テネリフェ南部で青田買いをする：法律が与える銀行保証、支払う前に求めるべきもの、デベロッパーが遅れたらどうなるか

リーズから来た夫婦が、プラヤ・デル・ドゥケの上に建つ物件の光沢のあるパンフレットを手に、コスタ・アデヘの当事務所に座っています。予約金 6,000 € はすでに支払い済み、テーブルの上の私署契約は今後十四か月で価格の 20% を求め、引渡しは 2028 年夏の「予定」。二人の問いは、テネリフェ南部で青田買いをするすべての買主が最初の送金前に立てるべきものです。建物が結局建たなかったら、あるいは二年遅れで建ったら、そのお金を守るものは何か。答えは、長い歴史と新しい住所を持つスペインの法律、デベロッパーが署名当日にあなたに渡さなければならない書類、そしてデベロッパーだけでなくあなたに対しても進む時計です。本稿はその条文——2015 年に書き換えられた建築法の附則第一条、1989 年の消費者情報政令、不動産登記の規則、最高裁判所自身が公表した判例集——を読み、そのうえで夫婦の数字を計算します。引用はスペイン語の原文で、読み解きは日本語です。

あなたの前払金を守る法律と、その現在の住所

ほぼ五十年間、ルールは Ley 57/1968、住宅の建設と販売における前払金の受領に関する法律でした。この法律は Ley 20/2015 により 2016 年 1 月 1 日をもって廃止され、同法の附則最終規定第三条がその内容を建築法 Ley 38/1999 の附則第一条として書き直し、1968 年法とその政令・命令の廃止を付け加えました。したがってアデヘやグラナディージャのデベロッパーの契約書がなお Ley 57/1968 を引用していれば、その参照は古びています。義務は実質的に同じで、いまは建築法の中にあります。この規定は toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa——区分所有者の共同体や協同組合が建てるものを含む、あらゆる種類の住宅——に適用され、デベロッパーが住宅の完成前に買主から金銭を受け取ろうとする限り及びます。

建築許可が存在する日から、デベロッパーがあなたに負う三つの義務

規定の第一段落は、前払金を受け取るすべてのデベロッパーに二つの条件を、銀行に三つ目を課します。デベロッパーは Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda——建築許可の取得時から、認可保険会社との保証保険契約または認可信用機関の連帯銀行保証によって、建設が着工されないか合意された引渡期限内に完成しない場合に備え、支払われた金額と法定利息の返還を保証しなければなりません。

デベロッパーはさらに、前払金を銀行を通じて cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor——デベロッパーの他のいかなる資金とも分離された特別口座——で受け取り、建設のためにしか使えません。そして銀行は傍観者ではありません。この口座を開くために la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior——信用機関は自らの責任において前記の保証を要求する。保証の範囲は裸の価格ではありません。La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero——保証は買主が支払った金額に、適用される税を含め、法定利息を加えたものに及びます。

南部の買主にとって二つの帰結があります。許可が存在する前に支払われた金銭は、法律がまだデベロッパーに保証を義務づけていない金銭であり、だからこそ許可のない土地への予約金は購入全体で最もリスクの高い一ユーロです。そして支払先の口座は細部ではありません。デベロッパーの通常口座や仲介業者への送金は、法律が築いた仕組みの外にあります。

保険か銀行保証か——それぞれの書類に書かれていなければならないこと

規定の第二段落は各手段のルールを書いています。保証保険は個別でなければなりません。Se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente——買主ごとに一通の保険証券で、住戸を特定します。保険金額は契約上の前払金全額に税を含め、各支払いから約束の引渡日までの法定利息を上乗せしたものでなければならず、デベロッパーが契約者として保険料を払い、買主が被保険者であり、保険会社はデベロッパーの陰に隠れられません。El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible——保険会社は契約者に対して有する抗弁を被保険者に対抗できず、デベロッパーの保険料不払いはいかなる場合も抗弁になりません。証券は引渡しの約束と少なくとも同じ期間有効でなければならず、引渡日の延長にはすべて証券の延長と買主への通知が伴わなければなりません。

銀行保証は金額と請求について同じ線をたどり、独自の条項が一つあります。両手段の請求方法は同じです。siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución——買主がデベロッパーに確実な方法で返還を請求し、三十日が支払いなく経過した後、買主は保険会社または銀行に請求し、相手は三十日以内に支払わなければなりません。デベロッパーへの請求が不可能な場合、買主は保証人に直接請求できます。銀行保証にだけある条項は罠です。Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval——デベロッパーの不履行から二年間、買主が契約解除と前払金返還を請求しなければ、保証は失効します。デベロッパーが「次の春には」と約束する間に引渡遅延を放置する買主は、この時計を使い切っているのです。

デベロッパーがどちらの手段を選んでも、法律は署名の日にあなたの手に一枚の書類を置きます。デベロッパーは hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio——前払いされる金額に対応し個別化された保証を証する書類を買主に交付する。「すべての支払いは保証されています」というパンフレットの一行はその書類ではなく、あなたの名前と住戸と金額を記した証明書がそれです。広告そのものも規制されています。着工前または建設中に金銭を受け取るあらゆる販売は、デベロッパーが法律を遵守する旨を、haciendo mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante, así como de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial——保証する保険会社または保証人と特別口座が開設された銀行を明示して——記載しなければなりません。

契約書に書かれるべきことと、デベロッパーが見せなければならないもの

規定の第三段落は、私署契約に明示されるべき事項を列挙します。建設が合意された期限内に着工または完成しない場合、o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda——または居住適格証明、初回入居許可もしくは入居を可能にする同等の書類が得られない場合に、デベロッパーが税を含む前払金を法定利息とともに返還する義務を負うこと、保険会社または銀行の名を示した保険または保証への言及、そしてあなたが支払うべき銀行と口座です。

その隣に立つのが、住宅販売における消費者情報に関する Real Decreto 515/1989 で、いまも有効であり、まさにこの瞬間のために書かれています。住宅を販売する者は、売主の負担であなたに写しを渡す形で——第 9 条：買主は tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos——売主の身元と登記情報、敷地と住戸の図面、専有面積、材料、不動産の登記情報または未登記の表示、総額と支払方法を備え置かなければならず（第 4 条）、分譲の場合はさらに建築許可と都市計画証明の写し、将来の共同体の規約、税務上の状況、契約の文書化方法、そして住宅が未完成なら se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación——引渡日と建設が各時点で置かれている段階を完全に明確に記載し、建築家と施工者の名前も添えなければなりません（第 5 条）。第 7 条は未完成住宅について前払金保証を正式化した書類の写しを備え置く義務を加え、第 6 条は分割払い、繰延額の利息、そして Garantías que deberá constituir el comprador——買主が設定すべき担保——を記した価格説明書を求めます。署名前にこれらを出せないデベロッパーは、それ自体があなたに何かを語っています。

登記、許可、そして建物の背後の保険

三つの公的確認は費用が少なく多くを決めます。第一は不動産登記です。アデヘ、アロナ、グラナディージャ・デ・アボナの Registro de la Propiedad から土地の nota simple を取れば、土地の所有者、建設融資がすでに登記されているか、建物が申告済みかが分かります。建設中の新築建物の申告は許可なしには公証できません。公証人は el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra——工事が必要とする行政の同意・承認・許可の行為——と、記載が許可された設計に合致する旨の技術者証明を要求し（統合土地法第 28 条 1 項）、完成建物は竣工証明と入居許可なしには登記されません。カナリア諸島では、完成建物への初回入居は許可ではなく市役所への届出です。Ley 4/2017 は Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción——建設完了後の建物および設備への初回入居——を comunicación previa の対象行為に含めており（第 332 条 1 項 c）、これが保証規定のいう「documento equivalente」です。

第二の確認は十年保険です。建築法はすべての新築建物に、構造上の瑕疵による損害を十年間カバーする保険または金融保証を求め（第 19 条 1 項 c）、第 20 条 1 項はそれを公正証書の条件にしています。新築建物の証書は sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19——第 19 条の保証の設定を証明し記録することなしには——認証も登記もされません。第三はデベロッパー自身の抵当権です。南部の大半の分譲は将来の各住戸に配分された建設融資で賄われており、完成時にあなたは自分の持分を引き継ぐか、デベロッパーの費用での抹消を求めます。1989 年の政令は、債務引受が予定される場合、公証人、日付、登記情報、各住戸の抵当責任を事前に知らせることをデベロッパーに義務づけています。

アデヘからの計算例

夫婦のアパートを取り上げましょう。価格 320,000 €、予約契約の署名時に予約金 6,000 €、私署契約から十四か月にわたり月々の分割で 20%——64,000 €——、残りの 250,000 € は公正証書の際、引渡しは 2028 年 6 月 30 日と約束。法律が求める保証は、前払金 70,000 € と、それに課される IGIC——買主の常居所とならない住宅では 7%、4,900 €——と、各支払いから 2028 年 6 月 30 日までの法定利息をカバーしなければならず、執筆時点で有効な 3.25% で計算すると支払計画全体でおよそ 3,000 € が加わります。したがって夫婦が署名の日に手にすべき証明書は二人の名を記し、アパートを特定し、丸い「20%」ではなく約 78,000 € をカバーします。

建物が着工されないか、2028 年 7 月 1 日にアパートが引き渡されていなければ、夫婦はデベロッパーに 74,900 € と利息の返還を求める正式な請求を送り、支払いのないまま三十一日目に保険会社または銀行に請求し、相手には三十日の支払期限があります。代わりに延長を認めることもできますが、新しい引渡日を記した書面の追加条項によってのみ、しかも保証がそれに合わせて延長される場合に限られます。してはならないのは何もしないことです。銀行保証の場合、2028 年 6 月 30 日から請求のないまま二年が過ぎれば、保証は消えています。

デベロッパーが遅れたとき——解除か延長か、そして時計

規定の第四段落は短く、買主に有利です。Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga——建設が着工されないか住宅が引き渡されない場合、買主は、税を含む前払金を法定利息とともに返還させる契約解除と、新しい完成・引渡日を記した追加条項で記録されるデベロッパーへの延長付与のいずれかを選べます。

どれだけの遅延で足りるかは最高裁判所が旧法のもとで決着させ、その判例集がルールを述べています。前払金制度に服する売買では、合意された日を過ぎた引渡遅延は、とりわけ重大でなくても買主に解除権を与える不履行であり、ただし el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada——住宅が完成し引渡し可能であることを理由に売主から公正証書の作成を求められる前に、買主がその権利を行使すること——が条件です（2015 年 1 月 20 日大法廷判決、上告 196/2013）。これは裁判所が不履行の重大性を量る民法第 1124 条の一般ルールのより鋭い刃であり、ここでは日付そのものが期限です。同じ判例集は保証が独立していること——買主は先に裁判上の解除を得ることなく、デベロッパーまたは保証人に連帯して請求できること（2013 年 7 月 3 日、2014 年 5 月 7 日、2015 年 4 月 22 日の判決）——と、証券に低い上限が印刷されていても保険会社は実際に支払われたすべての前払金に責任を負うことを記録しています。一つの例外は民法そのものに書かれています。買主とデベロッパーが引渡日の前に合意で契約を解消すれば、保証人は免責されます。なぜなら La obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor——保証人の債務は主債務者の債務と同時に消滅する——からです（第 1847 条、2015 年 3 月 23 日大法廷判決）。

二つの時計が重要です。上述の銀行保証固有の二年の失効と、人的訴権の一般的な五年の時効です。後者は 2015 年の第 1964 条 2 項の改正以来、desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación——履行を請求できる日から——進みます。これらの日付を過ぎてデベロッパーの約束を待つ買主は、実際上、保証された債権を裸の債権に変えてしまっています。

保証がないとき——誰が責任を負うか

最悪の場合は、保証がまったくない契約、または個別証明書を一度も生み出さなかった「枠」だけの契約です。1968 年法のもとで築かれ、その後各裁判所が 2016 年の条文に引き継いだ最高裁の判例は、保証の欠如それ自体を本質的な不履行として扱います。住宅が完成して引渡し可能になるまで、買主はその理由だけで解除できます（2011 年 10 月 25 日から 2015 年 9 月 15 日までの一連の判決、うち複数は大法廷）。特別口座も設けず保証も要求せずに前払金を受け取った銀行もまた責任を負います。2015 年 12 月 21 日の大法廷判決は、銀行の役割を supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor——法律によりデベロッパーに対する特別な監視義務を課すもの——と読み、デベロッパーが買主の金銭を通常口座で集めて制度を無力化できないようにしました。2016 年の条文は自らの言葉で同じことを言っています——「bajo su responsabilidad」。そして保証のない前払金を受け取ったデベロッパーの取締役は、自らの注意義務違反として、買主の損失について個人責任を問われてきました（2014 年 5 月 23 日、2014 年 11 月 25 日、2016 年 3 月 3 日の判決）。これらはどれも、あなたの手にある証明書の代わりにはなりません。証明書が発行されなかったときに誰を訴えるかの地図であり、証明書が出るまで支払いを拒む理由です。

一ユーロを払う前に要求すべき十のこと

1. 日付入りの建築許可の写しと、土地の都市計画証明。
2. 所有者、負担、申告済みの建物を示す、一か月以内の土地の nota simple。
3. 保険会社または保証銀行の名前、そして銀行名と特別口座の番号が契約書に書かれていること。
4. あなた名義の個別保証書類。住戸を特定し、各分割金、それにかかる IGIC、引渡日までの法定利息をカバーするもの。
5. 季節ではなく日付として書かれた引渡日と、署名当日の工事の段階。
6. 各分割金とその日付と IGIC を記した支払計画、および特別口座の外では何も支払われない旨の記載。
7. デベロッパーの登記情報、建築家と施工者の名前、住戸の図面と面積。
8. 共同体の規約案と、あなたの将来の住戸に対するデベロッパーの抵当権の状況。
9. 法律が求める返還条項の原文と、口頭の安心ではなく書面の追加条項としての延長の仕組み。
10. 税務メモ：各分割金と証書時の IGIC、証書時の印紙税、公証人と登記の費用を誰が払うか。

カナリア諸島での青田買いにかかる税

デベロッパーから買う住宅は不動産取得税ではなく IGIC の対象で、税は各前払金の支払時に発生します。税率は一般の 7% ですが、住宅があなたの常居所となる場合、カナリアの統合法は、他に住宅を所有しないときの課税標準 200,000 € までに 5%、四十歳未満の買主、多子家族、その他所得制限内の列挙された集団に 3% を定めています（Decreto Legislativo 1/2025 第 38 条）。証書の際には 1% の印紙税がかかります。カナリアの移譲税統合法は一般税率を 0.75% とし、cuando se trate de documentos relativos a operaciones sujetas al Impuesto General Indirecto Canario o al Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo se fija en el 1 por 100——IGIC または付加価値税の対象となる取引に関する文書については税率を 1% とする——と加えており（Decreto Legislativo 1/2009 第 36 条）、軽減税率の条件を満たす常居所については 0.40% に軽減されます。購入をめぐるより広い税務・法務の地図——参照価額、非居住者の買主、ゴールデンビザの廃止——はカナリア諸島での不動産購入ガイドに、私署契約と手付の規則はアラス契約の記事に、そして欧州連合外からの買主は海岸近くの土地を予約する前に非居住者に対するカナリアの購入制限を読んでください。

保証とは、デベロッパーの約束でも、銀行のパンフレットでも、仲介業者の請け合いでもありません。あなたの名前、住戸の特定、そして鍵を受け取る前に払うすべてのユーロを税と利息とともにカバーする金額が記された一枚の紙です。署名の日にその紙がテーブルの上になければ、法律は最初のレンガの前からデベロッパーが不履行だと言い、裁判所も十年来同じことを言っています。

コスタ・アデヘ事務所の不動産チームは、テネリフェ南部の買主のために最初の送金前に青田買い契約、保証証明書、登記事項証明を審査し、引渡日が過ぎたときには保証人への請求と申立てを担います。審査は事前に見積もる有料相談です。サービスは不動産法のページに記載し、お問い合わせページに両事務所の営業時間があります。

よくある質問

予約金は保証の対象になりますか？

建築許可が存在した後に特別口座へ支払われ、かつ個別の保証書類にそれが記載されている場合に限ります。保証義務は desde la obtención de la licencia de edificación から始まります。その日より前に許可のない土地の住戸を予約するために払った金銭は、契約とデベロッパーの支払能力次第です。予約の前に許可を求め、まだ存在しなければ予約金を書面で返還可能にしてください。

契約書には支払いが「銀行の枠」で保証されているとあります。それで十分ですか？

いいえ。法律は署名時に交付される、あなたの分割金に referida e individualizada な保証を求めます。デベロッパーと銀行の間の枠契約はあなたの証明書が発行される源にすぎず、あなた名義の証明書を手にするまで、保証人が争いなく履行すべきものを何も持っていません。最高裁は個別証明書がなくても保険会社を集団証券に拘束したことがありますが、それは訴訟であって書類ではありません。

デベロッパーが引渡しの延期と小さな値引きを提案しています。受け入れるべきですか？

受け入れてもかまいませんが、法律が述べる形で行ってください。新しい完成・引渡日を記した書面の追加条項と、あなたへの通知を伴う新期日までの保証の延長です。延長を受け入れるとその後の遅延を数える起点がリセットされること、銀行保証では二年の失効がデベロッパーの不履行から進むことを忘れないでください。非公式な延長の連続こそ、買主が気づかぬうちに保証を失う道です。

解除した場合、正確には何が戻ってきますか？

内金として支払ったすべての金額、それにかかった IGIC、各支払いからの法定利息です。あなたの正式な請求から三十日以内にデベロッパーから、それがなければ保険会社または銀行への請求から三十日以内に相手から支払われます。あなたが負担した公証人や仲介の費用、住宅の値上がり分は含まれません。それらは一般ルールに基づくデベロッパーへの請求であり、相手に支払能力がある場合に限られます。

協同組合や区分所有者の共同体を通じて買う場合にも適用されますか？

はい。規定は en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa で分譲される住宅を明示的に含み、保証、特別口座、個別書類は各構成員に同じように義務づけられます。違いは実務上のものです。協同組合ではあなたは分譲主体の構成員でもあるので、規約と管理契約を保証と同じ注意深さで読んでください。

本稿は 2026 年 9 月時点の一般情報であり、特定の契約に関する法的助言ではありません。引用した条文は Ley 20/2015 の文言による Ley 38/1999 附則第一条、Real Decreto 515/1989、統合土地法、カナリア諸島の Ley 4/2017、カナリアの税法、そして最高裁判所が公表した前払金に関する判例集です。契約条件、日付、税額はあなたが署名する日に有効なものが適用されます。当事務所の不動産チームへの相談は有料サービスです。