Die kanarische Kaufbeschränkung für Nichtresidenten: wo sie wirklich steht

Mehr als jede dritte Wohnung, die im vergangenen Jahr auf den Kanarischen Inseln verkauft wurde, ging an einen ausländischen Käufer — in der Provinz Santa Cruz de Tenerife vier von zehn. Die kanarische Regierung bittet Madrid und Brüssel seit einem Jahr um die Befugnis, Käufe durch Menschen zu beschränken, die nicht hier leben; das balearische Parlament hat bereits über ein Gesetz abgestimmt, das genau das tun sollte; und jeden Monat stellt uns ein Mandant in Costa Adeje oder Corralejo dieselbe Frage: Gibt es eine Obergrenze, und kommt sie, bevor ich unterschreibe? Die ehrliche Antwort hat drei Teile. Eine Obergrenze dieser Art gibt es heute nicht. Eine viel ältere Regel beschränkt bereits, was ein Nicht-EU-Käufer auf den Inseln erwerben darf — und sie überrascht britische Käufer. Und der Spielraum, den das Europarecht für eine neue lässt, ist schmal und verläuft entlang von Linien, die mit dem Reisepass wenig zu tun haben.

Was die Inseln verlangen — und was Brüssel geantwortet hat

Die Zahlen hinter der Politik stammen aus der Statistik der Notare selbst. 2025 unterzeichneten Ausländer gut 35 % aller Wohnungskäufe im Archipel — 41 % in der Provinz Santa Cruz de Tenerife, 32 % in Las Palmas — gegenüber 18,4 % in ganz Spanien im zweiten Halbjahr. Italiener, Deutsche und Briten führen die Liste an. Nichtresidente Ausländer zahlten in diesem Halbjahr in Spanien im Schnitt 3.242 Euro je Quadratmeter, spanische Käufer 1.839: ein anderer Markt, der ein anderes Produkt kauft, in denselben Orten.

Darauf hat die kanarische Regierung eine Kampagne in drei Zügen aufgebaut. Im September 2025 sagte der Präsident dem Regionalparlament, die spanische Regierung habe die Argumente der Inseln für eine Beschränkung der Verkäufe an Nichtresidenten „übernommen“; am 27. November 2025 hielt das Wohnungsbauministerium das schriftlich fest, unterstützte das kanarische Anliegen „vor der Europäischen Union“ und nahm den Großteil der Vorschläge der Inseln in den staatlichen Wohnungsplan auf. Am 20. Mai 2026 trug das Büro des Präsidenten beim Weltstadtforum in Baku das Anliegen dem Direktor der Housing Task Force der Europäischen Kommission vor — und bekam, laut der Pressemitteilung der Regierung selbst, zur Antwort, eine Beschränkung von Käufen durch Nichtresidenten „gegen die Grundprinzipien der Union verstoße, wie die Freizügigkeit von Personen und Waren“. Im Juni erklärte der Regierungssprecher, die Lösung sei, „das Gesetz zu ändern“ — das staatliche Kommunalgesetz —, damit die Gemeinden Käufe durch Nichtresidenten zumindest verteuern könnten. Ein Text wurde nicht veröffentlicht. Der europäische Text kam auf anderem Weg: Am 9. September 2026 legte die Kommission den Entwurf des Gesetzes für bezahlbaren Wohnraum (Affordable Housing Act) vor, der es Behörden erlauben würde, in als angespannt erklärten Gebieten und mit Begründung den Erwerb oder die Nutzung von Wohnungen zu beschränken, die nicht als Hauptwohnsitz dienen — eine Regel nach Nutzung, nicht nach Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz des Käufers, genau die unten beschriebene Linie Konle/Festersen. Der kanarische Wohnungsminister nannte ihn „einen wichtigen Fortschritt“ und hält den ganzen Archipel für angespannt.

Die Inseln stehen nicht allein, und die Parallele ist lehrreich. Im Februar 2026 beriet das balearische Parlament einen Gesetzentwurf, der Gemeinden mit messbarem Wohnungsdruck erlaubt hätte, Käufe durch Nichtresidenten, durch Gesellschaften und für Zweitwohnungen zeitweise zu beschränken — eine Regel, so ihre Urheber, „nicht nach Herkunft, sondern nach Nutzung“. Sie wurde bei der ersten Abstimmung am 24. Februar von der Regierungsmehrheit abgelehnt, und selbst bei Annahme hätte sie vom Congreso in Madrid übernommen werden müssen. Das eigene Instrument der spanischen Regierung, die im Januar 2025 angekündigte „100-%-Steuer“ auf nichtresidente Nicht-EU-Käufer, war ein Gesetzentwurf (122/000196), der von September 2025 bis zur Auflösung der Cortes am 6. Oktober 2026 auf seine erste Abstimmung im Congreso wartete und an diesem Tag hinfällig wurde; unsere Notiz zum Stand der Dinge erzählt die Geschichte. Das staatliche Wohnungsdekret vom 29. September 2026 hat daran nichts geändert: Es enthielt keine Grenze für Käufe durch Nichtresidenten und keinen Zuschlag für ausländische Käufer, und der Kongress hob es am 2. Oktober auf (unser Beitrag zu den Oktober-Dekreten).

Aktualisierung vom 21. Oktober 2026. Drei Dinge haben sich bewegt, seit dieser Beitrag geschrieben wurde, und keines davon ist eine geltende Regel. Am 13. Oktober teilte die kanarische Regierung dem Regionalparlament mit, sie habe dem Außenministerium ein Paket von Änderungsanträgen zum Entwurf der Europäischen Kommission für die Verordnung über bezahlbaren Wohnraum übersandt, mit der Bitte, dass die Wohnungsbehörden der Gebiete in äußerster Randlage nach Artikel 349 des Vertrags den Kauf, die Nutzung und die Vermietung von Wohnungen durch gebietsfremde Ausländer befristet beschränken dürfen und dass Spanien die Anträge in Brüssel vertritt. Am selben Tag kündigte der Präsident den Entwurf eines Staatsgesetzes an, verfasst von den juristischen Diensten der Region und der spanischen Regierung mit der Bitte übergeben, ihn vor dem Ende der Legislaturperiode zu verabschieden; der Text, über den die Agentur EFE am 15. und 16. Oktober aus dem Entwurf berichtete, würde für den Kauf einer Wohnung zehn Jahre ununterbrochener Meldung auf den Inseln oder fünfzehn insgesamt verlangen, auch von Spaniern, das Eigentum auf zwei Wohnungen pro Person in verschiedenen Gemeinden begrenzen und Käufe durch Gesellschaften und Anlagevehikel beschränken. Mit den seit dem 6. Oktober aufgelösten Cortes kann vor dem Zusammentreten der neuen kein Gesetz verabschiedet werden; der Entwurf ist ein Vorschlag an die spanische Regierung, keine Regel, und der flämische Präzedenzfall von 2013 ist der Maßstab, an dem er gelesen würde. Schließlich lässt das Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober, das ab dem 8. Oktober an die Stelle des aufgehobenen Wohnungsdekrets trat und auf seine eigene Bestätigungsabstimmung wartet, die Kaufbeschränkung und die 100-%-Steuer außen vor, wie es jenes Dekret tat. Für einen Käufer ändert sich heute nichts.

Warum eine „Nur-Residenten“-Regel einen Vertrag braucht, kein Dekret

Das Hindernis ist nicht der politische Wille; es ist der Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union, dessen Artikel 63 „alle Beschränkungen des Kapitalverkehrs zwischen den Mitgliedstaaten sowie zwischen den Mitgliedstaaten und dritten Ländern“ verbietet. Ein Hauskauf ist Kapitalverkehr, und der Artikel schützt den Käufer aus Berlin wie den aus Manchester.

Drei Orte in der Union beschränken tatsächlich, wer eine Wohnung kaufen darf, und alle drei haben ihre Ausnahme im Vertrag selbst erhalten, im Moment des Beitritts. Dänemarks Protokoll, 1992 in Maastricht unterzeichnet, erlaubt ihm, „die bestehenden Rechtsvorschriften über den Erwerb von Zweitwohnungen beizubehalten“. Das Åland-Protokoll von 1994 lässt Beschränkungen „auf nichtdiskriminierender Grundlage“ des Rechts von Personen ohne das regionale Bürgerrecht der Inseln zu, dort Grundeigentum zu erwerben und zu halten. Maltas Protokoll von 2003 erlaubt ihm, sein Genehmigungssystem für Zweitwohnsitze beizubehalten, die von Personen gekauft werden, die keine fünf Jahre auf der Insel gelebt haben, sofern die Kriterien „veröffentlicht, objektiv, beständig und transparent“ sind und Malteser und andere EU-Bürger gleich behandeln. Spanien trat 1986 ohne eine solche Klausel bei, und eine neue bräuchte die Zustimmung jedes Mitgliedstaats. Das ist die Wand, gegen die die kanarische Regierung in Baku gelaufen ist.

Unterhalb der Vertragsebene hat der Gerichtshof den verbleibenden Spielraum in zwei Urteilen abgesteckt, die jeder Wohnungsrechtler kennt. In Konle (1999) akzeptierte er, dass eine Region „im Allgemeininteresse eine ständige Bevölkerung und eine vom Tourismussektor unabhängige Wirtschaftstätigkeit aufrechterhalten“ darf — das Problem Tirols und der Kanaren —, kippte aber ein Vorabgenehmigungssystem für Grundstückskäufe, weil eine einfache vorherige Anzeige dieselbe Kontrolle leistete und das System in der Praxis Inländer bevorzugte. In Festersen (2007) entschied er, Dänemark dürfe den Käufer eines landwirtschaftlichen Grundstücks nicht verpflichten, dort seinen Wohnsitz zu nehmen: Das Ziel sei legitim, aber eine Wohnsitzpflicht sei ein „besonders einschneidender“ Eingriff in eine Grundfreiheit, und der Staat habe nicht dargelegt, dass mildere Mittel — Steuern beim Weiterverkauf, Anreize zur Vermietung — nicht genügten. Die Lehre für die Inseln ist präzise: Eine Regel, die auf die Nutzung abstellt (eine Wohnung, die Wohnung bleiben muss; eine Quote für Hauptwohnsitze in einem Bebauungsplan) und Spanier wie Ausländer gleich trifft, lässt sich verteidigen; eine Regel, die auf Wohnsitz oder Staatsangehörigkeit abstellt, nicht — welche Zahlen auch immer sie stützen. Was eines Tages das kanarische Parlament erreicht, wird auf dieser Karte gezeichnet werden müssen.

Die Obergrenze, die es schon gibt: die Verteidigungszonen-Regel von 1975

Es gibt jedoch eine Beschränkung des ausländischen Grundeigentums auf den Kanaren, die seit fünfzig Jahren in Kraft ist und von der die meisten Käufer nie gehört haben. Das Gesetz von 1975 über Zonen und Anlagen von Interesse für die nationale Verteidigung schuf „Zonen mit beschränktem Zugang zum Eigentum für Ausländer“, in denen ausländische Personen und Gesellschaften nicht mehr als 15 % der Fläche halten dürfen und jeder Erwerb einer vorherigen militärischen Genehmigung bedarf (Ley 8/1975, Art. 4, 16 und 18). Seine Verordnung von 1978 zählt die Zonen auf, und der erste Eintrag lautet „Inselgebiete: die Gesamtheit der Inseln und Inselchen unter nationaler Souveränität“, mit der 15-%-Grenze für Inseln mindestens von der Größe Formenteras und 0 % für alles Kleinere (Real Decreto 689/1978, Art. 32.1.a). Die Grenze wird Insel für Insel und innerhalb jeder Insel Gemeinde für Gemeinde berechnet, wobei der erste Küstenkilometer getrennt vom Inland gezählt wird (Art. 33.2).

Zwei Dinge verhindern, dass diese Regel den gewöhnlichen Kauf stoppt. Erstens gilt sie nicht für EU-Bürger: Seit einer Reform von 1990 „gelten die Beschränkungen des Gesetzes nicht für natürliche Personen, die die Staatsangehörigkeit eines Mitgliedstaats“ der Gemeinschaft besitzen, und EU-Gesellschaften werden wie spanische behandelt (Ley 8/1975, Zusatzbestimmung). Zweitens die städtische Ausnahme: Die Fläche der bestehenden Ortskerne und ihrer geplanten Erweiterungen liegt ganz außerhalb der Regelung, sofern der Bebauungsplan eine befürwortende Stellungnahme des Verteidigungsministeriums trug (Ley 8/1975, Art. 16; RD 689/1978, Art. 35), ebenso die nach dem Gesetz von 1963 zu Gebieten von nationalem touristischem Interesse erklärten Zonen (Art. 38). Eine Wohnung in Costa Adeje oder ein Reihenhaus in Corralejo steht auf städtischem Boden mit genehmigtem Plan: keine Genehmigung, keine Anrechnung.

Alles andere fällt unter die Regel, und seit dem 1. Januar 2021 gehören dazu britische Käufer, die am Brexit-Tag für dieses Gesetz zu Drittstaatsangehörigen wurden — neben Amerikanern, Schweizern, Lateinamerikanern und jedem anderen Nicht-EU-Käufer. Ein ländliches Grundstück, eine finca im Inneren Fuerteventuras oder Teneriffas, ein Landhaus auf als rústico eingestuftem Boden braucht vor der Beurkundung die Genehmigung des Verteidigungsministeriums — und die Generaldirektion für Rechtssicherheit bestätigte im Februar 2022 im Fall eines britischen Ehepaars, das ländlichen Boden mit einem alten Haus darauf kaufte, dass ein einzeln stehendes Gebäude ein ländliches Grundstück nicht zu einem städtischen macht und der Registerführer die Eintragung zu Recht verweigerte, bis die Genehmigung oder eine Bescheinigung der Gemeinde über die städtische Einstufung des Bodens vorgelegt wurde. Der Antrag geht über das regionale Militärkommando an das Ministerium, mit Pass, gegebenenfalls Aufenthaltskarte, Führungszeugnis des Wohnsitzlandes und Plänen des Grundstücks (RD 689/1978, Art. 79); das Kommando hat zwei Monate für seinen Bericht und der Minister zwei weitere für die Entscheidung (Art. 81), Grundstücke bis 2.000 Quadratmeter sind an das regionale Kommando delegiert (Art. 82). Urkunden in beschränkten Zonen müssen binnen achtzehn Monaten eingetragen werden, sonst sind sie nichtig, und der Notar muss den Käufer in der Urkunde selbst darauf hinweisen (Ley 8/1975, Art. 21); ein Nicht-EU-Erbe, der solchen Boden erhält, hat drei Monate, die Genehmigung zu beantragen, oder ein Jahr, um zu verkaufen (Art. 25). Auch eine spanische Gesellschaft, die zu mehr als der Hälfte Nicht-EU-Gesellschaftern gehört oder von ihnen kontrolliert wird, braucht die Genehmigung (Art. 19).

Für die politische Debatte ist diese alte Regel aus einem Grund wichtig: Sie zeigt, wie eine gesetzliche Obergrenze aussieht, wenn die Sicherheit sie zeichnet und nicht die Wohnungspolitik — ein Prozentsatz, eine Genehmigung und ein Register —, und dass Spanien ein halbes Jahrhundert mit einer solchen gelebt hat, ohne dass der Markt es bemerkte. Für einen Käufer ist sie auf praktischere Weise wichtig: Sie ist die eine Prüfung, die entscheidet, ob Ihr Kauf drei Wochen oder eine Saison dauert.

Was sich für Käufer heute ändert: nichts — und drei Dinge, die zu planen sind

Ein EU-Bürger, der irgendwo auf den Inseln kauft, hat keine Grenze, keine Genehmigung und keinen angekündigten Zeitplan für beides. Ein Nicht-EU-Bürger, der auf städtischem Boden kauft, steht genauso da. Was jeder ausländische Käufer planen sollte, sind dieselben Schritte wie vor den Schlagzeilen: ein privater Kaufvertrag, der sagt, was er sagen sollte — lesen Sie unseren Leitfaden zum Arras-Vertrag —, die NIE und das Bankkonto, die Grunderwerbsteuer von 6,5 % auf den Referenzwert und die Steuern, die nach der Beurkundung kommen: die Nichtresidentensteuer auf eine nicht vermietete Wohnung und, oberhalb der Freibeträge, die Vermögensteuer. Ein Nicht-EU-Käufer plant zwei Dinge mehr: die Tage, denn Kaufen kauft keinen Aufenthalt mehr und die 90/180-Regel wird jetzt an der Grenze gezählt — und die Bodeneinstufung, denn ein ländliches Grundstück bedeutet das Verteidigungsministerium.

Die Käufer-Checkliste für die Inseln, September 2026

• Fragen Sie vor der Anzahlung nach der Einstufung des Bodens: Eine certificado urbanístico der Gemeinde klärt, ob das Grundstück städtisch ist — und damit, ob ein Nicht-EU-Käufer die militärische Genehmigung braucht.
• Sind Sie kein EU-Bürger und ist der Boden ländlich, beantragen Sie sie vor der Beurkundung, und schreiben Sie die Genehmigung als Bedingung in den Privatvertrag; rechnen Sie mit den vier Monaten der Verordnung, und mit mehr.
• Warten Sie nicht auf eine Obergrenze, die es nicht gibt: Kein kanarischer, spanischer oder europäischer Text beschränkt heute Käufe durch Nichtresidenten. Der einzige Entwurf ist europäisch und nach Nutzung gezogen: Das Gesetz für bezahlbaren Wohnraum, das die Kommission am 9. September 2026 vorgelegt hat, würde Beschränkungen für Zweitwohnungen in angespannten Gebieten erlauben, ohne nach Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz zu unterscheiden — und ein Entwurf ist kein Gesetz.
• Beobachten Sie zwei Verfahren, nicht die Schlagzeilen: das Ersuchen der kanarischen Regierung an die Kommission, das der Präsident im November 2026 mit Rechtsgutachten zur Ausnahmestellung der Inseln nach Brüssel tragen wird, und das, was neue Cortes nach den Wahlen vom 29. November 2026 einbringen — der Entwurf des Staates vom Mai 2025 ist mit der Auflösung vom 6. Oktober 2026 ohne erste Abstimmung hinfällig geworden.
• Planen Sie den Aufenthalt getrennt vom Kauf: Das Golden Visa ist für Neuantragsteller geschlossen; die Tage in Spanien werden an der Grenze gezählt.
• Prüfen Sie die Satzung der Eigentümergemeinschaft, wenn Sie vermieten wollen: Seit April 2025 kann eine Dreifünftelmehrheit Ferienvermietungen untersagen, wer auch immer der Eigentümer ist.

Eine Obergrenze nach Pass bräuchte einen Vertrag. Eine Obergrenze nach Nutzung besteht vielleicht eines Tages vor einem Gericht. Die einzige heute geltende Obergrenze ist fünfzig Jahre alt und stellt eine einzige Frage: Ist der Boden städtisch?

Unser Immobilienteam in Costa Adeje und Corralejo prüft die Einstufung des Bodens, holt die militärische Genehmigung ein, wo ein Nicht-EU-Käufer sie braucht, und entwirft den Privatvertrag so, dass Ihre Anzahlung geschützt ist, solange das Verfahren läuft. Lesen Sie, wie wir arbeiten, unter Immobilienrecht, oder vereinbaren Sie einen Termin in unseren Büros auf Teneriffa oder Fuerteventura.

Häufige Fragen

Gibt es eine Beschränkung für Ausländer beim Immobilienkauf auf den Kanaren?

Nicht nach Wohnsitz oder Staatsangehörigkeit. Die kanarische Regierung hat die spanische Regierung und die Europäische Kommission um die Befugnis gebeten, Käufe durch Nichtresidenten zu beschränken, und die Kommission antwortete im Mai 2026, eine solche Maßnahme verstoße gegen die Grundprinzipien der Union; der einzige veröffentlichte Text ist der europäische Entwurf vom September 2026, der Beschränkungen nach Nutzung — nicht nach Pass — für Wohnungen erlauben würde, die in angespannten Gebieten nicht Hauptwohnsitz sind, und nichts davon ist in Kraft. Die einzige geltende Beschränkung ist die Verteidigungszonen-Regel von 1975, die von Nicht-EU-Käufern ländlichen Bodens eine militärische Genehmigung verlangt und ausländisches Eigentum außerhalb der Ortschaften auf 15 % der Fläche jeder Insel begrenzt.

Brauchen britische Käufer auf Teneriffa oder Fuerteventura eine militärische Genehmigung?

Nur für Boden außerhalb der Ortskerne und ihrer genehmigten Erweiterungen: ein ländliches Grundstück oder eine finca. Seit dem 1. Januar 2021 sind britische Staatsangehörige für dieses Gesetz Nicht-EU-Bürger. Eine Wohnung oder ein Haus auf städtischem Boden mit genehmigtem Plan braucht keine Genehmigung; die Planungsbescheinigung der Gemeinde belegt das.

Könnten die Kanaren eine Regel wie Malta oder Dänemark einführen?

Diese Regeln stehen in den EU-Verträgen selbst, vereinbart beim Beitritt Dänemarks, Finnlands und Maltas. Spanien hat kein solches Protokoll, und eines hinzuzufügen bräuchte die Zustimmung jedes Mitgliedstaats. Was der Gerichtshof unterhalb dieser Ebene zulässt, ist eine Regel, die auf die Nutzung der Wohnung abstellt und für alle gleich gilt, aus Gründen der Raumordnung — nicht eine Regel nach Wohnsitz oder Staatsangehörigkeit des Käufers.

Was ist aus der 100-%-Steuer auf Nicht-EU-Käufer geworden?

Sie war ein im Mai 2025 im Congreso eingebrachter Gesetzentwurf, der von September 2025 an auf seine erste Abstimmung wartete, aus dem Wohnungspaket der Regierung vom Januar 2026, aus dem Wohnungsdekret vom 29. September 2026 und aus dem Real Decreto-ley 29/2026, das es ab dem 8. Oktober ersetzte, herausgelassen wurde und mit der Auflösung der Cortes am 6. Oktober 2026 hinfällig geworden ist. Heute ist nichts zusätzlich zu zahlen. Unsere gesonderte Notiz zu der Steuer erklärt, was sie bewirkt hätte und was neue Cortes erneut einbringen könnten.

Soll ich jetzt kaufen, bevor eine Obergrenze kommt?

Eine Kaufentscheidung sollte auf der Immobilie, dem Preis und den Unterlagen beruhen, nicht auf einer Regel, die es nicht gibt. Was wir jedem Nicht-EU-Mandanten heute raten: die Einstufung des Bodens früh prüfen und den Aufenthalt getrennt vom Kauf planen — denn diese beiden Dinge, nicht eine Obergrenze, bestimmen den Kalender.

Dieser Artikel ist eine allgemeine Information über das spanische und europäische Recht zum Zeitpunkt der Veröffentlichung, keine Rechtsberatung für Ihre konkrete Situation. Das Ersuchen der kanarischen Regierung kann sich jederzeit bewegen, und neue Cortes können die Maßnahme des Staates erneut einbringen; lassen Sie Ihren Kauf mit Ihren eigenen Daten und Unterlagen prüfen.