguirem o contrato por mútuo acordo antes da data de entrega, o garante fica livre, porque La obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor — a obrigação do fiador extingue-se ao mesmo tempo que a do devedor (artigo 1847.º; acórdão do Pleno de 23 de março de 2015).

Importam dois relógios. A caducidade própria do aval aos dois anos, já vista; e a prescrição geral de cinco anos das ações pessoais, que desde a reforma de 2015 do artigo 1964.º, n.º 2, corre desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación — desde o dia em que o cumprimento pode ser exigido. O comprador que espera pelas promessas de um promotor para lá dessas datas converteu, na prática, um crédito garantido num crédito nu.

Quando a garantia falta: quem responde

O pior caso é o contrato sem garantia alguma, ou com uma «linha» que nunca produziu um certificado individual. A doutrina do Supremo, construída sob a lei de 1968 e transposta pelos tribunais para o texto de 2016, trata a ausência da garantia como um incumprimento essencial em si: enquanto a casa não estiver concluída e pronta a ser entregue, o comprador pode resolver só por isso (uma linha de acórdãos de 25 de outubro de 2011 a 15 de setembro de 2015, vários do Pleno). O banco que recebeu os adiantamentos sem conta especial e sem exigir a garantia também responde: o acórdão do Pleno de 21 de dezembro de 2015 lê o papel do banco como um que supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor — impõe por lei um especial dever de vigilância sobre o promotor —, de modo que um promotor não possa iludir o sistema cobrando o dinheiro dos compradores numa conta ordinária. O texto de 2016 diz o mesmo com as suas palavras, «bajo su responsabilidad». E os administradores de uma promotora que cobrou adiantamentos sem garantia foram condenados pessoalmente pelo dano aos compradores, como violação do seu próprio dever de diligência (acórdãos de 23 de maio de 2014, 25 de novembro de 2014 e 3 de março de 2016). Nada disto substitui o certificado na sua mão; é o mapa de quem demandar quando o certificado nunca foi emitido, e a razão para se recusar a pagar até que exista.

Dez coisas a exigir antes de pagar um euro

1. A licença de construção, em cópia, com a sua data, e a certidão urbanística do terreno.
2. Uma nota simple do terreno no registo predial, com menos de um mês, com o titular, os ónus e a obra declarada.
3. O nome da seguradora ou do banco avalista e o nome do banco e o número da conta especial, escritos no contrato.
4. O documento individual de garantia em seu nome, que identifique a habitação e cubra cada prestação, o seu IGIC e o juro legal até à data de entrega.
5. Uma data de entrega escrita como data, não como estação, e a fase em que a obra está no dia em que assina.
6. O calendário de pagamentos com cada prestação, a sua data e o seu IGIC, e a menção de que nada se paga fora da conta especial.
7. Os dados registais do promotor, os nomes do arquiteto e do construtor, e as plantas e a área da habitação.
8. O projeto de estatutos da comunidade e a situação da hipoteca do promotor sobre a sua futura habitação.
9. A cláusula de devolução que a lei exige, literal, e o mecanismo de prorrogação como cláusula adicional escrita, nunca como tranquilização verbal.
10. A nota fiscal: IGIC em cada prestação e na escritura, imposto de selo na escritura, e quem paga notário e registo.

Os impostos de uma compra em planta nas Canárias

Uma habitação comprada ao seu promotor está sujeita a IGIC, não ao imposto de transmissões, e o imposto vence-se em cada adiantamento quando é pago. A taxa é a geral de 7 %, salvo se a casa for a sua residência habitual, caso em que o texto consolidado canário fixa 5 % para uma base até 200.000 € quando não possui outra habitação, e 3 % para compradores com menos de quarenta anos, famílias numerosas e outros grupos enumerados dentro de limites de rendimento (Decreto Legislativo 1/2025, artigo 38.º). Na escritura aplica-se o imposto de selo a 1 %: o texto canário dos impostos cedidos fixa a taxa geral em 0,75 % e acrescenta que cuando se trate de documentos relativos a operaciones sujetas al Impuesto General Indirecto Canario o al Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo se fija en el 1 por 100 — para escrituras que documentem operações sujeitas a IGIC ou IVA a taxa é 1 % (Decreto Legislativo 1/2009, artigo 36.º), reduzida a 0,40 % para uma residência habitual que cumpra as condições das taxas reduzidas. O mapa fiscal e legal mais amplo de uma compra — o valor de referência, os compradores não residentes, a revogação do golden visa — está no nosso guia para comprar casa nas Canárias; o contrato particular e as regras do sinal, no nosso artigo sobre o contrato de sinal; e um comprador de fora da União Europeia devia ler o limite canário de compra para não residentes antes de reservar o que quer que seja num terreno perto da costa.

A garantia não é a promessa do promotor, a brochura do banco nem a palavra do agente. É um papel com o seu nome, a identificação da habitação e uma soma que cobre cada euro que pagará antes das chaves, com o seu imposto e o seu juro. Se esse papel não estiver em cima da mesa no dia da assinatura, a lei diz que o promotor está em incumprimento antes do primeiro tijolo, e os tribunais dizem o mesmo há uma década.

A nossa equipa imobiliária do escritório de Costa Adeje revê contratos em planta, certificados de garantia e certidões do registo para compradores do sul de Tenerife antes da primeira transferência, e conduz a interpelação e a reclamação ao garante quando uma data de entrega passa; a revisão é uma consulta paga, orçamentada de antemão. O serviço está descrito na nossa página de direito imobiliário, e a página de contactos tem os horários de ambos os escritórios.

Perguntas frequentes

A minha reserva está coberta pela garantia?

Só se foi paga depois de a licença de construção existir e na conta especial, e só se o documento individual de garantia a incluir. O dever de garantir começa desde la obtención de la licencia de edificación; o dinheiro pago antes dessa data para reservar uma fração num terreno sem licença depende do contrato e da solvência do promotor. Peça a licença antes de reservar, e torne a reserva reembolsável por escrito se ainda não existir.

O contrato diz que os pagamentos estão garantidos por uma «linha bancária». É suficiente?

Não. A lei exige uma garantia referida e individualizada às suas prestações, entregue na assinatura. Uma linha-quadro entre o promotor e um banco é a fonte de onde sai o seu certificado; até ter o certificado em seu nome, não tem nada que o garante deva honrar sem discussão. O Supremo responsabilizou seguradoras por apólices coletivas mesmo sem certificado individual, mas isso é litígio, não um documento.

O promotor oferece uma entrega mais tardia e um pequeno desconto. Devo aceitar?

Pode, mas faça-o como a lei descreve: uma cláusula adicional escrita com a nova data de conclusão e entrega, e a garantia prorrogada até à nova data com informação a si. Tenha em conta que aceitar uma prorrogação reinicia o ponto a partir do qual conta um atraso posterior, e que com aval bancário a caducidade de dois anos corre desde o incumprimento do promotor; uma série de prorrogações informais é a forma como os compradores perdem a garantia sem dar por isso.

O que recupero exatamente se resolver?

Cada quantia paga por conta, o IGIC pago sobre elas e o juro legal do dinheiro desde cada pagamento, do promotor em trinta dias desde a sua interpelação formal ou, na falta dela, da seguradora ou do banco em trinta dias desde a sua reclamação. Não as despesas de notário ou de agência em que tenha incorrido, nem a valorização da casa; essas são pretensões contra o promotor pelas regras gerais, se for solvente.

Aplica-se se comprar através de uma cooperativa ou de uma comunidade de proprietários?

Sim. A disposição cobre expressamente as habitações promovidas en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, e a garantia, a conta especial e o documento individual são devidos a cada membro da mesma forma. A diferença é prática: numa cooperativa é também membro do promotor, por isso leia os estatutos e o contrato de gestão com o mesmo cuidado que a garantia.

Este artigo é informação geral a setembro de 2026, não aconselhamento jurídico sobre um contrato concreto; os textos citados são a primeira disposição adicional da Ley 38/1999 na redação da Ley 20/2015, o Real Decreto 515/1989, o texto consolidado da lei do solo, a Ley 4/2017 das Canárias, os textos fiscais canários e a recolha publicada de doutrina do Supremo Tribunal sobre quantias antecipadas. As condições contratuais, as datas e os valores fiscais são os em vigor no dia em que assinar; a consulta com a nossa equipa imobiliária é um serviço pago.