الشراء على المخطط في جنوب تينيريفي: الضمان الذي يمنحك إياه القانون، وما تطلبه قبل الدفع، وما يحدث حين يتأخر المطوّر

زوجان من ليدز يجلسان في مكتبنا في كوستا أديخي ومعهما الكتيّب اللامع لمشروع سكني فوق بلايا ديل دوكي: حجز بقيمة 6,000 € مدفوع بالفعل، وعقد خاص على الطاولة يطلب 20 % من الثمن خلال الأشهر الأربعة عشر المقبلة، وتسليم «متوقع» في صيف 2028. سؤالهما هو السؤال الذي ينبغي لكل مشترٍ على المخطط في جنوب تينيريفي أن يطرحه قبل أول تحويل: ما الذي يحمي هذا المال إذا لم يُبنَ المبنى أبداً، أو بُني متأخراً سنتين؟ الجواب قانون إسباني له تاريخ طويل وعنوان جديد، ووثيقة يجب على المطوّر تسليمها لك يوم التوقيع، وساعة تعمل ضدك بقدر ما تعمل ضد المطوّر. يقرأ هذا المقال النصوص — الحكم الإضافي الأول لقانون البناء بصيغة 2015، ومرسوم معلومات المستهلك لسنة 1989، وقواعد السجل العقاري، ومجموعة اجتهادات المحكمة العليا التي نشرتها بنفسها — ثم يحسب أرقام الزوجين. الاقتباسات بالإسبانية والقراءة بالعربية.

القانون الذي يحمي دفعاتك المقدمة، وأين يقيم الآن

على مدى خمسين عاماً تقريباً كانت القاعدة هي Ley 57/1968، قانون تحصيل المبالغ المقدمة في بناء المساكن وبيعها. أُلغي بأثر من 1 يناير 2016 بموجب Ley 20/2015، الذي أعاد حكمه الختامي الثالث كتابة مضمونه كحكم إضافي أول لقانون البناء Ley 38/1999، وأضاف إلغاء قانون 1968 ومرسومه وقراره. لذا حين لا يزال عقد مطوّر في أديخي أو غرانادييا يستشهد بـ Ley 57/1968 فالإحالة بالية؛ الالتزامات هي نفسها في الجوهر، وهي الآن في قانون البناء. ينطبق الحكم على toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa — كل أنواع المساكن، بما فيها ما يُبنى في إطار اتحادات الملاك أو التعاونيات — متى أراد المطوّر مالاً من المشترين قبل أن يوجد المسكن.

ثلاثة التزامات يدين بها المطوّر لك من يوم وجود الرخصة

تضع الفقرة الأولى من الحكم شرطين على كل مطوّر يقبض مقدماً، وشرطاً ثالثاً على البنك. على المطوّر أن Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda — يضمن، منذ الحصول على رخصة البناء، رد المبالغ المسلَّمة مع الفوائد القانونية، عبر عقد تأمين كفالة مع شركة تأمين مرخَّصة أو كفالة بنكية تضامنية من مؤسسة ائتمان مرخَّصة، للحالة التي لا يبدأ فيها البناء أو لا يكتمل في الأجل المتفق عليه للتسليم.

وعلى المطوّر كذلك أن يتلقى الدفعات المقدمة عبر بنك في cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor — حساب خاص، منفصل عن أي أموال أخرى للمطوّر — لا يجوز التصرف فيه إلا لأغراض البناء. والبنك ليس متفرجاً: لفتح هذا الحساب la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior — تطالب مؤسسة الائتمان، على مسؤوليتها، بالضمانة المذكورة. والتغطية ليست الثمن المجرد: La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero — تمتد الضمانة إلى المبالغ التي دفعها المشترون، بما فيها الضرائب المطبقة، مضافاً إليها الفائدة القانونية.

نتيجتان لمشترٍ في الجنوب. المال المدفوع قبل وجود الرخصة مالٌ لا يلزم القانون المطوّر بضمانه بعد، ولهذا فإن الحجز على قطعة أرض بلا رخصة هو اليورو الأشد خطراً في الشراء كله. والحساب الذي تدفع فيه ليس تفصيلاً: تحويل إلى الحساب العادي للمطوّر، أو إلى وكيل، يقع خارج النظام الذي بناه القانون.

تأمين أم كفالة بنكية: ما يجب أن تنص عليه كل وثيقة

تكتب الفقرة الثانية من الحكم قواعد كل أداة. يجب أن يكون تأمين الكفالة فردياً: Se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente — وثيقة لكل مشترٍ، تحدد المسكن. ويجب أن يكون المبلغ المؤمَّن مجموع الدفعات المقدمة في العقد، بما فيها الضرائب، مضافاً إليه الفائدة القانونية من كل دفعة حتى تاريخ التسليم الموعود؛ المطوّر هو المتعاقد الذي يدفع القسط؛ والمشتري هو المؤمَّن له؛ ولا يستطيع المؤمِّن الاحتماء بالمطوّر: El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible — لا يجوز للمؤمِّن أن يحتج على المؤمَّن له بالدفوع التي قد تكون له ضد المتعاقد، وعدم دفع المطوّر للقسط ليس دفعاً في أي حال. ويجب أن تستمر الوثيقة على الأقل بقدر التزام التسليم، وكل تمديد لتاريخ التسليم يجب أن يقابله تمديد للوثيقة مع إخطار المشتري.

تسير الكفالة البنكية على الخطوط نفسها في المبلغ والمطالبة، مع بند خاص بها. وتُستدعى الأداتان بالطريقة نفسها: siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución — متى طالب المشتري المطوّر بصورة موثقة بالرد ومضى ثلاثون يوماً دون سداد، يطالب المؤمِّن أو البنك، وعليهما الدفع خلال ثلاثين يوماً؛ وحين تتعذر المطالبة المسبقة للمطوّر يجوز للمشتري التوجه إلى الضامن مباشرة. والبند الذي تنفرد به الكفالة البنكية فخ: Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval — بمضي سنتين من إخلال المطوّر دون أن يطالب المشتري بفسخ العقد ورد الدفعات المقدمة، تسقط الكفالة. والمشتري الذي يدع تسليماً متأخراً يمضي بينما يعد المطوّر بـ«الربيع المقبل» يستهلك تلك الساعة.

أياً كانت الأداة التي اختارها المطوّر، يضع القانون ورقة في يدك يوم التوقيع: المطوّر hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio — يسلّم المشتري الوثيقة التي تثبت الضمانة، منسوبة ومفردة للمبالغ التي ستُدفع مقدماً على حساب الثمن. سطر في كتيّب يقول «جميع المدفوعات مضمونة» ليس تلك الوثيقة؛ أما شهادة باسمك وبالمسكن والمبالغ فهي كذلك. والإعلان نفسه منظَّم: كل تسويق يقبض المال قبل البناء أو أثناءه يجب أن يذكر أن المطوّر يلتزم بالقانون، haciendo mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante, así como de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial — مع الإشارة الصريحة إلى شركة التأمين أو الكفيل الضامن، وإلى البنك الذي فُتح فيه الحساب الخاص.

ما يجب أن ينص عليه العقد، وما يجب أن يعرضه المطوّر عليك

تعدد الفقرة الثالثة من الحكم ما يجب أن يذكره العقد الخاص صراحة: أن المطوّر يلتزم برد الدفعات المقدمة، بما فيها الضرائب، مع الفوائد القانونية إذا لم يبدأ البناء أو لم ينتهِ في الآجال المتفق عليها o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda — أو إذا لم تُستصدر شهادة الصلاحية للسكن أو رخصة الإشغال الأول أو الوثيقة المعادلة؛ والإشارة إلى التأمين أو الكفالة مع اسم شركة التأمين أو البنك؛ والبنك والحساب اللذين يجب أن تدفع عبرهما.

وإلى جانبه يقف Real Decreto 515/1989 بشأن معلومات المستهلك في بيع المساكن، وهو لا يزال سارياً ومكتوب لهذه اللحظة بالذات. على كل من يبيع مساكن أن يضع تحت التصرف، وأن يسلّمك نسخة على نفقة البائع — المادة 9: المشتري tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos — هوية البائع وبياناته في السجل، ومخططات الموقع والمسكن، والمساحة الصافية، والمواد، وبيانات القيد في السجل العقاري أو بيان عدم القيد، والثمن الإجمالي وطريقة الدفع (المادة 4)؛ وفي المشروع السكني، نسخاً من رخصة البناء وشهادة التخطيط، ونظام الاتحاد المقبل، والوضع الضريبي، وطريقة توثيق العقد، وإذا لم يكن المسكن مكتملاً se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación — يُبيَّن بكل وضوح تاريخ التسليم والمرحلة التي بلغها البناء في كل وقت، مع اسمَي المهندس المعماري والمقاول (المادة 5). وتضيف المادة 7 أنه في المسكن غير المكتمل يجب على البائع أن يضع تحت التصرف نسخة من الوثائق التي تُثبت ضمانات الدفعات المقدمة، وتشترط المادة 6 مذكرة توضيحية للثمن تتضمن الأقساط والفائدة على المبالغ المؤجلة وGarantías que deberá constituir el comprador — الضمانات التي على المشتري تقديمها. والمطوّر الذي لا يستطيع تقديم هذا كله قبل التوقيع يخبرك بشيء.

السجل والرخصة والتأمين وراء المبنى

ثلاثة فحوص عامة تكلف قليلاً وتحسم كثيراً. الأول هو السجل العقاري: nota simple لقطعة الأرض من Registro de la Propiedad في أديخي أو أرونا أو غرانادييا دي أبونا تُظهر مالك الأرض، وما إذا كان قرض بناء مسجلاً عليها بالفعل، وما إذا كان المبنى قد أُعلن. ولا يمكن توثيق إعلان بناء جديد قيد الإنشاء دون الرخصة: يشترط الموثقون el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra — الإجراء الإداري بالموافقة أو الاعتماد أو الترخيص الذي يتطلبه العمل — وشهادة من فني بمطابقة الوصف للمشروع المرخَّص (المادة 28.1 من قانون الأراضي الموحد)، ولا يُقيَّد المبنى المكتمل دون شهادة الإنجاز وتراخيص الإشغال. وفي الكناري، الإشغال الأول لمبنى مكتمل ليس رخصة بل إخطاراً للبلدية: يدرج Ley 4/2017 Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción — الإشغال الأول للمباني والمنشآت بعد اكتمال بنائها — ضمن الأعمال الخاضعة لـ comunicación previa (المادة 332.1.c)، وهو «documento equivalente» الذي يحيل إليه حكم الضمانات.

الفحص الثاني هو تأمين العشر سنوات. يشترط قانون البناء لكل مبنى جديد تأميناً أو ضمانة مالية تغطي عشر سنوات الأضرار الناجمة عن العيوب الإنشائية (المادة 19.1.c)، وتجعله المادة 20.1 شرطاً للعقد الموثق: لا يُوثَّق ولا يُقيَّد عقد بناء جديد sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 — دون إثبات تلك الضمانات. والثالث هو رهن المطوّر نفسه. تُموَّل معظم مشاريع الجنوب بقرض بناء موزع على المساكن المقبلة؛ وعند الاكتمال إما أن تحل محل المطوّر في حصتك أو تطالب بشطبه على نفقته، ويلزم مرسوم 1989 المطوّر بأن يخبرك مسبقاً بالموثق والتاريخ وبيانات السجل والمسؤولية الرهنية لكل مسكن إذا كان الحلول مخططاً.

مثال محسوب من أديخي

لنأخذ شقة الزوجين: الثمن 320,000 €، حجز 6,000 € عند توقيع الحجز، و20 % — 64,000 € — على أقساط شهرية لأربعة عشر شهراً من العقد الخاص، و250,000 € المتبقية عند العقد الموثق، والتسليم موعود في 30 يونيو 2028. الضمانة التي يطلبها القانون يجب أن تغطي الـ 70,000 € من الدفعات المقدمة، وضريبة IGIC المفروضة عليها — 7 % لمسكن لن يكون السكن المعتاد للمشتريين، أي 4,900 € — والفائدة القانونية من كل دفعة حتى 30 يونيو 2028، التي تضيف عند نسبة 3.25 % السارية ساعة الكتابة نحو 3,000 € على مدى الجدول. فالشهادة التي ينبغي أن يحملها الزوجان يوم التوقيع تسميهما وتحدد الشقة وتغطي نحو 78,000 €، لا «20 %» مدوَّرة.

إذا لم يبدأ المبنى أبداً، أو لم تُسلَّم الشقة في 1 يوليو 2028، يوجه الزوجان مطالبة رسمية إلى المطوّر برد 74,900 € مع الفوائد؛ وفي اليوم الحادي والثلاثين دون سداد يطالبان المؤمِّن أو البنك، وأمامهما ثلاثون يوماً للدفع. ويمكنهما بدلاً من ذلك منح تمديد، ولكن ببند إضافي مكتوب فقط بتاريخ تسليم جديد، وفقط إذا مُددت الضمانة تبعاً له. وما لا ينبغي لهما فعله هو لا شيء: مع كفالة بنكية، بعد سنتين من 30 يونيو 2028 دون مطالبة، تكون الكفالة قد زالت.

حين يتأخر المطوّر: الفسخ أو التمديد، والساعة

الفقرة الرابعة من الحكم قصيرة وتميل لصالح المشتري: Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga — إذا لم يبدأ البناء أو لم يُسلَّم المسكن، يجوز للمشتري أن يختار بين فسخ العقد مع رد الدفعات المقدمة، بما فيها الضرائب، مضافاً إليها الفوائد القانونية، وبين منح المطوّر تمديداً يُدوَّن في بند إضافي بتاريخ الإنجاز والتسليم الجديد.

أما مقدار التأخير الكافي فقد حسمته المحكمة العليا في ظل القانون القديم، ومجموعة اجتهاداتها تنص على القاعدة: في البيوع الخاضعة لنظام الدفعات المقدمة، يُعد التأخر في التسليم عن الموعد المتفق عليه، وإن لم يكن جسيماً بوجه خاص، إخلالاً يخوّل المشتري الفسخ، شريطة أن el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada — يمارس المشتري حق الفسخ قبل أن يستدعيه البائع لتوقيع العقد الموثق لكون المسكن قد اكتمل وصار جاهزاً للتسليم (حكم الهيئة العامة في 20 يناير 2015، الطعن 196/2013). وهذه هي الحافة الأحدّ للقاعدة العامة في المادة 1124 من القانون المدني التي تزن فيها المحكمة جسامة الإخلال؛ أما هنا فالتاريخ نفسه هو الأجل. وتسجل المجموعة ذاتها أن الضمانة مستقلة: يجوز للمشتري المطالبة من المطوّر أو من الضامن، بالتضامن، دون الحصول أولاً على فسخ قضائي (أحكام 3 يوليو 2013 و7 مايو 2014 و22 أبريل 2015)، وأن المؤمِّن مسؤول عن كل دفعة مقدمة دُفعت فعلاً حتى لو طبعت الوثيقة سقفاً أدنى. وثمة استثناء مكتوب في القانون المدني نفسه: إذا أنهى المشتري والمطوّر العقد بالتراضي قبل تاريخ التسليم، تحرر الضامن، لأن La obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor — التزام الكفيل ينقضي في الوقت نفسه الذي ينقضي فيه التزام المدين (المادة 1847؛ حكم الهيئة العامة في 23 مارس 2015).

ساعتان مهمتان. سقوط الكفالة البنكية الخاص بها بعد سنتين، المذكور أعلاه؛ والتقادم العام للدعاوى الشخصية بخمس سنوات، الذي يسري منذ إصلاح 2015 للمادة 1964.2 desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación — من اليوم الذي يمكن فيه المطالبة بالتنفيذ. والمشتري الذي ينتظر وعود المطوّر بعد تلك التواريخ يكون عملياً قد حوّل حقاً مضموناً إلى حق مجرد.

حين تغيب الضمانة: من يتحمل المسؤولية

أسوأ الحالات هو العقد بلا ضمانة على الإطلاق، أو بـ«خط» لم يُنتج شهادة فردية قط. وتعامل اجتهادات المحكمة، التي بُنيت في ظل قانون 1968 ونقلتها المحاكم إلى نص 2016، غياب الضمانة على أنه إخلال جوهري في ذاته: ما دام المسكن غير مكتمل وغير جاهز للتسليم، يجوز للمشتري الفسخ لهذا السبب وحده (سلسلة أحكام من 25 أكتوبر 2011 إلى 15 سبتمبر 2015، عدة منها للهيئة العامة). ويتحمل المسؤولية أيضاً البنك الذي تلقى الدفعات المقدمة بلا حساب خاص ودون أن يطلب الضمانة: يقرأ حكم الهيئة العامة في 21 ديسمبر 2015 دور البنك على أنه دور supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor — يفرض بقوة القانون واجب رقابة خاصاً على المطوّر — حتى لا يتمكن المطوّر من إفراغ النظام بتحصيل أموال المشترين في حساب عادي. ونص 2016 يقول الشيء نفسه بكلماته: «bajo su responsabilidad». كما حُمِّل مديرو شركة تطوير قبضت دفعات غير مضمونة المسؤولية الشخصية عن خسارة المشترين بوصفها إخلالاً بواجب العناية الخاص بهم (أحكام 23 مايو 2014 و25 نوفمبر 2014 و3 مارس 2016). لا شيء من ذلك يغني عن الشهادة في يدك؛ إنه خريطة من تقاضيه حين لم تصدر الشهادة قط، وسبب رفض الدفع حتى تصدر.

عشرة أشياء تطلبها قبل أن تدفع يورو واحداً

1. رخصة البناء، نسخة بتاريخها، وشهادة التخطيط لقطعة الأرض.
2. Nota simple لقطعة الأرض من السجل العقاري لا يزيد عمرها عن شهر، تُظهر المالك والأعباء والمبنى المعلَن.
3. اسم شركة التأمين أو البنك الكفيل، واسم البنك ورقم الحساب الخاص، مكتوبة في العقد.
4. وثيقة الضمانة الفردية باسمك، التي تحدد المسكن وتغطي كل قسط وضريبة IGIC عليه والفائدة القانونية حتى تاريخ التسليم.
5. تاريخ تسليم مكتوب كتاريخ لا كفصل من السنة، ومرحلة الأعمال يوم توقيعك.
6. جدول الدفع بكل قسط وتاريخه وضريبة IGIC عليه، وبيان أن لا شيء يُدفع خارج الحساب الخاص.
7. بيانات المطوّر في السجل، واسما المهندس المعماري والمقاول، ومخططات المسكن ومساحته.
8. مسودة نظام الاتحاد ووضع رهن المطوّر على مسكنك المقبل.
9. بند الرد الذي يشترطه القانون بنصه، وآلية التمديد بوصفها بنداً إضافياً مكتوباً، لا طمأنة شفوية أبداً.
10. المذكرة الضريبية: ضريبة IGIC على كل قسط وعند العقد الموثق، ورسم الدمغة عند العقد الموثق، ومن يدفع أتعاب الموثق والسجل.

ضرائب الشراء على المخطط في الكناري

المسكن المشترى من مطوّره يخضع لضريبة IGIC لا لضريبة نقل الملكية، وتستحق الضريبة على كل دفعة مقدمة عند سدادها. والنسبة هي العامة 7 % ما لم يكن المسكن سكنك المعتاد، فعندها يحدد النص الكناري الموحد 5 % لوعاء لا يتجاوز 200,000 € حين لا تملك مسكناً آخر، و3 % للمشترين دون الأربعين والأسر الكبيرة وفئات أخرى معددة ضمن حدود دخل (Decreto Legislativo 1/2025، المادة 38). وعند العقد الموثق يُطبَّق رسم الدمغة بنسبة 1 %: يحدد النص الكناري للضرائب المحوَّلة النسبة العامة بـ 0.75 % ويضيف أن cuando se trate de documentos relativos a operaciones sujetas al Impuesto General Indirecto Canario o al Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo se fija en el 1 por 100 — للوثائق المتعلقة بعمليات خاضعة لـ IGIC أو لضريبة القيمة المضافة تُحدد النسبة بـ 1 % (Decreto Legislativo 1/2009، المادة 36)، مخفَّضة إلى 0.40 % لسكن معتاد تتوافر فيه شروط النسب المخفضة. والخريطة الضريبية والقانونية الأوسع للشراء — القيمة المرجعية، والمشترون غير المقيمين، وإلغاء التأشيرة الذهبية — في دليلنا لشراء عقار في الكناري؛ والعقد الخاص وقواعد العربون في مقالنا عن عقد العربون؛ وعلى المشتري من خارج الاتحاد الأوروبي أن يقرأ حد الشراء الكناري لغير المقيمين قبل حجز أي شيء على قطعة أرض قرب الساحل.

الضمانة ليست وعد المطوّر ولا كتيّب البنك ولا تطمين الوكيل. إنها ورقة تحمل اسمك وتحديد المسكن ومبلغاً يغطي كل يورو ستدفعه قبل المفاتيح، بضريبته وفائدته. فإن لم تكن تلك الورقة على الطاولة يوم التوقيع، فالقانون يقول إن المطوّر مخلٌّ قبل الطوبة الأولى، والمحاكم تقول الشيء نفسه منذ عقد.

يراجع فريقنا العقاري في مكتب كوستا أديخي عقود الشراء على المخطط وشهادات الضمان ومستخرجات السجل للمشترين في جنوب تينيريفي قبل أول تحويل، ويتولى المطالبة والدعوى ضد الضامن حين يمضي تاريخ التسليم؛ والمراجعة استشارة مدفوعة بعرض سعر مسبق. الخدمة موصوفة في صفحتنا للقانون العقاري، وفي صفحة الاتصال مواعيد عمل المكتبين.

أسئلة شائعة

هل يغطي الضمان مبلغ حجزي؟

فقط إذا دُفع بعد وجود رخصة البناء وفي الحساب الخاص، وفقط إذا أوردته وثيقة الضمانة الفردية. يبدأ واجب الضمان desde la obtención de la licencia de edificación؛ أما المال المدفوع قبل ذلك التاريخ لحجز وحدة على قطعة أرض بلا رخصة فيتوقف على العقد وعلى ملاءة المطوّر. اطلب الرخصة قبل الحجز، واجعل الحجز قابلاً للاسترداد كتابةً إن لم تكن موجودة بعد.

يقول العقد إن المدفوعات مضمونة بـ«خط بنكي». هل يكفي هذا؟

لا. يشترط القانون ضمانة referida e individualizada لأقساطك، تُسلَّم عند التوقيع. الخط الإطاري بين المطوّر والبنك هو المصدر الذي تُصدر منه شهادتك؛ وما لم تحمل الشهادة باسمك فلا تحمل شيئاً يلزم الضامن الوفاء به دون جدال. وقد ألزمت المحكمة العليا شركات تأمين بوثائق جماعية حتى بلا شهادة فردية، لكن ذلك تقاضٍ لا وثيقة.

يعرض المطوّر تسليماً أبعد وخصماً صغيراً. هل أقبل؟

يمكنك، لكن افعل ذلك كما يصف القانون: بند إضافي مكتوب بتاريخ الإنجاز والتسليم الجديد، وتمديد الضمانة إلى التاريخ الجديد مع إخطارك. وتذكر أن قبول التمديد يعيد ضبط النقطة التي يُحسب منها أي تأخير لاحق، وأن سقوط الكفالة البنكية بعد سنتين يسري من إخلال المطوّر؛ وسلسلة التمديدات غير الرسمية هي الطريقة التي يفقد بها المشترون الضمانة دون أن يلاحظوا.

ما الذي أسترده بالضبط إذا فسخت؟

كل مبلغ مدفوع على الحساب، وضريبة IGIC المدفوعة عليه، والفائدة القانونية من كل دفعة، من المطوّر خلال ثلاثين يوماً من مطالبتك الرسمية أو، عند عدم السداد، من المؤمِّن أو البنك خلال ثلاثين يوماً من مطالبتك له. لا مصاريف الموثق أو الوكيل التي تكبدتها، ولا زيادة قيمة المسكن؛ فتلك مطالبات ضد المطوّر بالقواعد العامة، إذا كان مليئاً.

هل ينطبق هذا إذا اشتريت عبر تعاونية أو اتحاد ملاك؟

نعم. يشمل الحكم صراحةً المساكن المطوَّرة en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa، والضمانة والحساب الخاص والوثيقة الفردية مستحقة لكل عضو بالطريقة نفسها. والفرق عملي: في التعاونية أنت أيضاً عضو في الجهة المطوِّرة، فاقرأ النظام الأساسي وعقد الإدارة بالعناية نفسها التي تقرأ بها الضمانة.

هذا المقال معلومات عامة حتى سبتمبر 2026، لا استشارة قانونية بشأن عقد بعينه؛ والنصوص المستشهد بها هي الحكم الإضافي الأول لـ Ley 38/1999 بصيغة Ley 20/2015، وReal Decreto 515/1989، وقانون الأراضي الموحد، وLey 4/2017 لجزر الكناري، والنصوص الضريبية الكنارية، ومجموعة اجتهادات المحكمة العليا المنشورة بشأن الدفعات المقدمة. شروط العقد والتواريخ والأرقام الضريبية هي السارية يوم توقيعك؛ والاستشارة مع فريقنا العقاري خدمة مدفوعة.