Affitto invernale in Spagna dopo l'abrogazione del decreto di ottobre 2026: il contratto stagionale è tornato, e che cosa scriverci

Ogni ottobre la stessa coppia di Bergen ritira le chiavi dello stesso appartamento a Costa del Silencio, nel sud di Tenerife. Il contratto sono due pagine che il proprietario ha scaricato nel 2019 e che stampa ogni autunno da allora: «contrato de arrendamiento de temporada», dal 1º novembre al 31 marzo, due mesi di deposito, la provvigione dell'agenzia divisa a metà. Il 1º ottobre 2026 un decreto-legge ha fatto sì che quel modulo descrivesse un contratto che non esisteva più: il Real Decreto-ley 26/2026 ha tolto l'affitto stagionale dalla legge sulle locazioni urbane e ha messo al suo posto una locazione di «abitazione temporanea». Il 2 ottobre il Congresso ha abrogato il decreto, con 178 voti contro 172, e l'affitto stagionale è tornato nella legge, parola per parola. Questa nota è per il proprietario che affitta un appartamento a Tenerife o a Fuerteventura per l'inverno, e per l'inquilino che ne prende uno. Dice che cos'è un affitto stagionale e come un tribunale lo distingue da una locazione abitativa, che cosa decide il contratto e che cosa la legge decide per esso, come finisce la stagione, dove passa il confine con l'affitto turistico e che cosa fare di un contratto firmato mentre il decreto era legge. Le citazioni sono in spagnolo, la lettura in italiano.

Abrogato il 2 ottobre: che cosa è tornato

Per qualche giorno la legge non ha avuto l'affitto stagionale. Il decreto ha cancellato le parole che lo creavano e ha scritto, dentro le regole dell'abitazione, una locazione di abitazione temporanea che richiedeva un motivo scritto e dimostrabile, doveva durare più di trentun giorni e si poteva firmare due volte di seguito con lo stesso inquilino, non tre. Il Congresso ha respinto il decreto il 2 ottobre, e con l'abrogazione la legge torna a dire ciò che diceva il 30 settembre. La nostra nota sui decreti di ottobre spiega il voto, che cos'altro è caduto con esso e che cosa l'abrogazione lascia aperto.

Ciò che è tornato è una frase dell'articolo 3. Tra le locazioni per uso diverso dall'abitazione la legge conta los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra — le locazioni di immobili urbani stipulate per una stagione, sia essa l'estate o qualsiasi altra (articolo 3.2). Tutto il resto di questa nota discende da quella classificazione: un affitto invernale è una locazione soggetta alla legge, e non è una locazione abitativa.

Lo scopo, non il calendario

La legge definisce la locazione abitativa per ciò a cui serve: un edificio abitabile la cui destinazione primaria è satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario — soddisfare il bisogno permanente di abitazione dell'inquilino (articolo 2.1). L'affitto stagionale è l'altro caso, e la Corte suprema lo ha descritto molto tempo fa con parole che da allora ha ripetuto: una casa presa para habitar transitoriamente y por razones diversas — per abitarvi transitoriamente e per ragioni diverse. Il criterio non è la durata del soggiorno: el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento — il requisito della temporaneità dell'occupazione non ha a che fare con la durata semplicemente cronologica del termine, ma con la finalità a cui la locazione è diretta (sentenza 1074/1999 del 15 dicembre, che riprende una dottrina formatasi sotto la legge del 1964).

Ne seguono due cose. Un contratto di cinque mesi può essere una stagione, e anche uno di dieci, se l'inquilino è lì per un anno di studi, un trasferimento di lavoro o un inverno e ha una casa a cui tornare. E il nome scritto sulla prima pagina non decide nulla: la stessa sentenza dice che la risposta si trova debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las partes — tenendo conto dei fatti dai quali si può desumere l'intenzione delle parti. Un contratto «stagionale» per un inquilino che non ha altra casa, firmato di nuovo appena scade, è il genere di fatto che trasforma una stagione in una locazione abitativa, con il suo minimo di cinque anni.

La coppia di Bergen è il caso semplice. Conserva la casa in Norvegia, viene per l'inverno e riparte in primavera. Quella è una stagione, quest'anno e il prossimo, per quanti inverni venga.

Che cosa decide il contratto, e che cosa la legge decide per esso

Poiché un affitto stagionale è una locazione per uso diverso dall'abitazione, la maggior parte delle sue regole la scrivono le parti. Queste locazioni se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil — sono rette dalla volontà delle parti, in mancanza da quanto dispone il titolo III della presente legge e, in via suppletiva, dal Codice civile (articolo 4.3). Due parti della legge non ammettono patti: il titolo primo, che dice quale locazione è quale, e il quarto, sul deposito e sulla forma scritta (articolo 4.1).

La colonna di destra è il motivo per cui l'etichetta conta. Ogni sua riga è una regola a cui l'inquilino di un'abitazione non può rinunciare con una firma, perché in una locazione abitativa la clausola che lascia l'inquilino in una posizione peggiore di quella della legge è nulla (articolo 6). In un affitto stagionale il contratto viene prima, e ciò che non dice lo completano il Titolo III, che prende dalle regole dell'abitazione quelle sulle riparazioni, sui lavori e sul diritto dell'inquilino di comprare quando l'appartamento è venduto (articoli 30 e 31), e il Codice civile.

I soldi

Il deposito è l'unica cifra che le parti non scelgono. Alla firma, será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda — è obbligatorio chiedere e versare un deposito in contanti pari a una mensilità del canone nella locazione di abitazioni e a due nella locazione per uso diverso dall'abitazione (articolo 36.1). I due mesi del modulo del proprietario sono la legge. Il saldo va restituito alla riconsegna delle chiavi, e matura l'interesse legale una volta trascorso un mese senza che sia stato restituito (articolo 36.4). Ogni garanzia in aggiunta al deposito è materia del contratto (articolo 36.5).

Il resto lo scrivono le parti: chi paga la luce e l'acqua, se le spese condominiali sono comprese nel canone, chi paga l'agenzia. La mezza provvigione che la coppia di Bergen paga ogni autunno è valida perché lo dice il contratto; la regola che mette quel costo a carico del locatore appartiene alla locazione abitativa.

Come finisce la stagione

Un affitto stagionale finisce da solo. Il Codice civile dice che la locazione fatta per un tempo determinato concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento — termina nel giorno prefissato, senza bisogno di alcuna intimazione (articolo 1565). Il proprietario non dà alcun preavviso e l'inquilino non ha alcuna proroga da rivendicare.

La trappola sta dall'altra parte di quella data. Il Codice presume una tacita riconduzione quando permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador — l'inquilino continua a godere della cosa locata per quindici giorni con l'acquiescenza del locatore (articolo 1566) — e la riconduzione corre di mese in mese quando il canone è mensile (articolo 1581). La sentenza del 1999 applicò esattamente questo a un affitto stagionale, che es susceptible de tácita reconducción al acabar el plazo pactado — è suscettibile di tacita riconduzione allo scadere del termine pattuito. Una coppia che resta fino ad aprile con il benestare del proprietario ha una nuova locazione che si rinnova ogni mese, e ogni mese senza carta è un fatto in più per il tribunale a cui si chiedesse se l'appartamento è diventato una casa. Se vogliono restare fino a maggio, la risposta è una proroga scritta, firmata prima del 31 marzo, con il suo ultimo giorno.

Andarsene prima della fine è il punto debole dell'inquilino. La legge dà all'inquilino di un'abitazione il diritto di andarsene dopo sei mesi; a quello stagionale non ne dà alcuno. Il contratto vincola per la sua durata, perché i contratti tienen fuerza de ley entre las partes contratantes — hanno forza di legge tra le parti contraenti (Codice civile, articolo 1091) — e il canone dei mesi restanti è dovuto salvo che il contratto preveda una via d'uscita. Una clausola che dica come e a quale costo l'inquilino può andarsene va negoziata prima di firmare, non a febbraio. Il proprietario, da parte sua, può chiudere la locazione in anticipo solo per un inadempimento: canone o deposito non pagati, danni volontari o lavori fatti senza consenso, e attività moleste, insalubri, pericolose o illecite (articolo 35).

Il confine con l'affitto turistico

Non ogni appartamento arredato ceduto per settimane o mesi è una locazione. La legge esclude la cessione di un'intera abitazione arredata che sia commercializzata nei canali dell'offerta turistica cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística — quando è soggetta a un regime specifico, derivante dalla sua normativa turistica di settore (articolo 5.e). Nelle isole quel regime è la legge canaria sugli affitti turistici che descriviamo nella nostra nota sulla Ley 6/2025, con la sua registrazione e i suoi requisiti.

Il decreto aveva tracciato quel confine a trentun giorni; con l'abrogazione la legge torna a non fissare alcun numero. Nelle isole una cifra resta, nella legge regionale: da agosto 2026 essa presume che l'abitazione affittata per trentun giorni o meno sia un affitto turistico, salvo che il contratto indichi perché l'inquilino ha bisogno di un alloggio temporaneo (Ley 6/2025, articoli 11 e 12). Ciò che separa le due cose è come l'appartamento viene offerto e sotto quali regole. Un inverno concordato direttamente con una coppia che torna ogni anno è una locazione; lo stesso appartamento venduto a notte su una piattaforma è un affitto turistico, e deve essere registrato come tale. Ogni soggiorno deve rispettare le regole del proprio regime.

Un contratto firmato tra il 1º ottobre e l'abrogazione

Alcuni contratti invernali sono stati firmati mentre il decreto era legge, e sono stati scritti per una locazione che non esiste più: un motivo dichiarato, un mese di deposito invece di due, il diritto dell'inquilino di andarsene dopo un mese. L'abrogazione non porta con sé alcuna regola transitoria, e quanto valga ora un contratto del genere non è deciso. Il rimedio più semplice, quando le due parti sono d'accordo, è firmarlo di nuovo come contratto stagionale secondo la legge così com'è ora. Quando non lo sono, il contratto dovrebbe essere letto da un legale prima che una delle parti vi faccia affidamento.

I contratti firmati prima del 1º ottobre non hanno nulla da rimediare. Il decreto li avrebbe estinti senza proroga nel loro ultimo giorno; quella frase è caduta con il resto, e un contratto stagionale firmato a settembre è ciò che è sempre stato.

Una lista di controllo per il contratto di quest'inverno

• Lo chiami con il suo nome. Una locazione per una stagione ai sensi dell'articolo 3.2 della legge, con il suo primo e il suo ultimo giorno.
• Scriva dov'è la casa. L'indirizzo dell'inquilino all'estero e il fatto che lo conserva; lo scopo del soggiorno è ciò che un tribunale legge.
• Prenda il deposito legale. Due mensilità in contanti, da restituire quando tornano le chiavi.
• Concordi la via d'uscita. Se l'inquilino può andarsene prima, con quanto preavviso e a quale costo; la legge non gli dà questo diritto.
• Metta le spese nel contratto. Utenze, spese condominiali, agenzia e piccole riparazioni le decidono le parti.
• Chiuda su carta. Una riconsegna delle chiavi datata l'ultimo giorno, e nessuna permanenza senza una proroga firmata.
• Tenga separati i due mercati. Un appartamento offerto ai turisti a notte è un affitto turistico e deve essere registrato come tale.

Un contratto stagionale è un documento breve costruito su un fatto: la casa dell'inquilino è altrove. Scriva quel fatto, dati i due estremi del soggiorno, e il modulo che il proprietario ha scaricato nel 2019 farà ciò che lui ha sempre pensato facesse.

Il nostro team immobiliare degli studi di Costa Adeje e di Corralejo segue compravendite e locazioni su entrambe le isole, e può redigere o esaminare un contratto stagionale, o uno firmato mentre il decreto era legge; la consulenza è a pagamento e viene preventivata in anticipo. Il servizio è descritto nella nostra pagina di diritto immobiliare, e la pagina dei contatti riporta gli orari dei due studi.

Domande frequenti

Il contratto stagionale è di nuovo valido?

Sì. Il Real Decreto-ley 26/2026 lo ha tolto dalla legge sulle locazioni urbane il 1º ottobre 2026 e il Congresso ha abrogato quel decreto il 2 ottobre. La legge torna a trattare l'affitto per una stagione come una locazione per uso diverso dall'abitazione, retta anzitutto da ciò che le parti concordano.

Quanto può durare un affitto stagionale?

La legge non fissa né un minimo né un massimo. Ciò che rende stagionale un affitto è il suo scopo: un soggiorno temporaneo di un inquilino la cui abitazione permanente è altrove. Cinque mesi d'inverno vanno bene; può andare bene anche un anno di studi. Un contratto che in realtà dà all'inquilino la sua unica casa è una locazione abitativa, qualunque sia la sua durata.

Posso affittare alla stessa coppia ogni inverno?

Sì, e non c'è nulla da contare: il limite di due contratti di seguito apparteneva al decreto abrogato. Ogni inverno è un contratto a sé, con le sue date. Ciò che conta ogni volta è che gli inquilini conservino la loro casa altrove e che il contratto lo dica.

Quanto deposito posso chiedere?

Il deposito legale di un affitto stagionale è di due mensilità, in contanti, ed è obbligatorio. Ogni altra garanzia è quella che il contratto concorda. Il deposito si restituisce alla riconsegna delle chiavi, tolto ciò che l'inquilino deve; dopo un mese senza restituzione matura l'interesse legale.

E se gli inquilini restano dopo l'ultimo giorno?

Se restano quindici giorni con la sua acquiescenza, il Codice civile presume una tacita riconduzione, di mese in mese quando il canone è mensile. Per evitarla, ritiri le chiavi l'ultimo giorno oppure firmi una proroga scritta con una nuova data finale prima che scada il primo contratto.

Questo articolo è un'informazione generale al 2 ottobre 2026, non una consulenza su un contratto in particolare. I testi citati sono la legge sulle locazioni urbane (Ley 29/1994), articoli da 2 a 6, da 9 a 11, 14, 20, 21, da 29 a 31, 35 e 36, nella formulazione in vigore prima del Real Decreto-ley 26/2026 del 29 settembre (Gazzetta ufficiale dello Stato del 30 settembre 2026), che il Congresso ha abrogato il 2 ottobre 2026 con una risoluzione pubblicata nella Gazzetta dello stesso giorno; il Codice civile, articoli 1091, 1565, 1566 e 1581; e la sentenza 1074/1999 della Corte suprema, del 15 dicembre. La regola canaria sugli affitti di trentun giorni o meno è nella Ley 6/2025, articoli 11 e 12, aggiunti dalla Ley 7/2026 del 31 luglio. Una consulenza con il nostro team immobiliare è un servizio a pagamento.