Das neue kanarische Ferienvermietungsgesetz: Was Ley 6/2025 für Eigentümer bedeutet

Eine Ferienwohnung auf den Kanaren zu vermieten war lange Sache eines Dekrets von 2015 — und viel Improvisation. Zwischen 2024 und Ende 2025 kamen drei Schichten neuen Rechts — und zusammen zeichnen sie die Landkarte für jeden Eigentümer auf Teneriffa und Fuerteventura neu.

Schicht eins: das staatliche Register — im Mai 2026 aufgehoben

Das Real Decreto 1312/2024 schuf ein einheitliches staatliches Vermietungsregister: Seit dem 1. Juli 2025 brauchte jede Kurzzeitvermietung eine staatliche Registrierungsnummer, und die Plattformen mussten Angebote ohne Nummer auslisten. Am 19. Mai 2026 hob der Tribunal Supremo (Urteil 620/2026, Dritte Kammer) dieses Register und die Registrierungspflicht auf: Tourismus und Wohnen sind Zuständigkeiten der Regionen, der Staat durfte kein eigenes Register darüberlegen. Vom Erlass bleiben das digitale einheitliche Fenster und die Pflicht der Plattformen, dem Staat die Vermietungsdaten zu melden. In der Praxis: Eine staatliche Nummer ist keine Bedingung mehr, um zu inserieren, und eine bereits erhaltene Nummer hat schlicht diese Rolle verloren — Ihre kanarische Registrierung ist die, die Ihr Recht zu vermieten trägt.

Schicht zwei: Ihre Eigentümergemeinschaft hat ein Veto

Eine seit dem 3. April 2025 geltende Reform erlaubt Eigentümergemeinschaften, neue Ferienvermietungen im Gebäude mit Dreifünftelmehrheit zu genehmigen — oder abzulehnen. Bestehende, rechtmäßig betriebene Vermietungen werden durch die Abstimmung nicht vertrieben, aber wer „zum Vermieten“ kauft, muss Protokolle und Statuten der Gemeinschaft jetzt lesen, bevor er irgendetwas unterschreibt.

Schicht drei: das kanarische Gesetz — Ley 6/2025

Am 10. Dezember 2025 verabschiedeten die Kanaren ihr eigenes Gesetz zur nachhaltigen touristischen Nutzung von Wohnraum, das dem Dekret von 2015 überall vorgeht, wo beide einander widersprechen. Die Kernpunkte:

• Eine Obergrenze: In der Regel dürfen höchstens 10% des Wohnungsbestands jeder Gemeinde (oder Zone) der Ferienvermietung dienen — bis zu 20% auf El Hierro, La Gomera und La Palma.
• Kommunale Zonierung: Die Rathäuser legen in ihrer Planung fest, wo eine Wohnung an Touristen vermietet werden darf; der Eigentümer reicht dann eine verantwortliche Erklärung (declaración responsable) beim Cabildo der Insel ein, der die Vermietung registriert und kontrolliert.
• Neubauten müssen warten: Wohnungen dürfen erst zehn Jahre nach Fertigstellung touristisch genutzt werden.
• Sozialwohnungen (VPO) sind ausgeschlossen, und Gebäude, die im Ganzen als De-facto-Hotels betrieben werden, sind verboten.
• Bestehende regelkonforme Vermietungen laufen unter Übergangsregeln weiter — aber „regelkonform“ leistet in diesem Satz viel Arbeit: Registrierung, Bewohnbarkeit und die Papierspur zählen alle. In der Regel darf die Tätigkeit fünf Jahre weiterlaufen, bis Dezember 2030, und seit August 2026 geht ein Datum vor: Wer sich vor dem Gesetz registriert hat, ohne beim Rathaus die Vorabmitteilung über eine klassifizierte Tätigkeit (comunicación previa) einzureichen, muss sie vor dem 31. Juli 2027 einreichen oder aufhören (Ley 7/2026).

Oktober 2026: ein staatliches Dekret nach wenigen Tagen aufgehoben, ein zweites seit dem 8. Oktober in Kraft

Ein staatliches Gesetzesdekret, in Kraft seit dem 1. Oktober 2026 (Real Decreto-ley 26/2026), zog für einige Tage die Grenze zwischen Ferienaufenthalt und Mietvertrag neu: Die touristische Überlassung, die nicht unter das Mietgesetz fällt, durfte einunddreißig Tage nicht überschreiten, der alte Saisonvertrag wich einem Mietvertrag über vorübergehendes Wohnen, und hinter das digitale einheitliche Fenster wurden Bußgelder gestellt. Der Kongress hob das Dekret am 2. Oktober 2026 auf, und die drei Änderungen fielen für sechs Tage mit ihm: Seit dem 8. Oktober 2026 schreibt das Real Decreto-ley 29/2026 sie erneut, vorbehaltlich der Abstimmung der Ständigen Deputation des aufgelösten Kongresses binnen dreißig Tagen nach seiner Veröffentlichung am 7. Oktober (bis zum 21. Oktober war nichts veröffentlicht): Der Ferienaufenthalt, den das Mietgesetz den Tourismusregeln überlässt, darf einunddreißig Tage nicht überschreiten (Artikel 5.e), die Vermietung für eine Saison ist ein Mietvertrag über vorübergehendes Wohnen mit schriftlichem Grund (Artikel 2.3 und 9 bis), und die Bußgelder für die Plattformen stehen wieder hinter dem digitalen einheitlichen Fenster (Titel V). Auf den Inseln bleibt eine Zahl bestehen, im Regionalgesetz: Seit August 2026 vermutet es, dass eine Wohnung, die für einunddreißig Tage oder weniger vermietet wird, eine Ferienvermietung ist, sofern der Vertrag nicht festhält, warum der Mieter eine vorübergehende Unterkunft braucht (Ley 6/2025, Artikel 11 und 12). Weder das Dekret noch seine Aufhebung berühren die kanarische Registrierung, die Obergrenzen der Gemeinden oder die Abstimmung der Eigentümergemeinschaft. Unser Beitrag zu den Oktober-Dekreten erklärt, was aufgehoben wurde, was zurückgekehrt ist und was die Abstimmung ändern kann.

Was das in Corralejo und Costa Adeje bedeutet

Beide Orte sind genau dort, wo die Nachfrage — und damit die Obergrenzen — zuerst greifen werden. Zwei praktische Konsequenzen:

1. Wenn Sie bereits vermieten: Prüfen Sie, dass Ihre kanarische Registrierung in Ordnung ist (die staatliche Nummer trägt Ihr Recht zu vermieten nicht mehr), und bewahren Sie Nachweise Ihrer Tätigkeit auf — der Übergangsschutz folgt den Papieren.
2. Wenn Sie zum Vermieten kaufen: Die Lizenzfrage kommt jetzt vor dem Kauf, nicht danach. Eine Wohnung ohne Zustimmung der Gemeinschaft, in einer gesättigten Zone oder im letzten Jahr gebaut, bekommt womöglich schlicht nie eine — und ihr Preis sollte das widerspiegeln. Und auf einen Käufer geht die Registrierung nicht über: Die konsolidierte touristische Nutzung (uso turístico consolidado), die das Gesetz den heutigen Betreibern gibt, endet, wenn die Immobilie den Eigentümer wechselt, den Erbfall ausgenommen.

Die Ära „erst kaufen, dann Lizenz“ ist auf den Kanaren vorbei. Die Lizenz IST jetzt der Vermögenswert.

Unser Immobilienteam prüft den Vermietungsstatus einer Immobilie, bevor Sie sich binden — fragen Sie uns zu Ihrem Fall.