Арендатор перестал платить: выселение за неуплату аренды в Испании в 2026 году, шаг за шагом

Арендная плата за квартиру в Коста-Адехе перестала поступать в июне. Арендатор отвечает на сообщения обещаниями, залог покрывает один месяц, а собственница, живущая в Манчестере, за одну и ту же неделю прочитала, что выселения приостановлены до 2030 года и что это не так. Оба заголовка были верны в течение одного дня, а с 8 октября 2026 года первый верен снова — в силу декрета-закона, который ещё ждёт голосования. Эта заметка излагает выселение за неуплату аренды так, как читается Закон о гражданском процессе в день, когда мы её пишем, после отмены октябрьских декретов, после нового декрета-закона от 6 октября и после решения Конституционного суда, которое убрало два из препятствий, добавленных Законом о жилье: что арендодатель должен сделать до иска, что должен содержать иск, что арендатор может сделать в последующие десять дней, когда дело останавливается ради социальных служб, когда суд обязан решить и сколько на самом деле занимает дело в канарском суде.

До иска: требование об оплате и переговоры, которых теперь требует закон

Иску предшествуют два письма, и это не одно и то же письмо. Первое — требование об оплате. Арендатор может один раз остановить выселение, уплатив всё, что должен, — действие, которое закон называет enervación, — но не в том случае, если арендодатель hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación, потребовал от арендатора оплаты любым достоверным способом не менее чем за тридцать дней до подачи иска, а оплата к тому времени не была произведена (Ley 1/2000, статья 22.4). Обычное средство — burofax с удостоверением содержания и уведомлением о вручении; обычное электронное письмо, которое не доказывает ни получения, ни содержания, таковым не является. Требование, в котором указаны суммы долга и арендатору даны тридцать дней, лишает его права остановить выселение оплатой в последний момент. Оно не обязано предупреждать, что договор будет расторгнут или что возможность заплатить будет утрачена: Верховный суд сказал, что закон не делает арендодателя советником арендатора, а Audiencia Лас-Пальмаса применила это в июне 2025 года к квартире в Корралехо, арендатор которой получил burofax в июне 2024 года и иск в июле, а заплатил в ноябре — слишком поздно, чтобы сохранить договор. Иск должен сказать, что сделало письмо: иск о неуплате не принимается, si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio, если арендодатель не укажет обстоятельства, которые в конкретном случае допускают или исключают enervación (статья 439.3).

Второе письмо — новое. С 3 апреля 2025 года гражданский иск принимается, только если истец сначала попытался использовать то, что закон называет medio adecuado de solución de controversias, надлежащее средство урегулирования спора, и выселение за неуплату аренды не входит в исключения: требование действует en todos los procesos declarativos del libro II закона, во всех исковых производствах книги II, а перечень освобождённых предметов называет основные права, детей, недееспособность, упрощённые владельческие иски и вексельное производство, но не иск арендодателя (Ley Orgánica 1/2025, статья 5). Попыткой могут быть переговоры между сторонами или их юристами, медиация, примирение или конфиденциальное обязывающее предложение. Она подтверждается документом, подписанным обеими сторонами, или, за его отсутствием, mediante cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar o, en su caso, la propuesta, en qué fecha, y que ha podido acceder a su contenido íntegro, любым документом, доказывающим, что другая сторона получила запрос или приглашение к переговорам либо, в соответствующем случае, предложение, в какую дату, и могла ознакомиться с его полным содержанием; попытка считается завершённой без соглашения, когда с момента получения проходят тридцать календарных дней без встречи и без письменного ответа (статья 10). На практике одно письмо может выполнить обе задачи: достоверное требование, в котором указан долг, предложен способ его погашения и арендатору даны тридцать дней, соответствует статье 22.4 Закона о гражданском процессе и, если никто не отвечает, статье 10 органического закона. Суды читают это письмо по его содержанию и по его датам. В Мадриде иск сначала отклонили, потому что burofax арендодателя приняли за простое требование об оплате, а в сентябре 2026 года приняли в апелляции, потому что письмо предлагало ещё и медиацию и тридцать дней на её принятие, хотя арендатор отказался получать burofax; в Барселоне иск, поданный до истечения месяца с момента обязывающего предложения, в сентябре 2026 года отклонили, потому что день, который считается, — это день подачи иска. Часы по долгу останавливаются, пока переговоры открыты (статья 7), что важно для самых старых месяцев; как это требование работает в любом гражданском иске, изложено в нашей заметке о подаче иска в Испании после реформы 2025 года.

Иск, и что суд проверяет до его принятия

Выселение за неуплату аренды — это устное производство, короткая гражданская процедура, и в иске можно просить сразу о двух вещах: о прекращении договора с возвратом квартиры и об уплате аренды и причитающихся сумм, какова бы ни была их величина (Ley 1/2000, статьи 250.1 и 437.4). Можно добавить третье: арендодатель podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, может заявить в иске, что обязуется простить арендатору весь долг и издержки или их часть, при условии, что арендатор добровольно освободит квартиру в срок, установленный арендодателем, но не короче пятнадцати дней с момента уведомления (статья 437.3). Для собственника, которому ключи важнее задолженности, эта строка — самый быстрый путь во всей процедуре, а принятие предложения приравнивается к признанию иска арендатором.

Два заявления определяют дальнейшее, и Закон о жилье 2023 года вписал их в принятие каждого иска о владении жильём. В иске должно быть сказано, Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante, является ли объект обычным жилищем проживающего, и является ли истец крупным собственником жилья по смыслу статьи 3.k Ley 12/2023; истец, заявляющий, что не является таковым, должен приложить выписку из Реестра собственности с перечнем своих объектов (статья 439.6). Крупный собственник — это la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros, физическое или юридическое лицо, владеющее более чем десятью городскими жилыми объектами или более чем 1 500 квадратными метрами жилой площади, в любом случае без учёта гаражей и кладовых, порог, который автономное сообщество может снизить до пяти в объявленной им напряжённой зоне (Ley 12/2023, статья 3.k); ни один канарский муниципалитет таковой не объявлен. Владелец одной или трёх квартир не является крупным собственником, а выписка, которая это доказывает, — одна из бумаг, которые нужно заказать до иска.

Ещё два препятствия существовали для крупных собственников и больше не существуют. Закон о жилье требовал от крупного собственника, подающего иск об обычном жилище, документально подтвердить, находится ли арендатор в экономически уязвимом положении, справкой социальных служб, и, если находится, доказать, что он сначала прошёл процедуру примирения или посредничества региональной администрации. Конституционный суд отменил оба требования 29 января 2025 года как несоразмерное препятствие праву на суд: справка об уязвимости была una carga acreditativa desmesurada, чрезмерным бременем доказывания для истца, когда тот же факт мог быть установлен через сами публичные службы (Sentencia 26/2025, о статьях 439.6.c и 439.7). Решение было опубликовано в Boletín Oficial del Estado 28 февраля 2025 года, и читателю консолидированного закона следует знать, что его текст, заново набранный после более поздней реформы, по-прежнему печатает оба пункта целиком; они ничтожны. Что остаётся для каждого арендодателя — обязанность указать, является ли квартира домом арендатора и является ли арендодатель крупным собственником, а для каждого суда — обязанность уведомить социальные службы, о чём далее.

Десять дней: заплатить, съехать, возразить или ничего не делать

После принятия иска секретарь суда вручает арендатору требование, которое определяет остальной календарь. У арендатора есть десять дней, чтобы сделать одно из четырёх: desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, освободить объект, заплатить истцу или, чтобы остановить выселение, уплатить всё, что должен, либо внести в суд или нотариусу суммы, указанные в иске, и те, что причитаются к моменту платежа, либо иначе явиться и кратко изложить в возражении, почему сумма не причитается полностью или частично или почему применима enervación (Ley 1/2000, статья 438.5). В требовании уже указаны день и час заседания на случай возражения арендатора и el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición, точные день и час выселения на случай, если возражения не будет, и оно предупреждает арендатора, что молчание означает согласие на прекращение договора.

Каждый из четырёх путей заканчивается по-разному. Если арендатор ничего не делает, секретарь завершает дело постановлением, и выселение производится в уже назначенный день, а издержки и аренда, начисленная до передачи, добавляются к сумме. Если арендатор съезжает, не заплатив, постановление завершает выселение, и арендодатель простым ходатайством просит исполнения в части денег. Если арендатор платит всё, выселение остановлено — один раз: арендатор, уже останавливавший выселение, не может сделать это снова, как и тот, от кого достоверно потребовали оплату за тридцать дней до иска (статья 22.4); постановление, признающее иск остановленным, возлагает издержки на арендатора (статья 22.5). Если арендатор возражает, заседание проводится в назначенный день, а широта защиты зависит от того, чего просил иск. Иск, который просит только квартиру, — это упрощённое производство: sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, ответчику разрешено лишь заявлять и доказывать оплату или обстоятельства, относящиеся к enervación (статья 444.1); его решение может быть пересмотрено в обычном производстве, и арендатор, который после вручения иска заявляет, что квартира теперь принадлежит ему по опциону на покупку, его не останавливает: Верховный суд в июне 2026 года направил этот спор в обычное производство и подтвердил выселение арендатора, который ничего не платил с 2014 года. Иск, который просит ещё и аренду, — обычный случай, — это полное производство: Верховный суд в июне 2023 года постановил, что арендатор тогда может оспаривать сам долг по любому основанию и что решение по нему имеет силу судебного решения, вступившего в законную силу. Решение, если арендатор не обжалует его, исполняется в день, назначенный в определении о принятии возражения, которое deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, должно состояться в течение тридцати дней с даты, назначенной для заседания, без дополнительного уведомления (статья 438.6); достаточно ходатайства об исполнении, заявленного в самом иске (статья 549.3).

Где дело останавливается: социальные службы

Всякий раз, когда квартира является обычным жилищем арендатора, суд делает то, чему арендодатель не может помешать: в постановлении о принятии иска он сообщает арендатору, как обратиться в региональные и местные социальные службы, и se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes, сам суд немедленно и по собственной инициативе сообщает о производстве компетентным региональным и местным администрациям, чтобы те могли оценить уязвимость домохозяйства и, установив её, предложить социальное жильё в аренду, немедленные меры или помощь (статья 441.5). У администрации есть десять дней на подтверждение уязвимости; затем у сторон пять дней, чтобы заявить своё, и суд определением решает, приостановить ли процесс для принятия мер, durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica, максимум на два месяца, если истец — физическое лицо, и на четыре месяца, если это юридическое лицо; когда меры приняты или срок истёк, приостановка снимается сама собой, и производство продолжается (статья 441.6). Суд взвешивает обе стороны, включая уязвимость самого арендодателя, а закон даёт ему мерило: домохозяйство, у которого аренда вместе с электричеством, газом, водой и связью превышает 30 процентов дохода при доходе ниже трёхкратного месячного IPREM, повышаемого за детей, пожилых или зависимых членов и до пятикратного IPREM, когда один из членов имеет инвалидность или зависимость (статья 441.7). Собственник, подающий иск через компанию, судится с вписанной в закон паузой в четыре месяца; частное лицо — в два месяца.

Чрезвычайная приостановка, созданная декретом времён пандемии, закончилась. Real Decreto-ley 11/2020 позволял уязвимому арендатору без альтернативы просить суд остановить выселение, и закон сегодня говорит, что эти меры dejarán de surtir efecto el 31 de diciembre de 2025, перестают действовать 31 декабря 2025 года (статья 1.1). Два декрета пытались перенести эту дату на 31 декабря 2026 года, и оба были отменены Конгрессом: Real Decreto-ley 16/2025 — 28 января 2026 года и Real Decreto-ley 2/2026 — 28 февраля 2026 года. С тех пор и до 7 октября 2026 года пауза в два и четыре месяца по статье 441.6 была единственной приостановкой, которую суд мог предоставить при выселении за неуплату, и запускало её предложение социальных служб, а не просьба арендатора; что к ней добавляет декрет-закон от 6 октября, в ожидании голосования, — в следующем разделе.

Что изменили бы октябрьские декреты и что возвращает декрет-закон от 6 октября

Один день, 1 октября 2026 года, закон читался иначе. Real Decreto-ley 26/2026 приостанавливал до 31 декабря 2030 года выселения уязвимых арендаторов без альтернативы по искам инвестиционных структур, направлял иск любого другого арендодателя против уязвимого арендатора в региональную администрацию для заключения об имеющихся ресурсах и добавлял к статье 22 пункт, по которому администрация, не предложив жилищной альтернативы в течение двух месяцев, estará obligada a enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas, была обязана остановить иск, уплатив арендодателю или внеся в суд всю истребуемую сумму (статья 5.2). Конгресс отменил декрет 2 октября, и несколько дней консолидированный закон нёс примечание о том, что новый пункт утратил силу. 8 октября 2026 года Real Decreto-ley 29/2026, опубликованный накануне, записал правила заново. При выселении за неуплату значение имеет новый пункт 6 статьи 22: когда экономическая уязвимость арендатора подтверждена, администрацию извещают немедленно, и у неё есть два месяца, на которые дело и выселение приостанавливаются, чтобы предложить арендатору другое жильё или же уплатить арендодателю, либо внести в суд, всё истребованное и начисленное к этому дню вместе с судебными расходами; если она не делает ни того ни другого, она занимает место арендатора как должник, выселения нет, и договор продолжается, пока длится уязвимость (статья 5.2 декрета-закона). Эта enervación — дополнительная: она не считается единственной оплатой самого арендатора по статье 22.4 и действует даже после достоверного требования. Приостановка до 31 декабря 2030 года тоже записана снова — для исков инвестиционных структур (статья 2.1), а приостановка по заключению региональной администрации, для других исков, — только там, где новый пункт не применяется (статья 2.2); обе распространяются на уже идущие дела, в которых выселение ещё не произведено (второе переходное положение). Декрет-закон должен быть утверждён или отменён Постоянной депутацией распущенного Конгресса в течение тридцати дней после его публикации 7 октября, и на 21 октября ничего опубликовано не было. Что декреты сделали с арендной платой, продлениями и временной арендой и что новый декрет-закон там возвращает, изложено в нашей заметке о декрете об аренде октября 2026 года; сезонный договор — в заметке зимняя аренда и сезонный договор.

Сколько это занимает на Канарах

Закон задаёт короткие часы: десять дней на ответ арендатора на требование, заседание в течение месяца после вызова, выселение в течение тридцати дней после заседания. Длинные часы задают суды. Генеральный совет судебной власти каждую весну публикует оценку средней продолжительности дел, которые каждый вид судов завершил годом ранее, и его лист по устным арендным делам даёт Канарским островам 11,4 месяца за 2025 год против 9,2 по Испании в целом; в 2019 году эта же цифра составляла 5,1 месяца. Оговорка самого Совета — что оценка служит для сравнения территорий и никогда не предсказывает длительность конкретного дела, и выселение арендатора, который возражает, просит бесплатную юридическую помощь и признан уязвимым, находится на длинном конце. Исполнение в части денег, когда квартира возвращена, ещё медленнее: те же листы дают 49 месяцев на исполнение судебных титулов на островах в 2025 году. Собственник, которому квартира нужна скоро, прощает долг в иске и забирает ключи; собственник, которому нужны деньги, взыскивает их и ждёт, а инструменты этого второго пути, в том числе monitorio, описаны в нашей заметке о взыскании неоплаченного долга в Испании.

Чем занимается наша команда

Мы составляем требование об оплате так, чтобы оно служило переговорами, которых требует органический закон, и закрывало дверь для enervación в последнюю минуту, заказываем выписку из Реестра собственности, доказывающую, что вы не крупный собственник, готовим иск с предложением о прощении долга там, где ключи важнее задолженности, участвуем в заседании и сопровождаем взыскание аренды. Арендные споры и процедуры выселения входят в нашу судебную практику, из офисов в Коста-Адехе и Корралехо и по видеосвязи; каждое дело сначала оценивается, а план и гонорар согласовываются на платной консультации до начала любой работы. Сообщите нам дату последнего платежа, пришлите договор и переписку и запишитесь на консультацию.

Частые вопросы

Мой арендатор должен за два месяца. Могу ли я сменить замки?

Нет. Единственный законный способ вернуть квартиру от арендатора, который не съезжает, — постановление или решение суда и назначенное им выселение; собственник, который, para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales, empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas, чтобы осуществить собственное право, действуя вне законных путей, применяет насилие, запугивание или силу в отношении вещей, совершает преступление, наказуемое штрафом от шести до двенадцати месяцев (Código Penal, статья 455). Первый шаг — достоверное требование об оплате с тридцатидневным сроком, которое к тому же лишает арендатора права остановить выселение более поздней оплатой.

Обязан ли я попытаться договориться до подачи иска?

Да, с 3 апреля 2025 года: иск без предварительной попытки надлежащего средства урегулирования спора не принимается, и выселения не входят в исключения. Достоверное письмо, в котором указан долг, предложено урегулирование и даны тридцать дней, выполняет это требование, если арендатор не отвечает.

У меня одна квартира. Касаются ли меня правила о крупных собственниках?

Нет. Крупный собственник владеет более чем десятью жилыми объектами или более чем 1 500 квадратными метрами таковых; ваш иск всё равно должен сказать, что вы им не являетесь, с выпиской из Реестра собственности, перечисляющей ваши объекты. Документы об уязвимости арендатора и о предварительном примирении, которых Закон о жилье требовал от крупных собственников, отменены Конституционным судом в январе 2025 года.

Может ли арендатор остановить выселение, заплатив в последний момент?

Один раз, уплатив всё причитающееся в течение десяти дней требования, если только вы не потребовали оплату достоверным способом не менее чем за тридцать дней до иска и она не была произведена, или арендатор уже останавливал выселение раньше. Именно письмо с требованием отбирает у него эту карту.

Арендатор — семья с детьми. Остановит ли суд выселение?

Суд обязан уведомить социальные службы всякий раз, когда квартира — дом арендатора, и может приостановить процесс до двух месяцев, если вы судитесь как частное лицо, и до четырёх, если истец — компания, чтобы администрация предложила альтернативу; затем производство продолжается. Чрезвычайная приостановка пандемийных лет закончилась 31 декабря 2025 года, а два декрета, пытавшихся продлить её в 2026 году, были отменены. С 8 октября 2026 года новый декрет-закон, в ожидании голосования, добавляет другую паузу, когда арендатор экономически уязвим: у администрации есть два месяца, чтобы предложить ему жильё или уплатить вам долг, и если она не делает ни того ни другого, она становится должником вместо арендатора, и выселение не производится.

Общая информация о законе в его состоянии на октябрь 2026 года (Ley 1/2000, статьи 22, 250, 437, 438, 439, 441, 444 и 549, в тексте, действующем со 2 октября 2026 года, и с отменой статей 439.6.c и 439.7 решением Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025 от 29 января; Ley 12/2023, статья 3.k; Ley Orgánica 1/2025, статьи 5, 7 и 10; Real Decreto-ley 11/2020, статья 1; Real Decreto-ley 26/2026, статья 5, отменён 2 октября 2026 года; Real Decreto-ley 29/2026, статьи 2 и 5 и второе переходное положение, действует с 8 октября 2026 года, на 21 октября 2026 года не утверждён; Código Penal, статья 455; Sentencias del Tribunal Supremo 194/2021, 966/2023 и 1039/2026; Audiencia Provincial de Las Palmas, sentencia 376/2025; Audiencias Provinciales de Madrid и Barcelona, autos 391/2026 и 302/2026; оценка средней продолжительности дел Генерального совета судебной власти, редакция от 16 апреля 2026 года). Это не консультация по конкретному делу: договор, даты писем и положение арендатора определяют, что применимо к вашему.