Vermögensteuer und Solidaritätsabgabe für Nichtresidenten 2026: Was ein Haus auf den Kanaren jedes Jahr wirklich kostet

Wer ein Haus in Costa Adeje oder Corralejo besitzt, trägt eine Steuer mit, die die meisten Käufer bei der Unterschrift nicht eingepreist hatten: Spanien besteuert nach wie vor das Nettovermögen, jedes Jahr – und seit 2022 gleich zweimal: mit der klassischen Vermögensteuer und mit einer „Solidaritäts“-Abgabe auf große Vermögen, die als befristet geboren wurde und heute dauerhaft ist. Für einen nichtresidenten Eigentümer sind die Regeln enger als für einen spanischen Residenten, in mancher Hinsicht milder, in einer Hinsicht härter – und 2026 hat die größte Änderung seit Jahren gebracht, denn die Gerichte haben Nichtresidenten soeben die Deckelung geöffnet, die bisher nur Residenten schützte.

Dieser Beitrag steht neben unserem Leitfaden zur Nichtresidentensteuer auf eine spanische Immobilie – dort geht es um das Einkommen, das das Finanzamt Ihrer Immobilie zurechnet; hier um den Wert dessen, was Sie besitzen. Was ein Nichtresident tatsächlich zahlt, wie es berechnet wird und wo die Neuigkeit von 2026 die Rechnung verändert.

Zwei Steuern auf ein Nettovermögen

Die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) stammt von 1991. Sie ist eine staatliche Steuer, deren Aufkommen und weite Teile ihrer Ausgestaltung den Regionen überlassen sind – deshalb zahlt ein Resident in Madrid nichts und ein Resident auf den Kanaren die normale Tabelle. Die Solidaritätsabgabe auf große Vermögen (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) kam Ende 2022 genau dazu, diese regionalen Rabatte zu neutralisieren: Sie wendet landesweit dieselben Spitzensätze auf Nettovermögen über drei Millionen Euro an und lässt die bereits gezahlte Vermögensteuer abziehen. Sie war für zwei Jahre gedacht; ein Königliches Gesetzesdekret vom Dezember 2023 machte sie unbefristet, und das Verfassungsgericht wies die Klagen der Regionen im November 2023 ab.

Für einen Nichtresidenten funktionieren beide Steuern gleich: Steuerpflichtig ist nur das in Spanien belegene Vermögen – die technische Bezeichnung lautet obligación real –, nie das weltweite. Die Villa, das spanische Bankkonto, das hier zugelassene Auto; nicht das Haus in Surrey und nicht die Rente in München.

Was zählt – und was es wert ist

Die Liste der spanischen Vermögenswerte ist für die meisten Eigentümer kurz, aber zwei Punkte überraschen:

• Immobilien werden mit dem höchsten von drei Werten angesetzt: dem Katasterwert, dem von der Verwaltung für andere Steuern „geprüften“ Wert oder dem gezahlten Preis. In der Praxis setzt bei einem seit 2022 gekauften Haus der amtliche Referenzwert, der schon bei der Grunderwerbsteuer galt, meist die Untergrenze – und der liegt in der Regel weit über dem Katasterwert.
• Anteile an einer Immobiliengesellschaft zählen wie die Immobilie. Ein Nichtresident, der die spanische Villa über eine Gesellschaft hält – spanisch oder ausländisch, nicht börsennotiert –, wird auf diese Anteile besteuert, wenn mindestens die Hälfte des Gesellschaftsvermögens aus in Spanien belegenen Immobilien besteht. Die alte Gewohnheit, „das Haus in eine Gesellschaft zu packen“, nimmt es nicht aus der Vermögensteuer heraus.

Vom Vermögen abziehbar sind nur die damit verbundenen Schulden: die Hypothek auf das spanische Haus ja; ein Kredit zu Hause gegen Ihr Gehalt nein. Und wenn das Haus einmal verkauft wird, übernimmt ein anderes Steuerpaar – siehe Verkaufen als Nichtresident.

Dann kommt die Zahl, die die meisten Fälle entscheidet: ein Freibetrag von 700.000 Euro pro Person, den das Gesetz ausdrücklich auf Nichtresidenten erstreckt. Darunter fällt gar keine Steuer an. Nehmen wir ein Ehepaar mit einer Villa in Costa Adeje im Wert von 1,5 Millionen Euro und 400.000 Euro offener Hypothek, je zur Hälfte: Jeder Ehepartner hält 750.000 Euro Vermögen und 200.000 Euro Schulden, netto 550.000 Euro – unter der Schwelle, keine Vermögensteuer, nichts einzureichen. Eigentum zu zweit und eine Hypothek, die weiterhin zählt, sind die beiden stillen Gründe, warum die meisten Inseleigentümer diese Steuer nie zu Gesicht bekommen.

Die Kanaren: kein Rabatt, keine Überraschung

Die Regionalpolitik hat aus dieser Steuer einen Flickenteppich gemacht. Madrid, Andalusien und andere erlassen sie ihren Residenten vollständig; die Kanarischen Inseln nicht: Sie behalten den Freibetrag von 700.000 Euro und die normale staatliche Tabelle ohne allgemeine Vergünstigung bei. Diese Tabelle beginnt bei 0,2 % und steigt in acht Stufen auf 3,5 % für den Teil der Bemessungsgrundlage über rund 10,7 Millionen Euro.

Seit Juli 2021 kann jeder Nichtresident – aus der EU oder nicht – für die Regeln der Region optieren, in der der größte Teil seines spanischen Vermögens liegt. Für einen Eigentümer auf Fuerteventura oder Teneriffa ändert diese Option nichts, denn die kanarischen Regeln sind die staatlichen; sie zählt nur, wenn Ihr spanisches Vermögen überwiegend anderswo liegt.

Ein Rechenbeispiel, Alleineigentümer, ohne Schulden: ein Apartment in Corralejo im Wert von 600.000 Euro und eine Villa für 1,5 Millionen – 2,1 Millionen Euro spanisches Vermögen. Abzüglich des Freibetrags von 700.000 Euro beträgt die Bemessungsgrundlage 1,4 Millionen; durch die staatliche Tabelle gerechnet ergibt das etwa 9.300 Euro im Jahr. Nicht ruinös, aber auch nicht belanglos – und es muss erklärt werden: Bei Vermögen über 2 Millionen Euro reichen Sie auch in einem Jahr ein, in dem die Steuer null ergab.

Die Solidaritätsabgabe ab drei Millionen

Die Abgabe auf große Vermögen beginnt dort, wo das spanische Nettovermögen – nach demselben Freibetrag von 700.000 Euro, den eine Reform vom Dezember 2023 rückwirkend ab 2022 auf Nichtresidenten erstreckte – 3 Millionen Euro übersteigt. Ihre Tabelle: 1,7 % von drei Millionen bis rund 5,35 Millionen, 2,1 % bis rund 10,7 Millionen, 3,5 % darüber. Vom Ergebnis wird die tatsächlich gezahlte Vermögensteuer desselben Jahres abgezogen.

Dieser Abzug ist für einen Kanaren-Eigentümer der springende Punkt. Weil die Inseln die Vermögensteuer nicht rabattieren, ist die auf ein großes Vermögen gezahlte Vermögensteuer normalerweise höher als die Solidaritätsberechnung, und die Abgabe geht auf null. Nehmen wir 6 Millionen Euro spanische Immobilien ohne Schulden: Die Vermögensteuer auf die Bemessungsgrundlage von 5,3 Millionen beträgt etwa 70.500 Euro; die Solidaritätstabelle auf dieselbe Grundlage ergibt etwa 39.100 Euro; nach Abzug der bereits gezahlten 70.500 Euro bleibt nichts übrig. Eine Erklärung ist nur fällig, wenn die Abgabe tatsächlich einen zu zahlenden Betrag ergibt – für die meisten Inseleigentümer ist die Abgabe auf große Vermögen also eine Rechnung zum Nachprüfen, keine Rechnung zum Bezahlen. Sie greift dort, wo die Vermögensteuer wegrabattiert wurde – Madrid, Andalusien –, und genau dafür wurde sie gebaut.

Die 60-%-Grenze: 2026 für Nichtresidenten geöffnet

Spanische Residenten genießen seit Langem eine Deckelung: Ihre Einkommensteuer, Vermögensteuer und Solidaritätsabgabe zusammen dürfen 60 % ihrer Einkommensteuer-Bemessungsgrundlage nicht übersteigen, und die vermögensbezogenen Steuern werden gekürzt, bis es passt – um bis zu 80 % der Vermögensteuer. Das Gesetz behielt diese Grenze den Residenten vor, und ein Nichtresident mit wertvollem Haus und bescheidenem spanischen Einkommen konnte eine Vermögensteuer zahlen, die in keinem Verhältnis zu seinem Einkommen stand.

Im Oktober und November 2025 entschied der Oberste Gerichtshof in zwei Urteilen, dass der Ausschluss der Nichtresidenten von der Grenze eine Beschränkung des freien Kapitalverkehrs ist, die das EU-Recht nicht erlaubt: Der Wohnsitz allein kann den Unterschied nicht rechtfertigen. Die Finanzverwaltung folgte. Im Dezember 2025 übertrug das zentrale Steuerschiedsgericht dieselbe Begründung auf die Solidaritätsabgabe, und im Juni 2026 wurde das Formular der Abgabe auf große Vermögen selbst umgeschrieben, damit Nichtresidenten die Grenze ab dem Steuerjahr 2025 geltend machen können.

Zwei Folgen für einen Inseleigentümer:

• Für die Zukunft kann sich ein Nichtresident mit hochwertigem Eigentum und niedrigem Einkommen bei beiden Steuern auf die Grenze berufen. Wie das Einkommen eines Nichtresidenten für die Berechnung gemessen wird, wird gerade von Fall zu Fall geklärt – das Prinzip ist gewonnen, die Rechnung braucht Beratung.
• Für die Vergangenheit kann die in den letzten vier offenen Jahren ohne Grenze gezahlte Vermögensteuer Gegenstand eines Erstattungsantrags sein, als Berichtigung dieser Erklärungen. Die Jahre fallen eines nach dem anderen aus der Reichweite, sobald sie verjähren – das ist das Argument, nicht zu warten.

Kalender und Abkommen

• Die Vermögensteuer wird auf Formular 714 im Frühjahrsfenster der Einkommensteuer für das Vorjahr erklärt – 2026 lief dieses Fenster von Anfang April bis zum 30. Juni, und das Steuerjahr 2026 wird im nächsten Frühjahr erklärt. Sie müssen einreichen, wenn Steuer anfällt oder wenn Ihr spanisches Vermögen 2 Millionen Euro übersteigt.
• Die Solidaritätsabgabe wird auf Formular 718 im Juli erklärt, ebenfalls für das Vorjahr und nur, wenn ein Betrag zu zahlen ist.
• Doppelbesteuerungsabkommen folgen dem internationalen Muster: Immobilien dürfen dort besteuert werden, wo sie liegen – Spanien behält also das Recht, Ihr Haus zu besteuern, und das Abkommen Ihres Heimatlandes entscheidet, wie es diese Steuer anrechnet oder freistellt. Das deutsch-spanische Abkommen von 2011 erfasst die Vermögensteuer und weist das Besteuerungsrecht für Immobilien dem Belegenheitsstaat zu; manche spanischen Abkommen decken nur das Einkommen ab, andere – Deutschland, Belgien, Frankreich, das Vereinigte Königreich – tragen eigene Formulierungen. Lesen Sie Ihres, bevor Sie eine Entlastung voraussetzen.

Checkliste für Eigentümer

• Bewerten Sie Ihr spanisches Vermögen so wie das Gesetz: der höchste von Kataster-, geprüftem und Kaufwert; Referenzwert bei Käufen seit 2022.
• Zählen Sie die Personen und die Hypothek: Der Freibetrag von 700.000 Euro gilt pro Eigentümer, und nur spanienbezogene Schulden sind abziehbar – die meisten Paare mit belastetem Haus bleiben unter der Linie.
• Prüfen Sie die 2-Millionen-Schwelle für die Abgabepflicht, auch in einem steuerfreien Jahr.
• Über 3 Millionen: die Solidaritätsberechnung durchführen – und damit rechnen, dass der Vermögensteuerabzug sie auf den Kanaren aufzehrt.
• Niedriges Einkommen, hoher Wert? Die Grenze geltend machen und die letzten vier Erklärungen auf eine Erstattung prüfen.
• Immobilie in einer Gesellschaft: Die Anteile sind steuerpflichtig, wenn die Hälfte des Gesellschaftsvermögens spanische Immobilien sind.

Die Vermögensteuer auf den Inseln ist selten die Steuer, die Sie gefürchtet haben – aber immer die Steuer, die Sie gemessen haben müssen.

Unser Steuerteam arbeitet mit nichtresidenten Eigentümern auf Teneriffa und Fuerteventura – bewerten, was wirklich steuerpflichtig ist, die Formulare 714 und 718 einreichen, die Grenze und die nun möglichen Erstattungen geltend machen – in zwölf Arbeitssprachen. Lesen Sie, wie wir arbeiten, unter Steuerrecht, oder schildern Sie uns Ihr Vermögen in unseren Büros in Costa Adeje oder Corralejo.

Häufige Fragen

Zahlen Nichtresidenten in Spanien Vermögensteuer?

Ja, aber nur auf in Spanien belegenes Vermögen und nur oberhalb eines Freibetrags von 700.000 Euro pro Person, nach Abzug der damit verbundenen Schulden. Ein gemeinsam gehaltenes, belastetes Haus bleibt sehr oft unter der Schwelle.

Wie hoch ist die Vermögensteuer auf den Kanarischen Inseln?

Die Kanaren wenden die staatliche Tabelle ohne regionale Rabatte an: von 0,2 % auf die erste Stufe der Bemessungsgrundlage bis 3,5 % über rund 10,7 Millionen Euro. Ein alleinstehender Nichtresident mit 2,1 Millionen Euro Immobilien und ohne Schulden zahlt etwa 9.300 Euro im Jahr.

Muss ich die Solidaritätsabgabe auf große Vermögen zahlen?

Nur wenn Ihr spanisches Nettovermögen nach dem Freibetrag von 700.000 Euro 3 Millionen übersteigt – und selbst dann wird die bereits gezahlte Vermögensteuer abgezogen, was bei Vermögen auf den Kanaren meist nichts übrig lässt. Eine Erklärung ist nur fällig, wenn ein Betrag herauskommt.

Was hat sich 2026 für Nichtresidenten geändert?

Die 60-%-Grenze, die die Vermögenssteuern an einen Anteil des Einkommens bindet und bisher Residenten vorbehalten war, wurde durch zwei Urteile des Obersten Gerichtshofs von Ende 2025 für Nichtresidenten geöffnet; das Formular der Solidaritätsabgabe wurde im Juni 2026 umgeschrieben, um sie ab dem Steuerjahr 2025 anzuwenden. Erstattungen der ohne Grenze gezahlten Vermögensteuer können für die noch nicht verjährten Jahre beantragt werden.

Wann und wie erkläre ich?

Die Vermögensteuer kommt auf Formular 714 im Frühjahrsfenster der Einkommensteuer für das Vorjahr, immer wenn Steuer anfällt oder Ihr spanisches Vermögen 2 Millionen Euro übersteigt. Die Solidaritätsabgabe kommt auf Formular 718 im Juli, nur wenn ein Betrag zu zahlen ist.

Dieser Artikel ist eine allgemeine Information über die spanischen Steuern zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und keine Steuer- oder Rechtsberatung für Ihre konkrete Situation. Tabellen, Freibeträge und die Praxis der Grenze für Nichtresidenten ändern sich – lassen Sie Ihre Position mit aktuellen Zahlen berechnen, bevor Sie erklären oder beantragen.