賃借人が家賃を払わない：2026 年スペインの家賃不払いによる立ち退き、手順

コスタ・アデヘのアパートの家賃が、六月から届かなくなりました。賃借人はメッセージに約束で答え、敷金は一か月分しかなく、マンチェスターに住む所有者は同じ週のうちに、立ち退きは 2030 年まで停止されたという記事と、されていないという記事を読みました。どちらの見出しも、一日だけ正しかったのです。そして 2026 年 10 月 8 日からは、まだ採決を待つ政令によって、最初の見出しが再び正しくなりました。この記事は、十月の政令の廃止と、10 月 6 日の新しい政令と、住宅法が加えた二つの障壁を取り除いた憲法裁判所の判決のあとに、執筆当日の民事訴訟法が定めるとおりの家賃不払いによる立ち退きを説明します。貸主が訴え提起の前にしなければならないこと、訴状に書かなければならないこと、続く十日間に賃借人ができること、社会福祉サービスのために手続が止まる時点、裁判所が決定しなければならない期限、そしてカナリアの裁判所が実際にかける時間です。

訴え提起の前に：支払催告と、法律がいま求める交渉

訴えの前に二通の手紙があり、それは同じ手紙ではありません。一通目は支払催告です。賃借人は、未払いのすべてを支払うことで立ち退きを一度だけ止めることができます。法律はこれを enervación と呼びますが、貸主が hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación、つまり訴え提起の少なくとも三十日前に何らかの確実な方法で賃借人に支払いを催告し、提起の時点で支払いがなされていなかった場合にはできません（Ley 1/2000、第 22.4 条）。内容証明と受領証明の付いた burofax が通常の方法で、受領も内容も証明できない普通の電子メールはそれに当たりません。未払額を明示して賃借人に三十日を与える催告は、最後の瞬間に支払って立ち退きを止める賃借人の権利を奪います。催告は、契約が終了することや支払いの機会が失われることを警告する必要はありません。最高裁判所は、法律は貸主を賃借人の助言者にするものではないと述べ、ラス・パルマスの Audiencia は 2025 年 6 月にこれをコラレホのアパートに適用しました。その賃借人は 2024 年 6 月に burofax を、7 月に訴状を受け取り、11 月に支払いましたが、契約を保つには遅すぎました。訴状は手紙が何をしたかを述べなければなりません。家賃不払いの訴えは、si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio、つまり貸主が当該事案で enervación を許すか許さないかの事情を示さない場合には受理されません（第 439.3 条）。

二通目は新しいものです。2025 年 4 月 3 日以降、民事の訴えは、原告がまず法律のいう medio adecuado de solución de controversias、すなわち適切な紛争解決手段を試みた場合にのみ受理され、家賃不払いによる立ち退きは例外に含まれていません。この要件は en todos los procesos declarativos del libro II、つまり同法第二編のすべての確認訴訟で求められ、免除される事項の一覧が挙げるのは基本権、子ども、能力、占有の略式訴訟、手形小切手訴訟であって、貸主の訴えではありません（Ley Orgánica 1/2025、第 5 条）。試みは、当事者またはその法律顧問の間の交渉、調停、和解、あるいは秘密の拘束力ある申出でよく、双方が署名した文書で、それがなければ mediante cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar o, en su caso, la propuesta, en qué fecha, y que ha podido acceder a su contenido íntegro、つまり相手方が交渉の要請や招待、場合によっては提案を、いつ受け取り、その全文を読むことができたかを証明する何らかの文書で証明します。受領から三十暦日が経っても会合も書面の回答もなければ、試みは合意なしに終わったものとされます（第 10 条）。実務では一通の手紙が二つの仕事を兼ねられます。債務を明示し、清算の方法を提案し、賃借人に三十日を与える確実な催告は民事訴訟法第 22.4 条を満たし、誰も答えなければ組織法第 10 条も満たします。裁判所はその手紙を内容と日付で読みます。マドリードでは、貸主の burofax が単なる支払請求とみなされて訴えがまず却下され、2026 年 9 月の控訴審で受理されました。手紙が調停とそれを受け入れるための三十日も提示していたからで、賃借人が burofax の受取を拒んでいたことは妨げになりませんでした。バルセロナでは、拘束力ある申出から一か月が経つ前に提起された訴えが 2026 年 9 月に却下されました。数えられる日は訴え提起の日だからです。交渉が開いている間は債権の時計が止まり（第 7 条）、これは最も古い月分にとって重要です。この要件があらゆる民事訴訟でどう働くかは、2025 年改革後のスペインでの訴訟の記事にあります。

訴状、そして裁判所が受理の前に見るもの

家賃不払いによる立ち退きは口頭審理手続、つまり短い民事手続であり、訴状は二つのことを同時に求められます。賃貸借の終了とアパートの返還、そして金額を問わず未払いの家賃と金銭の支払いです（Ley 1/2000、第 250.1 条および第 437.4 条）。三つ目を加えることもできます。貸主は podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas、つまり賃借人が貸主の定める期間内に自発的に退去することを条件に、債務と費用の全部または一部を免除する約束を訴状で表明でき、その期間は送達から十五日を下回ってはなりません（第 437.3 条）。滞納分より鍵がほしい所有者にとって、この一行は手続全体で最も速い道であり、申出の承諾は賃借人の認諾として扱われます。

次に何が起きるかは二つの申告が決め、2023 年の住宅法はそれを住居の占有を求めるすべての訴えの受理要件に書き込みました。訴状は Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante、つまりその不動産が居住者の常居所であるかどうかを述べ、原告が Ley 12/2023 第 3.k 条にいう住宅の大規模所有者であるかどうかを述べなければなりません。大規模所有者でないと述べる原告は、自らの不動産を列挙した不動産登記所の証明書を添付しなければなりません（第 439.6 条）。大規模所有者とは la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros、つまり十を超える都市部の住居用不動産、または 1,500 平方メートルを超える住居用床面積を保有する自然人または法人で、車庫と物置はいかなる場合も除かれ、自治州が自ら宣言した逼迫区域ではこの基準を五に引き下げることができます（Ley 12/2023、第 3.k 条）。カナリアの自治体でそう宣言されたところはありません。一戸や三戸のアパートの所有者は大規模所有者ではなく、それを証明する証明書は訴え提起の前に取り寄せる書類の一つです。

大規模所有者にはさらに二つの障壁がありましたが、もうありません。住宅法は、常居所について訴える大規模所有者に、賃借人が経済的に脆弱な状態にあるかどうかを社会福祉サービスの証明書で文書化し、脆弱であれば州行政の調停または仲介手続をまず経たことを証明するよう求めていました。憲法裁判所は 2025 年 1 月 29 日、裁判を受ける権利に対する不均衡な障壁として両方を取り消しました。同じ事実が公共サービス自身を通じて知り得るのに、脆弱性の証明書は原告にとって una carga acreditativa desmesurada、つまり過大な立証負担だというのです（Sentencia 26/2025、第 439.6.c 条および第 439.7 条について）。判決は 2025 年 2 月 28 日に Boletín Oficial del Estado で公示され、統合法典の読者は、その後の改正を経て組み直された条文が今も二つの項を丸ごと印刷していることを知っておくべきです。それらは無効です。すべての貸主に残るのは、アパートが賃借人の家であるかどうかと、貸主が大規模所有者であるかどうかを述べる義務であり、すべての裁判所に残るのは、次に述べる社会福祉サービスへの通知義務です。

十日間：支払う、退去する、争う、何もしない

訴えが受理されると、書記官は賃借人に、その後の日程を定める催告を送達します。賃借人には十日のうちに四つのうち一つをする猶予があります。desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación、つまり不動産を明け渡すか、原告に支払うか、立ち退きを止めるなら未払いのすべてを支払うか、訴状で請求された額とその後に到来した額を裁判所または公証人に供託するか、さもなければ出頭して、請求額の全部または一部を負っていない理由、あるいは enervación が成り立つ事情を、異議として簡潔に述べることです（Ley 1/2000、第 438.5 条）。催告には、賃借人が争う場合の審理の期日と時刻、そして el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición、つまり異議がない場合の立ち退きの正確な日付と時刻がすでに記され、沈黙は賃貸借終了への同意とみなすと賃借人に警告しています。

四つの道はそれぞれ違う終わり方をします。賃借人が何もしなければ、書記官は決定で手続を終え、立ち退きはすでに定められた日に行われ、費用と引渡しまでに生じた家賃が金額に加わります。賃借人が支払わずに退去すれば、決定が立ち退き手続を終え、貸主は簡単な申立てで金銭の執行を求めます。賃借人がすべてを支払えば立ち退きは止まりますが、一度だけです。すでに一度立ち退きを止めた賃借人は再びそれをできず、訴え提起の三十日前に確実な方法で支払いを催告された賃借人もできません（第 22.4 条）。訴えが止まったと宣言する決定は、費用を賃借人に負担させます（第 22.5 条）。賃借人が争えば、定められた日に審理が開かれますが、防御の広さは訴状が何を求めたかによります。アパートの返還だけを求める訴えは略式手続です。sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación、つまり被告に許されるのは支払いまたは enervación の事情を主張し立証することだけで（第 444.1 条）、その判決は通常の手続で蒸し返すことができ、訴状を受け取った後に購入選択権でアパートは自分のものになったと言う賃借人も、それを止められません。最高裁判所は 2026 年 6 月にその争いを通常の手続に送り、2014 年から何も支払っていなかった賃借人の立ち退きを支持しました。家賃も求める訴え、つまり通常の訴えは本案手続です。最高裁判所は 2023 年 6 月に、賃借人はその場合どのような理由でも債務そのものを争うことができ、判決はそれについて既判力を持つと判断しました。賃借人が控訴しなければ、判決は異議を記録した決定で定められた日に執行され、その日は deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista、つまり審理のために定められた日から三十日以内でなければならず、改めての通知はありません（第 438.6 条）。訴状自体で求めた執行の申立てで足ります（第 549.3 条）。

手続が止まる場所：社会福祉サービス

アパートが賃借人の常居所であるときはいつでも、裁判所は貸主が妨げられないことをします。受理の決定で、州および地方の社会福祉サービスへの連絡方法を賃借人に知らせ、se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes、つまり裁判所自身が直ちに職権で、管轄する州および地方の行政機関に手続の存在を通知し、世帯の脆弱性を評価し、認められれば社会賃貸住宅の代替、即時の措置、または支援を提案できるようにします（第 441.5 条）。行政は十日以内に脆弱性を確認し、その後当事者は五日以内に意見を述べ、裁判所は措置が取られるよう手続を中止するかどうかを決定で判断します。durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica、つまり原告が自然人なら最長二か月、法人なら四か月です。措置が取られるか期間が満了すれば、中止はひとりでに解除され、手続は続きます（第 441.6 条）。裁判所は貸主自身の脆弱性も含めて双方を比較衡量し、法律はその物差しを与えています。家賃に電気、ガス、水道、通信を加えた額が収入の 30 パーセントを超え、収入が月額 IPREM の三倍を下回る世帯で、子ども、高齢者、要介護者がいれば引き上げられ、障害または要介護の構成員がいれば IPREM の五倍までです（第 441.7 条）。会社を通じて訴える所有者は、法律に書き込まれた四か月の停止とともに訴え、個人は二か月の停止とともに訴えることになります。

パンデミック時の政令が作った特別な停止は終わりました。Real Decreto-ley 11/2020 は代替住居のない脆弱な賃借人が裁判所に立ち退きの停止を求めることを認めていましたが、法律は今日、それらの措置は dejarán de surtir efecto el 31 de diciembre de 2025、つまり 2025 年 12 月 31 日に効力を失うと定めています（第 1.1 条）。二つの政令がこの日付を 2026 年 12 月 31 日まで延ばそうとし、どちらも下院に廃止されました。Real Decreto-ley 16/2025 は 2026 年 1 月 28 日に、Real Decreto-ley 2/2026 は 2026 年 2 月 28 日にです。それ以降 2026 年 10 月 7 日までは、第 441.6 条の二か月と四か月の停止が、家賃不払いによる立ち退きで裁判所が認められる唯一の停止であり、それを動かすのは賃借人の申立てではなく社会福祉サービスの提案でした。10 月 6 日の政令がそこに何を加えるかは、採決を待ちつつ、次の節で述べます。

十月の政令が変えたはずのもの、そして 10 月 6 日の政令が戻すもの

一日だけ、2026 年 10 月 1 日、法律は違う読み方になりました。Real Decreto-ley 26/2026 は、投資事業体が起こす、代替住居のない脆弱な賃借人の立ち退きを 2030 年 12 月 31 日まで停止し、それ以外の貸主が脆弱な賃借人に対して起こす訴えを、利用可能な資源に関する報告のために州行政に送り、第 22 条に一項を加えて、行政が二か月以内に住居の代替を提供しなければ estará obligada a enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas、つまり貸主への支払いまたは請求額全額の裁判所への供託によって訴えを止める義務を負うとしました（第 5.2 条）。下院は 10 月 2 日に政令を廃止し、統合法典には数日のあいだ、新しい項が効力を失ったとの注記が付いていました。2026 年 10 月 8 日、前日に公布された Real Decreto-ley 29/2026 がこれらの規則を再び書きました。家賃不払いによる立ち退きで意味を持つのは、第 22 条に新設された第 6 項です。賃借人の経済的な脆弱性が証明されると、行政は直ちに通知を受け、二か月のあいだ（その間、手続と立ち退きは止まります）に賃借人へ別の住居を提供するか、さもなければその日までに請求され発生した全額を費用とともに貸主へ支払うか裁判所へ供託しなければなりません。どちらもしなければ、行政が賃借人に代わって債務者となり、立ち退きは行われず、脆弱性が続くかぎり賃貸借は続きます（政令第 5.2 条）。この enervación は追加のものです。第 22.4 条による賃借人自身の一回限りの支払いとは数えられず、確実な催告のあとでも働きます。2030 年 12 月 31 日までの停止も再び書かれていますが、投資事業体が起こす訴えについてであり（第 2.1 条）、州行政の報告を受けての停止は、その他の訴えについて、新しい項が当てはまらない場合にかぎられます（第 2.2 条）。どちらも、まだ立ち退きが執行されていない進行中の手続に及びます（経過規定第二）。この政令は、10 月 7 日の公布から三十日以内に、解散した下院の常任委員会が承認するか廃止するかを決めなければならず、10 月 21 日の時点では何も公布されていません。二つの政令が家賃、延長、一時的な賃貸に何をしたか、そして新しい政令がそこに何を戻すかは2026 年 10 月の賃貸政令の記事に、季節契約は冬の賃貸と季節契約の記事にあります。

カナリアでどれだけかかるか

法律は短い時計を定めています。賃借人が催告に答える十日、召喚から一か月以内の審理、審理から三十日以内の立ち退きです。長い時計を定めるのは裁判所です。司法総評議会は毎年春、各種の裁判所が前年に終結させた事件の平均所要期間の推計を公表しており、賃貸借の口頭審理手続の表はカナリア諸島に 2025 年で 11.4 か月を与えています。スペイン全体では 9.2 か月で、同じ数字は 2019 年には 5.1 か月でした。評議会自身の但し書きは、この推計は地域間の比較に役立つもので、個々の事件の期間を決して予測しないというものであり、異議を申し立て、法律扶助を申請し、脆弱と報告された賃借人の立ち退きはその長い端に位置します。アパートを取り戻した後の金銭の執行はさらに遅く、同じ表は 2025 年の諸島における裁判上の債務名義の執行に 49 か月を与えています。早くアパートがほしい所有者は訴状で債務を免除して鍵を取り戻し、お金がほしい所有者はそれを訴えて待ちます。その第二の道の道具は、monitorio を含めて、スペインでの未払債権の回収の記事にあります。

私たちのチームが行うこと

私たちは、組織法が求める交渉を兼ね、土壇場の enervación への扉を閉じるように支払催告を書き、あなたが大規模所有者でないことを証明する不動産登記所の証明書を取り寄せ、滞納分より鍵が大事な場合には免除の申出を入れた訴状を起草し、審理に出席し、家賃の執行を追います。賃貸借紛争と立ち退き手続は私たちの訴訟業務の一部で、コスタ・アデヘとコラレホの事務所から、またビデオでも扱います。すべての案件はまず評価され、計画と報酬は作業を始める前に有料相談で合意します。最後の支払日を教え、契約書とメッセージを送って、相談を予約してください。

よくある質問

賃借人が二か月分を滞納しています。鍵を替えてもいいですか。

いいえ。退去しない賃借人からアパートを取り戻す唯一の合法的な方法は、裁判所の決定または判決とそれが定める立ち退きです。所有者が para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales, empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas、つまり自らの権利を実現するために法的な道の外で暴力、威嚇、または物に対する力を用いれば、六か月から十二か月の罰金刑で罰せられる犯罪になります（Código Penal、第 455 条）。最初の一歩は三十日の期限を付けた確実な支払催告で、それは後から支払って立ち退きを止める賃借人の権利も閉ざします。

訴える前に交渉を試みなければなりませんか。

はい、2025 年 4 月 3 日以降はそうです。適切な紛争解決手段を事前に試みていない訴えは受理されず、立ち退きは例外に含まれません。債務を明示し、和解を提案し、三十日を与える確実な手紙は、賃借人が答えなければこの要件を満たします。

アパートを一戸持っています。大規模所有者の規則は私に当てはまりますか。

いいえ。大規模所有者は十を超える住居用不動産、または 1,500 平方メートルを超える住居を所有する者です。それでも訴状は、あなたの不動産を列挙した不動産登記所の証明書を添えて、あなたが大規模所有者でないと述べなければなりません。住宅法が大規模所有者に求めていた賃借人の脆弱性に関する書類と事前の調停は、2025 年 1 月に憲法裁判所によって無効とされました。

賃借人は最後の瞬間に支払って立ち退きを止められますか。

一度だけ、催告の十日以内に未払いのすべてを支払えばできます。ただし、あなたが訴えの少なくとも三十日前に確実な方法で支払いを催告して支払われなかった場合や、賃借人がすでに一度立ち退きを止めたことがある場合は別です。そのカードを奪うのが催告の手紙です。

賃借人は子どものいる家族です。裁判所は立ち退きを止めますか。

アパートが賃借人の家であるときはいつでも裁判所は社会福祉サービスに知らせなければならず、行政が代替案を提案できるよう、あなたが個人として訴えるなら最長二か月、会社が訴えるなら四か月、手続を中止することがあります。その後、手続は続きます。パンデミック時代の特別な停止は 2025 年 12 月 31 日に終わり、2026 年にそれを延長しようとした二つの政令は廃止されました。2026 年 10 月 8 日からは、採決を待つ新しい政令が、賃借人が経済的に脆弱な場合に別の停止を加えています。行政は二か月のうちに住居を提供するか、あなたに未払い分を支払わなければならず、どちらもしなければ賃借人に代わって債務者となり、立ち退きは行われません。

2026 年 10 月時点の法律に関する一般的な情報です（Ley 1/2000、第 22 条、第 250 条、第 437 条、第 438 条、第 439 条、第 441 条、第 444 条、第 549 条、2026 年 10 月 2 日以降有効な条文、および 1 月 29 日の Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025 による第 439.6.c 条と第 439.7 条の無効；Ley 12/2023、第 3.k 条；Ley Orgánica 1/2025、第 5 条、第 7 条、第 10 条；Real Decreto-ley 11/2020、第 1 条；Real Decreto-ley 26/2026、第 5 条、2026 年 10 月 2 日に廃止；Real Decreto-ley 29/2026、第 2 条、第 5 条および経過規定第二、2026 年 10 月 8 日から施行、2026 年 10 月 21 日時点で承認待ち；Código Penal、第 455 条；Sentencias del Tribunal Supremo 194/2021、966/2023、1039/2026；Audiencia Provincial de Las Palmas、判決 376/2025；Audiencias Provinciales de Madrid および Barcelona、決定 391/2026 および 302/2026；司法総評議会の平均所要期間の推計、2026 年 4 月 16 日版）。特定の事案に関する助言ではありません。契約、手紙の日付、賃借人の状況が、あなたの事案に何が当てはまるかを決めます。