अनिवासी खरीदारों पर कैनरी की सीमा: असल में यह कहाँ खड़ी है

पिछले साल कैनरी द्वीप समूह में बिके हर तीन में से एक से अधिक घर विदेशी खरीदार को गए — Santa Cruz de Tenerife प्रांत में दस में से चार। कैनरी सरकार ने एक साल मैड्रिड और ब्रुसेल्स से यहाँ न रहने वालों की खरीद सीमित करने की शक्ति माँगने में बिताया है, Balearic संसद ठीक ऐसा करने वाले विधेयक पर पहले ही मतदान कर चुकी है, और हर महीने कोस्टा अदेखे या कोर्रालेखो का कोई ग्राहक वही सवाल पूछता है: क्या कोई सीमा है, और क्या मेरे हस्ताक्षर से पहले होगी? ईमानदार जवाब के तीन हिस्से हैं। उस तरह की कोई सीमा आज मौजूद नहीं। एक बहुत पुराना नियम पहले से सीमित करता है कि ग़ैर-EU खरीदार द्वीपों पर क्या ख़रीद सकता है, और वह ब्रिटिश खरीदारों को चौंकाता है। और यूरोपीय कानून नई सीमा के लिए जो जगह छोड़ता है वह संकरी है, और ऐसी रेखाओं पर खींची है जिनका पासपोर्ट से कम ही लेना-देना है।

द्वीप क्या माँग रहे हैं, और ब्रुसेल्स ने क्या जवाब दिया

राजनीति के पीछे के आँकड़े नोटरियों के अपने आँकड़ों से आते हैं। 2025 में विदेशियों ने द्वीपसमूह की सभी घर खरीदों के 35% से थोड़े अधिक पर हस्ताक्षर किए — Santa Cruz de Tenerife प्रांत में 41%, Las Palmas में 32% — साल के दूसरे भाग में 18% के राष्ट्रीय आँकड़े के मुक़ाबले। इतालवी, जर्मन और ब्रिटिश सूची में आगे हैं। अनिवासी विदेशियों ने उस छमाही में स्पेन में औसतन €3,242 प्रति वर्ग मीटर चुकाए, स्पेनिश खरीदारों के €1,839 के मुक़ाबले: एक अलग बाज़ार, अलग उत्पाद खरीदता हुआ, उन्हीं शहरों में।

उस आधार पर कैनरी सरकार ने तीन चालों का अभियान बनाया है। सितंबर 2025 में राष्ट्रपति ने क्षेत्रीय संसद को बताया कि स्पेनिश सरकार ने अनिवासियों को बिक्री सीमित करने के द्वीपों के तर्क «स्वीकार» कर लिए हैं; 27 नवंबर 2025 को आवास मंत्रालय ने उसे लिखित में रखा, कैनरी के अनुरोध का «यूरोपीय संघ के सामने» समर्थन करते हुए और द्वीपों के अधिकांश प्रस्तावों को राज्य आवास योजना में लेते हुए। 20 मई 2026 को Baku में World Urban Forum में राष्ट्रपति कार्यालय ने अनुरोध यूरोपीय आयोग के आवास टास्क फ़ोर्स के निदेशक के सामने रखा — और सरकार के अपने प्रेस नोट में उसे बताया गया कि अनिवासियों की खरीद सीमित करना व्यक्तियों और वस्तुओं की मुक्त आवाजाही पर «संघ के बुनियादी सिद्धांतों का खंडन» करता है। जून में सरकार के प्रवक्ता ने कहा कि जवाब «कानून बदलना» है — राज्य का स्थानीय सरकार अधिनियम — ताकि नगरपालिकाएँ कम से कम अनिवासियों की खरीद महँगी कर सकें। कोई पाठ प्रकाशित नहीं हुआ है।

द्वीप अकेले नहीं हैं, और समानांतर शिक्षाप्रद है। फ़रवरी 2026 में Balearic संसद ने एक विधेयक पर बहस की जो मापनीय आवास दबाव वाली नगरपालिकाओं को, कुछ समय के लिए, अनिवासियों, कंपनियों और दूसरे घरों की खरीद प्रतिबंधित करने देता — एक नियम, उसके लेखकों के अनुसार, «मूल से नहीं बल्कि उपयोग से» खींचा गया। 24 फ़रवरी को पहले मतदान में सत्ताधारी बहुमत ने उसे ख़ारिज कर दिया, और पास होता भी तो उसे मैड्रिड में कांग्रेस से अपनाना पड़ता। स्पेनिश सरकार का अपना साधन, जनवरी 2025 में घोषित ग़ैर-EU अनिवासी खरीदारों पर «100% कर», ऐसा विधेयक है जो सितंबर 2025 से कांग्रेस में अपने पहले मतदान की प्रतीक्षा में है; उसकी स्थिति पर हमारा नोट अब भी मौजूदा है।

निवासी-मात्र नियम को डिक्री नहीं, संधि क्यों चाहिए

बाधा राजनीतिक इच्छा नहीं; यूरोपीय संघ के कामकाज पर संधि है, जिसका अनुच्छेद 63 «सदस्य राज्यों के बीच और सदस्य राज्यों और तीसरे देशों के बीच पूँजी की आवाजाही पर सभी प्रतिबंधों» को निषिद्ध करता है। घर खरीदना पूँजी की आवाजाही है, और अनुच्छेद बर्लिन के खरीदार और मैनचेस्टर के खरीदार को समान रूप से बचाता है।

संघ में तीन जगहें सीमित करती हैं कि घर कौन ख़रीद सकता है, और तीनों ने अपना अपवाद संधि में ही, शामिल होते समय, पाया। 1992 में Maastricht में हस्ताक्षरित डेनमार्क का प्रोटोकॉल उसे «दूसरे घरों के अधिग्रहण पर मौजूदा कानून बनाए रखने» देता है। 1994 का Åland द्वीपों का प्रोटोकॉल द्वीपों की क्षेत्रीय नागरिकता न रखने वालों के वहाँ अचल संपत्ति ख़रीदने और रखने के अधिकार पर «ग़ैर-भेदभावपूर्ण आधार पर» प्रतिबंधों की अनुमति देता है। 2003 का माल्टा का प्रोटोकॉल उसे उन लोगों द्वारा ख़रीदे गए द्वितीयक निवासों के लिए अपनी परमिट प्रणाली रखने देता है जो द्वीप पर पाँच साल नहीं रहे, बशर्ते मानदंड «प्रकाशित, वस्तुनिष्ठ, स्थिर और पारदर्शी» हों और माल्टीज़ और अन्य EU नागरिकों से समान व्यवहार करें। स्पेन 1986 में ऐसे किसी खंड के बिना शामिल हुआ, और नया खंड हर सदस्य राज्य की सहमति माँगेगा। यही वह दीवार है जिससे कैनरी सरकार Baku में टकराई।

संधि स्तर से नीचे, न्यायालय ने बची जगह खींची है, दो मामलों में जिन्हें हर आवास वकील जानता है। Konle (1999) में उसने माना कि क्षेत्र «सामान्य हित में, स्थायी जनसंख्या और पर्यटन क्षेत्र से स्वतंत्र आर्थिक गतिविधि बनाए रखने» का लक्ष्य रख सकता है — Tyrol की समस्या और कैनरी की — लेकिन भूमि खरीद के लिए पूर्व-प्राधिकरण योजना को रद्द किया क्योंकि साधारण पूर्व घोषणा वही निगरानी हासिल करती थी, और क्योंकि योजना व्यवहार में नागरिकों को तरजीह देती थी। Festersen (2007) में उसने माना कि डेनमार्क कृषि भूमि के खरीदार को उस पर निवास करने को बाध्य नहीं कर सकता: लक्ष्य वैध था, लेकिन निवास दायित्व एक मौलिक स्वतंत्रता के लिए «विशेष रूप से प्रतिबंधात्मक» था, और राज्य ने नहीं दिखाया था कि कम प्रतिबंधात्मक उपकरण — पुनर्विक्रय पर कर, किराये पर देने के प्रोत्साहन — काम नहीं करेंगे। द्वीपों के लिए सबक़ सटीक है: जो नियम उपयोग पर टिका हो (ऐसा घर जो घर रहना चाहिए, किसी योजना में प्राथमिक आवास का कोटा) और स्पेनियों और विदेशियों पर समान रूप से लागू हो, उसका बचाव हो सकता है; जो नियम निवास या राष्ट्रीयता पर टिका हो, उसका नहीं, उसके आँकड़े जो भी हों। जो भी अंततः कैनरी संसद तक पहुँचेगा, उसे उस नक़्शे पर खींचना होगा।

जो सीमा पहले से मौजूद है: 1975 का रक्षा-क्षेत्र नियम

हालाँकि, कैनरी द्वीप समूह में विदेशी स्वामित्व पर एक सीमा है जो पचास साल से लागू है और जिसके बारे में अधिकांश खरीदारों ने कभी नहीं सुना। राष्ट्रीय रक्षा के हित के क्षेत्रों पर 1975 के कानून ने «विदेशियों द्वारा संपत्ति तक प्रतिबंधित पहुँच के क्षेत्र» बनाए, जिनमें विदेशी व्यक्ति और कंपनियाँ सतह के 15% से अधिक नहीं रख सकतीं और हर अधिग्रहण को पूर्व सैन्य प्राधिकरण चाहिए (Ley 8/1975, अनुच्छेद 4, 16 और 18)। उसका 1978 का विनियमन क्षेत्रों की सूची देता है, और पहली प्रविष्टि है «द्वीपीय क्षेत्र: राष्ट्रीय संप्रभुता के अधीन सभी द्वीप और टापू», कम से कम Formentera के आकार के द्वीपों के लिए 15% की सीमा और उससे छोटे किसी भी के लिए 0% (Real Decreto 689/1978, अनुच्छेद 32.1.a)। सीमा द्वीप-दर-द्वीप और, हर द्वीप के भीतर, नगरपालिका-दर-नगरपालिका गिनी जाती है, तट के पहले किलोमीटर को भीतरी हिस्से से अलग गिनते हुए (अनुच्छेद 33.2)।

दो चीज़ें इस नियम को सामान्य खरीद रोकने से बचाती हैं। पहली यह कि यह EU नागरिकों पर लागू नहीं होता: 1990 से कानून के प्रतिबंध समुदाय के «किसी सदस्य राज्य की राष्ट्रीयता रखने वाले प्राकृतिक व्यक्तियों पर लागू नहीं होंगे», और EU कंपनियाँ स्पेनिश जैसी मानी जाती हैं (Ley 8/1975, अतिरिक्त प्रावधान)। दूसरी शहरी छूट है: मौजूदा शहर-केंद्रों और उनके नियोजित विस्तारों की सतह व्यवस्था से पूरी तरह बाहर है, बशर्ते नियोजन उपकरण पर रक्षा मंत्रालय की अनुकूल रिपोर्ट रही हो (Ley 8/1975, अनुच्छेद 16; RD 689/1978, अनुच्छेद 35), जैसे 1963 के कानून के तहत राष्ट्रीय पर्यटन हित के घोषित क्षेत्र (अनुच्छेद 38)। कोस्टा अदेखे का फ़्लैट या कोर्रालेखो का टाउनहाउस मंज़ूर योजना वाली शहरी भूमि पर है: कोई प्राधिकरण नहीं, कोई गिनती नहीं।

बाक़ी सब नियम के भीतर है, और 1 जनवरी 2021 से इसमें ब्रिटिश खरीदार शामिल हैं, जो Brexit दिवस पर इस कानून के लिए तीसरे-देश के नागरिक बने, अमेरिकियों, स्विस, लैटिन अमेरिकियों और हर अन्य ग़ैर-EU खरीदार के साथ। ग्रामीण प्लॉट, फ़ुएर्तेवेंतुरा या टेनेरिफ़े के भीतरी हिस्से का finca, rústico वर्गीकृत भूमि पर देहाती घर — इसे विलेख से पहले रक्षा मंत्रालय का प्राधिकरण चाहिए — और कानूनी निश्चितता महानिदेशालय ने फ़रवरी 2022 में, उस पर पुराने घर वाली ग्रामीण भूमि ख़रीद रहे ब्रिटिश जोड़े के मामले में, पुष्टि की कि अलग-थलग इमारत ग्रामीण प्लॉट को शहरी नहीं बनाती और रजिस्ट्रार का प्राधिकरण, या भूमि के शहरी वर्गीकरण को साबित करने वाला नगरपालिका प्रमाणपत्र, पेश होने तक पंजीकरण से इनकार सही था। फ़ाइल क्षेत्रीय सैन्य कमान के ज़रिये मंत्रालय जाती है, पासपोर्ट, हो तो निवास कार्ड, निवास देश से आचरण प्रमाणपत्र और संपत्ति की योजनाओं के साथ (RD 689/1978, अनुच्छेद 79); कमान के पास रिपोर्ट के दो महीने और मंत्री के पास निर्णय के दो और (अनुच्छेद 81), 2,000 वर्ग मीटर तक के प्लॉट क्षेत्रीय कमान को सौंपे हुए (अनुच्छेद 82)। प्रतिबंधित क्षेत्रों में विलेख अठारह महीने के भीतर पंजीकृत होने चाहिए वरना शून्य हैं, और नोटरी को विलेख में ही खरीदार को इसकी चेतावनी देनी होगी (Ley 8/1975, अनुच्छेद 21); ऐसी भूमि पाने वाले ग़ैर-EU वारिस के पास प्राधिकरण माँगने के तीन महीने या बेचने का एक साल है (अनुच्छेद 25)। ग़ैर-EU शेयरधारकों द्वारा आधे से अधिक स्वामित्व या नियंत्रण वाली स्पेनिश कंपनी को भी प्राधिकरण चाहिए (अनुच्छेद 19)।

राजनीतिक बहस के लिए यह पुराना नियम एक तरह से मायने रखता है: यह दिखाता है कि जब कानूनी सीमा आवास नीति नहीं बल्कि सुरक्षा से खींची जाती है तो वह कैसी दिखती है — एक प्रतिशत, एक प्राधिकरण और एक रजिस्टर — और कि स्पेन आधी सदी बाज़ार के ध्यान दिए बिना इसके साथ जिया है। खरीदार के लिए यह अधिक व्यावहारिक तरह से मायने रखता है: यही वह एक जाँच है जो तय करती है कि आपकी खरीद में तीन हफ़्ते लगेंगे या एक मौसम।

आज खरीदार के लिए क्या बदलता है: कुछ नहीं — और योजना बनाने की तीन चीज़ें

द्वीपों में कहीं भी ख़रीदने वाले EU नागरिक के सामने कोई सीमा, कोई प्राधिकरण और किसी के लिए कोई घोषित समय-सारणी नहीं। शहरी भूमि पर ख़रीदने वाला ग़ैर-EU नागरिक उसी स्थिति में है। हर विदेशी खरीदार को जिसकी योजना बनानी चाहिए वह सुर्ख़ियों से पहले जैसे ही क़दम हैं: ऐसा निजी खरीद अनुबंध जो कहे जो कहना चाहिए — पढ़ें हमारी arras गाइड —, NIE और बैंक खाता, संदर्भ मूल्य पर 6.5% हस्तांतरण कर, और समापन के बाद आने वाले कर: बिना किराये के घर पर अनिवासी आयकर और, सीमाओं से ऊपर, संपदा कर। ग़ैर-EU खरीदार दो चीज़ों की और योजना बनाता है: दिन, क्योंकि खरीदने से अब निवास नहीं मिलता और 90/180 नियम अब सीमा पर गिना जाता है, और भूमि वर्गीकरण, क्योंकि ग्रामीण प्लॉट का मतलब रक्षा मंत्रालय है।

द्वीपों के लिए खरीदार की चेकलिस्ट, सितंबर 2026

• बयाने से पहले भूमि का वर्गीकरण पूछें: नगरपालिका का certificado urbanístico तय करता है कि प्लॉट शहरी है या नहीं, और उसके साथ ग़ैर-EU खरीदार को सैन्य प्राधिकरण चाहिए या नहीं।
• अगर आप EU नागरिक नहीं और भूमि ग्रामीण है, तो विलेख पर हस्ताक्षर से पहले आवेदन करें, और प्राधिकरण को निजी अनुबंध में शर्त के रूप में लिखें; विनियमन के चार महीनों पर, और उससे अधिक पर, भरोसा रखें।
• ऐसी सीमा का इंतज़ार न करें जो मौजूद नहीं: कोई कैनरी, स्पेनिश या यूरोपीय पाठ आज अनिवासियों की खरीद सीमित नहीं करता, और कोई मसौदे में प्रकाशित नहीं हुआ।
• सुर्ख़ियाँ नहीं, दो फ़ाइलें देखें: कैनरी सरकार का आयोग से अनुरोध, और कांग्रेस में राज्य का विधेयक — दोनों उसी चरण में जहाँ एक साल पहले थे।
• निवास की योजना खरीद से अलग बनाएँ: गोल्डन वीज़ा नए आवेदकों के लिए बंद है; स्पेन में दिन सीमा पर गिने जाते हैं।
• किराये पर देने का इरादा हो तो समुदाय के नियम जाँचें: अप्रैल 2025 से तीन-पाँचवाँ मतदान छुट्टी-किरायों पर रोक लगा सकता है, मालिक चाहे कोई हो।

पासपोर्ट से सीमा के लिए संधि चाहिए। उपयोग से सीमा किसी दिन अदालत पार कर सकती है। आज लागू एकमात्र सीमा पचास साल पुरानी है, और एक सवाल पूछती है: क्या भूमि शहरी है?

कोस्टा अदेखे और कोर्रालेखो में हमारी संपत्ति टीम भूमि के वर्गीकरण की समीक्षा करती है, जहाँ ग़ैर-EU खरीदार को चाहिए वहाँ सैन्य प्राधिकरण प्राप्त करती है, और निजी अनुबंध ऐसे तैयार करती है कि फ़ाइल लंबित रहते आपका बयाना सुरक्षित रहे। हमारे काम करने के तरीक़े के बारे में संपत्ति कानून में पढ़ें, या टेनेरिफ़े या फ़ुएर्तेवेंतुरा में हमारे कार्यालयों के साथ परामर्श बुक करें।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

क्या कैनरी द्वीप समूह में विदेशियों के संपत्ति ख़रीदने पर कोई सीमा है?

निवास या राष्ट्रीयता पर नहीं। कैनरी सरकार ने स्पेनिश सरकार और यूरोपीय आयोग से अनिवासियों की खरीद सीमित करने की शक्ति माँगी है, और आयोग ने मई 2026 में जवाब दिया कि ऐसा उपाय संघ के बुनियादी सिद्धांतों का खंडन करता है; कोई कैनरी, स्पेनिश या यूरोपीय पाठ प्रकाशित नहीं हुआ। लागू एकमात्र सीमा 1975 का रक्षा-क्षेत्र नियम है, जो ग्रामीण भूमि के ग़ैर-EU खरीदारों से सैन्य प्राधिकरण माँगता है और शहरों के बाहर विदेशी स्वामित्व को हर द्वीप की सतह के 15% पर सीमित करता है।

क्या ब्रिटिश खरीदारों को टेनेरिफ़े या फ़ुएर्तेवेंतुरा में सैन्य प्राधिकरण चाहिए?

सिर्फ़ शहरी केंद्रों और उनके मंज़ूर विस्तारों के बाहर की भूमि के लिए: ग्रामीण प्लॉट या finca। 1 जनवरी 2021 से ब्रिटिश नागरिक इस कानून के लिए ग़ैर-EU नागरिक हैं। मंज़ूर योजना वाली शहरी भूमि पर फ़्लैट या घर को कोई प्राधिकरण नहीं चाहिए; नगरपालिका का नियोजन प्रमाणपत्र इसे साबित करता है।

क्या कैनरी द्वीप समूह माल्टा या डेनमार्क जैसा नियम अपना सकते हैं?

वे नियम EU संधियों में ही लिखे हैं, डेनमार्क, फ़िनलैंड और माल्टा के शामिल होने पर सहमत हुए। स्पेन के पास ऐसा कोई प्रोटोकॉल नहीं, और एक जोड़ने के लिए हर सदस्य राज्य की सहमति चाहिए। उस स्तर से नीचे न्यायालय जो अनुमति देता है वह घर के उपयोग पर आधारित और सब पर समान रूप से लागू नियम है, नियोजन के लक्ष्यों के लिए — खरीदार के निवास या राष्ट्रीयता पर आधारित नियम नहीं।

ग़ैर-EU खरीदारों पर 100% कर का क्या हुआ?

यह मई 2025 में कांग्रेस में दर्ज विधेयक है जो सितंबर 2025 से अपने पहले मतदान की प्रतीक्षा में है और सरकार के जनवरी 2026 के आवास पैकेज से बाहर रखा गया। आज कुछ भी अतिरिक्त देय नहीं। कर पर हमारा अलग नोट समझाता है कि अगर यह कभी आगे बढ़ा तो क्या करेगा।

क्या मुझे सीमा आने से पहले अभी ख़रीद लेना चाहिए?

खरीद का निर्णय संपत्ति, क़ीमत और काग़ज़ात पर टिकना चाहिए, किसी ऐसे नियम पर नहीं जो मौजूद नहीं। हम हर ग़ैर-EU ग्राहक को अभी जो सलाह देते हैं वह है भूमि का वर्गीकरण जल्दी जाँचना और निवास की योजना खरीद से अलग बनाना, क्योंकि वे दो चीज़ें — सीमा नहीं — कैलेंडर तय करती हैं।

यह लेख प्रकाशन की तारीख़ पर स्पेनिश और यूरोपीय कानून की स्थिति के बारे में सामान्य जानकारी है, आपकी विशिष्ट स्थिति के लिए कानूनी सलाह नहीं। कैनरी सरकार का अनुरोध और राज्य का विधेयक कभी भी हिल सकते हैं; अपनी खरीद की अपनी तारीख़ों और दस्तावेज़ों से समीक्षा कराएँ।