Arrendamento de inverno em Espanha depois da revogação do decreto de outubro de 2026: o contrato de temporada voltou, e o que escrever nele

Todos os anos, em outubro, o mesmo casal de Bergen vem buscar as chaves do mesmo apartamento em Costa del Silencio, no sul de Tenerife. O contrato são duas páginas que o proprietário descarregou em 2019 e que imprime todos os outonos desde então: «contrato de arrendamiento de temporada», de 1 de novembro a 31 de março, dois meses de caução, a comissão da agência dividida a meias. A 1 de outubro de 2026 um decreto-lei fez com que esse formulário descrevesse um contrato que já não existia: o Real Decreto-ley 26/2026 retirou o arrendamento de temporada da lei dos arrendamentos urbanos e pôs no seu lugar um arrendamento de «habitação temporária». A 2 de outubro o Congresso revogou o decreto, por 178 votos contra 172, e o arrendamento de temporada voltou à lei, palavra por palavra. Esta nota é para o proprietário que arrenda um apartamento em Tenerife ou em Fuerteventura durante o inverno, e para o inquilino que o arrenda. Diz o que é um arrendamento de temporada e como um tribunal o distingue de um arrendamento habitacional, o que o contrato decide e o que a lei decide por ele, como a temporada acaba, por onde passa a fronteira com o alojamento turístico e o que fazer com um contrato assinado enquanto o decreto foi lei. As citações estão em espanhol, a leitura em português.

Revogado a 2 de outubro: o que voltou

Durante alguns dias a lei não teve arrendamento de temporada. O decreto apagou as palavras que o criavam e escreveu, dentro das regras da habitação, um arrendamento de habitação temporária que precisava de um motivo escrito e comprovável, tinha de durar mais de trinta e um dias e podia ser assinado duas vezes seguidas com o mesmo inquilino, não três. O Congresso rejeitou o decreto a 2 de outubro, e com a revogação a lei volta a dizer o que dizia a 30 de setembro. A nossa nota sobre os decretos de outubro explica a votação, o que mais caiu com ela e o que a revogação deixa em aberto.

O que voltou foi uma frase do artigo 3.º. Entre os arrendamentos para uso diferente do de habitação a lei conta los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra — os arrendamentos de prédios urbanos celebrados por uma temporada, seja a de verão ou qualquer outra (artigo 3.º, n.º 2). Tudo o resto desta nota decorre dessa classificação: um arrendamento de inverno é um arrendamento sujeito à lei, e não é um arrendamento habitacional.

A finalidade, não o calendário

A lei define o arrendamento habitacional por aquilo para que serve: um edifício habitável cujo destino primordial é satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario — satisfazer a necessidade permanente de habitação do inquilino (artigo 2.º, n.º 1). O arrendamento de temporada é o outro caso, e o Supremo Tribunal descreveu-o há muito com palavras que desde então tem repetido: uma casa que se toma para habitar transitoriamente y por razones diversas — para habitar transitoriamente e por razões diversas. O critério não é a duração da estadia: el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento — o requisito de que a ocupação seja temporária não tem que ver com a duração simplesmente cronológica do prazo, mas com a finalidade a que o arrendamento se dirige (acórdão 1074/1999, de 15 de dezembro, que repete uma doutrina formada ao abrigo da lei de 1964).

Daqui resultam duas coisas. Um contrato de cinco meses pode ser uma temporada, e um de dez também, se o inquilino lá estiver por um ano letivo, um destacamento ou um inverno e tiver uma casa a que regressar. E o nome que está na primeira página não decide nada: o mesmo acórdão diz que a resposta se encontra debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las partes — tendo em conta os factos de que se pode inferir a intenção das partes. Um contrato «de temporada» para um inquilino que não tem outra casa, assinado de novo logo que acaba, é o género de facto que transforma uma temporada num arrendamento habitacional, com o seu mínimo de cinco anos.

O casal de Bergen é o caso simples. Mantém a sua casa na Noruega, vem passar o inverno e parte na primavera. Isso é uma temporada, este ano e no próximo, por muitos invernos que venha.

O que o contrato decide, e o que a lei decide por ele

Como o arrendamento de temporada é um arrendamento para uso diferente do de habitação, são as partes que escrevem a maior parte das suas regras. Esses arrendamentos se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil — regem-se pela vontade das partes, na sua falta pelo disposto no título III desta lei e, supletivamente, pelo disposto no Código Civil (artigo 4.º, n.º 3). Duas partes da lei não admitem acordo: o título primeiro, que diz que arrendamento é qual, e o quarto, sobre a caução e a forma escrita (artigo 4.º, n.º 1).

A coluna da direita é a razão por que o rótulo importa. Cada uma das suas linhas é uma regra a que o inquilino de uma habitação não pode renunciar com a sua assinatura, porque num arrendamento habitacional é nula a cláusula que deixe o inquilino pior do que a lei (artigo 6.º). Num arrendamento de temporada o contrato vem primeiro, e o que ele não diz é preenchido pelo Título III, que vai buscar às regras da habitação as das reparações, das obras e do direito do inquilino a comprar quando o apartamento é vendido (artigos 30.º e 31.º), e pelo Código Civil.

O dinheiro

A caução é o único número que as partes não escolhem. Na assinatura, será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda — é obrigatório exigir e prestar uma caução em dinheiro de valor equivalente a uma renda no arrendamento de habitações e a duas no arrendamento para uso diferente do de habitação (artigo 36.º, n.º 1). Os dois meses do formulário do proprietário são a lei. O saldo tem de ser devolvido quando as chaves são entregues, e vence juros legais passado um mês sem ter sido restituído (artigo 36.º, n.º 4). Qualquer garantia além da caução é matéria do contrato (artigo 36.º, n.º 5).

O resto é para as partes escreverem: quem paga a eletricidade e a água, se as quotas do condomínio estão na renda, quem paga a agência. A meia comissão que o casal de Bergen paga todos os outonos é válida porque o contrato o diz; a regra que põe esse custo a cargo do senhorio pertence ao arrendamento habitacional.

Como a temporada acaba

Um arrendamento de temporada acaba por si. O Código Civil diz que o arrendamento feito por tempo determinado concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento — termina no dia prefixado, sem necessidade de interpelação (artigo 1565.º). O proprietário não faz nenhum pré-aviso e o inquilino não tem nenhuma prorrogação a reclamar.

A armadilha está do outro lado dessa data. O Código presume uma renovação tácita quando permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador — o inquilino continua a usufruir da coisa arrendada durante quinze dias com a aquiescência do senhorio (artigo 1566.º) — e a renovação corre de mês a mês quando a renda é mensal (artigo 1581.º). O acórdão de 1999 aplicou exatamente isso a um arrendamento de temporada, que es susceptible de tácita reconducción al acabar el plazo pactado — é suscetível de renovação tácita quando acaba o prazo acordado. Um casal que fica até abril com a bênção do proprietário está num novo arrendamento que se renova todos os meses, e cada mês sem papel é mais um facto para o tribunal a quem se pergunte se o apartamento se tornou uma casa. Se quiserem ficar até maio, a resposta é uma prorrogação por escrito, assinada antes de 31 de março, com o seu próprio último dia.

Sair antes do fim é o ponto fraco do inquilino. A lei dá ao inquilino de uma habitação o direito de sair ao fim de seis meses; ao inquilino de temporada não dá nenhum. O contrato vincula pelo seu prazo, porque os contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes — têm força de lei entre as partes contratantes (Código Civil, artigo 1091.º) — e a renda dos meses que faltam é devida salvo se o contrato previr uma saída. Uma cláusula que diga como e a que custo o inquilino pode sair negocia-se antes de assinar, não em fevereiro. O proprietário, por seu lado, só pode pôr fim ao arrendamento mais cedo por incumprimento: renda ou caução por pagar, danos causados de propósito ou obras feitas sem consentimento, e atividades incómodas, insalubres, perigosas ou ilícitas (artigo 35.º).

A fronteira com o alojamento turístico

Nem todo o apartamento mobilado cedido por semanas ou meses é um arrendamento. A lei exclui a cedência de uma casa inteira e mobilada que é comercializada em canais de oferta turística cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística — quando está sujeita a um regime específico, decorrente da sua regulamentação setorial do turismo (artigo 5.º, alínea e). Nas ilhas esse regime é a lei canária do alojamento turístico que descrevemos na nossa nota sobre a Ley 6/2025, com o seu registo e os seus requisitos.

O decreto tinha traçado essa fronteira nos trinta e um dias; com a revogação, a lei volta a não fixar nenhum número. Nas ilhas fica, porém, um número, na lei regional: desde agosto de 2026 ela presume que a habitação arrendada por trinta e um dias ou menos é alojamento turístico, salvo se o contrato indicar por que razão o arrendatário precisa de alojamento temporário (Ley 6/2025, artigos 11.º e 12.º). O que separa as duas coisas é a forma como o apartamento é oferecido e sob que regras. Um inverno acordado diretamente com um casal que volta todos os anos é um arrendamento; o mesmo apartamento vendido por noite numa plataforma é um alojamento turístico, e tem de estar registado como tal. Cada estadia tem de cumprir as regras do seu próprio regime.

Um contrato assinado entre 1 de outubro e a revogação

Alguns contratos de inverno foram assinados enquanto o decreto foi lei, e foram escritos para um arrendamento que já não existe: um motivo declarado, um mês de caução em vez de dois, o direito do inquilino a sair ao fim de um mês. A revogação não traz nenhuma regra transitória, e o que vale agora um contrato desses não está decidido. O remédio mais simples, quando as duas partes estão de acordo, é assiná-lo de novo como contrato de temporada segundo a lei tal como ficou. Quando não estão, o contrato deveria ser lido por um jurista antes de qualquer das partes se apoiar nele.

Os contratos assinados antes de 1 de outubro não têm nada a remediar. O decreto tê-los-ia extinguido sem prorrogação no seu último dia; essa frase caiu com o resto, e um contrato de temporada assinado em setembro é o que sempre foi.

Uma lista para o contrato deste inverno

• Chame-lhe o que ele é. Um arrendamento por uma temporada ao abrigo do artigo 3.º, n.º 2, da lei, com o seu primeiro e o seu último dia.
• Escreva onde fica a casa. A morada do inquilino no estrangeiro e o facto de a manter; a finalidade da estadia é o que um tribunal lê.
• Receba a caução legal. Duas rendas em dinheiro, a devolver quando as chaves voltarem.
• Acorde a saída. Se o inquilino pode sair mais cedo, com que pré-aviso e a que custo; a lei não lhe dá esse direito.
• Ponha os custos no contrato. Consumos, quotas do condomínio, agência e pequenas reparações são para as partes decidirem.
• Termine no papel. Uma entrega de chaves datada no último dia, e nada de ficar sem uma prorrogação assinada.
• Não misture os dois mercados. Um apartamento oferecido a turistas por noite é um alojamento turístico e tem de estar registado como tal.

Um contrato de temporada é um documento curto assente num facto: a casa do inquilino fica noutro lugar. Escreva esse facto, date as duas pontas da estadia, e o formulário que o proprietário descarregou em 2019 fará o que ele sempre pensou que fazia.

A nossa equipa imobiliária dos escritórios de Costa Adeje e de Corralejo trata de compras, vendas e arrendamentos nas duas ilhas, e pode redigir ou rever um contrato de temporada, ou um assinado enquanto o decreto foi lei; a consulta é paga e orçamentada antecipadamente. O serviço está descrito na nossa página de direito imobiliário, e a página de contacto tem os horários dos dois escritórios.

Perguntas frequentes

O contrato de temporada volta a ser válido?

Sim. O Real Decreto-ley 26/2026 retirou-o da lei dos arrendamentos urbanos a 1 de outubro de 2026 e o Congresso revogou esse decreto a 2 de outubro. A lei volta a tratar o arrendamento por uma temporada como um arrendamento para uso diferente do de habitação, regido antes de mais pelo que as partes acordarem.

Quanto tempo pode durar um arrendamento de temporada?

A lei não fixa mínimo nem máximo. O que faz de um arrendamento um arrendamento de temporada é a sua finalidade: uma estadia temporária de um inquilino cuja habitação permanente fica noutro lugar. Cinco meses de inverno cabem; um ano letivo também pode caber. Um contrato que na realidade dá ao inquilino a sua única casa é um arrendamento habitacional, dure o que durar.

Posso arrendar ao mesmo casal todos os invernos?

Sim, e não há nada a contar: o limite de dois contratos seguidos pertencia ao decreto revogado. Cada inverno é um contrato próprio, com as suas datas. O que importa de cada vez é que os inquilinos mantenham a sua casa noutro lugar e que o contrato o diga.

Que caução posso pedir?

A caução legal de um arrendamento de temporada é de duas rendas, em dinheiro, e é obrigatória. Qualquer outra garantia é a que o contrato acordar. A caução é devolvida na entrega das chaves, descontado o que o inquilino dever; passado um mês sem ser devolvida, vence juros legais.

E se os inquilinos ficarem depois do último dia?

Se ficarem quinze dias com a sua aquiescência, o Código Civil presume uma renovação tácita, de mês a mês quando a renda é mensal. Para a evitar, recupere as chaves no último dia ou assine uma prorrogação por escrito com uma nova data final antes de o primeiro contrato acabar.

Este artigo é informação geral a 2 de outubro de 2026, não um aconselhamento sobre nenhum contrato concreto. Os textos citados são a lei dos arrendamentos urbanos (Ley 29/1994), artigos 2.º a 6.º, 9.º a 11.º, 14.º, 20.º, 21.º, 29.º a 31.º, 35.º e 36.º, na redação em vigor antes do Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de setembro (jornal oficial do Estado espanhol de 30 de setembro de 2026), que o Congresso revogou a 2 de outubro de 2026 por uma resolução publicada no jornal oficial desse dia; o Código Civil, artigos 1091.º, 1565.º, 1566.º e 1581.º; e o acórdão 1074/1999 do Supremo Tribunal, de 15 de dezembro. A regra canária sobre os arrendamentos de trinta e um dias ou menos está na Ley 6/2025, artigos 11.º e 12.º, aditados pela Ley 7/2026, de 31 de julho. A consulta com a nossa equipa imobiliária é um serviço pago.