Налог на имущество и налог солидарности для нерезидентов в 2026 году: во что на самом деле обходится дом на Канарах каждый год

Владение домом в Коста-Адехе или Корралехо влечёт налог, который большинство покупателей не закладывали в расчёты при подписании: Испания по-прежнему облагает чистое имущество, каждый год, а с 2022 года — дважды: классическим налогом на имущество и надбавкой «солидарности» на крупные состояния, которая родилась временной, а стала постоянной. Для владельца-нерезидента правила уже, чем для испанского резидента, в чём-то мягче, в одном — жёстче; а 2026 год принёс самую большую перемену за годы: суды только что открыли нерезидентам предел, который прежде защищал одних резидентов.

Эта статья — пара к нашему руководству о налоге нерезидентов на жильё в Испании: там речь о доходе, который налоговая вменяет вашей недвижимости; здесь — о стоимости того, чем вы владеете. Что нерезидент платит на самом деле, как это считается и где новость 2026 года меняет арифметику.

Два налога на одно чистое имущество

Налог на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio) существует с 1991 года. Это государственный налог, поступления и значительная часть устройства которого переданы регионам, — поэтому резидент Мадрида не платит ничего, а резидент Канар платит по обычной шкале. Налог солидарности на крупные состояния (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) появился в конце 2022 года именно для того, чтобы нейтрализовать региональные скидки: он применяет одинаковые верхние ставки по всей стране к чистому имуществу свыше трёх миллионов евро и позволяет вычесть уже уплаченный налог на имущество. Его вводили на два года; королевский декрет-закон декабря 2023 года сделал его бессрочным, а Конституционный суд в ноябре 2023 года отклонил жалобы регионов.

Для нерезидента оба налога работают одинаково: вы отвечаете только за активы, находящиеся в Испании, — техническое название obligación real, — и никогда за всё мировое имущество. Вилла, испанский банковский счёт, зарегистрированный здесь автомобиль; но не дом в Суррее и не пенсия в Мюнхене.

Что считается и сколько это стоит

Список испанских активов у большинства владельцев короток, но два пункта удивляют:

• Недвижимость оценивается по наибольшей из трёх величин: кадастровой стоимости, стоимости, «проверенной» налоговой для других налогов, или уплаченной цены. На практике для жилья, купленного с 2022 года, официальная справочная стоимость, по которой платился налог на передачу, обычно задаёт нижнюю планку — и она, как правило, намного выше кадастровой.
• Доли в компании с недвижимостью считаются как недвижимость. Нерезидент, владеющий испанской виллой через компанию — испанскую или иностранную, не котирующуюся на бирже, — облагается по этим долям, если не менее половины активов компании составляет недвижимость в Испании. Старая привычка «оформить дом на компанию» не выводит его из-под налога на имущество.

Из активов вычитаются только связанные с ними долги: ипотека на испанский дом — да; кредит на родине под вашу зарплату — нет. А когда дом однажды будет продан, в дело вступает другая пара налогов — см. продажа недвижимости нерезидентом.

Затем идёт число, решающее большинство дел: необлагаемый минимум в 700 000 евро на человека, который закон прямо распространяет на нерезидентов. Ниже него налога нет вообще. Возьмём супругов, владеющих виллой в Коста-Адехе стоимостью 1,5 миллиона евро с непогашенной ипотекой 400 000 евро, по половине у каждого: у каждого супруга 750 000 евро активов и 200 000 евро долга, чистых 550 000 евро — ниже порога, налога на имущество нет, подавать нечего. Владение вдвоём и ипотека, которая всё ещё учитывается, — две тихие причины, по которым большинство островных владельцев никогда не видят этого налога.

Канарские острова: ни скидки, ни сюрприза

Региональная политика превратила этот налог в лоскутное одеяло. Мадрид, Андалусия и другие полностью освобождают от него своих резидентов; Канары — нет: они сохраняют минимум в 700 000 евро и обычную государственную шкалу без общей льготы. Эта шкала начинается с 0,2 % и за восемь ступеней поднимается до 3,5 % для части налоговой базы свыше примерно 10,7 миллиона.

С июля 2021 года любой нерезидент — из ЕС или нет — может выбрать правила региона, где находится большая часть его испанских активов. Для владельца на Фуэртевентуре или Тенерифе этот выбор ничего не меняет, потому что канарские правила и есть государственные; он важен, только если ваше испанское имущество в основном находится в другом месте.

Пример с расчётом, единственный владелец, без долгов: квартира в Корралехо за 600 000 евро и вилла за 1,5 миллиона — 2,1 миллиона евро испанских активов. За вычетом минимума в 700 000 налоговая база — 1,4 миллиона; по государственной шкале получается около 9 300 евро в год. Не разорительно, но и не пустяк, и это нужно декларировать: при активах свыше 2 миллионов декларацию подают даже за год, когда налог вышел нулевым.

Налог солидарности свыше трёх миллионов

Налог на крупные состояния начинается там, где чистое испанское имущество — после того же минимума в 700 000 евро, который реформа декабря 2023 года распространила на нерезидентов задним числом с 2022 года, — превышает 3 миллиона евро. Его шкала: 1,7 % от трёх миллионов до примерно 5,35 миллиона, 2,1 % до примерно 10,7 миллиона, 3,5 % выше. Из результата вычитается фактически уплаченный налог на имущество за тот же год.

Этот вычет — всё дело для владельца на Канарах. Поскольку острова не дают скидки по налогу на имущество, налог, уплаченный с крупного имущества, обычно больше расчёта солидарности, и надбавка обнуляется. Возьмём 6 миллионов евро испанской недвижимости без долгов: налог на имущество с базы 5,3 миллиона — около 70 500 евро; шкала солидарности с той же базы даёт около 39 100 евро; вычитаем уже уплаченные 70 500 — не остаётся ничего. Декларация нужна только тогда, когда надбавка действительно даёт сумму к уплате, — так что для большинства островных владельцев налог на крупные состояния — расчёт, который стоит проверить, а не счёт, которого стоит ждать. Он кусается там, где налог на имущество был обнулён льготой — Мадрид, Андалусия, — для чего он и создавался.

Предел 60 %: открыт нерезидентам в 2026 году

Испанские резиденты давно пользуются пределом: их подоходный налог, налог на имущество и налог солидарности вместе не могут превышать 60 % базы подоходного налога, и имущественные налоги урезаются, пока не уложатся, — до 80 % налога на имущество. Закон отводил этот предел только резидентам, и нерезидент с дорогим домом, но скромным испанским доходом мог платить налог на имущество, совершенно несоразмерный его доходам.

В октябре и ноябре 2025 года Верховный суд двумя решениями постановил, что исключение нерезидентов из предела — ограничение свободного движения капитала, которого право ЕС не допускает: одно лишь место жительства не оправдывает различие. Налоговая последовала. В декабре 2025 года Центральный экономико-административный трибунал применил то же рассуждение к налогу солидарности, а в июне 2026 года сама форма декларации по крупным состояниям была переписана, чтобы нерезиденты могли заявлять предел начиная с налогового 2025 года.

Два следствия для островного владельца:

• На будущее нерезидент с дорогой недвижимостью и низким доходом может ссылаться на предел по обоим налогам. Как измеряется доход нерезидента для расчёта, устанавливается от случая к случаю — принцип выигран, арифметика требует консультации.
• На прошлое налог на имущество, уплаченный за последние четыре открытых года без применения предела, может стать предметом требования о возврате через исправление тех деклараций. Годы выпадают один за другим по мере истечения давности — это довод не ждать.

Календарь и соглашения

• Налог на имущество декларируется по форме 714 в весеннее окно подоходного налога за предыдущий год — в 2026 году это окно длилось с начала апреля по 30 июня, а налоговый 2026 год будет декларироваться следующей весной. Подавать нужно, когда есть налог к уплате или когда ваши испанские активы превышают 2 миллиона.
• Налог солидарности декларируется по форме 718 в июле, тоже за предыдущий год, и только когда есть сумма к уплате.
• Соглашения об избежании двойного налогообложения следуют международной модели: недвижимость может облагаться там, где она находится, так что Испания сохраняет право облагать ваш дом, а соглашение вашей страны решает, как зачесть или освободить этот налог. Некоторые испанские соглашения охватывают только доход и молчат об имуществе; другие — с Германией, Бельгией, Францией, Великобританией — содержат собственные формулировки. Прочитайте своё, прежде чем рассчитывать на льготу.

Чек-лист владельца

• Оцените испанские активы так, как это делает закон: наибольшая из кадастровой, проверенной и покупной стоимости; справочная стоимость для покупок с 2022 года.
• Посчитайте людей и ипотеку: минимум 700 000 евро — на каждого владельца, и вычитаются только связанные с Испанией долги; большинство пар с ипотечным домом остаются ниже черты.
• Проверьте порог декларирования в 2 миллиона, даже в год без налога.
• Свыше 3 миллионов — сделайте расчёт солидарности и ожидайте, что вычет налога на имущество поглотит его на Канарах.
• Низкий доход, высокая стоимость? Заявите предел и пересмотрите последние четыре декларации на предмет возврата.
• Недвижимость через компанию: доли облагаются, если половина активов компании — испанская недвижимость.

Налог на имущество на островах редко оказывается тем налогом, которого вы боялись, — но всегда тем, который нужно было измерить.

Наша налоговая команда работает с владельцами-нерезидентами на Тенерифе и Фуэртевентуре — оценить, что действительно облагается, подать формы 714 и 718, заявить предел и возвраты, которые он теперь позволяет, — на двенадцати рабочих языках. Прочитайте, как мы работаем, в разделе налоги или расскажите нам о своих активах в наших офисах в Коста-Адехе или Корралехо.

Частые вопросы

Платят ли нерезиденты налог на имущество в Испании?

Да, но только с активов, находящихся в Испании, и только сверх необлагаемого минимума в 700 000 евро на человека, после вычета связанных с этими активами долгов. Дом в совместной собственности с ипотекой очень часто остаётся ниже порога.

Сколько составляет налог на имущество на Канарских островах?

Канары применяют государственную шкалу без региональных скидок: от 0,2 % на первую ступень налоговой базы до 3,5 % свыше примерно 10,7 миллиона. Одинокий нерезидент с недвижимостью на 2,1 миллиона евро и без долгов платит около 9 300 евро в год.

Буду ли я платить налог солидарности на крупные состояния?

Только если ваше чистое испанское имущество после минимума в 700 000 евро превышает 3 миллиона — и даже тогда вычитается уже уплаченный налог на имущество, что для канарских активов обычно не оставляет ничего. Декларация нужна только тогда, когда получается сумма к уплате.

Что изменилось для нерезидентов в 2026 году?

Предел в 60 %, привязывающий имущественные налоги к доле дохода и прежде доступный только резидентам, был открыт нерезидентам двумя решениями Верховного суда конца 2025 года; форма налога солидарности была переписана в июне 2026 года, чтобы применять его с налогового 2025 года. Возврат налога на имущество, уплаченного без предела, можно требовать за ещё не истёкшие по давности годы.

Когда и как декларировать?

Налог на имущество подаётся по форме 714 в весеннее окно подоходного налога за предыдущий год — всякий раз, когда есть налог к уплате или испанские активы превышают 2 миллиона. Налог солидарности подаётся по форме 718 в июле, только когда есть сумма к уплате.

Эта статья — общая информация об испанских налогах по состоянию на дату публикации, а не налоговая или юридическая консультация по вашей конкретной ситуации. Шкалы, минимумы и практика применения предела для нерезидентов меняются — рассчитайте свою позицию с актуальными цифрами, прежде чем декларировать или требовать возврат.