दक्षिण टेनेरिफ़े में निर्माणाधीन फ़्लैट ख़रीदना: क़ानून जो बैंक गारंटी देता है, भुगतान से पहले क्या माँगें, और डेवलपर देर करे तो क्या होता है

लीड्स से आया एक दंपति हमारे कोस्टा अदेहे दफ़्तर में बैठा है, हाथ में प्लाया देल दुके के ऊपर बन रही एक परियोजना का चमकदार ब्रोशर: 6,000 € की बुकिंग पहले ही चुकाई जा चुकी है, मेज़ पर एक निजी अनुबंध है जो अगले चौदह महीनों में क़ीमत का 20% माँगता है, और डिलीवरी «अनुमानित» 2028 की गर्मियों में। उनका सवाल वही है जो दक्षिण टेनेरिफ़े में निर्माणाधीन फ़्लैट ख़रीदने वाले हर व्यक्ति को पहले ट्रांसफ़र से पहले पूछना चाहिए: अगर इमारत कभी खड़ी न हुई, या दो साल देर से खड़ी हुई, तो उस पैसे की रक्षा क्या करता है? जवाब है लंबे इतिहास और नए पते वाला एक स्पेनी क़ानून, एक दस्तावेज़ जो डेवलपर को हस्ताक्षर के दिन आपको सौंपना ही होगा, और एक घड़ी जो डेवलपर के ख़िलाफ़ जितनी चलती है उतनी ही आपके ख़िलाफ़ भी। यह लेख पाठों को पढ़ता है — 2015 में फिर से लिखे गए भवन अधिनियम का पहला अतिरिक्त प्रावधान, 1989 का उपभोक्ता-सूचना डिक्री, भूमि-रजिस्ट्री के नियम और सर्वोच्च न्यायालय का अपना प्रकाशित निर्णय-संग्रह — और फिर दंपति के आँकड़े जोड़ता है। उद्धरण स्पेनिश में हैं, पाठ हिंदी में।

वह क़ानून जो आपकी अग्रिम राशि की रक्षा करता है, और अब वह कहाँ रहता है

लगभग पचास वर्षों तक नियम था Ley 57/1968, आवास के निर्माण और बिक्री में अग्रिम राशियाँ लेने का क़ानून। इसे Ley 20/2015 ने 1 जनवरी 2016 से निरस्त कर दिया, जिसके तीसरे अंतिम प्रावधान ने इसकी सामग्री को भवन अधिनियम Ley 38/1999 के पहले अतिरिक्त प्रावधान के रूप में फिर से लिखा और 1968 के क़ानून, उसके डिक्री और आदेश के निरसन को जोड़ा। इसलिए जब अदेहे या ग्रानादिया में किसी डेवलपर का अनुबंध अब भी Ley 57/1968 का हवाला देता है, तो वह हवाला पुराना पड़ चुका है; दायित्व सार में वही हैं और अब भवन अधिनियम में खड़े हैं। यह प्रावधान toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa — हर प्रकार के आवास पर, जिनमें स्वामियों के समुदाय या सहकारी समितियों द्वारा बनाए गए भी शामिल हैं — तब लागू होता है जब भी प्रमोटर मकान के अस्तित्व में आने से पहले ख़रीदारों से पैसा चाहता है।

लाइसेंस मिलने के दिन से डेवलपर के आप पर तीन दायित्व

प्रावधान का पहला पैराग्राफ़ अग्रिम पैसा लेने वाले हर डेवलपर पर दो शर्तें और बैंक पर तीसरी रखता है। डेवलपर को चाहिए कि वह Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda — भवन-निर्माण लाइसेंस मिलने के क्षण से, अधिकृत बीमाकर्ता के साथ ज़मानत-बीमा अनुबंध या अधिकृत ऋण संस्था की संयुक्त-और-पृथक बैंक गारंटी के ज़रिए, दी गई राशियों की क़ानूनी ब्याज सहित वापसी की गारंटी दे, उस स्थिति के लिए जब निर्माण शुरू न हो या डिलीवरी की तय अवधि में पूरा न हो।

डेवलपर को अग्रिम राशियाँ बैंक के ज़रिए एक cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor — प्रमोटर की किसी भी अन्य निधि से अलग, एक विशेष खाते — में लेनी होंगी, जिसका उपयोग सिर्फ़ निर्माण के लिए हो सकता है। और बैंक दर्शक नहीं है: वह खाता खोलने के लिए la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior — ऋण संस्था अपनी ज़िम्मेदारी पर उक्त गारंटी की माँग करेगी। कवर नंगी क़ीमत नहीं है: La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero — गारंटी ख़रीदारों द्वारा दी गई राशियों तक, लागू करों सहित, क़ानूनी ब्याज जोड़कर फैलती है।

दक्षिण के ख़रीदार के लिए दो नतीजे। लाइसेंस के अस्तित्व से पहले दिया गया पैसा वह पैसा है जिसे गारंटी देने के लिए क़ानून अभी डेवलपर को बाध्य नहीं करता, इसीलिए बिना लाइसेंस के प्लॉट पर बुकिंग पूरी ख़रीद का सबसे जोखिम भरा यूरो है। और जिस खाते में आप भुगतान करते हैं वह छोटी बात नहीं है: डेवलपर के साधारण खाते या किसी एजेंट को किया गया ट्रांसफ़र क़ानून द्वारा बनाई गई व्यवस्था के बाहर बैठता है।

बीमा या बैंक गारंटी: हर दस्तावेज़ में क्या लिखा होना चाहिए

प्रावधान का दूसरा पैराग्राफ़ हर साधन के नियम लिखता है। ज़मानत-बीमा व्यक्तिगत होना चाहिए: Se suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente — हर ख़रीदार के लिए एक पॉलिसी, जिसमें मकान की पहचान हो। बीमित राशि अनुबंध की समूची अग्रिम राशियाँ होनी चाहिए, करों सहित, हर भुगतान से वादा की गई डिलीवरी तारीख़ तक के क़ानूनी ब्याज से बढ़ाई हुई; पॉलिसी डेवलपर लेता है और प्रीमियम चुकाता है; ख़रीदार बीमित है; और बीमाकर्ता डेवलपर के पीछे छिप नहीं सकता: El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible — बीमाकर्ता बीमित के विरुद्ध वे बचाव नहीं उठा सकता जो उसके पास पॉलिसीधारक के विरुद्ध हों, और डेवलपर द्वारा प्रीमियम न चुकाना कभी बचाव नहीं है। पॉलिसी कम से कम डिलीवरी की प्रतिबद्धता जितनी लंबी होनी चाहिए, और डिलीवरी तारीख़ के हर विस्तार के साथ पॉलिसी का विस्तार और ख़रीदार को सूचना होनी चाहिए।

बैंक गारंटी राशि और दावे पर उन्हीं रेखाओं पर चलती है, एक अपनी शर्त के साथ। दोनों साधनों को एक ही तरह आज़माया जाता है: siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de treinta días no haya procedido a su devolución — जब ख़रीदार ने डेवलपर से औपचारिक रूप से वापसी की माँग कर ली हो और तीस दिन बिना भुगतान के बीत गए हों, तो वह बीमाकर्ता या बैंक से दावा करता है, जिन्हें तीस दिन में भुगतान करना होगा; और जहाँ डेवलपर से माँग संभव न हो, ख़रीदार सीधे गारंटर के पास जा सकता है। जो शर्त सिर्फ़ बैंक गारंटी की है, वह एक जाल है: Transcurrido un plazo de dos años, a contar desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada sin que haya sido requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas, se producirá la caducidad del aval — डेवलपर के उल्लंघन के दो साल बाद, यदि ख़रीदार ने अनुबंध-विच्छेद और वापसी की माँग नहीं की, तो गारंटी समाप्त हो जाती है। जो ख़रीदार देर होती डिलीवरी को तब तक टलने देता है जब तक डेवलपर «अगले वसंत» का वादा करता रहे, वह यही घड़ी ख़र्च कर रहा है।

डेवलपर ने चाहे जो साधन चुना हो, क़ानून हस्ताक्षर के दिन आपके हाथ में एक काग़ज़ रखता है: डेवलपर hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio — ख़रीदार को वह दस्तावेज़ सौंपेगा जो गारंटी प्रमाणित करता है, अग्रिम दी जाने वाली राशियों से संदर्भित और व्यक्तिगत। ब्रोशर की एक पंक्ति «सभी भुगतान गारंटीशुदा हैं» वह दस्तावेज़ नहीं है; आपके नाम, मकान और राशियों वाला प्रमाणपत्र है। विज्ञापन ख़ुद भी विनियमित है: निर्माण से पहले या उसके दौरान पैसा लेने वाली हर परियोजना को बताना होगा कि प्रमोटर क़ानून का पालन करता है, haciendo mención expresa de la entidad aseguradora o avalista garante, así como de la entidad de crédito en la que figura abierta la cuenta especial — बीमाकर्ता या गारंटर का और उस बैंक का स्पष्ट उल्लेख करते हुए जहाँ विशेष खाता खुला है।

अनुबंध में क्या लिखा होना चाहिए, और डेवलपर को आपको क्या दिखाना चाहिए

प्रावधान का तीसरा पैराग्राफ़ सूचीबद्ध करता है कि निजी अनुबंध में स्पष्ट रूप से क्या कहा जाना चाहिए: कि यदि निर्माण तय अवधि में शुरू या पूरा न हो, o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda — या रहने योग्यता प्रमाणपत्र, प्रथम-अधिभोग लाइसेंस या समकक्ष दस्तावेज़ न मिले, तो डेवलपर अग्रिम राशियाँ, करों सहित, क़ानूनी ब्याज के साथ लौटाने का वचन देता है; बीमाकर्ता या बैंक के नाम के साथ बीमा या गारंटी का संदर्भ; और वह बैंक और खाता जिसके ज़रिए आपको भुगतान करना है।

इसके बगल में खड़ा है Real Decreto 515/1989, आवास बिक्री में उपभोक्ता-सूचना पर, जो अब भी लागू है और ठीक इसी क्षण के लिए लिखा गया है। आवास बेचने वाले हर व्यक्ति को विक्रेता के ख़र्च पर आपको प्रति देते हुए उपलब्ध रखना होगा — अनुच्छेद 9: ख़रीदार tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos — विक्रेता की पहचान और रजिस्ट्री विवरण, स्थल और मकान के नक़्शे, उपयोगी क्षेत्रफल, सामग्री, संपत्ति का रजिस्ट्री विवरण या पंजीकृत न होने का कथन, कुल क़ीमत और भुगतान का तरीक़ा (अनुच्छेद 4); और किसी परियोजना के लिए भवन लाइसेंस और नियोजन प्रमाणपत्र की प्रतियाँ, भावी समुदाय के नियम, कर-स्थिति, अनुबंध का दस्तावेज़ीकरण कैसे होगा और, जहाँ मकान अभी बना नहीं, se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación — डिलीवरी तारीख़ और निर्माण जिस चरण में है वह पूरी स्पष्टता से लिखा जाना चाहिए, वास्तुकार और निर्माता के नामों के साथ (अनुच्छेद 5)। अनुच्छेद 7 जोड़ता है कि अधूरे मकान के लिए विक्रेता को अग्रिम राशियों की गारंटी को औपचारिक करने वाले दस्तावेज़ों की प्रति उपलब्ध रखनी होगी, और अनुच्छेद 6 एक मूल्य-टिप्पणी माँगता है जिसमें किस्तें, आस्थगित राशियों पर ब्याज और Garantías que deberá constituir el comprador — ख़रीदार द्वारा दी जाने वाली गारंटियाँ — हों। जो डेवलपर हस्ताक्षर से पहले ये पेश नहीं कर सकता, वह आपको कुछ बता रहा है।

रजिस्ट्री, लाइसेंस और इमारत के पीछे का बीमा

तीन सार्वजनिक जाँचें कम ख़र्च में बहुत कुछ तय कर देती हैं। पहली है भूमि-रजिस्ट्री: अदेहे, आरोना या ग्रानादिया दे आबोना के Registro de la Propiedad से प्लॉट की nota simple दिखाती है कि ज़मीन किसकी है, क्या उस पर निर्माण-ऋण पहले से पंजीकृत है और क्या इमारत घोषित की गई है। निर्माणाधीन नई इमारत की घोषणा लाइसेंस के बिना नोटरीकृत नहीं हो सकती: नोटरी el acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra — वह प्रशासनिक सहमति, अनुमोदन या प्राधिकार जिसकी काम को ज़रूरत है — और तकनीशियन का प्रमाणपत्र माँगते हैं कि विवरण लाइसेंसशुदा परियोजना से मेल खाता है (समेकित भूमि अधिनियम का अनुच्छेद 28.1), और पूरी इमारत समापन प्रमाणपत्र और अधिभोग प्राधिकारों के बिना पंजीकृत नहीं हो सकती। कैनरी में पूरी हुई इमारत का प्रथम अधिभोग लाइसेंस नहीं बल्कि नगरपालिका को पूर्व-सूचना है — Ley 4/2017 Primera ocupación de las edificaciones y las instalaciones, concluida su construcción — निर्माण पूरा होने पर इमारतों और प्रतिष्ठानों का प्रथम अधिभोग — को comunicación previa के अधीन कार्यों में गिनाता है (अनुच्छेद 332.1.c), और यही वह «documento equivalente» है जिसका गारंटी प्रावधान हवाला देता है।

दूसरी जाँच है दस-वर्षीय बीमा। भवन अधिनियम हर नई इमारत के लिए ऐसा बीमा या वित्तीय गारंटी माँगता है जो दस साल तक संरचनात्मक दोषों से हुए नुक़सान को कवर करे (अनुच्छेद 19.1.c), और अनुच्छेद 20.1 इसे विलेख की शर्त बनाता है: नई इमारत का कोई विलेख sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 — उन गारंटियों के प्रमाण के बिना — न अधिकृत होगा न पंजीकृत। तीसरी है डेवलपर का अपना बंधक। दक्षिण की ज़्यादातर परियोजनाएँ भावी मकानों पर बँटे निर्माण-ऋण से वित्तपोषित होती हैं; पूरा होने पर आप या तो अपना हिस्सा अपने ऊपर लेते हैं या डेवलपर के ख़र्च पर उसके निरसन की माँग करते हैं, और 1989 का डिक्री डेवलपर को बाध्य करता है कि यदि कोई प्रतिस्थापन नियोजित है तो वह आपको पहले से नोटरी, तारीख़, रजिस्ट्री विवरण और हर मकान की बंधक-देयता बताए।

अदेहे से एक गणना-उदाहरण

दंपति का अपार्टमेंट लीजिए: क़ीमत 320,000 €, बुकिंग पर हस्ताक्षर के समय 6,000 € की बुकिंग, निजी अनुबंध से चौदह महीनों में मासिक किस्तों में 20% — 64,000 € —, बाक़ी 250,000 € विलेख पर, डिलीवरी का वादा 30 जून 2028। क़ानून जो गारंटी माँगता है, उसे अग्रिम के 70,000 € को कवर करना होगा, उस पर लगा IGIC — ऐसे मकान पर 7% जो ख़रीदारों का स्थायी निवास नहीं होगा, 4,900 € — और हर भुगतान से 30 जून 2028 तक का क़ानूनी ब्याज, जो लिखते समय लागू 3.25% पर पूरे कार्यक्रम में लगभग 3,000 € जोड़ता है। इसलिए जो प्रमाणपत्र दंपति को हस्ताक्षर के दिन हाथ में रखना चाहिए, वह उनके नाम लेता है, अपार्टमेंट की पहचान करता है और लगभग 78,000 € को कवर करता है, कोई गोल «20%» नहीं।

अगर इमारत कभी शुरू न हुई, या 1 जुलाई 2028 को अपार्टमेंट नहीं सौंपा गया, तो दंपति डेवलपर को 74,900 € और ब्याज की वापसी की औपचारिक माँग लिखता है; बिना भुगतान के इकतीसवें दिन वे बीमाकर्ता या बैंक से दावा करते हैं, जिसके पास भुगतान के तीस दिन हैं। वैकल्पिक रूप से वे विस्तार दे सकते हैं, पर सिर्फ़ नई डिलीवरी तारीख़ वाली लिखित अतिरिक्त धारा से, और सिर्फ़ तभी जब गारंटी उसी के अनुरूप बढ़ाई जाए। जो उन्हें नहीं करना चाहिए, वह है कुछ न करना: बैंक गारंटी के साथ, 30 जून 2028 के दो साल बाद बिना माँग के, गारंटी जा चुकी है।

जब डेवलपर देर करे: विच्छेद या विस्तार, और घड़ी

प्रावधान का चौथा पैराग्राफ़ छोटा है और ख़रीदार के पक्ष में है: Si la construcción no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor prórroga — यदि निर्माण शुरू नहीं हुआ या मकान नहीं सौंपा गया, तो ख़रीदार अग्रिम राशियों की, करों सहित, क़ानूनी ब्याज के साथ वापसी के साथ अनुबंध-विच्छेद और डेवलपर को विस्तार देने के बीच चुन सकता है, जिसे नई समापन और डिलीवरी तारीख़ वाली अतिरिक्त धारा में दर्ज किया जाएगा।

कितनी देरी पर्याप्त है, यह सर्वोच्च न्यायालय ने पुराने क़ानून के तहत तय किया, और उसका अपना निर्णय-संग्रह नियम बताता है: अग्रिम-राशि व्यवस्था के अधीन बिक्री में, तय तारीख़ के बाद डिलीवरी में देरी, भले ही विशेष रूप से गंभीर न हो, ऐसा उल्लंघन है जो ख़रीदार को विच्छेद का अधिकार देता है, बशर्ते el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada — ख़रीदार यह अधिकार तब उपयोग करे जब विक्रेता ने उसे मकान पूरा और सौंपने योग्य होने के कारण विलेख के लिए बुलाया न हो (20 जनवरी 2015 का पूर्ण-पीठ निर्णय, अपील 196/2013)। यह नागरिक संहिता के अनुच्छेद 1124 के सामान्य नियम की तेज़ धार है, जिसके तहत अदालत उल्लंघन की गंभीरता तौलती है; यहाँ तारीख़ ही अवधि है। वही संग्रह दर्ज करता है कि गारंटी स्वायत्त है: ख़रीदार पहले न्यायिक विच्छेद पाए बिना डेवलपर या गारंटर से, संयुक्त रूप से, दावा कर सकता है (3 जुलाई 2013, 7 मई 2014 और 22 अप्रैल 2015 के निर्णय), और बीमाकर्ता वास्तव में चुकाई गई हर अग्रिम राशि के लिए उत्तरदायी है, भले ही पॉलिसी में कम सीमा छपी हो। एक अपवाद नागरिक संहिता में ही लिखा है: अगर ख़रीदार और डेवलपर डिलीवरी तारीख़ से पहले आपसी सहमति से अनुबंध भंग कर दें, तो गारंटर मुक्त है, क्योंकि La obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor — ज़मानतदार का दायित्व देनदार के दायित्व के साथ ही समाप्त होता है (अनुच्छेद 1847; 23 मार्च 2015 का पूर्ण-पीठ निर्णय)।

दो घड़ियाँ मायने रखती हैं। ऊपर बताई बैंक गारंटी की अपनी दो-वर्षीय समाप्ति; और व्यक्तिगत दावों की सामान्य पाँच-वर्षीय परिसीमा, जो अनुच्छेद 1964.2 के 2015 के सुधार के बाद से desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación — उस दिन से चलती है जब पालन की माँग की जा सकती है। जो ख़रीदार इन तारीख़ों के बाद भी डेवलपर के वादों का इंतज़ार करता है, उसने व्यवहार में गारंटीशुदा दावे को नंगे दावे में बदल दिया है।

जब गारंटी ग़ायब हो: कौन ज़िम्मेदार है

सबसे बुरा मामला है बिना किसी गारंटी का अनुबंध, या ऐसी «लाइन» वाला जिसने कभी व्यक्तिगत प्रमाणपत्र पैदा ही नहीं किया। न्यायालय का सिद्धांत, 1968 के क़ानून के तहत बना और तब से अदालतों द्वारा 2016 के पाठ में ले जाया गया, गारंटी की अनुपस्थिति को ही अपने आप में मूल उल्लंघन मानता है: जब तक मकान पूरा और सौंपने योग्य नहीं, ख़रीदार सिर्फ़ इस कारण से विच्छेद कर सकता है (25 अक्टूबर 2011 से 15 सितंबर 2015 तक निर्णयों की एक कड़ी, जिनमें कई पूर्ण-पीठ के)। जिस बैंक ने विशेष खाते के बिना और गारंटी माँगे बिना अग्रिम राशियाँ लीं, वह भी उत्तरदायी है: 21 दिसंबर 2015 का पूर्ण-पीठ निर्णय बैंक की भूमिका को ऐसी पढ़ता है जो supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor — डेवलपर पर निगरानी का एक विशेष कर्तव्य क़ानून द्वारा लगाती है — ताकि कोई डेवलपर ख़रीदारों का पैसा साधारण खाते में बटोरकर व्यवस्था को निष्फल न कर सके। 2016 का पाठ अपने शब्दों में यही कहता है, «bajo su responsabilidad»। और बिना गारंटी अग्रिम लेने वाले डेवलपर के निदेशकों को ख़रीदारों के नुक़सान के लिए, अपने कर्तव्य-पालन के उल्लंघन के रूप में, व्यक्तिगत रूप से उत्तरदायी ठहराया गया है (23 मई 2014, 25 नवंबर 2014 और 3 मार्च 2016 के निर्णय)। इनमें से कुछ भी आपके हाथ के प्रमाणपत्र की जगह नहीं लेता; यह उस स्थिति का नक़्शा है कि प्रमाणपत्र कभी जारी न हुआ हो तो किस पर मुक़दमा करें, और जब तक वह न मिले भुगतान से इनकार करने का कारण।

एक यूरो देने से पहले माँगने की दस चीज़ें

1. भवन लाइसेंस, प्रति के रूप में, उसकी तारीख़ के साथ, और प्लॉट का नियोजन प्रमाणपत्र।
2. भूमि-रजिस्ट्री से प्लॉट की एक महीने से पुरानी न हो ऐसी nota simple, जिसमें मालिक, भार और घोषित इमारत दिखे।
3. बीमाकर्ता या गारंटर बैंक का नाम, और बैंक का नाम और विशेष खाते का नंबर, अनुबंध में लिखे हुए।
4. आपके नाम का व्यक्तिगत गारंटी दस्तावेज़, जो मकान की पहचान करे और हर किस्त, उस पर IGIC और डिलीवरी तारीख़ तक क़ानूनी ब्याज को कवर करे।
5. मौसम नहीं बल्कि तारीख़ के रूप में लिखी डिलीवरी तारीख़, और हस्ताक्षर के दिन काम का चरण।
6. भुगतान कार्यक्रम जिसमें हर किस्त, उसकी तारीख़ और उसका IGIC हो, और यह कथन कि विशेष खाते के बाहर कुछ नहीं चुकाया जाता।
7. डेवलपर का रजिस्ट्री विवरण, वास्तुकार और निर्माता के नाम, और मकान के नक़्शे और क्षेत्रफल।
8. समुदाय के नियमों का मसौदा और आपके भावी मकान पर डेवलपर के बंधक की स्थिति।
9. क़ानून द्वारा अपेक्षित वापसी-धारा, शब्दशः, और विस्तार की व्यवस्था लिखित अतिरिक्त धारा के रूप में, कभी मौखिक आश्वासन नहीं।
10. कर-टिप्पणी: हर किस्त और विलेख पर IGIC, विलेख पर स्टाम्प शुल्क, और नोटरी व रजिस्ट्री का ख़र्च कौन देता है।

कैनरी में निर्माणाधीन फ़्लैट की ख़रीद पर कर

डेवलपर से ख़रीदा गया मकान IGIC के अधीन है, हस्तांतरण कर के नहीं, और कर हर अग्रिम राशि पर उसके भुगतान के समय बनता है। दर सामान्य 7% है, जब तक कि मकान आपका स्थायी निवास न बनने वाला हो, जहाँ कैनरी समेकित पाठ 200,000 € तक के कर-आधार पर, जब आपके पास कोई अन्य मकान न हो, 5% और चालीस से कम उम्र के ख़रीदारों, बड़े परिवारों और आय-सीमाओं के भीतर अन्य सूचीबद्ध समूहों के लिए 3% तय करता है (Decreto Legislativo 1/2025, अनुच्छेद 38)। विलेख पर 1% का स्टाम्प शुल्क लगता है: कैनरी का सौंपे गए करों का पाठ सामान्य दर 0.75% तय करता है और जोड़ता है कि cuando se trate de documentos relativos a operaciones sujetas al Impuesto General Indirecto Canario o al Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo se fija en el 1 por 100 — IGIC या वैट के अधीन लेनदेन के दस्तावेज़ों पर दर 1% है (Decreto Legislativo 1/2009, अनुच्छेद 36), और घटी हुई दरों की शर्तें पूरी करने वाले स्थायी निवास पर 0.40% तक घटती है। ख़रीद का व्यापक कर और क़ानूनी नक़्शा — संदर्भ मूल्य, अनिवासी ख़रीदार, गोल्डन वीज़ा का निरसन — कैनरी में संपत्ति ख़रीदने की हमारी गाइड में है; निजी अनुबंध और बयाना के नियम अरास अनुबंध पर हमारे लेख में; और यूरोपीय संघ के बाहर के ख़रीदार को तट के पास किसी प्लॉट पर कुछ भी बुक करने से पहले अनिवासियों के लिए कैनरी की ख़रीद-सीमा पढ़ लेनी चाहिए।

गारंटी डेवलपर का वादा, बैंक का ब्रोशर या एजेंट का आश्वासन नहीं है। यह एक काग़ज़ है जिस पर आपका नाम, मकान की पहचान और वह राशि है जो चाबियों से पहले आपके हर यूरो को, उसके कर और ब्याज सहित, कवर करती है। अगर वह काग़ज़ हस्ताक्षर के दिन मेज़ पर नहीं है, तो क़ानून कहता है कि डेवलपर पहली ईंट से पहले ही उल्लंघन में है, और अदालतें एक दशक से यही कह रही हैं।

कोस्टा अदेहे दफ़्तर की हमारी संपत्ति टीम दक्षिण टेनेरिफ़े के ख़रीदारों के लिए पहले ट्रांसफ़र से पहले निर्माणाधीन-फ़्लैट अनुबंध, गारंटी प्रमाणपत्र और रजिस्ट्री उद्धरण की समीक्षा करती है, और डिलीवरी तारीख़ बीत जाने पर गारंटर के विरुद्ध माँग और दावे को संभालती है; समीक्षा पहले से उद्धृत सशुल्क परामर्श है। सेवा का विवरण हमारे संपत्ति-क़ानून पृष्ठ पर है, और संपर्क पृष्ठ पर दोनों दफ़्तरों के समय हैं।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

क्या मेरी बुकिंग राशि गारंटी से कवर है?

सिर्फ़ तब, जब वह भवन लाइसेंस के अस्तित्व के बाद विशेष खाते में चुकाई गई हो, और सिर्फ़ तब, जब व्यक्तिगत गारंटी दस्तावेज़ उसे सूचीबद्ध करे। गारंटी का दायित्व desde la obtención de la licencia de edificación शुरू होता है; उस तारीख़ से पहले बिना लाइसेंस के प्लॉट पर इकाई बुक करने को दिया पैसा अनुबंध और डेवलपर की सुदृढ़ता पर निर्भर है। बुकिंग से पहले लाइसेंस माँगिए, और अगर वह अभी नहीं है तो बुकिंग को लिखित रूप में वापसी-योग्य बनाइए।

अनुबंध कहता है कि भुगतान एक «बैंक लाइन» से गारंटीशुदा हैं। क्या यह पर्याप्त है?

नहीं। क़ानून आपकी किस्तों से referida e individualizada गारंटी माँगता है, हस्ताक्षर पर सौंपी हुई। डेवलपर और बैंक के बीच की रूपरेखा-लाइन वह स्रोत है जिससे आपका प्रमाणपत्र जारी होता है; जब तक आपके नाम का प्रमाणपत्र आपके हाथ में नहीं, आपके पास ऐसा कुछ नहीं जिसे गारंटर बिना बहस के निभाने को बाध्य हो। सर्वोच्च न्यायालय ने व्यक्तिगत प्रमाणपत्र के बिना भी बीमाकर्ताओं को सामूहिक पॉलिसियों से बाँधा है, पर वह मुक़दमा है, दस्तावेज़ नहीं।

डेवलपर बाद की डिलीवरी तारीख़ और थोड़ी छूट दे रहा है। क्या मुझे मान लेना चाहिए?

आप मान सकते हैं, पर वैसे ही जैसे क़ानून बताता है: नई समापन और डिलीवरी तारीख़ वाली लिखित अतिरिक्त धारा, और आपको सूचना के साथ नई तारीख़ तक बढ़ाई गई गारंटी। याद रखिए कि विस्तार स्वीकार करना उस बिंदु को फिर से तय कर देता है जहाँ से बाद की देरी गिनी जाती है, और बैंक गारंटी में दो-वर्षीय समाप्ति डेवलपर के उल्लंघन से चलती है; अनौपचारिक विस्तारों की शृंखला ही वह तरीक़ा है जिससे ख़रीदार बिना जाने गारंटी खो देते हैं।

विच्छेद करने पर मुझे ठीक-ठीक क्या वापस मिलता है?

खाते में दी गई हर राशि, उन पर चुकाया गया IGIC और हर भुगतान से क़ानूनी ब्याज — आपकी औपचारिक माँग के तीस दिन के भीतर डेवलपर से, या उसके न देने पर, उनसे आपके दावे के तीस दिन के भीतर बीमाकर्ता या बैंक से। आपके किए नोटरी या एजेंट ख़र्च नहीं, और मकान की बढ़ी क़ीमत भी नहीं; वे सामान्य नियमों के तहत डेवलपर के विरुद्ध दावे हैं, अगर वह सक्षम हो।

क्या यह तब भी लागू है जब मैं सहकारी समिति या स्वामियों के समुदाय के ज़रिए ख़रीदूँ?

हाँ। प्रावधान स्पष्ट रूप से en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa में प्रवर्तित मकानों को कवर करता है, और गारंटी, विशेष खाता और व्यक्तिगत दस्तावेज़ हर सदस्य को उसी तरह देय हैं। फ़र्क़ व्यावहारिक है: सहकारी में आप प्रमोटर के सदस्य भी हैं, इसलिए नियमों और प्रबंधन अनुबंध को गारंटी जितनी सावधानी से पढ़िए।

यह लेख सितंबर 2026 तक की सामान्य जानकारी है, किसी विशेष अनुबंध पर क़ानूनी सलाह नहीं; उद्धृत पाठ हैं Ley 20/2015 के शब्दों में Ley 38/1999 का पहला अतिरिक्त प्रावधान, Real Decreto 515/1989, समेकित भूमि अधिनियम, कैनरी द्वीपों का Ley 4/2017, कैनरी कर-पाठ और अग्रिम राशियों पर सर्वोच्च न्यायालय का प्रकाशित निर्णय-संग्रह। अनुबंध की शर्तें, तारीख़ें और कर के आँकड़े वे हैं जो आपके हस्ताक्षर के दिन लागू हों; हमारी संपत्ति टीम से परामर्श एक सशुल्क सेवा है।