L'inquilino smette di pagare: lo sfratto per morosità in Spagna nel 2026, passo dopo passo

L'affitto di un appartamento a Costa Adeje ha smesso di arrivare a giugno. L'inquilino risponde ai messaggi con promesse, la cauzione copre un mese, e la proprietaria, che vive a Manchester, ha letto nella stessa settimana che gli sfratti erano sospesi fino al 2030 e che non lo erano. Entrambi i titoli sono stati veri per un giorno, e dall'8 ottobre 2026 il primo lo è di nuovo, per un decreto-legge che aspetta ancora il suo voto. Questa nota espone lo sfratto per morosità così come si legge la legge di procedura civile il giorno in cui la scriviamo, dopo l'abrogazione dei decreti di ottobre, dopo il nuovo decreto-legge del 6 ottobre e dopo una sentenza della Corte costituzionale che ha tolto due degli ostacoli che la legge sulla casa aveva aggiunto: che cosa deve fare il locatore prima della domanda, che cosa deve contenere la domanda, che cosa può fare l'inquilino nei dieci giorni successivi, quando il fascicolo si ferma per i servizi sociali, quando il tribunale deve decidere, e quanto ci mette davvero un tribunale canario.

Prima della domanda: l'intimazione di pagamento e la negoziazione che la legge ora esige

Due lettere precedono la domanda, e non sono la stessa lettera. La prima è l'intimazione di pagamento. Un inquilino può fermare uno sfratto una volta pagando tutto il dovuto, un atto che la legge chiama enervación, ma non se il locatore hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación, gli aveva intimato il pagamento con qualsiasi mezzo attendibile almeno trenta giorni prima della presentazione della domanda e il pagamento non era stato fatto a quel momento (Ley 1/2000, articolo 22.4). Un burofax con certificazione del contenuto e ricevuta di ritorno è il mezzo abituale; un'e-mail ordinaria, che non prova né la ricezione né il contenuto, non lo è. L'intimazione che indica le somme dovute e dà all'inquilino trenta giorni gli toglie il diritto di fermare lo sfratto pagando all'ultimo momento. Non deve avvertire che il contratto finirà né che l'occasione di pagare andrà perduta: la Corte suprema ha detto che la legge non fa del locatore il consulente dell'inquilino, e l'Audiencia di Las Palmas lo ha applicato nel giugno 2025 a un appartamento di Corralejo il cui inquilino aveva ricevuto un burofax nel giugno 2024 e la domanda in luglio, e aveva pagato in novembre, troppo tardi per conservare il contratto. La domanda deve dire che cosa ha fatto la lettera: una domanda per morosità non si ammette si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio, se il locatore non indica le circostanze che permettono o escludono l'enervación nel caso concreto (articolo 439.3).

La seconda lettera è nuova. Dal 3 aprile 2025 una domanda civile si ammette solo se l'attore ha prima tentato quello che la legge chiama un medio adecuado de solución de controversias, un mezzo adeguato di risoluzione delle controversie, e lo sfratto per morosità non è tra le eccezioni: il requisito si esige en todos los procesos declarativos del libro II della legge, in tutti i processi dichiarativi del libro II, e l'elenco delle materie esentate nomina i diritti fondamentali, i minori, l'incapacità, le azioni sommarie di possesso e il giudizio cambiario, non la domanda del locatore (Ley Orgánica 1/2025, articolo 5). Il tentativo può essere una negoziazione tra le parti o i loro legali, una mediazione, una conciliazione o un'offerta vincolante riservata. Si prova con un documento firmato da entrambe le parti o, in mancanza, mediante cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar o, en su caso, la propuesta, en qué fecha, y que ha podido acceder a su contenido íntegro, con qualsiasi documento che provi che l'altra parte ha ricevuto la richiesta o l'invito a negoziare, o se del caso la proposta, in quale data, e che ha potuto accedere al suo contenuto integrale; il tentativo è finito senza accordo quando passano trenta giorni di calendario dalla ricezione senza incontro né risposta scritta (articolo 10). In pratica una sola lettera può fare entrambi i lavori: un'intimazione attendibile che indichi il debito, proponga un modo di saldarlo e dia all'inquilino trenta giorni soddisfa l'articolo 22.4 della legge di procedura civile e, se nessuno risponde, l'articolo 10 della legge organica. I tribunali leggono quella lettera per il suo contenuto e per le sue date. A Madrid una domanda è stata prima respinta perché il burofax del locatore è stato preso per una semplice richiesta di pagamento, e ammessa in appello nel settembre 2026 perché la lettera offriva anche una mediazione e trenta giorni per accettarla, benché l'inquilino avesse rifiutato il burofax; a Barcellona una domanda presentata prima che fosse trascorso il mese da un'offerta vincolante è stata respinta nel settembre 2026, perché il giorno che conta è quello della presentazione della domanda. L'orologio del debito si ferma finché la negoziazione è aperta (articolo 7), il che conta per i mesi più vecchi; come funziona il requisito in qualsiasi domanda civile è nella nostra nota su fare causa in Spagna dopo la riforma del 2025.

La domanda, e che cosa guarda il tribunale prima di ammetterla

Lo sfratto per morosità è un giudizio verbale, il procedimento civile breve, e la domanda può chiedere due cose insieme: la fine del contratto con la restituzione dell'appartamento, e il pagamento dei canoni e delle somme dovute, qualunque ne sia l'importo (Ley 1/2000, articoli 250.1 e 437.4). Può aggiungerne una terza: il locatore podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, può annunciare in essa che si impegna a condonare all'inquilino tutto o parte del debito e delle spese, a condizione che l'inquilino lasci volontariamente l'immobile entro un termine fissato dal locatore, mai inferiore a quindici giorni dalla notifica (articolo 437.3). Per un proprietario che vuole le chiavi più degli arretrati, quella riga è la via più rapida dell'intero procedimento, e l'accettazione dell'offerta vale come acquiescenza dell'inquilino.

Due dichiarazioni decidono quel che segue, e la legge sulla casa del 2023 le ha scritte nell'ammissione di ogni domanda che chiede il possesso di un'abitazione. La domanda deve dire Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante, se l'immobile è la residenza abituale dell'occupante, e se l'attore è un grande proprietario di abitazioni ai sensi dell'articolo 3.k della Ley 12/2023; chi dichiara di non esserlo deve allegare un certificato del registro immobiliare con l'elenco dei suoi immobili (articolo 439.6). Grande proprietario è la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros, la persona fisica o giuridica titolare di più di dieci immobili urbani a uso residenziale o di più di 1.500 metri quadrati di superficie residenziale, garage e ripostigli sempre esclusi, una soglia che una comunità autonoma può abbassare a cinque in una zona tesa che abbia dichiarato (Ley 12/2023, articolo 3.k); nessun comune canario è stato dichiarato tale. Il proprietario di uno o di tre appartamenti non è un grande proprietario, e il certificato che lo prova è una delle carte da ordinare prima della domanda.

Altri due ostacoli esistevano per i grandi proprietari e non esistono più. La legge sulla casa esigeva da un grande proprietario che agiva su una residenza abituale di documentare se l'inquilino fosse in situazione di vulnerabilità economica, con un certificato dei servizi sociali, e, se lo era, di provare di essere prima passato per una procedura di conciliazione o intermediazione dell'amministrazione regionale. La Corte costituzionale ha cancellato entrambi il 29 gennaio 2025 come barriera sproporzionata al diritto a un giudice: il certificato di vulnerabilità era una carga acreditativa desmesurada, un onere probatorio smisurato per l'attore, quando lo stesso fatto poteva conoscersi attraverso gli stessi servizi pubblici (Sentencia 26/2025, sugli articoli 439.6.c e 439.7). La sentenza è stata pubblicata nel Boletín Oficial del Estado il 28 febbraio 2025, e chi legge la legge consolidata deve sapere che il suo testo, ricomposto dopo una riforma successiva, stampa ancora i due commi per intero; sono nulli. Quel che resta per ogni locatore è il dovere di dire se l'appartamento è la casa dell'inquilino e se il locatore è un grande proprietario, e per ogni tribunale il dovere di avvisare i servizi sociali, che viene subito dopo.

I dieci giorni: pagare, andarsene, opporsi o non fare nulla

Ammessa la domanda, il cancelliere notifica all'inquilino un'ingiunzione che fissa il resto del calendario. L'inquilino ha dieci giorni per fare una di quattro cose: desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, lasciare l'immobile, pagare l'attore o, per fermare lo sfratto, pagare tutto il dovuto o depositare presso il tribunale o un notaio le somme chieste nella domanda e quelle maturate da allora, oppure comparire ed esporre brevemente, in opposizione, perché la somma non è dovuta in tutto o in parte o perché si applica l'enervación (Ley 1/2000, articolo 438.5). L'ingiunzione indica già il giorno e l'ora dell'udienza se l'inquilino si oppone e el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición, il giorno e l'ora esatti dello sfratto se non c'è opposizione, e avverte l'inquilino che il silenzio vale consenso alla fine del contratto.

Ciascuna delle quattro strade finisce in modo diverso. Se l'inquilino non fa nulla, il cancelliere chiude il giudizio con decreto e lo sfratto si esegue nel giorno già fissato, con le spese e i canoni maturati fino alla consegna aggiunti alla somma. Se l'inquilino se ne va senza pagare, il decreto chiude lo sfratto e il locatore chiede l'esecuzione del denaro con una semplice istanza. Se l'inquilino paga tutto, lo sfratto è fermato, una volta: un inquilino che ha già fermato uno sfratto non può rifarlo, e neppure chi è stato intimato di pagare in modo attendibile trenta giorni prima della domanda (articolo 22.4); il decreto che dichiara fermata l'azione pone le spese a carico dell'inquilino (articolo 22.5). Se l'inquilino si oppone, l'udienza si tiene nel giorno fissato, e l'ampiezza della difesa dipende da ciò che la domanda ha chiesto. Una domanda che chiede solo l'appartamento è un giudizio sommario: sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, al convenuto è permesso solo allegare e provare il pagamento o le circostanze dell'enervación (articolo 444.1); la sua sentenza può essere riaperta in un giudizio ordinario, e un inquilino che, una volta citato, dice che l'appartamento è ormai suo per un'opzione di acquisto non lo ferma: la Corte suprema ha rinviato quella disputa al giudizio ordinario nel giugno 2026 e ha confermato lo sfratto di un inquilino che non pagava nulla dal 2014. Una domanda che chiede anche il canone, quella abituale, è un giudizio plenario: la Corte suprema ha stabilito nel giugno 2023 che l'inquilino può allora contestare il debito stesso per qualsiasi motivo, e che la sentenza fa cosa giudicata su di esso. La sentenza, se l'inquilino non impugna, si esegue nel giorno fissato nel provvedimento che ha preso atto dell'opposizione, che deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, deve avvenire entro trenta giorni dalla data fissata per l'udienza, senza ulteriore notifica (articolo 438.6); basta la richiesta di esecuzione fatta nella domanda stessa (articolo 549.3).

Dove si ferma il fascicolo: i servizi sociali

Ogni volta che l'appartamento è la residenza abituale dell'inquilino, il tribunale fa qualcosa che il locatore non può impedire: nel decreto di ammissione dice all'inquilino come rivolgersi ai servizi sociali regionali e locali, e se comunicará inmediatamente y de oficio por el Juzgado la existencia del procedimiento a las Administraciones autonómicas y locales competentes, il tribunale stesso comunica immediatamente e d'ufficio l'esistenza del procedimento alle amministrazioni regionali e locali competenti, perché possano valutare la vulnerabilità del nucleo e, se la riscontrano, proporre un'alternativa di affitto sociale, misure immediate o aiuti (articolo 441.5). L'amministrazione ha dieci giorni per confermare la vulnerabilità; le parti hanno poi cinque giorni per dire ciò che vogliono, e il tribunale decide con ordinanza se sospendere il processo perché le misure siano adottate, durante un plazo máximo de suspensión de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica, per un massimo di due mesi se l'attore è una persona fisica e di quattro mesi se è una persona giuridica; adottate le misure o scaduto il termine, la sospensione si revoca da sé e il procedimento prosegue (articolo 441.6). Il tribunale pondera entrambe le parti, compresa la vulnerabilità del locatore stesso, e la legge gli dà un metro: un nucleo il cui affitto più elettricità, gas, acqua e telecomunicazioni supera il 30 per cento del reddito, con un reddito inferiore a tre volte l'IPREM mensile, aumentato per figli, anziani o persone non autosufficienti e fino a cinque volte l'IPREM quando un membro è disabile o non autosufficiente (articolo 441.7). Un proprietario che agisce attraverso una società agisce con una pausa di quattro mesi scritta nella legge; un privato, con una di due mesi.

La sospensione straordinaria creata dal decreto della pandemia è finita. Il Real Decreto-ley 11/2020 permetteva a un inquilino vulnerabile senza alternativa di chiedere al tribunale di fermare lo sfratto, e la legge dice oggi che quelle misure dejarán de surtir efecto el 31 de diciembre de 2025, cessano di avere effetto il 31 dicembre 2025 (articolo 1.1). Due decreti hanno tentato di spostare quella data al 31 dicembre 2026 ed entrambi sono stati abrogati dal Congresso: il Real Decreto-ley 16/2025 il 28 gennaio 2026 e il Real Decreto-ley 2/2026 il 28 febbraio 2026. Da allora, e fino al 7 ottobre 2026, la pausa di due e quattro mesi dell'articolo 441.6 è stata l'unica sospensione che un tribunale potesse concedere in uno sfratto per morosità, fatta scattare dalla proposta dei servizi sociali, non dalla richiesta dell'inquilino; ciò che il decreto-legge del 6 ottobre vi aggiunge, in attesa del suo voto, è nella sezione seguente.

Che cosa avrebbero cambiato i decreti di ottobre, e che cosa riporta il decreto-legge del 6 ottobre

Per un giorno, il 1º ottobre 2026, la legge si è letta diversamente. Il Real Decreto-ley 26/2026 sospendeva fino al 31 dicembre 2030 gli sfratti di inquilini vulnerabili senza alternativa promossi da entità di investimento, mandava la domanda di ogni altro locatore contro un inquilino vulnerabile all'amministrazione regionale per una relazione sulle risorse disponibili, e aggiungeva all'articolo 22 un comma per cui l'amministrazione, se non offriva un'alternativa abitativa entro due mesi, estará obligada a enervar la acción mediante el pago al arrendador o la consignación judicial de la totalidad de las cantidades reclamadas, era obbligata a fermare l'azione pagando al locatore o depositando presso il tribunale la totalità delle somme chieste (articolo 5.2). Il Congresso ha abrogato il decreto il 2 ottobre, e per qualche giorno la legge consolidata ha portato la nota che il nuovo comma era stato privato di effetto. L'8 ottobre 2026 il Real Decreto-ley 29/2026, pubblicato il giorno prima, ha riscritto le regole. In uno sfratto per morosità quella che conta è il nuovo comma 6 dell'articolo 22: accertata la vulnerabilità economica dell'inquilino, l'amministrazione ne è informata subito e ha due mesi, durante i quali processo e sfratto si fermano, per offrire all'inquilino un'altra casa o, altrimenti, pagare al locatore, o depositare presso il tribunale, tutto quanto chiesto e maturato fino a quel giorno con le spese; se non fa nessuna delle due cose, subentra all'inquilino come debitrice, non c'è sfratto e il contratto prosegue finché dura la vulnerabilità (articolo 5.2 del decreto-legge). Questa enervación è in più: non conta come il pagamento unico dell'inquilino dell'articolo 22.4 e opera anche dopo l'intimazione attendibile. Anche la sospensione fino al 31 dicembre 2030 è scritta di nuovo, per le domande delle entità di investimento (articolo 2.1), e la sospensione sulla base della relazione dell'amministrazione regionale, per le altre domande, solo dove il nuovo comma non si applica (articolo 2.2); entrambe raggiungono i procedimenti in corso in cui nessuno sfratto è ancora stato eseguito (seconda disposizione transitoria). Il decreto-legge deve essere convalidato o abrogato dalla Deputazione permanente del Congresso sciolto entro trenta giorni dalla sua pubblicazione il 7 ottobre, e al 21 ottobre non era stato pubblicato nulla. Quel che i decreti hanno fatto a canoni, proroghe e affitti temporanei, e quel che il nuovo decreto-legge vi riporta, è nella nostra nota su il decreto sugli affitti dell'ottobre 2026; il contratto stagionale, in gli affitti invernali e il contratto stagionale.

Quanto ci vuole alle Canarie

La legge fissa orologi brevi: dieci giorni perché l'inquilino risponda all'ingiunzione, un'udienza entro un mese dalla citazione, uno sfratto entro trenta giorni dall'udienza. I tribunali fissano quelli lunghi. Il Consiglio generale del potere giudiziario pubblica ogni primavera una stima della durata media delle cause che ogni tipo di tribunale ha chiuso l'anno prima, e il suo foglio dei giudizi verbali locatizi dà alle Canarie 11,4 mesi per il 2025, contro 9,2 per l'intera Spagna; la stessa cifra era di 5,1 mesi nel 2019. L'avvertenza del Consiglio stesso è che la stima serve a confrontare territori e non predice mai la durata di una causa particolare, e lo sfratto di un inquilino che si oppone, chiede il gratuito patrocinio ed è segnalato come vulnerabile sta all'estremo lungo. L'esecuzione del denaro, una volta riavuto l'appartamento, è ancora più lenta: gli stessi fogli danno 49 mesi per l'esecuzione dei titoli giudiziari nelle isole nel 2025. Un proprietario che vuole presto l'appartamento condona il debito nella domanda e prende le chiavi; uno che vuole i soldi li chiede in giudizio e aspetta, e gli strumenti di quella seconda strada, il monitorio tra essi, sono nella nostra nota su recuperare un credito insoluto in Spagna.

Che cosa fa il nostro team

Scriviamo l'intimazione di pagamento perché valga come la negoziazione che la legge organica esige e chiuda la porta a un'enervación dell'ultimo minuto, ordiniamo il certificato del registro immobiliare che prova che non siete un grande proprietario, redigiamo la domanda con l'offerta di condono quando le chiavi contano più degli arretrati, partecipiamo all'udienza e seguiamo l'esecuzione dei canoni. Le controversie locatizie e i procedimenti di sfratto fanno parte della nostra attività contenziosa, dagli uffici di Costa Adeje e Corralejo e in videochiamata; ogni caso viene prima valutato, e il piano e il compenso si concordano in una consulenza a pagamento prima di qualsiasi lavoro. Diteci la data dell'ultimo pagamento, inviateci il contratto e i messaggi e prenotate una consulenza.

Domande frequenti

Il mio inquilino deve due mesi. Posso cambiare la serratura?

No. L'unica via legale per riavere l'appartamento da un inquilino che non se ne va è il decreto o la sentenza del tribunale e lo sfratto che fissa; un proprietario che, para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales, empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas, per far valere un proprio diritto e fuori dalle vie legali usa violenza, intimidazione o forza sulle cose, commette un reato punito con una multa da sei a dodici mesi (Código Penal, articolo 455). Il primo passo è un'intimazione attendibile di pagamento con trenta giorni, che chiude anche il diritto dell'inquilino di fermare lo sfratto pagando dopo.

Devo tentare una negoziazione prima di fare causa?

Sì, dal 3 aprile 2025: una domanda senza previo tentativo di un mezzo adeguato di risoluzione delle controversie non si ammette, e gli sfratti non sono tra le eccezioni. Una lettera attendibile che indichi il debito, proponga un accordo e dia trenta giorni lo soddisfa se l'inquilino non risponde.

Possiedo un solo appartamento. Le regole dei grandi proprietari valgono per me?

No. Un grande proprietario possiede più di dieci immobili residenziali o più di 1.500 metri quadrati di essi; la vostra domanda deve comunque dire che non lo siete, con un certificato del registro immobiliare che elenchi i vostri immobili. I documenti sulla vulnerabilità dell'inquilino e sulla conciliazione preventiva che la legge sulla casa chiedeva ai grandi proprietari sono stati annullati dalla Corte costituzionale nel gennaio 2025.

L'inquilino può fermare lo sfratto pagando all'ultimo momento?

Una volta, pagando tutto il dovuto entro i dieci giorni dell'ingiunzione, salvo che gli abbiate intimato il pagamento in modo attendibile almeno trenta giorni prima della domanda senza che pagasse, o che abbia già fermato uno sfratto in precedenza. La lettera di intimazione è ciò che gli toglie quella carta.

L'inquilino è una famiglia con bambini. Il tribunale fermerà lo sfratto?

Il tribunale deve informare i servizi sociali ogni volta che l'appartamento è la casa dell'inquilino, e può sospendere il processo fino a due mesi se agite come privato, quattro se agisce una società, perché l'amministrazione proponga un'alternativa; poi il procedimento prosegue. La sospensione straordinaria degli anni della pandemia è finita il 31 dicembre 2025, e i due decreti che hanno tentato di prorogarla nel 2026 sono stati abrogati. Dall'8 ottobre 2026 un nuovo decreto-legge, in attesa del suo voto, aggiunge un'altra pausa quando l'inquilino è economicamente vulnerabile: l'amministrazione ha due mesi per offrirgli una casa o pagare a voi il dovuto, e se non fa nessuna delle due cose subentra come debitrice e lo sfratto non si esegue.

Informazione generale sulla legge così com'è a ottobre 2026 (Ley 1/2000, articoli 22, 250, 437, 438, 439, 441, 444 e 549, nel testo in vigore dal 2 ottobre 2026 e con l'annullamento degli articoli 439.6.c e 439.7 da parte della Sentencia del Tribunal Constitucional 26/2025 del 29 gennaio; Ley 12/2023, articolo 3.k; Ley Orgánica 1/2025, articoli 5, 7 e 10; Real Decreto-ley 11/2020, articolo 1; Real Decreto-ley 26/2026, articolo 5, abrogato il 2 ottobre 2026; Real Decreto-ley 29/2026, articoli 2 e 5 e seconda disposizione transitoria, in vigore dall'8 ottobre 2026 e in attesa di convalida al 21 ottobre 2026; Código Penal, articolo 455; Sentencias del Tribunal Supremo 194/2021, 966/2023 e 1039/2026; Audiencia Provincial de Las Palmas, sentencia 376/2025; Audiencias Provinciales de Madrid e Barcellona, autos 391/2026 e 302/2026; la stima delle durate medie del Consiglio generale del potere giudiziario, edizione del 16 aprile 2026). Non è una consulenza su un caso particolare: il contratto, le date delle lettere e la situazione dell'inquilino decidono che cosa si applica al vostro.