Der Mieter zahlt nicht mehr: die Räumungsklage wegen Mietrückstands in Spanien 2026, Schritt für Schritt

Die Miete für eine Wohnung in Costa Adeje blieb im Juni aus. Der Mieter antwortet auf Nachrichten mit Versprechen, die Kaution deckt einen Monat, und die Eigentümerin, die in Manchester lebt, hat in derselben Woche gelesen, dass Räumungen bis 2030 ausgesetzt seien, und dass sie es nicht seien. Beide Schlagzeilen stimmten einen Tag lang, und seit dem 8. Oktober 2026 stimmt die erste wieder, kraft eines Gesetzesdekrets, das noch auf seine Abstimmung wartet. Diese Notiz legt die Räumungsklage wegen Mietrückstands so dar, wie die Zivilprozessordnung am Tag ihrer Niederschrift lautet, nach der Aufhebung der Oktoberdekrete, nach dem neuen Gesetzesdekret vom 6. Oktober und nach einem Urteil des Verfassungsgerichts, das zwei der Hürden beseitigt hat, die das Wohnungsgesetz hinzugefügt hatte: was der Vermieter vor der Klage tun muss, was die Klage enthalten muss, was der Mieter in den folgenden zehn Tagen tun kann, wann die Akte für die Sozialdienste anhält, wann das Gericht entscheiden muss und wie lange ein kanarisches Gericht tatsächlich braucht.

Vor der Klage: die Zahlungsaufforderung und die Verhandlung, die das Gesetz jetzt verlangt

Zwei Briefe gehen der Klage voraus, und es sind nicht derselbe Brief. Der erste ist die Zahlungsaufforderung. Ein Mieter kann eine Räumung einmal abwenden, indem er alles Geschuldete zahlt, ein Akt, den das Gesetz enervación nennt, aber nicht, wenn der Vermieter hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación, vom Mieter mit mindestens dreißig Tagen Vorlauf vor der Einreichung der Klage auf irgendeinem zuverlässigen Weg Zahlung verlangt hatte und bis dahin nicht gezahlt worden war (Ley 1/2000, Artikel 22.4). Ein Burofax mit beglaubigtem Inhalt und Empfangsbestätigung ist der übliche Weg; eine gewöhnliche E-Mail, die weder Empfang noch Inhalt beweist, ist es nicht. Die Aufforderung, die die geschuldeten Beträge nennt und dem Mieter dreißig Tage gibt, nimmt ihm das Recht, die Räumung im letzten Moment durch Zahlung abzuwenden. Sie muss nicht warnen, dass der Mietvertrag endet oder dass die Gelegenheit zu zahlen verloren geht: Der Oberste Gerichtshof hat gesagt, dass das Gesetz den Vermieter nicht zum Berater des Mieters macht, und die Audiencia von Las Palmas wandte das im Juni 2025 auf eine Wohnung in Corralejo an, deren Mieter im Juni 2024 ein Burofax und im Juli die Klage erhalten und im November gezahlt hatte, zu spät, um den Vertrag zu behalten. Die Klage muss sagen, was der Brief getan hat: Eine Klage wegen Mietrückstands wird nicht zugelassen, si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio, wenn der Vermieter nicht die Umstände angibt, die im konkreten Fall die enervación erlauben oder ausschließen (Artikel 439.3).

Der zweite Brief ist neu. Seit dem 3. April 2025 wird eine Zivilklage nur zugelassen, wenn der Kläger zuvor versucht hat, was das Gesetz ein medio adecuado de solución de controversias nennt, ein geeignetes Mittel der Streitbeilegung, und die Räumungsklage wegen Mietrückstands gehört nicht zu den Ausnahmen: Das Erfordernis gilt en todos los procesos declarativos del libro II des Gesetzes, in allen Erkenntnisverfahren des Buches II, und die Liste der ausgenommenen Materien nennt Grundrechte, Kinder, Behinderung, die summarischen Besitzklagen und das Wechsel- und Scheckverfahren, nicht die Klage des Vermieters (Ley Orgánica 1/2025, Artikel 5). Der Versuch kann eine Verhandlung zwischen den Parteien oder ihren Rechtsbeiständen sein, eine Mediation, eine Schlichtung oder ein vertrauliches verbindliches Angebot. Nachgewiesen wird er mit einem von beiden Seiten unterschriebenen Dokument oder, wenn es das nicht gibt, mediante cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar o, en su caso, la propuesta, en qué fecha, y que ha podido acceder a su contenido íntegro, mit jedem Dokument, das beweist, dass die Gegenseite die Aufforderung oder Einladung zur Verhandlung oder gegebenenfalls den Vorschlag erhalten hat, an welchem Datum, und dass sie den vollständigen Inhalt lesen konnte; der Versuch ist ohne Einigung beendet, wenn dreißig Kalendertage nach dem Empfang ohne Treffen oder schriftliche Antwort vergehen (Artikel 10). In der Praxis kann ein Brief beide Aufgaben erfüllen: Eine zuverlässige Aufforderung, die die Schuld nennt, einen Weg zu ihrer Begleichung vorschlägt und dem Mieter dreißig Tage gibt, erfüllt Artikel 22.4 der Zivilprozessordnung und, wenn niemand antwortet, Artikel 10 des Organgesetzes. Die Gerichte lesen diesen Brief nach seinem Inhalt und seinen Daten. In Madrid wurde eine Klage zunächst abgewiesen, weil das Burofax des Vermieters für eine bloße Zahlungsaufforderung gehalten wurde, und im September 2026 in der Berufung zugelassen, weil der Brief auch eine Mediation und dreißig Tage für ihre Annahme anbot, obwohl der Mieter das Burofax verweigert hatte; in Barcelona wurde eine Klage, die vor Ablauf des Monats seit einem verbindlichen Angebot eingereicht wurde, im September 2026 abgewiesen, weil der Tag, der zählt, der Tag der Einreichung der Klage ist. Die Uhr der Schuld steht still, solange die Verhandlung offen ist (Artikel 7), was für die ältesten Monate zählt; wie das Erfordernis in jeder Zivilklage funktioniert, steht in unserer Notiz über Klagen in Spanien nach der Reform von 2025.

Die Klage, und was das Gericht vor der Zulassung prüft

Die Räumungsklage wegen Mietrückstands ist ein verbales Verfahren, das kurze Zivilverfahren, und die Klage kann zwei Dinge zugleich verlangen: das Ende des Mietvertrags mit der Rückgabe der Wohnung und die Zahlung der geschuldeten Miete und Beträge, in welcher Höhe auch immer (Ley 1/2000, Artikel 250.1 und 437.4). Sie kann ein Drittes hinzufügen: Der Vermieter podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, kann in ihr ankündigen, dass er sich verpflichtet, dem Mieter die Schuld und die Kosten ganz oder teilweise zu erlassen, unter der Bedingung, dass der Mieter innerhalb einer vom Vermieter gesetzten Frist freiwillig auszieht, die nie kürzer als fünfzehn Tage ab der Zustellung sein darf (Artikel 437.3). Für einen Eigentümer, dem die Schlüssel wichtiger sind als die Rückstände, ist diese Zeile der schnellste Weg des ganzen Verfahrens, und die Annahme des Angebots gilt als Anerkenntnis des Mieters.

Zwei Angaben entscheiden, was als Nächstes geschieht, und das Wohnungsgesetz von 2023 hat sie in die Zulassung jeder Klage geschrieben, die den Besitz einer Wohnung verlangt. Die Klage muss sagen, Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante, ob die Immobilie der gewöhnliche Wohnsitz der Bewohnerin oder des Bewohners ist, und ob der Kläger ein Großeigentümer von Wohnraum nach Artikel 3.k des Ley 12/2023 ist; ein Kläger, der angibt, keiner zu sein, muss eine Grundbuchbescheinigung mit der Liste seiner Immobilien beifügen (Artikel 439.6). Großeigentümer ist la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros, die natürliche oder juristische Person, die mehr als zehn städtische Wohnimmobilien oder mehr als 1.500 Quadratmeter Wohnfläche hält, Garagen und Abstellräume in jedem Fall ausgenommen, eine Schwelle, die eine Autonome Gemeinschaft in einem von ihr erklärten angespannten Gebiet auf fünf senken kann (Ley 12/2023, Artikel 3.k); keine kanarische Gemeinde ist zu einem solchen erklärt worden. Der Eigentümer von einer oder drei Wohnungen ist kein Großeigentümer, und die Bescheinigung, die das beweist, gehört zu den Papieren, die man vor der Klage bestellt.

Zwei weitere Hürden gab es für Großeigentümer, und es gibt sie nicht mehr. Das Wohnungsgesetz verlangte von einem Großeigentümer, der wegen eines gewöhnlichen Wohnsitzes klagte, zu dokumentieren, ob der Mieter wirtschaftlich schutzbedürftig war, mit einer Bescheinigung der Sozialdienste, und, wenn er es war, nachzuweisen, dass er zuvor ein Schlichtungs- oder Vermittlungsverfahren der regionalen Verwaltung durchlaufen hatte. Das Verfassungsgericht hat beides am 29. Januar 2025 als unverhältnismäßige Hürde für das Recht auf einen Richter gestrichen: Die Schutzbedürftigkeitsbescheinigung war una carga acreditativa desmesurada, eine übermäßige Beweislast für den Kläger, wenn dieselbe Tatsache über die öffentlichen Dienste selbst zu erfahren war (Sentencia 26/2025, zu den Artikeln 439.6.c und 439.7). Das Urteil wurde am 28. Februar 2025 im Boletín Oficial del Estado veröffentlicht, und wer das konsolidierte Gesetz liest, sollte wissen, dass sein Text, nach einer späteren Reform neu gesetzt, die beiden Absätze noch vollständig abdruckt; sie sind nichtig. Was für jeden Vermieter bleibt, ist die Pflicht zu sagen, ob die Wohnung das Zuhause des Mieters ist und ob der Vermieter Großeigentümer ist, und für jedes Gericht die Pflicht, die Sozialdienste einzuschalten, von der gleich die Rede ist.

Die zehn Tage: zahlen, ausziehen, widersprechen oder nichts tun

Ist die Klage zugelassen, stellt der Rechtspfleger dem Mieter eine Aufforderung zu, die den Rest des Kalenders festlegt. Der Mieter hat zehn Tage, um eines von vier Dingen zu tun: desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, die Wohnung zu räumen, den Kläger zu bezahlen oder, um die Räumung abzuwenden, alles Geschuldete zu zahlen oder die in der Klage verlangten und die seither fälligen Beträge bei Gericht oder einem Notar zu hinterlegen, oder andernfalls zu erscheinen und kurz, als Widerspruch, darzulegen, warum der Betrag ganz oder teilweise nicht geschuldet ist oder warum die enervación greift (Ley 1/2000, Artikel 438.5). Die Aufforderung nennt bereits Tag und Stunde der Verhandlung für den Fall, dass der Mieter widerspricht, und el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición, den genauen Tag und die genaue Stunde der Räumung für den Fall, dass kein Widerspruch kommt, und sie warnt den Mieter, dass Schweigen als Zustimmung zur Beendigung des Mietvertrags gilt.

Jeder der vier Wege endet anders. Tut der Mieter nichts, schließt der Rechtspfleger das Verfahren durch Beschluss ab, und die Räumung findet am bereits festgesetzten Tag statt, wobei die Kosten und die bis zur Übergabe aufgelaufene Miete zum Betrag hinzukommen. Zieht der Mieter aus, ohne zu zahlen, beendet der Beschluss die Räumung, und der Vermieter beantragt die Vollstreckung des Geldes mit einem einfachen Antrag. Zahlt der Mieter alles, ist die Räumung abgewendet, einmal: Ein Mieter, der schon eine Räumung abgewendet hat, kann es nicht noch einmal, und ebenso wenig einer, der dreißig Tage vor der Klage zuverlässig zur Zahlung aufgefordert wurde (Artikel 22.4); der Beschluss, der die Abwendung feststellt, erlegt dem Mieter die Kosten auf (Artikel 22.5). Widerspricht der Mieter, findet die Verhandlung am festgesetzten Tag statt, und wie weit die Verteidigung reicht, hängt davon ab, was die Klage verlangt hat. Eine Klage, die nur die Wohnung verlangt, ist ein summarisches Verfahren: sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, dem Beklagten ist nur erlaubt, die Zahlung oder die Umstände der enervación vorzutragen und zu beweisen (Artikel 444.1); ihr Urteil kann in einem ordentlichen Verfahren wieder aufgerollt werden, und ein Mieter, der nach der Zustellung erklärt, die Wohnung gehöre ihm jetzt aufgrund einer Kaufoption, hält sie nicht auf: Der Oberste Gerichtshof verwies diesen Streit im Juni 2026 in das ordentliche Verfahren und bestätigte die Räumung eines Mieters, der seit 2014 nichts gezahlt hatte. Eine Klage, die auch die Miete verlangt, die übliche, ist ein vollständiges Verfahren: Der Oberste Gerichtshof hat im Juni 2023 entschieden, dass der Mieter dann die Schuld selbst aus jedem Grund bestreiten kann und dass das Urteil darüber Rechtskraft hat. Das Urteil wird, wenn der Mieter keine Berufung einlegt, an dem Tag vollstreckt, der in der Entscheidung über den Widerspruch festgesetzt wurde und der deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, innerhalb von dreißig Tagen ab dem Verhandlungstermin liegen muss, ohne weitere Benachrichtigung (Artikel 438.6); der in der Klage selbst gestellte Vollstreckungsantrag genügt (Artikel 549.3).

Wo die Akte anhält: die Sozialdienste

Immer wenn die Wohnung der gewöhnliche Wohnsitz des Mieters ist, tut das Gericht etwas, was der Vermieter nicht verhindern kann: Im Zulassungsbeschluss teilt es dem Mieter mit, wie er die regionalen und örtlichen Sozialdienste erreicht, und se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes, das Gericht selbst unterrichtet die zuständigen regionalen und örtlichen Verwaltungen unverzüglich und von Amts wegen über das Verfahren, damit sie die Schutzbedürftigkeit des Haushalts prüfen und, wenn sie sie feststellen, eine Sozialmietwohnung als Alternative, Sofortmaßnahmen oder Hilfen vorschlagen können (Artikel 441.5). Die Verwaltung hat zehn Tage, um die Schutzbedürftigkeit zu bestätigen; die Parteien haben dann fünf Tage, um sich zu äußern, und das Gericht entscheidet durch Beschluss, ob es das Verfahren aussetzt, damit die Maßnahmen getroffen werden können, durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica, für höchstens zwei Monate, wenn der Kläger eine natürliche Person ist, und vier Monate, wenn es eine juristische Person ist; sind die Maßnahmen getroffen oder ist die Frist abgelaufen, endet die Aussetzung von selbst, und das Verfahren geht weiter (Artikel 441.6). Das Gericht wägt beide Seiten ab, die Schutzbedürftigkeit des Vermieters eingeschlossen, und das Gesetz gibt ihm einen Maßstab: ein Haushalt, dessen Miete plus Strom, Gas, Wasser und Telekommunikation 30 Prozent seines Einkommens übersteigt, bei einem Einkommen unter dem Dreifachen des monatlichen IPREM, erhöht für Kinder, ältere oder pflegebedürftige Mitglieder und bis zum Fünffachen des IPREM, wenn ein Mitglied behindert oder pflegebedürftig ist (Artikel 441.7). Ein Eigentümer, der über eine Gesellschaft klagt, klagt mit einer im Gesetz verankerten Pause von vier Monaten; eine Privatperson mit einer von zwei Monaten.

Die außerordentliche Aussetzung, die das Pandemiedekret geschaffen hatte, ist vorbei. Das Real Decreto-ley 11/2020 ließ einen schutzbedürftigen Mieter ohne Alternative beim Gericht beantragen, die Räumung anzuhalten, und das Gesetz sagt heute, dass diese Maßnahmen dejarán de surtir efecto el 31 de diciembre de 2025, am 31. Dezember 2025 ihre Wirkung verlieren (Artikel 1.1). Zwei Dekrete versuchten, dieses Datum auf den 31. Dezember 2026 zu verschieben, und beide wurden vom Kongress aufgehoben: das Real Decreto-ley 16/2025 am 28. Januar 2026 und das Real Decreto-ley 2/2026 am 28. Februar 2026. Seitdem, und bis zum 7. Oktober 2026, war die Pause von zwei und vier Monaten des Artikels 441.6 die einzige Aussetzung, die ein Gericht in einer Räumung wegen Mietrückstands gewähren konnte, ausgelöst durch den Vorschlag der Sozialdienste, nicht durch den Antrag des Mieters; was das Gesetzesdekret vom 6. Oktober hinzufügt, vorbehaltlich seiner Abstimmung, steht im nächsten Abschnitt.

Was die Oktoberdekrete geändert hätten, und was das Gesetzesdekret vom 6. Oktober zurückbringt

Einen Tag lang, am 1. Oktober 2026, lautete das Gesetz anders. Das Real Decreto-ley 26/2026 setzte bis zum 31. Dezember 2030 die von Investmentgesellschaften betriebenen Räumungen schutzbedürftiger Mieter ohne Alternative aus, schickte die Klage jedes anderen Vermieters gegen einen schutzbedürftigen Mieter zur regionalen Verwaltung für einen Bericht über die verfügbaren Mittel und fügte Artikel 22 einen Absatz hinzu, nach dem die Verwaltung, wenn sie innerhalb von zwei Monaten keine Wohnalternative anbot, estará obligada a enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas, verpflichtet war, die Klage abzuwenden, indem sie dem Vermieter den gesamten verlangten Betrag zahlte oder bei Gericht hinterlegte (Artikel 5.2). Der Kongress hob das Dekret am 2. Oktober auf, und einige Tage lang trug das konsolidierte Gesetz die Anmerkung, dass der neue Absatz außer Kraft gesetzt wurde. Am 8. Oktober 2026 schrieb das Real Decreto-ley 29/2026, am Vortag veröffentlicht, die Regeln erneut. In einer Räumung wegen Mietrückstands zählt der neue Absatz 6 des Artikels 22: ist die wirtschaftliche Schutzbedürftigkeit des Mieters nachgewiesen, wird die Verwaltung sofort benachrichtigt und hat zwei Monate, während derer Verfahren und Räumung ruhen, um dem Mieter eine andere Wohnung anzubieten oder sonst dem Vermieter alles bis zu diesem Tag Verlangte und Aufgelaufene samt Kosten zu zahlen oder bei Gericht zu hinterlegen; tut sie keines von beiden, tritt sie als Schuldnerin an die Stelle des Mieters, es gibt keine Räumung, und der Mietvertrag läuft weiter, solange die Schutzbedürftigkeit andauert (Artikel 5.2 des Gesetzesdekrets). Diese enervación kommt hinzu: Sie zählt nicht als die einmalige Zahlung des Mieters nach Artikel 22.4 und wirkt auch nach der zuverlässigen Aufforderung. Die Aussetzung bis zum 31. Dezember 2030 steht ebenfalls wieder da, für Klagen von Investmentgesellschaften (Artikel 2.1), und die Aussetzung nach dem Bericht der regionalen Verwaltung, für andere Klagen, nur wo der neue Absatz nicht gilt (Artikel 2.2); beide erfassen laufende Verfahren, in denen noch keine Räumung vollzogen wurde (zweite Übergangsbestimmung). Das Gesetzesdekret muss von der Ständigen Deputation des aufgelösten Kongresses binnen dreißig Tagen nach seiner Veröffentlichung am 7. Oktober bestätigt oder aufgehoben werden, und bis zum 21. Oktober war nichts veröffentlicht. Was die Dekrete mit Mieten, Verlängerungen und befristeten Vermietungen gemacht haben und was das neue Gesetzesdekret dort zurückbringt, steht in unserer Notiz über das Mietdekret vom Oktober 2026; der Saisonvertrag in Wintervermietungen und der Saisonvertrag.

Wie lange es auf den Kanaren dauert

Das Gesetz setzt kurze Uhren: zehn Tage für die Antwort des Mieters auf die Aufforderung, eine Verhandlung innerhalb eines Monats nach der Ladung, eine Räumung innerhalb von dreißig Tagen nach der Verhandlung. Die Gerichte setzen die langen. Der Generalrat der Justiz veröffentlicht jedes Frühjahr eine Schätzung der durchschnittlichen Dauer der Verfahren, die jede Art von Gericht im Vorjahr abgeschlossen hat, und sein Blatt für verbale Mietverfahren gibt den Kanarischen Inseln 11,4 Monate für 2025, gegenüber 9,2 für ganz Spanien; dieselbe Zahl lag 2019 bei 5,1 Monaten. Der eigene Vorbehalt des Rates lautet, dass die Schätzung dem Vergleich zwischen Gebieten dient und nie die Dauer eines bestimmten Falls vorhersagt, und die Räumung eines Mieters, der widerspricht, Prozesskostenhilfe beantragt und als schutzbedürftig gemeldet wird, liegt am langen Ende. Die Vollstreckung des Geldes, wenn die Wohnung zurück ist, ist noch langsamer: Dieselben Blätter geben 49 Monate für die Vollstreckung gerichtlicher Titel auf den Inseln im Jahr 2025 an. Ein Eigentümer, der die Wohnung bald will, erlässt die Schuld in der Klage und nimmt die Schlüssel; ein Eigentümer, der das Geld will, klagt es ein und wartet, und die Werkzeuge für diesen zweiten Weg, das Mahnverfahren darunter, stehen in unserer Notiz über das Eintreiben einer unbezahlten Forderung in Spanien.

Was unser Team tut

Wir verfassen die Zahlungsaufforderung so, dass sie als die vom Organgesetz verlangte Verhandlung dient und die Tür zu einer enervación in letzter Minute schließt, bestellen die Grundbuchbescheinigung, die beweist, dass Sie kein Großeigentümer sind, entwerfen die Klage mit dem Erlassangebot, wo die Schlüssel wichtiger sind als die Rückstände, nehmen die Verhandlung wahr und verfolgen die Vollstreckung der Miete. Mietstreitigkeiten und Räumungsverfahren gehören zu unserer Praxis für Prozessführung, von den Büros in Costa Adeje und Corralejo aus und per Video; jeder Fall wird zuerst bewertet, und der Plan und das Honorar werden in einer kostenpflichtigen Beratung vereinbart, bevor irgendeine Arbeit beginnt. Nennen Sie uns das Datum der letzten Zahlung, schicken Sie uns den Vertrag und die Nachrichten und buchen Sie eine Beratung.

Häufige Fragen

Mein Mieter schuldet zwei Monate. Darf ich die Schlösser austauschen?

Nein. Der einzige rechtmäßige Weg, die Wohnung von einem Mieter zurückzubekommen, der nicht auszieht, ist der Beschluss oder das Urteil des Gerichts und die Räumung, die es festsetzt; ein Eigentümer, der, para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales, empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas, um ein eigenes Recht durchzusetzen, außerhalb der gesetzlichen Wege Gewalt, Einschüchterung oder Gewalt gegen Sachen anwendet, begeht eine Straftat, die mit einer Geldstrafe von sechs bis zwölf Monaten geahndet wird (Código Penal, Artikel 455). Der erste Schritt ist eine zuverlässige Zahlungsaufforderung mit dreißig Tagen, die zugleich das Recht des Mieters beseitigt, die Räumung durch spätere Zahlung abzuwenden.

Muss ich vor der Klage eine Verhandlung versuchen?

Ja, seit dem 3. April 2025: Eine Klage ohne vorherigen Versuch eines geeigneten Mittels der Streitbeilegung wird nicht zugelassen, und Räumungen gehören nicht zu den Ausnahmen. Ein zuverlässiger Brief, der die Schuld nennt, eine Einigung vorschlägt und dreißig Tage gibt, erfüllt es, wenn der Mieter nicht antwortet.

Ich besitze eine Wohnung. Gelten die Regeln für Großeigentümer für mich?

Nein. Ein Großeigentümer besitzt mehr als zehn Wohnimmobilien oder mehr als 1.500 Quadratmeter davon; Ihre Klage muss trotzdem sagen, dass Sie keiner sind, mit einer Grundbuchbescheinigung, die Ihre Immobilien auflistet. Die Unterlagen zur Schutzbedürftigkeit des Mieters und zur vorherigen Schlichtung, die das Wohnungsgesetz von Großeigentümern verlangte, hat das Verfassungsgericht im Januar 2025 für nichtig erklärt.

Kann der Mieter die Räumung abwenden, indem er im letzten Moment zahlt?

Einmal, indem er innerhalb der zehn Tage der Aufforderung alles Geschuldete zahlt, es sei denn, Sie haben mindestens dreißig Tage vor der Klage zuverlässig Zahlung verlangt und sie blieb aus, oder der Mieter hat schon einmal eine Räumung abgewendet. Der Aufforderungsbrief ist es, der ihm diese Karte nimmt.

Der Mieter ist eine Familie mit Kindern. Wird das Gericht die Räumung stoppen?

Das Gericht muss die Sozialdienste informieren, wann immer die Wohnung das Zuhause des Mieters ist, und kann das Verfahren für bis zu zwei Monate aussetzen, wenn Sie als Privatperson klagen, vier, wenn eine Gesellschaft klagt, damit die Verwaltung eine Alternative vorschlägt; danach geht das Verfahren weiter. Die außerordentliche Aussetzung der Pandemiejahre endete am 31. Dezember 2025, und die beiden Dekrete, die sie 2026 verlängern wollten, wurden aufgehoben. Seit dem 8. Oktober 2026 fügt ein neues Gesetzesdekret, vorbehaltlich seiner Abstimmung, eine weitere Pause hinzu, wenn der Mieter wirtschaftlich schutzbedürftig ist: Die Verwaltung hat zwei Monate, um eine Wohnung anzubieten oder Ihnen das Geschuldete zu zahlen, und tut sie keines von beiden, tritt sie als Schuldnerin an die Stelle des Mieters, und die Räumung findet nicht statt.

Allgemeine Information über das Gesetz, wie es im Oktober 2026 gilt (Ley 1/2000, Artikel 22, 250, 437, 438, 439, 441, 444 und 549, im seit dem 2. Oktober 2026 geltenden Text und mit der Nichtigerklärung der Artikel 439.6.c und 439.7 durch die Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025 vom 29. Januar; Ley 12/2023, Artikel 3.k; Ley Orgánica 1/2025, Artikel 5, 7 und 10; Real Decreto-ley 11/2020, Artikel 1; Real Decreto-ley 26/2026, Artikel 5, aufgehoben am 2. Oktober 2026; Real Decreto-ley 29/2026, Artikel 2 und 5 und zweite Übergangsbestimmung, in Kraft seit dem 8. Oktober 2026 und am 21. Oktober 2026 noch nicht bestätigt; Código Penal, Artikel 455; Sentencias del Tribunal Supremo 194/2021, 966/2023 und 1039/2026; Audiencia Provincial de Las Palmas, sentencia 376/2025; Audiencias Provinciales de Madrid und Barcelona, autos 391/2026 und 302/2026; die Schätzung der durchschnittlichen Verfahrensdauer des Generalrats der Justiz, Ausgabe vom 16. April 2026). Es ist keine Beratung zu einem bestimmten Fall: Der Vertrag, die Daten der Briefe und die Lage des Mieters entscheiden, was für Ihren gilt.