El inquilino deja de pagar: el desahucio por impago de alquiler en España en 2026, paso a paso

La renta de un piso en Costa Adeje dejó de llegar en junio. El inquilino contesta a los mensajes con promesas, la fianza cubre un mes, y la propietaria, que vive en Manchester, ha leído en la misma semana que los desahucios estaban suspendidos hasta 2030 y que no lo estaban. Los dos titulares fueron ciertos durante un día, y desde el 8 de octubre de 2026 el primero vuelve a serlo, por un decreto-ley que aún espera su votación. Esta nota expone el desahucio por impago de alquiler tal como está la Ley de Enjuiciamiento Civil el día en que la escribimos, tras la derogación de los decretos de octubre, tras el nuevo decreto-ley de 6 de octubre y tras una sentencia del Tribunal Constitucional que suprimió dos de los obstáculos que la Ley de Vivienda había añadido: qué debe hacer el arrendador antes de la demanda, qué debe contener la demanda, qué puede hacer el inquilino en los diez días siguientes, cuándo se detiene el expediente por los servicios sociales, cuándo debe resolver el juzgado y cuánto tarda de verdad un juzgado canario.

Antes de la demanda: el requerimiento de pago y la negociación que la ley exige ahora

Dos cartas preceden a la demanda, y no son la misma carta. La primera es el requerimiento de pago. El inquilino puede detener un desahucio una vez pagando todo lo que debe, un acto que la ley llama enervación, pero no si el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación (Ley 1/2000, artículo 22.4). Un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo es el medio habitual; un correo electrónico ordinario, que no prueba ni la recepción ni el contenido, no lo es. El requerimiento que detalla las cantidades debidas y da al inquilino treinta días le quita el derecho a parar el desahucio pagando en el último momento. No tiene que avisar de que el contrato se resolverá ni de que se perderá la oportunidad de pagar: el Tribunal Supremo ha dicho que la ley no convierte al arrendador en asesor del inquilino, y la Audiencia de Las Palmas lo aplicó en junio de 2025 a un piso de Corralejo cuyo inquilino recibió un burofax en junio de 2024 y la demanda en julio, y pagó en noviembre, demasiado tarde para conservar el contrato. La demanda tiene que decir lo que hizo la carta: una demanda por impago no se admite si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio (artículo 439.3).

La segunda carta es nueva. Desde el 3 de abril de 2025 una demanda civil solo se admite si el demandante intentó antes lo que la ley llama un medio adecuado de solución de controversias, y el desahucio por impago no está entre las excepciones: el requisito se exige en todos los procesos declarativos del libro II de la ley, y la lista de materias dispensadas nombra los derechos fundamentales, los menores, la discapacidad, las acciones sumarias de posesión y el juicio cambiario, no la demanda del arrendador (Ley Orgánica 1/2025, artículo 5). El intento puede ser una negociación entre las partes o sus abogados, una mediación, una conciliación o una oferta vinculante confidencial. Se acredita con un documento firmado por ambas partes o, en su defecto, mediante cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar o, en su caso, la propuesta, en qué fecha, y que ha podido acceder a su contenido íntegro; el intento termina sin acuerdo cuando pasan treinta días naturales desde la recepción sin reunión ni respuesta escrita (artículo 10). En la práctica una sola carta puede hacer los dos trabajos: un requerimiento fehaciente que detalle la deuda, proponga una forma de saldarla y dé al inquilino treinta días cumple el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, si nadie contesta, el artículo 10 de la ley orgánica. Los tribunales leen esa carta por su contenido y por sus fechas. En Madrid una demanda fue rechazada primero porque el burofax del arrendador se tomó por una simple reclamación de pago, y admitida en apelación en septiembre de 2026 porque la carta ofrecía además una mediación y treinta días para aceptarla, aunque el inquilino había rehusado el burofax; en Barcelona una demanda presentada antes de que corriera el mes desde una oferta vinculante fue rechazada en septiembre de 2026, porque el día que cuenta es el de la presentación de la demanda. El reloj de la deuda se para mientras la negociación está abierta (artículo 7), lo que importa para los meses más antiguos; cómo funciona el requisito en cualquier demanda civil está en nuestra nota sobre demandar en España tras la reforma de 2025.

La demanda, y qué mira el juzgado antes de admitirla

El desahucio por impago es un juicio verbal, el procedimiento civil corto, y la demanda puede pedir dos cosas a la vez: el fin del contrato con la devolución del piso, y el pago de las rentas y cantidades debidas, sea cual sea su importe (Ley 1/2000, artículos 250.1 y 437.4). Puede añadir una tercera: el arrendador podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, a condición de que el inquilino desaloje voluntariamente en el plazo que el arrendador fije, nunca inferior a quince días desde la notificación (artículo 437.3). Para un propietario que quiere las llaves más que los atrasos, esa línea es la vía más rápida de todo el procedimiento, y la aceptación de la oferta equivale a un allanamiento del inquilino.

Dos afirmaciones deciden lo que viene después, y la Ley de Vivienda de 2023 las escribió en la admisión de toda demanda que pretenda la posesión de una vivienda. La demanda tiene que decir Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante, y si el demandante es gran tenedor de vivienda según el artículo 3.k de la Ley 12/2023; quien dice no serlo debe acompañar una certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus inmuebles (artículo 439.6). Gran tenedor es la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros, umbral que una comunidad autónoma puede bajar a cinco en una zona tensionada que haya declarado (Ley 12/2023, artículo 3.k); ningún municipio canario ha sido declarado zona tensionada. El dueño de uno o de tres pisos no es gran tenedor, y la certificación que lo prueba es uno de los papeles que hay que pedir antes de la demanda.

Otros dos obstáculos existían para los grandes tenedores y ya no existen. La Ley de Vivienda exigía al gran tenedor que demandaba sobre una vivienda habitual documentar si el inquilino estaba en situación de vulnerabilidad económica, con un certificado de los servicios sociales, y, si lo estaba, acreditar que había pasado antes por un procedimiento de conciliación o intermediación de la administración autonómica. El Tribunal Constitucional anuló ambos el 29 de enero de 2025 como barrera desproporcionada al derecho a un juez: el certificado de vulnerabilidad era una carga acreditativa desmesurada para el demandante cuando el mismo hecho podía conocerse a través de los propios servicios públicos (Sentencia 26/2025, sobre los artículos 439.6.c y 439.7). La sentencia se publicó en el Boletín Oficial del Estado el 28 de febrero de 2025, y quien lea la ley consolidada debe saber que su texto, recompuesto tras una reforma posterior, sigue imprimiendo los dos apartados enteros; son nulos. Lo que queda para todo arrendador es el deber de decir si el piso es el hogar del inquilino y si el arrendador es gran tenedor, y para todo juzgado el deber de avisar a los servicios sociales, que viene a continuación.

Los diez días: pagar, irse, oponerse o no hacer nada

Admitida la demanda, el letrado de la Administración de Justicia notifica al inquilino un requerimiento que fija el resto del calendario. El inquilino tiene diez días para hacer una de cuatro cosas: desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (Ley 1/2000, artículo 438.5). El requerimiento ya indica el día y la hora de la vista si el inquilino se opone y el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición, y le advierte de que el silencio supone su consentimiento a la resolución del contrato.

Cada uno de los cuatro caminos termina de forma distinta. Si el inquilino no hace nada, el letrado da por terminado el juicio por decreto y el lanzamiento se practica el día ya fijado, con las costas y las rentas devengadas hasta la entrega sumadas a la cantidad. Si el inquilino se va sin pagar, el decreto termina el desahucio y el arrendador pide la ejecución del dinero con una simple solicitud. Si el inquilino paga todo, el desahucio queda enervado, una vez: un inquilino que ya enervó un desahucio no puede volver a hacerlo, ni tampoco quien fue requerido fehacientemente de pago treinta días antes de la demanda (artículo 22.4); la resolución que declara enervada la acción le condena en costas (artículo 22.5). Si el inquilino se opone, la vista se celebra el día señalado, y la amplitud de la defensa depende de lo que pidió la demanda. Una demanda que solo pide el piso es un juicio sumario: sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (artículo 444.1); su sentencia puede reabrirse en un juicio ordinario, y un inquilino que, una vez emplazado, dice que el piso ya es suyo por una opción de compra no lo detiene: el Tribunal Supremo envió esa disputa al juicio ordinario en junio de 2026 y confirmó el desahucio de un inquilino que no pagaba nada desde 2014. Una demanda que pide además la renta, la habitual, es un juicio plenario: el Tribunal Supremo declaró en junio de 2023 que el inquilino puede entonces discutir la propia deuda por cualquier motivo, y que la sentencia produce cosa juzgada sobre ella. La sentencia, si el inquilino no recurre, se ejecuta el día fijado en la resolución que le tuvo por opuesto, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, sin necesidad de notificación posterior (artículo 438.6); basta la petición de ejecución hecha en la propia demanda (artículo 549.3).

Donde se para el expediente: los servicios sociales

Siempre que el piso sea la vivienda habitual del inquilino, el juzgado hace algo que el arrendador no puede impedir: en el decreto de admisión informa al inquilino de cómo acudir a los servicios sociales autonómicos y locales, y se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes, para que puedan apreciar la vulnerabilidad del hogar y, si la hay, proponer una alternativa de alquiler social, medidas inmediatas o ayudas (artículo 441.5). La administración tiene diez días para confirmar la vulnerabilidad; las partes tienen después cinco días para decir lo que les convenga, y el juzgado decide por auto si suspende el proceso para que se adopten las medidas, durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica; adoptadas las medidas o vencido el plazo, la suspensión se alza por sí sola y el procedimiento continúa (artículo 441.6). El juzgado pondera a las dos partes, incluida la vulnerabilidad del propio arrendador, y la ley le da una vara de medir: un hogar cuya renta más la electricidad, el gas, el agua y las telecomunicaciones supera el 30 por ciento de sus ingresos, con ingresos inferiores a tres veces el IPREM mensual, elevados por hijos, mayores o dependientes y hasta cinco veces el IPREM cuando un miembro tiene discapacidad o dependencia (artículo 441.7). Un propietario que demanda a través de una sociedad demanda con una pausa de cuatro meses escrita en la ley; un particular, con una de dos meses.

La suspensión extraordinaria que creó el decreto de la pandemia ha terminado. El Real Decreto-ley 11/2020 permitía al inquilino vulnerable sin alternativa pedir al juzgado que parase el desahucio, y la ley dice hoy que esas medidas dejarán de surtir efecto el 31 de diciembre de 2025 (artículo 1.1). Dos decretos intentaron llevar esa fecha al 31 de diciembre de 2026 y los dos fueron derogados por el Congreso: el Real Decreto-ley 16/2025 el 28 de enero de 2026 y el Real Decreto-ley 2/2026 el 28 de febrero de 2026. Desde entonces, y hasta el 7 de octubre de 2026, la pausa de dos y cuatro meses del artículo 441.6 fue la única suspensión que un juzgado podía acordar en un desahucio por impago, desencadenada por la propuesta de los servicios sociales, no por la petición del inquilino; lo que añade el decreto-ley de 6 de octubre, pendiente de su votación, está en el apartado siguiente.

Qué habrían cambiado los decretos de octubre, y qué recupera el decreto-ley de 6 de octubre

Durante un día, el 1 de octubre de 2026, la ley se leyó distinta. El Real Decreto-ley 26/2026 suspendía hasta el 31 de diciembre de 2030 los desahucios de inquilinos vulnerables sin alternativa promovidos por entidades inversoras, enviaba la demanda de cualquier otro arrendador contra un inquilino vulnerable a la administración autonómica para un informe sobre los recursos disponibles, y añadía al artículo 22 un apartado por el que la administración, si no ofrecía alternativa habitacional en dos meses, estará obligada a enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas (artículo 5.2). El Congreso derogó el decreto el 2 de octubre, y durante unos días la ley consolidada llevó la nota de que el nuevo apartado quedó sin efecto. El 8 de octubre de 2026 el Real Decreto-ley 29/2026, publicado el día anterior, volvió a escribir las reglas. En un desahucio por impago la que cuenta es el nuevo apartado 6 del artículo 22: acreditada la vulnerabilidad económica del inquilino, se comunica de inmediato a la administración, que tiene dos meses, durante los cuales se suspenden el proceso y el lanzamiento, para ofrecer al inquilino otra vivienda o, si no, pagar al arrendador, o consignar en el juzgado, todo lo reclamado y devengado hasta ese día con las costas; si no hace ninguna de las dos cosas, se subroga en la posición deudora del inquilino, no hay lanzamiento y el contrato sigue mientras dure la vulnerabilidad (artículo 5.2 del decreto-ley). Esta enervación es adicional: no cuenta como la enervación única del inquilino del artículo 22.4 y opera aunque haya habido requerimiento fehaciente. La suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 vuelve también, para las demandas de entidades inversoras (artículo 2.1), y la suspensión a la vista del informe de la administración autonómica, para otras demandas, solo donde el nuevo apartado no se aplica (artículo 2.2); las dos alcanzan los procedimientos en curso en los que aún no se haya practicado el lanzamiento (disposición transitoria segunda). El decreto-ley debe ser convalidado o derogado por la Diputación Permanente del Congreso disuelto en los treinta días siguientes a su publicación el 7 de octubre, y el 21 de octubre no se había publicado nada. Lo que los decretos hicieron con las rentas, las prórrogas y los alquileres de temporada, y lo que el nuevo decreto-ley recupera ahí, está en nuestra nota sobre el decreto de alquileres de octubre de 2026; el contrato de temporada, en los alquileres de invierno y el contrato de temporada.

Cuánto tarda en Canarias

La ley fija relojes cortos: diez días para que el inquilino atienda el requerimiento, una vista dentro del mes siguiente a la citación, un lanzamiento dentro de los treinta días siguientes a la vista. Los juzgados fijan los largos. El Consejo General del Poder Judicial publica cada primavera una estimación de la duración media de los asuntos que cada clase de juzgado terminó el año anterior, y su hoja de verbales arrendaticios da a Canarias 11,4 meses en 2025, frente a 9,2 en el conjunto de España; la misma cifra era de 5,1 meses en 2019. La propia advertencia del Consejo es que la estimación sirve para comparar territorios y nunca predice la duración de un asunto concreto, y el desahucio de un inquilino que se opone, pide justicia gratuita y es declarado vulnerable está en el extremo largo. La ejecución del dinero, una vez recuperado el piso, es aún más lenta: las mismas hojas dan 49 meses para la ejecución de títulos judiciales en las islas en 2025. Un propietario que quiere el piso pronto condona la deuda en la demanda y se queda con las llaves; uno que quiere el dinero lo reclama y espera, y las herramientas de ese segundo camino, el monitorio entre ellas, están en nuestra nota sobre reclamar una deuda impagada en España.

Qué hace nuestro equipo

Redactamos el requerimiento de pago para que sirva como la negociación que exige la ley orgánica y cierre la puerta a una enervación de última hora, pedimos la certificación del Registro de la Propiedad que prueba que usted no es gran tenedor, redactamos la demanda con la oferta de condonación cuando las llaves importan más que los atrasos, asistimos a la vista y seguimos la ejecución de las rentas. Los litigios de arrendamiento y los procedimientos de desahucio forman parte de nuestra práctica de litigación, desde las oficinas de Costa Adeje y Corralejo y por videollamada; cada caso se valora primero, y el plan y los honorarios se acuerdan en una consulta de pago antes de empezar cualquier trabajo. Díganos la fecha del último pago, envíenos el contrato y los mensajes y reserve una consulta.

Preguntas frecuentes

Mi inquilino debe dos meses. ¿Puedo cambiar la cerradura?

No. La única vía legal para recuperar el piso de un inquilino que no se va es el decreto o la sentencia del juzgado y el lanzamiento que fija; el propietario que, para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales, empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas, comete un delito castigado con multa de seis a doce meses (Código Penal, artículo 455). El primer paso es un requerimiento fehaciente de pago con treinta días, que además cierra el derecho del inquilino a parar el desahucio pagando después.

¿Tengo que intentar una negociación antes de demandar?

Sí, desde el 3 de abril de 2025: una demanda sin intento previo de un medio adecuado de solución de controversias no se admite, y los desahucios no están entre las excepciones. Una carta fehaciente que detalle la deuda, proponga un acuerdo y dé treinta días lo cumple si el inquilino no contesta.

Tengo un solo piso. ¿Me afectan las reglas de los grandes tenedores?

No. Gran tenedor es quien tiene más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 metros cuadrados de ellos; su demanda tiene que decir igualmente que usted no lo es, con una certificación del Registro de la Propiedad que relacione sus inmuebles. Los documentos sobre la vulnerabilidad del inquilino y la conciliación previa que la Ley de Vivienda pedía a los grandes tenedores los anuló el Tribunal Constitucional en enero de 2025.

¿Puede el inquilino parar el desahucio pagando en el último momento?

Una vez, pagando todo lo debido dentro de los diez días del requerimiento, salvo que usted le requiriera fehacientemente de pago al menos treinta días antes de la demanda y no pagara, o que el inquilino ya hubiera enervado un desahucio antes. La carta de requerimiento es lo que le quita esa carta.

El inquilino es una familia con niños. ¿Parará el juzgado el desahucio?

El juzgado debe avisar a los servicios sociales siempre que el piso sea el hogar del inquilino, y puede suspender el proceso hasta dos meses si usted demanda como particular, cuatro si demanda una sociedad, para que la administración proponga una alternativa; después el procedimiento continúa. La suspensión extraordinaria de los años de la pandemia terminó el 31 de diciembre de 2025, y los dos decretos que intentaron prorrogarla en 2026 fueron derogados. Desde el 8 de octubre de 2026 un nuevo decreto-ley, pendiente de su votación, añade otra pausa cuando el inquilino es económicamente vulnerable: la administración tiene dos meses para ofrecerle una vivienda o pagarle a usted lo debido, y si no hace ninguna de las dos cosas se subroga como deudora y el lanzamiento no se practica.

Información general sobre la ley tal como está en octubre de 2026 (Ley 1/2000, artículos 22, 250, 437, 438, 439, 441, 444 y 549, en el texto vigente desde el 2 de octubre de 2026 y con la anulación de los artículos 439.6.c y 439.7 por la Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025, de 29 de enero; Ley 12/2023, artículo 3.k; Ley Orgánica 1/2025, artículos 5, 7 y 10; Real Decreto-ley 11/2020, artículo 1; Real Decreto-ley 26/2026, artículo 5, derogado el 2 de octubre de 2026; Real Decreto-ley 29/2026, artículos 2 y 5 y disposición transitoria segunda, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación el 21 de octubre de 2026; Código Penal, artículo 455; Sentencias del Tribunal Supremo 194/2021, 966/2023 y 1039/2026; Audiencia Provincial de Las Palmas, sentencia 376/2025; Audiencias Provinciales de Madrid y Barcelona, autos 391/2026 y 302/2026; la estimación de duraciones medias del Consejo General del Poder Judicial, edición de 16 de abril de 2026). No es asesoramiento sobre un caso concreto: el contrato, las fechas de las cartas y la situación del inquilino deciden qué se aplica al suyo.