De Canarische aankoopbeperking voor niet-ingezetenen: hoe het er werkelijk voor staat

Meer dan een op de drie woningen die vorig jaar op de Canarische Eilanden werden verkocht, ging naar een buitenlandse koper — in de provincie Santa Cruz de Tenerife vier op de tien. De Canarische regering vraagt Madrid en Brussel al een jaar om de bevoegdheid om aankopen te beperken door mensen die hier niet wonen, het Balearische parlement heeft al gestemd over een wet die precies dat wilde doen, en elke maand stelt een cliënt in Costa Adeje of Corralejo ons dezelfde vraag: is er een beperking, en komt die er voordat ik teken? Het eerlijke antwoord bestaat uit drie delen. Zo'n beperking bestaat vandaag niet. Een veel oudere regel beperkt al wat een koper van buiten de EU op de eilanden mag verwerven, en die verrast Britse kopers. En de ruimte die het Europese recht laat voor een nieuwe beperking is smal, en getrokken langs lijnen die weinig met een paspoort te maken hebben.

Wat de eilanden vragen — en wat Brussel heeft geantwoord

De cijfers achter de politiek komen uit de statistiek van de notarissen zelf. In 2025 tekenden buitenlanders ruim 35 % van alle woningaankopen in de archipel — 41 % in de provincie Santa Cruz de Tenerife, 32 % in Las Palmas — tegenover 18 % in heel Spanje in de tweede jaarhelft. Italianen, Duitsers en Britten voeren de lijst aan. Niet-ingezeten buitenlanders betaalden in dat halfjaar gemiddeld 3.242 euro per vierkante meter in Spanje, Spaanse kopers 1.839: een andere markt, die een ander product koopt, in dezelfde plaatsen.

Op die basis heeft de Canarische regering een campagne in drie zetten opgebouwd. In september 2025 zei de president in het regionale parlement dat de Spaanse regering de argumenten van de eilanden om verkopen aan niet-ingezetenen te beperken had „overgenomen“; op 27 november 2025 legde het ministerie van Volkshuisvesting dat schriftelijk vast, steunde het Canarische verzoek „voor de Europese Unie“ en nam het grootste deel van de voorstellen van de eilanden op in het nationale woonplan. Op 20 mei 2026 legde het kabinet van de president het verzoek op het Wereldstedenforum in Bakoe voor aan de directeur van de Housing Task Force van de Europese Commissie — en kreeg, volgens het persbericht van de regering zelf, te horen dat het beperken van aankopen door niet-ingezetenen „in strijd is met de basisbeginselen van de Unie“ over het vrije verkeer van personen en goederen. In juni zei de regeringswoordvoerder dat het antwoord was „de wet te wijzigen“ — de nationale wet op het lokaal bestuur — zodat gemeenten aankopen door niet-ingezetenen op zijn minst duurder konden maken. Er is geen tekst gepubliceerd.

De eilanden staan niet alleen, en de parallel is leerzaam. In februari 2026 besprak het Balearische parlement een wetsvoorstel dat gemeenten met meetbare woningnood zou hebben toegestaan om aankopen door niet-ingezetenen, door vennootschappen en voor tweede woningen tijdelijk te beperken — een regel, zeiden de indieners, „niet naar herkomst maar naar gebruik“. Het werd bij de eerste stemming, op 24 februari, door de regeringsmeerderheid verworpen, en zelfs als het was aangenomen had het Congreso in Madrid het moeten overnemen. Het eigen instrument van de Spaanse regering, de in januari 2025 aangekondigde „100 %-belasting“ op niet-ingezeten kopers van buiten de EU, is een wetsvoorstel dat sinds september 2025 wacht op zijn eerste stemming in het Congreso; onze notitie over de stand van zaken is nog altijd actueel.

Waarom een „alleen ingezetenen“-regel een verdrag vereist, geen decreet

Het obstakel is niet de politieke wil; het is het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie, waarvan artikel 63 „alle beperkingen van het kapitaalverkeer tussen lidstaten onderling en tussen lidstaten en derde landen“ verbiedt. Een huis kopen is kapitaalverkeer, en het artikel beschermt de koper uit Berlijn en die uit Manchester gelijkelijk.

Drie plaatsen in de Unie beperken wél wie een woning mag kopen, en alle drie kregen hun uitzondering in het verdrag zelf, op het moment van toetreding. Het Deense protocol, in 1992 in Maastricht ondertekend, staat Denemarken toe „de bestaande wetgeving inzake de verwerving van tweede woningen te handhaven“. Het Åland-protocol van 1994 laat beperkingen „op niet-discriminerende basis“ toe van het recht van personen zonder het regionale burgerschap van de eilanden om daar onroerend goed te verwerven en te bezitten. Het Maltese protocol van 2003 laat Malta zijn vergunningstelsel behouden voor tweede woningen die worden gekocht door wie niet vijf jaar op het eiland heeft gewoond, mits de criteria „gepubliceerd, objectief, stabiel en transparant“ zijn en Maltezen en andere EU-onderdanen gelijk behandelen. Spanje trad in 1986 toe zonder zo'n clausule, en een nieuwe zou de instemming van elke lidstaat vergen. Dat is de muur waar de Canarische regering in Bakoe tegenaan liep.

Onder het verdragsniveau heeft het Hof van Justitie de resterende ruimte afgebakend in twee arresten die elke woningjurist kent. In Konle (1999) aanvaardde het dat een regio „in het algemeen belang een permanente bevolking en een van de toeristische sector onafhankelijke economische activiteit“ mag willen behouden — het probleem van Tirol en van de Canarische Eilanden —, maar het verwierp een stelsel van voorafgaande vergunning voor grondaankopen, omdat een eenvoudige voorafgaande aangifte hetzelfde toezicht bood en het stelsel in de praktijk eigen onderdanen bevoordeelde. In Festersen (2007) oordeelde het dat Denemarken de koper van landbouwgrond niet kon verplichten er te gaan wonen: het doel was legitiem, maar een woonplicht was een „bijzonder beperkende“ inbreuk op een fundamentele vrijheid, en de staat had niet aangetoond dat minder ingrijpende middelen — belastingen bij doorverkoop, prikkels om te verhuren — niet zouden volstaan. De les voor de eilanden is precies: een regel die draait om het gebruik (een woning die woning moet blijven, een quotum hoofdverblijven in een bestemmingsplan) en Spanjaarden en buitenlanders gelijk treft, valt te verdedigen; een regel die draait om ingezetenschap of nationaliteit niet, hoe de cijfers ook luiden. Wat ooit het Canarische parlement bereikt, zal op die kaart getekend moeten worden.

De beperking die al bestaat: de defensiezoneregel van 1975

Er bestaat echter een beperking van buitenlands grondbezit op de Canarische Eilanden die al vijftig jaar van kracht is en waarvan de meeste kopers nog nooit hebben gehoord. De wet van 1975 op zones en installaties van belang voor de nationale defensie schiep „zones met beperkte toegang tot eigendom voor buitenlanders“, waar buitenlandse personen en vennootschappen niet meer dan 15 % van de oppervlakte mogen bezitten en elke verwerving een voorafgaande militaire vergunning vereist (Ley 8/1975, art. 4, 16 en 18). Het uitvoeringsbesluit van 1978 somt de zones op, en de eerste is „eilandgebieden: alle eilanden en eilandjes onder nationale soevereiniteit“, met het plafond van 15 % voor eilanden minstens zo groot als Formentera en 0 % voor alles wat kleiner is (Real Decreto 689/1978, art. 32.1.a). Het plafond wordt per eiland berekend en binnen elk eiland per gemeente, waarbij de eerste kilometer kust apart van het binnenland wordt geteld (art. 33.2).

Twee dingen beletten dat deze regel de gewone aankoop tegenhoudt. Ten eerste geldt hij niet voor EU-burgers: sinds een hervorming van 1990 „gelden de beperkingen van de wet niet voor natuurlijke personen met de nationaliteit van een lidstaat“ van de Gemeenschap, en EU-vennootschappen worden als Spaanse behandeld (Ley 8/1975, aanvullende bepaling). Ten tweede de stedelijke uitzondering: de oppervlakte van bestaande stadskernen en hun geplande uitbreidingen valt geheel buiten het regime, mits het bestemmingsplan een gunstig advies van het ministerie van Defensie droeg (Ley 8/1975, art. 16; RD 689/1978, art. 35), net als de gebieden die krachtens de wet van 1963 tot nationaal toeristisch belang zijn verklaard (art. 38). Een appartement in Costa Adeje of een rijtjeshuis in Corralejo staat op stedelijke grond met een goedgekeurd plan: geen vergunning, geen telling.

Al het andere valt onder de regel, en sinds 1 januari 2021 horen daar Britse kopers bij, die op Brexit-dag voor deze wet onderdanen van een derde land werden — naast Amerikanen, Zwitsers, Latijns-Amerikanen en elke andere koper van buiten de EU. Een landelijk perceel, een finca in het binnenland van Fuerteventura of Tenerife, een landhuis op grond met de classificatie rústico vereist vóór de akte de vergunning van het ministerie van Defensie — en het directoraat-generaal Rechtszekerheid bevestigde in februari 2022, in de zaak van een Brits echtpaar dat landelijke grond met een oud huis erop kocht, dat een losstaand gebouw een landelijk perceel niet stedelijk maakt en dat de registerhouder terecht de inschrijving weigerde totdat de vergunning, of een gemeentelijk certificaat van de stedenbouwkundige classificatie van de grond, werd overgelegd. Het dossier gaat via het regionale militaire commando naar het ministerie, met paspoort, eventuele verblijfskaart, een verklaring omtrent het gedrag uit het woonland en plannen van het perceel (RD 689/1978, art. 79); het commando heeft twee maanden voor zijn rapport en de minister nog twee om te beslissen (art. 81), en percelen tot 2.000 vierkante meter zijn aan het regionale commando gedelegeerd (art. 82). Akten in beperkte zones moeten binnen achttien maanden worden ingeschreven, anders zijn zij nietig, en de notaris moet de koper daar in de akte zelf voor waarschuwen (Ley 8/1975, art. 21); een erfgenaam van buiten de EU die zulke grond ontvangt, heeft drie maanden om de vergunning aan te vragen of een jaar om te verkopen (art. 25). Ook een Spaanse vennootschap die voor meer dan de helft in handen is van of wordt gecontroleerd door aandeelhouders van buiten de EU heeft de vergunning nodig (art. 19).

Voor het politieke debat telt deze oude regel om één reden: hij laat zien hoe een wettelijke beperking eruitziet wanneer de veiligheid haar tekent en niet het woonbeleid — een percentage, een vergunning en een register — en dat Spanje er een halve eeuw mee heeft geleefd zonder dat de markt het merkte. Voor een koper telt hij praktischer: het is de ene controle die bepaalt of uw aankoop drie weken duurt of een seizoen.

Wat er vandaag verandert voor een koper: niets — en drie dingen om te plannen

Een EU-burger die waar dan ook op de eilanden koopt, heeft geen beperking, geen vergunning en geen aangekondigd tijdpad voor het een of het ander. Een burger van buiten de EU die op stedelijke grond koopt, staat er precies zo voor. Wat elke buitenlandse koper moet plannen, zijn dezelfde stappen als vóór de krantenkoppen: een onderhands contract dat zegt wat het moet zeggen — lees onze gids over het arras-contract —, het NIE en de bankrekening, de overdrachtsbelasting van 6,5 % over de referentiewaarde, en de belastingen die na de akte komen: de niet-ingezetenenbelasting op een niet-verhuurde woning en, boven de drempels, de vermogensbelasting. Een koper van buiten de EU plant twee dingen extra: de dagen, omdat kopen geen verblijf meer koopt en de 90/180-regel nu aan de grens wordt geteld, en de classificatie van de grond, omdat een landelijk perceel het ministerie van Defensie betekent.

De checklist van de koper op de eilanden, september 2026

• Vraag de classificatie van de grond vóór de aanbetaling: een certificado urbanístico van de gemeente beslist of het perceel stedelijk is, en daarmee of een koper van buiten de EU de militaire vergunning nodig heeft.
• Bent u geen EU-burger en is de grond landelijk, vraag de vergunning dan aan vóór u de akte tekent, en neem haar als voorwaarde op in het onderhandse contract; reken op de vier maanden van het besluit, en op meer.
• Wacht niet op een beperking die niet bestaat: geen Canarische, Spaanse of Europese tekst beperkt vandaag aankopen door niet-ingezetenen, en geen enkele is als ontwerp gepubliceerd.
• Volg twee dossiers, niet de krantenkoppen: het verzoek van de Canarische regering aan de Commissie en het wetsvoorstel van de staat in het Congreso — beide in dezelfde fase als een jaar geleden.
• Plan het verblijf los van de aankoop: het gouden visum is gesloten voor nieuwe aanvragers; de dagen in Spanje worden aan de grens geteld.
• Controleer de statuten van de gemeenschap van eigenaren als u wilt verhuren: sinds april 2025 kan een drievijfdemeerderheid vakantieverhuur verbieden, wie de eigenaar ook is.

Een beperking op paspoort zou een verdrag vergen. Een beperking op gebruik doorstaat misschien ooit een rechter. De enige beperking die vandaag geldt, is vijftig jaar oud en stelt één vraag: is de grond stedelijk?

Ons vastgoedteam in Costa Adeje en Corralejo controleert de classificatie van de grond, verkrijgt de militaire vergunning waar een koper van buiten de EU die nodig heeft, en stelt het onderhandse contract zo op dat uw aanbetaling beschermd is zolang het dossier loopt. Lees hoe wij werken onder vastgoedrecht, of maak een afspraak op onze kantoren op Tenerife of Fuerteventura.

Veelgestelde vragen

Is er een beperking voor buitenlanders die vastgoed kopen op de Canarische Eilanden?

Niet op grond van ingezetenschap of nationaliteit. De Canarische regering heeft de Spaanse regering en de Europese Commissie om de bevoegdheid gevraagd aankopen door niet-ingezetenen te beperken, en de Commissie antwoordde in mei 2026 dat zo'n maatregel in strijd is met de basisbeginselen van de Unie; er is geen Canarische, Spaanse of Europese tekst gepubliceerd. De enige geldende beperking is de defensiezoneregel van 1975, die kopers van landelijke grond van buiten de EU een militaire vergunning oplegt en buitenlands bezit buiten de bebouwde kommen beperkt tot 15 % van de oppervlakte van elk eiland.

Hebben Britse kopers op Tenerife of Fuerteventura een militaire vergunning nodig?

Alleen voor grond buiten de stadskernen en hun goedgekeurde uitbreidingen: een landelijk perceel of een finca. Sinds 1 januari 2021 zijn Britse burgers voor deze wet onderdanen van buiten de EU. Een appartement of huis op stedelijke grond met een goedgekeurd plan heeft geen vergunning nodig; het stedenbouwkundig certificaat van de gemeente bewijst dat.

Kunnen de Canarische Eilanden een regel als die van Malta of Denemarken invoeren?

Die regels staan in de EU-verdragen zelf, overeengekomen bij de toetreding van Denemarken, Finland en Malta. Spanje heeft zo'n protocol niet, en er een toevoegen zou de instemming van elke lidstaat vergen. Wat het Hof van Justitie onder dat niveau toelaat, is een regel op basis van het gebruik van de woning, gelijk toegepast op iedereen, met het oog op ruimtelijke ordening — geen regel op basis van het ingezetenschap of de nationaliteit van de koper.

Wat is er geworden van de 100 %-belasting op kopers van buiten de EU?

Het is een wetsvoorstel dat in mei 2025 in het Congreso is ingediend, sinds september 2025 op zijn eerste stemming wacht en buiten het woonpakket van de regering van januari 2026 is gelaten. Vandaag is niets extra verschuldigd. Onze aparte notitie over de belasting legt uit wat zij zou doen als zij ooit vordert.

Moet ik nu kopen, voordat er een beperking komt?

Een aankoopbeslissing hoort te rusten op de woning, de prijs en de papieren, niet op een regel die niet bestaat. Wat wij elke cliënt van buiten de EU vandaag adviseren: controleer de classificatie van de grond vroeg en plan het verblijf los van de aankoop, want die twee dingen — en niet een beperking — bepalen de kalender.

Dit artikel is algemene informatie over het Spaanse en Europese recht op de datum van publicatie, geen juridisch advies voor uw specifieke situatie. Het verzoek van de Canarische regering en het wetsvoorstel van de staat kunnen elk moment in beweging komen; laat uw aankoop beoordelen met uw eigen data en documenten.