2026 年 10 月法令被废止后的西班牙冬季租赁：季节性合同回来了，合同里该写什么

每年十月，同一对来自卑尔根的夫妇都会到特内里费南部的科斯塔德尔西伦西奥，取同一套公寓的钥匙。合同只有两页，是房东 2019 年下载的，此后每年秋天照样打印一份：«contrato de arrendamiento de temporada»，11 月 1 日至 3 月 31 日，押金两个月，中介费各付一半。2026 年 10 月 1 日，一部法令法让这份表格描述的合同不复存在：Real Decreto-ley 26/2026 把季节性租赁从《城市租赁法》中删去，代之以「临时住房」租赁。10 月 2 日，众议院废止了这部法令（178 票对 172 票），季节性租赁又回到了法律里，一字未改。本文写给在特内里费或富埃特文图拉把公寓租出去过冬的房东，也写给租下这样一套公寓的租客。文章说明什么是季节性租赁、法院怎样把它同住房租赁区分开来，哪些事由合同决定、哪些事由法律替它决定，季节怎样结束，它与度假出租的界线在哪里，以及在法令生效期间签订的合同该怎么办。引文为西班牙语原文，并附中文释义。

10 月 2 日被废止：回来的是什么

有那么几天，法律里没有季节性租赁。法令删掉了创设它的那几个字，并在住房规则之内写入了临时住房租赁：它需要书面的、可证明的原因，期限必须超过三十一日，可以同一位租客连续签订两次，但不能签三次。众议院在 10 月 2 日否决了这部法令，随着废止，法律重新回到 9 月 30 日的文本。我们关于十月法令的文章说明了这次表决、随之落空的其他内容，以及废止留下的悬而未决之处。

回来的是第 3 条里的一句话。在居住以外用途的租赁中，法律列入了 los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra——按季节订立的城市房产租赁，不论是夏季还是其他季节（第 3 条第 2 款）。本文其余的一切都由这一归类而来：冬季出租是受该法调整的租赁，但不是住房租赁。

看目的，不看日历

法律按用途来界定住房租赁：一处可居住的建筑，其首要目的在于 satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario——满足租客长期居住的需要（第 2 条第 1 款）。季节性租赁是另一种情形，最高法院很早以前就用它此后一再重复的话描述过：租下一处住房，是 para habitar transitoriamente y por razones diversas——为了临时居住，原因各不相同。判断标准不是居住时间的长短：el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento——占用的临时性这一要件，与期限在时间上的长短无关，而与租赁所指向的目的有关（12 月 15 日第 1074/1999 号判决，它重申了在 1964 年的法律之下形成的判例）。

由此得出两点。五个月的合同可以是一个季节，十个月的也可以，只要租客是为了一个学年、一次外派或一个冬天而来，并且有家可回。而首页上的名称什么也决定不了：同一份判决说，答案要 debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las partes——通过考察可以从中推断双方意图的事实——来寻找。给没有别的住所的租客签的「季节性」合同，一到期就重签，正是那种把季节变成住房租赁的事实，而住房租赁至少是五年。

卑尔根的那对夫妇是最简单的情形。他们在挪威保留着自己的家，来这里过冬，春天离开。这就是一个季节，今年如此，明年也如此，不管他们来多少个冬天。

哪些事由合同决定，哪些事由法律替它决定

季节性租赁既然是居住以外用途的租赁，大部分规则就由双方自己来写。这类租赁 se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil——依双方的意思，没有约定的依本法第三编，并以民法典作为补充（第 4 条第 3 款）。法律中有两部分不容约定：第一编，它规定哪种租赁属于哪一类；第四编，关于押金和书面形式（第 4 条第 1 款）。

右边一栏正是名称之所以重要的原因。其中每一行，都是住房的租客不能凭一个签名放弃的规则，因为在住房租赁中，使租客的处境比法律规定更差的条款无效（第 6 条）。在季节性租赁中，合同优先，合同没有写的由第三编补足——它从住房规则中借用了关于维修、工程以及公寓出售时租客购买权的规定（第 30 条和第 31 条）——再由民法典补足。

钱

押金是双方不能自行选择的唯一数字。签约时，será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda——必须要求并交付现金押金，住房租赁为相当于一个月租金，居住以外用途的租赁为两个月（第 36 条第 1 款）。房东那份表格上的两个月，就是法律。押金余额应在交还钥匙时退还，超过一个月未退还的，开始计收法定利息（第 36 条第 4 款）。押金之外的任何担保，由合同决定（第 36 条第 5 款）。

其余的由双方来写：水电费谁付，社区费是否含在租金里，中介费谁付。卑尔根夫妇每年秋天付的那一半中介费之所以有效，是因为合同这样写；让房东承担这笔费用的规则属于住房租赁。

季节怎样结束

季节性租赁自行结束。民法典规定，定有期限的租赁 concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento——在预定之日终止，无须催告（第 1565 条）。房东不必发任何通知，租客也没有什么延期可以主张。

陷阱在那个日期的另一侧。permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador——承租人经出租人默许继续使用租赁物十五日——的，民法典推定为默示续租（第 1566 条），租金按月计算的，续租按月进行（第 1581 条）。1999 年的那份判决正是把这一点适用于一份季节性租赁，说它 es susceptible de tácita reconducción al acabar el plazo pactado——在约定期限届满时可以默示续租。经房东同意住到四月的夫妇，处在一份每月更新一次的新租赁之中；而每一个没有落在纸面上的月份，对一个被问到「这套公寓是否已经成了住所」的法院来说，都是多一项事实。他们想住到五月的，办法是在 3 月 31 日之前签一份书面延期，并写明新的最后一天。

提前离开是租客的弱点。法律给住房的租客满六个月后离开的权利；对季节性租客，它什么也没给。合同在整个期限内都有约束力，因为合同 tienen fuerza de ley entre las partes contratantes——在缔约双方之间具有法律的效力（民法典第 1091 条）——除非合同约定了退出的办法，剩余月份的租金照样要付。写明租客怎样离开、要付多少代价的条款，值得在签字之前谈，而不是到了二月再谈。房东一方，只有在对方违约时才能提前结束租赁：拖欠租金或押金，故意造成损害或未经同意施工，以及从事扰民、有害健康、危险或违法的活动（第 35 条）。

与度假出租的界线

并不是每一套出让几周或几个月的带家具公寓都是租赁。通过旅游销售渠道推广的整套带家具住房的让与，cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística——受其旅游行业法规所确立的特别制度约束的——被法律排除在外（第 5 条 e 项）。在群岛上，这一制度就是加那利的度假出租法，见我们关于 Ley 6/2025 的文章，其中有登记和各项要求。

法令曾把这条界线划在三十一日；随着废止，法律重新不设任何数字。但在群岛上，自治区的法律里还留着一个数字：自 2026 年 8 月起，它推定出租三十一日或更短的住宅属于度假出租，除非合同写明承租人为何需要临时住处（Ley 6/2025 第 11 条和第 12 条）。区分两者的，是公寓以什么方式提供、适用哪一套规则。直接同一对年年都来的夫妇约定的一个冬天，是租赁；同一套公寓在平台上按晚出售，就是度假出租，必须照此登记。每一次居住，都要符合它自己那套制度的规则。

10 月 1 日至废止之间签订的合同

有些冬季合同是在法令还是法律的时候签的，是按一种已经不存在的租赁来写的：写明了原因，押金是一个月而不是两个月，租客住满一个月就有权离开。废止没有附带任何过渡规则，这样的合同现在有什么效力，尚无定论。最简单的办法，是在双方同意的情况下，按现行法律把它重新签成季节性合同。双方不同意的，在任何一方依赖它之前，都应当先请律师看一遍。

10 月 1 日之前签订的合同没有什么需要补救的。按照法令，它们本来会在最后一天终止而不得延期；那句话已随其余内容一起落空，九月签订的季节性合同，还是它一直以来的样子。

今年冬天合同的核对清单

• 名副其实。 写明这是该法第 3 条第 2 款的按季节租赁，并写上第一天和最后一天。
• 写下家在哪里。 租客在国外的地址，以及他们保留着这处住所这一事实；法院看的是居住的目的。
• 收取法定押金。 两个月租金，现金，钥匙交还时退还。
• 约定退出办法。 租客能否提前离开、提前多久通知、付多少代价；法律没有给这项权利。
• 把费用写进合同。 水电、社区费、中介费和小修，都由双方约定。
• 在纸面上结束。 最后一天办一份注明日期的钥匙交接，没有签好的延期就不要继续住。
• 两个市场不要混。 按晚提供给游客的公寓是度假出租，必须照此登记。

季节性合同是一份建立在一个事实之上的短文件：租客的家在别处。把这个事实写下来，给居住的两头都注明日期，房东 2019 年下载的那份表格就会起到他一直以为的作用。

我们科斯塔阿德赫和科拉莱霍办公室的房地产团队办理两座岛上的买卖和租赁事务，可以起草或审查季节性合同，也可以审查在法令生效期间签订的合同；咨询收费，事先报价。服务详情见我们的房地产法律页面，联系页面载有两处办公室的营业时间。

常见问题

季节性合同又有效了吗？

有效。Real Decreto-ley 26/2026 在 2026 年 10 月 1 日把它从《城市租赁法》中删去，众议院在 10 月 2 日废止了这部法令。法律重新把按季节的出租视为居住以外用途的租赁，首先依双方的约定。

季节性租赁可以持续多久？

法律没有规定最短或最长期限。使一份出租成为季节性租赁的，是它的目的：一位长期住所在别处的租客的临时居住。冬天的五个月符合；一个学年也可以符合。实际上给了租客唯一住所的合同，不论多长，都是住房租赁。

我可以每年冬天都租给同一对夫妇吗？

可以，而且没有什么要数的：连续两份合同的限制属于被废止的法令。每个冬天都是一份独立的合同，有自己的日期。每一次要紧的，是租客在别处保留着自己的住所，并且合同写明了这一点。

我可以要多少押金？

季节性租赁的法定押金是两个月租金，现金，而且是强制性的。其他担保按合同约定。押金在交还钥匙时退还，扣除租客所欠的款项；超过一个月未退还的，开始计收法定利息。

如果租客在最后一天之后继续住下去呢？

他们经您默许住满十五日的，民法典推定为默示续租，租金按月计算的，按月续租。要避免这一点，就在最后一天收回钥匙，或者在第一份合同到期之前签一份写明新终止日期的书面延期。

本文是截至 2026 年 10 月 2 日的一般性信息，不构成对任何具体合同的建议。引用的文本为城市租赁法（Ley 29/1994）第 2 至 6、9 至 11、14、20、21、29 至 31、35 和 36 条，以 9 月 29 日的 Real Decreto-ley 26/2026（2026 年 9 月 30 日国家官方公报）之前有效的文本为准，该法令已于 2026 年 10 月 2 日被众议院废止，废止决议刊登在当天的公报上；民法典第 1091、1565、1566 和 1581 条；以及最高法院 12 月 15 日第 1074/1999 号判决。加那利关于出租三十一日或更短的规则，见 Ley 6/2025 第 11 条和第 12 条，由 7 月 31 日的 Ley 7/2026 增设。向我们的房地产团队咨询是收费服务。