Wintervermietung in Spanien nach der Aufhebung des Dekrets vom Oktober 2026: Der Saisonvertrag ist zurück, und was hineingehört

Jeden Oktober holt dasselbe Paar aus Bergen die Schlüssel derselben Wohnung in Costa del Silencio ab, im Süden Teneriffas. Der Vertrag besteht aus zwei Seiten, die der Eigentümer 2019 heruntergeladen hat und seither jeden Herbst ausdruckt: «contrato de arrendamiento de temporada», 1. November bis 31. März, zwei Monatsmieten Kaution, die Maklergebühr geteilt. Am 1. Oktober 2026 sorgte ein Gesetzesdekret dafür, dass dieses Formular einen Vertrag beschrieb, den es nicht mehr gab: Das Real Decreto-ley 26/2026 strich die Saisonvermietung aus dem spanischen Mietgesetz und setzte an ihre Stelle einen Mietvertrag über «vorübergehendes Wohnen». Am 2. Oktober hob der Kongress das Dekret auf, mit 178 zu 172 Stimmen, und die Saisonvermietung steht wieder im Gesetz, Wort für Wort. Dieser Beitrag richtet sich an den Eigentümer, der eine Wohnung auf Teneriffa oder Fuerteventura für den Winter vermietet, und an den Mieter, der eine mietet. Er sagt, was eine Saisonvermietung ist und wie ein Gericht sie von einem Wohnraummietvertrag unterscheidet, was der Vertrag entscheidet und was das Gesetz für ihn entscheidet, wie die Saison endet, wo die Grenze zur Ferienvermietung verläuft und was mit einem Vertrag zu tun ist, der unterschrieben wurde, solange das Dekret Gesetz war. Die Zitate stehen auf Spanisch, die Lesart auf Deutsch.

Am 2. Oktober aufgehoben: was zurückgekommen ist

Ein paar Tage lang kannte das Gesetz keine Saisonvermietung. Das Dekret strich die Worte, die sie schufen, und schrieb in die Wohnraumregeln einen Mietvertrag über vorübergehendes Wohnen, der einen schriftlichen, nachweisbaren Grund brauchte, länger als einunddreißig Tage dauern musste und mit demselben Mieter zweimal in Folge geschlossen werden konnte, nicht dreimal. Der Kongress lehnte das Dekret am 2. Oktober ab, und mit der Aufhebung lautet das Gesetz wieder so wie am 30. September. Unser Beitrag zu den Oktober-Dekreten erklärt die Abstimmung, was sonst noch mit ihr gefallen ist und was die Aufhebung offenlässt.

Zurückgekommen ist ein Satz aus Artikel 3. Zu den Mietverträgen für eine andere Nutzung als das Wohnen zählt das Gesetz los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra — Mietverträge über städtische Immobilien, die für eine Saison geschlossen werden, sei es der Sommer oder eine andere (Artikel 3.2). Alles Weitere in diesem Beitrag folgt aus dieser Einordnung: Eine Wintervermietung ist ein Mietvertrag nach dem Gesetz, und sie ist kein Wohnraummietvertrag.

Der Zweck, nicht der Kalender

Das Gesetz bestimmt den Wohnraummietvertrag nach dem, wozu er dient: ein bewohnbares Gebäude, dessen vorrangiger Zweck es ist, satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario — den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters zu decken (Artikel 2.1). Die Saisonvermietung ist der andere Fall, und der Oberste Gerichtshof hat sie vor langer Zeit mit Worten beschrieben, die er seither wiederholt: eine Wohnung, die man nimmt, para habitar transitoriamente y por razones diversas — um vorübergehend und aus verschiedenen Gründen dort zu wohnen. Der Maßstab ist nicht die Dauer des Aufenthalts: el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento — das Erfordernis, dass die Nutzung vorübergehend ist, hängt nicht mit der bloß zeitlichen Dauer der Laufzeit zusammen, sondern mit dem Zweck, auf den die Vermietung gerichtet ist (Urteil 1074/1999 vom 15. Dezember, das eine unter dem Gesetz von 1964 entstandene Rechtsprechung wiederholt).

Daraus folgen zwei Dinge. Ein Vertrag über fünf Monate kann eine Saison sein, und einer über zehn ebenso, wenn der Mieter wegen eines Studienjahrs, einer Entsendung oder eines Winters dort ist und eine Wohnung hat, in die er zurückkehrt. Und der Name auf der ersten Seite entscheidet nichts: Dasselbe Urteil sagt, die Antwort ergebe sich debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las partes — indem die Tatsachen berücksichtigt werden, aus denen sich der Wille der Parteien ableiten lässt. Ein «Saisonvertrag» für einen Mieter, der keine andere Wohnung hat, und der sofort nach seinem Ende neu unterschrieben wird, ist die Art von Tatsache, die aus einer Saison einen Wohnraummietvertrag macht, mit seinem Minimum von fünf Jahren.

Das Paar aus Bergen ist der einfache Fall. Es behält seine Wohnung in Norwegen, kommt für den Winter und reist im Frühjahr ab. Das ist eine Saison, dieses Jahr und nächstes Jahr, wie viele Winter es auch kommt.

Was der Vertrag entscheidet, und was das Gesetz für ihn entscheidet

Weil eine Saisonvermietung ein Mietvertrag für eine andere Nutzung als das Wohnen ist, schreiben die Parteien die meisten Regeln selbst. Solche Verträge se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil — richten sich nach dem Willen der Parteien, hilfsweise nach Titel III dieses Gesetzes und ergänzend nach dem Zivilgesetzbuch (Artikel 4.3). Zwei Teile des Gesetzes stehen nicht zur Disposition: sein erster Titel, der sagt, welcher Mietvertrag welcher ist, und sein vierter, über die Kaution und die Schriftform (Artikel 4.1).

Die rechte Spalte ist der Grund, warum das Etikett zählt. Jede ihrer Zeilen ist eine Regel, auf die der Mieter einer Wohnung nicht durch Unterschrift verzichten kann, denn in einem Wohnraummietvertrag ist eine Klausel nichtig, die den Mieter schlechter stellt als das Gesetz (Artikel 6). Bei einer Saisonvermietung geht der Vertrag vor, und was er nicht sagt, füllen Titel III, der von den Wohnraumregeln die über Reparaturen, Bauarbeiten und das Vorkaufsrecht des Mieters beim Verkauf der Wohnung übernimmt (Artikel 30 und 31), und das Zivilgesetzbuch.

Das Geld

Die Kaution ist die eine Zahl, die die Parteien nicht wählen. Bei Vertragsschluss será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda — ist die Forderung und Leistung einer Barkaution zwingend, in Höhe einer Monatsmiete bei der Wohnraummiete und von zwei bei der Miete für eine andere Nutzung als das Wohnen (Artikel 36.1). Die zwei Monatsmieten im Formular des Eigentümers sind das Gesetz. Der Restbetrag ist bei der Rückgabe der Schlüssel zurückzuzahlen, und er wird mit dem gesetzlichen Zins verzinst, sobald ein Monat ohne Rückzahlung vergangen ist (Artikel 36.4). Jede Sicherheit über die Kaution hinaus ist Sache des Vertrags (Artikel 36.5).

Den Rest schreiben die Parteien: wer Strom und Wasser zahlt, ob die Umlagen der Eigentümergemeinschaft in der Miete enthalten sind, wer den Makler zahlt. Die halbe Gebühr, die das Paar aus Bergen jeden Herbst zahlt, ist gültig, weil der Vertrag es so sagt; die Regel, die diese Kosten dem Vermieter auferlegt, gehört zum Wohnraummietvertrag.

Wie die Saison endet

Eine Saisonvermietung endet von selbst. Das Zivilgesetzbuch sagt, dass ein auf bestimmte Zeit geschlossener Mietvertrag concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento — am festgesetzten Tag endet, ohne dass es einer Aufforderung bedarf (Artikel 1565). Der Eigentümer muss nichts mitteilen, und der Mieter hat keine Verlängerung zu beanspruchen.

Die Falle liegt auf der anderen Seite dieses Datums. Das Gesetzbuch vermutet eine stillschweigende Verlängerung, wenn permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador — der Mieter die Mietsache fünfzehn Tage lang mit Duldung des Vermieters weiter nutzt (Artikel 1566) —, und die Verlängerung läuft von Monat zu Monat, wenn die Miete monatlich ist (Artikel 1581). Das Urteil von 1999 wandte genau das auf eine Saisonvermietung an, die es susceptible de tácita reconducción al acabar el plazo pactado — der stillschweigenden Verlängerung zugänglich ist, wenn die vereinbarte Laufzeit endet. Ein Paar, das mit dem Segen des Eigentümers bis in den April bleibt, hat einen neuen Mietvertrag, der sich jeden Monat erneuert, und jeder Monat ohne Papier ist eine Tatsache mehr für ein Gericht, das gefragt wird, ob die Wohnung zu einem Zuhause geworden ist. Wollen sie bis Mai bleiben, ist die Antwort eine schriftliche Verlängerung, unterschrieben vor dem 31. März, mit ihrem eigenen letzten Tag.

Der vorzeitige Auszug ist der schwache Punkt des Mieters. Das Gesetz gibt dem Mieter einer Wohnung das Recht, nach sechs Monaten zu gehen; dem Saisonmieter gibt es keines. Der Vertrag bindet für seine Laufzeit, denn Verträge tienen fuerza de ley entre las partes contratantes — haben zwischen den Vertragsparteien Gesetzeskraft (Zivilgesetzbuch, Artikel 1091) —, und die Miete der verbleibenden Monate ist geschuldet, wenn der Vertrag keinen Ausweg vorsieht. Eine Klausel, die sagt, wie und zu welchem Preis der Mieter gehen kann, verhandelt man vor der Unterschrift, nicht im Februar. Der Eigentümer seinerseits kann den Vertrag nur wegen einer Vertragsverletzung vorzeitig beenden: unbezahlte Miete oder Kaution, vorsätzliche Schäden oder Bauarbeiten ohne Zustimmung und Tätigkeiten, die störend, gesundheitsschädlich, gefährlich oder rechtswidrig sind (Artikel 35).

Die Grenze zur Ferienvermietung

Nicht jede möblierte Wohnung, die für Wochen oder Monate überlassen wird, ist ein Mietvertrag. Das Gesetz nimmt die Überlassung einer ganzen möblierten Wohnung aus, die über touristische Kanäle vermarktet wird, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística — wenn sie einer besonderen Regelung unterliegt, die sich aus ihren touristischen Fachvorschriften ergibt (Artikel 5.e). Auf den Inseln ist diese Regelung das kanarische Ferienvermietungsgesetz, das wir in unserem Beitrag zur Ley 6/2025 beschreiben, mit seiner Registrierung und seinen Anforderungen.

Das Dekret hatte diese Grenze bei einunddreißig Tagen gezogen; mit der Aufhebung nennt das Gesetz wieder keine Zahl. Auf den Inseln bleibt eine Zahl bestehen, im Regionalgesetz: Seit August 2026 vermutet es, dass eine Wohnung, die für einunddreißig Tage oder weniger vermietet wird, eine Ferienvermietung ist, sofern der Vertrag nicht festhält, warum der Mieter eine vorübergehende Unterkunft braucht (Ley 6/2025, Artikel 11 und 12). Was beides trennt, ist, wie die Wohnung angeboten wird und unter welchen Regeln. Ein Winter, der direkt mit einem Paar vereinbart wird, das jedes Jahr wiederkommt, ist ein Mietvertrag; dieselbe Wohnung, nachtweise über eine Plattform verkauft, ist eine Ferienvermietung und muss als solche registriert sein. Jeder Aufenthalt muss die Regeln seines eigenen Regimes erfüllen.

Ein zwischen dem 1. Oktober und der Aufhebung unterschriebener Vertrag

Einige Winterverträge wurden unterschrieben, solange das Dekret Gesetz war, und sie wurden für einen Mietvertrag geschrieben, den es nicht mehr gibt: ein genannter Grund, eine Monatsmiete Kaution statt zwei, das Recht des Mieters, nach einem Monat zu gehen. Die Aufhebung bringt keine Übergangsregel mit, und was ein solcher Vertrag jetzt wert ist, ist nicht geklärt. Das einfachste Mittel, wenn beide Seiten einverstanden sind, ist, ihn als Saisonvertrag nach dem Gesetz in seiner jetzigen Fassung neu zu unterschreiben. Sind sie es nicht, sollte der Vertrag juristisch geprüft werden, bevor sich eine der Seiten auf ihn verlässt.

Verträge, die vor dem 1. Oktober unterschrieben wurden, brauchen kein Mittel. Das Dekret hätte sie an ihrem letzten Tag ohne Verlängerung enden lassen; dieser Satz ist mit dem Rest gefallen, und ein im September unterschriebener Saisonvertrag ist, was er immer war.

Eine Checkliste für den Vertrag dieses Winters

• Nennen Sie ihn, was er ist. Ein Mietvertrag für eine Saison nach Artikel 3.2 des Gesetzes, mit seinem ersten und seinem letzten Tag.
• Schreiben Sie auf, wo das Zuhause ist. Die Adresse des Mieters im Ausland und die Tatsache, dass er sie behält; der Zweck des Aufenthalts ist das, was ein Gericht liest.
• Nehmen Sie die gesetzliche Kaution. Zwei Monatsmieten in bar, zurückzuzahlen, wenn die Schlüssel zurückkommen.
• Vereinbaren Sie den Ausweg. Ob der Mieter vorzeitig gehen darf, mit welcher Frist und zu welchem Preis; das Gesetz gibt ihm dieses Recht nicht.
• Schreiben Sie die Kosten in den Vertrag. Nebenkosten, Umlagen der Gemeinschaft, Makler und kleine Reparaturen regeln die Parteien.
• Beenden Sie auf Papier. Eine datierte Schlüsselübergabe am letzten Tag, und kein Bleiben ohne unterschriebene Verlängerung.
• Halten Sie die beiden Märkte auseinander. Eine Wohnung, die Touristen nachtweise angeboten wird, ist eine Ferienvermietung und muss als solche registriert sein.

Ein Saisonvertrag ist ein kurzes Dokument, das auf einer Tatsache steht: Das Zuhause des Mieters ist anderswo. Schreiben Sie diese Tatsache auf, datieren Sie beide Enden des Aufenthalts, und das Formular, das der Eigentümer 2019 heruntergeladen hat, tut, was er immer von ihm dachte.

Unser Immobilienteam in den Kanzleien in Costa Adeje und Corralejo betreut Käufe, Verkäufe und Mietverträge auf beiden Inseln und kann einen Saisonvertrag entwerfen oder prüfen, ebenso einen Vertrag, der unterschrieben wurde, solange das Dekret Gesetz war; die Beratung ist kostenpflichtig und wird vorab veranschlagt. Die Leistung ist auf unserer Seite zum Immobilienrecht beschrieben, und die Kontaktseite nennt die Öffnungszeiten beider Kanzleien.

Häufige Fragen

Ist der Saisonvertrag wieder gültig?

Ja. Das Real Decreto-ley 26/2026 strich ihn am 1. Oktober 2026 aus dem Mietgesetz, und der Kongress hob dieses Dekret am 2. Oktober auf. Das Gesetz behandelt die Vermietung für eine Saison wieder als Mietvertrag für eine andere Nutzung als das Wohnen, für den zuerst gilt, was die Parteien vereinbaren.

Wie lange kann eine Saisonvermietung dauern?

Das Gesetz nennt weder ein Minimum noch ein Maximum. Was eine Vermietung zur Saisonvermietung macht, ist ihr Zweck: ein vorübergehender Aufenthalt eines Mieters, dessen dauerhafte Wohnung anderswo ist. Fünf Wintermonate passen; ein Studienjahr kann ebenso passen. Ein Vertrag, der dem Mieter in Wahrheit seine einzige Wohnung gibt, ist ein Wohnraummietvertrag, wie lange er auch dauert.

Kann ich jeden Winter an dasselbe Paar vermieten?

Ja, und es gibt nichts zu zählen: Die Grenze von zwei Verträgen in Folge gehörte zum aufgehobenen Dekret. Jeder Winter ist ein eigener Vertrag mit eigenen Daten. Worauf es jedes Mal ankommt, ist, dass die Mieter ihre Wohnung anderswo behalten und dass der Vertrag das sagt.

Wie viel Kaution kann ich verlangen?

Die gesetzliche Kaution einer Saisonvermietung beträgt zwei Monatsmieten, in bar, und sie ist zwingend. Jede weitere Sicherheit ist die, die der Vertrag vereinbart. Die Kaution wird bei der Rückgabe der Schlüssel zurückgezahlt, abzüglich dessen, was der Mieter schuldet; nach einem Monat ohne Rückzahlung wird sie mit dem gesetzlichen Zins verzinst.

Was, wenn die Mieter nach dem letzten Tag bleiben?

Bleiben sie fünfzehn Tage mit Ihrer Duldung, vermutet das Zivilgesetzbuch eine stillschweigende Verlängerung, von Monat zu Monat, wenn die Miete monatlich ist. Um das zu vermeiden, nehmen Sie die Schlüssel am letzten Tag zurück, oder unterschreiben Sie vor dem Ende des ersten Vertrags eine schriftliche Verlängerung mit einem neuen Enddatum.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information mit Stand vom 2. Oktober 2026 und keine Beratung zu einem bestimmten Vertrag. Zitiert werden das Mietgesetz (Ley 29/1994), Artikel 2 bis 6, 9 bis 11, 14, 20, 21, 29 bis 31, 35 und 36, in dem Wortlaut, der vor dem Real Decreto-ley 26/2026 vom 29. September galt (spanischer Staatsanzeiger vom 30. September 2026), das der Kongress am 2. Oktober 2026 durch einen im Staatsanzeiger desselben Tages veröffentlichten Beschluss aufhob; das Zivilgesetzbuch, Artikel 1091, 1565, 1566 und 1581; und das Urteil 1074/1999 des Obersten Gerichtshofs vom 15. Dezember. Die kanarische Regel für Vermietungen von einunddreißig Tagen oder weniger steht in der Ley 6/2025, Artikel 11 und 12, eingefügt durch die Ley 7/2026 vom 31. Juli. Die Beratung durch unser Immobilienteam ist kostenpflichtig.