Il limite canario agli acquisti dei non residenti: a che punto è davvero

Più di una casa su tre vendute alle Canarie l'anno scorso è andata a un acquirente straniero; nella provincia di Santa Cruz de Tenerife, quattro su dieci. Il Governo canario chiede da un anno a Madrid e a Bruxelles il potere di limitare gli acquisti di chi non vive qui, il Parlamento delle Baleari ha già votato una legge che voleva fare esattamente questo, e ogni mese un cliente a Costa Adeje o a Corralejo ci pone la stessa domanda: esiste un limite, e ci sarà prima che io firmi? La risposta onesta ha tre parti. Oggi non esiste alcun limite di quel tipo. Una norma molto più antica limita già ciò che un acquirente extra-UE può comprare nelle isole, e coglie di sorpresa gli acquirenti britannici. E lo spazio che il diritto europeo lascia a un limite nuovo è stretto, e tracciato lungo linee che con il passaporto hanno poco a che fare.

Che cosa chiedono le isole, e che cosa ha risposto Bruxelles

I numeri dietro la politica vengono dalle statistiche dei notai stessi. Nel 2025 gli stranieri hanno firmato poco più del 35 % di tutti gli acquisti di abitazioni nell'arcipelago — il 41 % nella provincia di Santa Cruz de Tenerife, il 32 % a Las Palmas — contro un dato nazionale del 18 % nel secondo semestre dell'anno. Italiani, tedeschi e britannici guidano la lista. Gli stranieri non residenti hanno pagato in media 3.242 euro al metro quadrato in Spagna in quel semestre, contro i 1.839 pagati dagli acquirenti spagnoli: un altro mercato, che compra un altro prodotto, negli stessi paesi.

Su questa base il Governo canario ha costruito una campagna in tre mosse. Nel settembre 2025 il presidente ha detto al Parlamento regionale che il Governo spagnolo aveva «assunto» gli argomenti delle isole per limitare le vendite ai non residenti; il 27 novembre 2025 il Ministero dell'Edilizia lo ha messo per iscritto, sostenendo la richiesta canaria «davanti all'Unione Europea» e recependo la maggior parte delle proposte delle isole nel Piano statale per la casa. Il 20 maggio 2026, al Forum urbano mondiale di Baku, l'ufficio del presidente ha portato la richiesta al direttore della Task Force per la casa della Commissione europea — e si è sentito rispondere, secondo la nota stampa dello stesso Governo, che limitare gli acquisti dei non residenti «contraddice i principi fondamentali dell'Unione» sulla libera circolazione di persone e beni. In giugno il portavoce del Governo ha detto che la risposta era «modificare la legge» — la legge statale sugli enti locali — perché i comuni potessero almeno rendere più costosi gli acquisti dei non residenti. Nessun testo è stato pubblicato.

Le isole non sono sole, e il parallelo è istruttivo. Nel febbraio 2026 il Parlamento delle Baleari ha discusso una proposta di legge che avrebbe permesso ai comuni sotto una tensione abitativa misurabile di limitare, per un periodo, gli acquisti di non residenti, di società e per seconde case — una regola tracciata, dicevano i suoi autori, «non per origine ma per uso». È stata respinta alla prima votazione, il 24 febbraio, dalla maggioranza di governo, e anche se fosse passata avrebbe dovuto essere fatta propria dal Congresso di Madrid. Lo strumento del Governo spagnolo, la «tassa del 100 %» sugli acquirenti extra-UE non residenti annunciata nel gennaio 2025, è una proposta di legge che aspetta la sua prima votazione al Congresso dal settembre 2025; la nostra nota sul punto in cui si trova resta attuale.

Perché una regola «solo residenti» ha bisogno di un trattato, non di un decreto

L'ostacolo non è la volontà politica; è il Trattato sul funzionamento dell'Unione europea, il cui articolo 63 vieta «tutte le restrizioni ai movimenti di capitali tra Stati membri, nonché tra Stati membri e paesi terzi». Comprare una casa è un movimento di capitali, e l'articolo protegge allo stesso modo l'acquirente di Berlino e quello di Manchester.

Tre luoghi dell'Unione limitano davvero chi può comprare una casa, e tutti e tre hanno ottenuto la loro eccezione nel trattato stesso, al momento dell'adesione. Il protocollo della Danimarca, firmato a Maastricht nel 1992, le consente di «mantenere la legislazione vigente in materia di acquisto di residenze secondarie». Il protocollo delle isole Åland, del 1994, ammette restrizioni, «su base non discriminatoria», al diritto di chi non possiede la cittadinanza regionale delle isole di acquistare e detenere beni immobili. Il protocollo di Malta, del 2003, le consente di conservare il suo sistema di autorizzazione per le residenze secondarie acquistate da chi non ha vissuto sull'isola per cinque anni, purché i criteri siano «pubblici, obiettivi, stabili e trasparenti» e trattino allo stesso modo maltesi e altri cittadini dell'Unione. La Spagna è entrata nel 1986 senza alcuna clausola del genere, e una nuova richiederebbe l'accordo di ogni Stato membro. È il muro contro cui il Governo canario si è scontrato a Baku.

Sotto il livello del trattato, la Corte di giustizia ha tracciato lo spazio che resta in due sentenze che ogni avvocato immobiliarista conosce. In Konle (1999) ha ammesso che una regione persegua «il mantenimento, nell'interesse generale, di una popolazione permanente e di un'attività economica indipendente dal settore turistico» — il problema del Tirolo e delle Canarie — ma ha bocciato un regime di autorizzazione preventiva per l'acquisto di terreni, perché una semplice dichiarazione preventiva otteneva la stessa vigilanza e perché il regime, in pratica, favoriva i cittadini nazionali. In Festersen (2007) ha stabilito che la Danimarca non poteva obbligare l'acquirente di un fondo agricolo a fissarvi la residenza: il fine era legittimo, ma un obbligo di residenza era «particolarmente restrittivo» di una libertà fondamentale, e lo Stato non aveva dimostrato che strumenti meno restrittivi — imposte sulla rivendita, incentivi alla locazione — non bastassero. La lezione per le isole è precisa: una regola che ruota sull'uso (una casa che deve restare casa, una quota di prime case in un piano) e si applica allo stesso modo a spagnoli e stranieri può essere difesa; una regola che ruota su residenza o nazionalità no, quali che siano le cifre. Ciò che un giorno arriverà al Parlamento canario dovrà essere disegnato su quella mappa.

Il limite che esiste già: la regola delle zone di difesa del 1975

Esiste però un limite alla proprietà straniera nelle Canarie in vigore da cinquant'anni, di cui la maggior parte degli acquirenti non ha mai sentito parlare. La legge del 1975 sulle zone e gli impianti di interesse per la difesa nazionale ha creato le «zone ad accesso limitato alla proprietà da parte di stranieri», nelle quali persone e società straniere non possono detenere più del 15 % della superficie e ogni acquisto richiede una previa autorizzazione militare (Ley 8/1975, artt. 4, 16 e 18). Il suo regolamento del 1978 elenca le zone, e la prima voce sono i «territori insulari: la totalità delle isole e degli isolotti sotto sovranità nazionale», con il tetto del 15 % per le isole di dimensioni almeno pari a Formentera e dello 0 % per qualsiasi isola o isolotto minore (Real Decreto 689/1978, art. 32.1.a). Il tetto si calcola isola per isola e, dentro ogni isola, comune per comune, contando separatamente il primo chilometro di costa e l'interno (art. 33.2).

Due cose impediscono a questa regola di fermare l'acquisto ordinario. La prima è che non si applica ai cittadini dell'Unione: da una riforma del 1990 le limitazioni della legge «non si applicano alle persone fisiche che abbiano la cittadinanza di uno Stato membro» della Comunità, e le società comunitarie sono trattate come quelle spagnole (Ley 8/1975, disposizione aggiuntiva). La seconda è l'esenzione urbana: la superficie dei centri urbani esistenti e delle loro espansioni pianificate resta fuori dal regime, purché lo strumento urbanistico abbia avuto il parere favorevole del Ministero della Difesa (Ley 8/1975, art. 16; RD 689/1978, art. 35), come le zone dichiarate di interesse turistico nazionale ai sensi della legge del 1963 (art. 38). Un appartamento a Costa Adeje o una villetta a schiera a Corralejo sta su suolo urbano con piano approvato: nessuna autorizzazione, nessun conteggio.

Tutto il resto rientra nella regola, e dal 1º gennaio 2021 questo include gli acquirenti britannici, diventati cittadini di paese terzo per questa legge il giorno della Brexit, insieme ad americani, svizzeri, latinoamericani e qualsiasi altro acquirente extra-UE. Un terreno rustico, una finca nell'interno di Fuerteventura o di Tenerife, una casa di campagna su suolo classificato come rústico richiede l'autorizzazione del Ministero della Difesa prima del rogito — e la Direzione generale della sicurezza giuridica ha confermato nel febbraio 2022, nel caso di una coppia britannica che comprava terreno rustico con sopra una vecchia casa, che un edificio isolato non trasforma un terreno rustico in urbano e che il conservatore aveva fatto bene a rifiutare l'iscrizione finché non fosse prodotta l'autorizzazione, o un certificato comunale che provasse la classificazione urbanistica del suolo. La pratica va al Ministero attraverso il comando militare regionale, con passaporto, eventuale carta di soggiorno, certificato di buona condotta del paese di residenza e planimetrie dell'immobile (RD 689/1978, art. 79); il comando ha due mesi per il suo rapporto e il ministro altri due per decidere (art. 81), e i terreni fino a 2.000 metri quadrati sono delegati al comando regionale (art. 82). Gli atti nelle zone limitate devono essere iscritti entro diciotto mesi, altrimenti sono nulli, e il notaio deve avvertirne l'acquirente nell'atto stesso (Ley 8/1975, art. 21); un erede extra-UE che riceve un terreno del genere ha tre mesi per chiedere l'autorizzazione o un anno per vendere (art. 25). Anche una società spagnola posseduta o controllata per più della metà da soci extra-UE ha bisogno dell'autorizzazione (art. 19).

Per il dibattito politico questa vecchia regola conta per una ragione: mostra com'è fatto un limite legale quando lo disegna la sicurezza e non la politica della casa — una percentuale, un'autorizzazione e un registro — e che la Spagna ha convissuto con uno per mezzo secolo senza che il mercato se ne accorgesse. Per un acquirente conta in modo più pratico: è l'unica verifica che decide se il suo acquisto richiede tre settimane o una stagione.

Che cosa cambia oggi per chi compra: niente — e tre cose da pianificare

Un cittadino dell'Unione che compra ovunque nelle isole non ha limiti, né autorizzazioni, né un calendario annunciato per l'uno o le altre. Un cittadino extra-UE che compra su suolo urbano è nella stessa posizione. Ciò che ogni acquirente straniero dovrebbe pianificare è lo stesso insieme di passi di prima dei titoli: un contratto privato che dica ciò che deve dire — leggete la nostra guida alla caparra —, il NIE e il conto bancario, l'imposta di trasferimento al 6,5 % sul valore di riferimento, e le imposte che arrivano dopo il rogito: l'imposta dei non residenti sulla casa non affittata e, sopra le soglie, l'imposta sul patrimonio. Un acquirente extra-UE pianifica due cose in più: i giorni, perché comprare non compra più la residenza e la regola 90/180 ora si conta alla frontiera, e la classificazione del suolo, perché un terreno rustico significa il Ministero della Difesa.

La lista dell'acquirente nelle isole, settembre 2026

• Chiedete la classificazione del suolo prima della caparra: un certificado urbanístico del comune stabilisce se il terreno è urbano e, con ciò, se un acquirente extra-UE ha bisogno dell'autorizzazione militare.
• Se non siete cittadini dell'Unione e il suolo è rustico, chiedetela prima di firmare il rogito, e inserite l'autorizzazione come condizione nel contratto privato; contate sui quattro mesi del regolamento, e su di più.
• Non aspettate un limite che non esiste: nessun testo canario, spagnolo o europeo limita oggi gli acquisti dei non residenti, e nessuno è stato pubblicato in bozza.
• Seguite due pratiche, non i titoli: la richiesta del Governo canario alla Commissione e la proposta di legge dello Stato al Congresso — entrambe alla stessa fase di un anno fa.
• Pianificate la residenza separatamente dall'acquisto: il golden visa è chiuso ai nuovi richiedenti; i giorni in Spagna si contano alla frontiera.
• Controllate lo statuto del condominio se intendete affittare: da aprile 2025 una maggioranza dei tre quinti può vietare gli affitti turistici, chiunque sia il proprietario.

Un limite per passaporto richiederebbe un trattato. Un limite per uso potrebbe un giorno superare un tribunale. L'unico limite in vigore oggi ha cinquant'anni e fa una sola domanda: il suolo è urbano?

Il nostro team immobiliare di Costa Adeje e Corralejo verifica la classificazione del suolo, ottiene l'autorizzazione militare quando un acquirente extra-UE ne ha bisogno e redige il contratto privato in modo che la vostra caparra sia protetta mentre la pratica è pendente. Leggete come lavoriamo in diritto immobiliare, oppure prenotate una consulenza nei nostri uffici di Tenerife o Fuerteventura.

Domande frequenti

Esiste un limite all'acquisto di immobili da parte di stranieri nelle Canarie?

Non per residenza né per nazionalità. Il Governo canario ha chiesto al Governo spagnolo e alla Commissione europea il potere di limitare gli acquisti dei non residenti, e la Commissione ha risposto nel maggio 2026 che una misura del genere contraddice i principi fondamentali dell'Unione; nessun testo canario, spagnolo o europeo è stato pubblicato. L'unico limite in vigore è la regola delle zone di difesa del 1975, che impone agli acquirenti extra-UE di suolo rustico un'autorizzazione militare e limita la proprietà straniera al 15 % della superficie di ogni isola fuori dai centri abitati.

Gli acquirenti britannici hanno bisogno di un'autorizzazione militare a Tenerife o Fuerteventura?

Solo per il suolo fuori dai centri urbani e dalle loro espansioni approvate: un terreno rustico o una finca. Dal 1º gennaio 2021 i cittadini britannici sono extra-UE per questa legge. Un appartamento o una casa su suolo urbano con piano approvato non ha bisogno di autorizzazione; il certificato urbanistico del comune lo prova.

Le Canarie potrebbero adottare una regola come quella di Malta o della Danimarca?

Quelle regole sono scritte nei trattati dell'Unione stessi, concordate quando Danimarca, Finlandia e Malta hanno aderito. La Spagna non ha un protocollo del genere, e aggiungerne uno richiederebbe l'accordo di ogni Stato membro. Ciò che la Corte di giustizia consente sotto quel livello è una regola basata sull'uso della casa e applicata a tutti allo stesso modo, per fini urbanistici — non una regola basata sulla residenza o sulla nazionalità dell'acquirente.

Che fine ha fatto la tassa del 100 % sugli acquirenti extra-UE?

È una proposta di legge presentata al Congresso nel maggio 2025 che aspetta la sua prima votazione dal settembre 2025 ed è rimasta fuori dal pacchetto casa del Governo del gennaio 2026. Oggi non si paga nulla in più. La nostra nota a parte sulla tassa spiega che cosa farebbe se mai avanzasse.

Devo comprare adesso, prima che arrivi un limite?

Una decisione di acquisto deve poggiare sull'immobile, sul prezzo e sui documenti, non su una norma che non esiste. Ciò che consigliamo oggi a ogni cliente extra-UE è verificare presto la classificazione del suolo e pianificare la residenza separatamente dall'acquisto, perché sono queste due cose — non un limite — a decidere il calendario.

Questo articolo è un'informazione generale sul diritto spagnolo ed europeo alla data di pubblicazione, non una consulenza legale per la vostra situazione specifica. La richiesta del Governo canario e la proposta di legge dello Stato possono muoversi in qualsiasi momento; fate esaminare il vostro acquisto con le vostre date e i vostri documenti.