La nuova legge canaria sugli affitti turistici: cosa significa la Ley 6/2025

Affittare una casa vacanze alle Canarie è stato a lungo materia di un decreto del 2015 e di molta improvvisazione. Tra il 2024 e la fine del 2025 sono arrivati tre strati di legge nuova — e insieme ridisegnano la mappa per ogni proprietario di Tenerife e Fuerteventura.

Primo strato: il registro statale — annullato nel maggio 2026

Il Real Decreto 1312/2024 aveva creato un registro unico statale degli affitti: dal 1º luglio 2025 ogni affitto breve richiedeva un numero di registrazione statale e le piattaforme dovevano rimuovere gli annunci che ne erano privi. Il 19 maggio 2026 il Tribunal Supremo (sentenza 620/2026, Terza Sezione) ha annullato quel registro e l'obbligo di iscrizione: turismo e abitazione sono competenze regionali, e lo Stato non poteva imporre sopra di esse un registro proprio. Del decreto sopravvivono lo sportello unico digitale e il dovere delle piattaforme di comunicare allo Stato i dati dell'attività. In pratica: un numero statale non è più condizione per pubblicare un annuncio, e quello che già possiede ha semplicemente perso quel ruolo — è la sua registrazione canaria a sostenere il suo diritto di operare.

Secondo strato: il condominio ha ottenuto un veto

Una riforma in vigore dal 3 aprile 2025 permette alle comunità di proprietari di approvare — o rifiutare — i nuovi affitti turistici nell’edificio con una maggioranza di tre quinti. Gli affitti esistenti e regolari non vengono espulsi dal voto, ma chi compra «per affittare» deve ora leggere verbali e statuti della comunità prima di firmare qualsiasi cosa.

Terzo strato: la legge canaria — Ley 6/2025

Il 10 dicembre 2025 le Canarie hanno approvato la propria legge sull’uso sostenibile delle abitazioni a fini turistici, che prevale sul decreto del 2015 ovunque i due siano in contrasto. I punti chiave:

• Un tetto: come regola, non più del 10% del patrimonio abitativo di ogni comune (o zona) può dedicarsi all’affitto turistico — fino al 20% a El Hierro, La Gomera e La Palma.
• Zonizzazione municipale: i comuni decidono, con la loro pianificazione, dove un’abitazione può essere affittata ai turisti; il proprietario presenta poi una dichiarazione responsabile al cabildo insulare, che registra l’alloggio e lo ispeziona.
• Le nuove costruzioni aspettano: le case non possono destinarsi all’uso turistico fino a dieci anni dal completamento.
• L’edilizia protetta (VPO) è esclusa in blocco, e gli edifici gestiti in blocco come hotel di fatto sono vietati.
• Gli affitti esistenti e conformi proseguono con regole transitorie — ma «conformi» fa molto lavoro in quella frase: registrazione, abitabilità e la scia documentale contano tutte. Di regola l’attività può proseguire per cinque anni, fino a dicembre 2030, e da agosto 2026 una data viene prima: chi si è registrato prima della legge senza presentare al comune la comunicazione preventiva di attività classificata (comunicación previa) deve presentarla prima del 31 luglio 2027 o cessare (Ley 7/2026).

Ottobre 2026: un decreto statale abrogato in pochi giorni, e un secondo in vigore dall'8 ottobre

Un decreto-legge statale in vigore dal 1º ottobre 2026 (Real Decreto-ley 26/2026) ha ridisegnato, per qualche giorno, il confine tra soggiorno turistico e locazione: la cessione turistica che resta fuori dalla legge sulle locazioni non poteva superare i trentun giorni, il vecchio contratto stagionale lasciava il posto a una locazione di abitazione temporanea e dietro lo sportello unico digitale venivano messe le sanzioni. Il Congresso ha abrogato il decreto il 2 ottobre 2026, e i tre cambiamenti sono caduti con esso per sei giorni: dall'8 ottobre 2026 il Real Decreto-ley 29/2026 li scrive di nuovo, in attesa del voto della Deputazione permanente del Congresso sciolto entro trenta giorni dalla sua pubblicazione il 7 ottobre (al 21 ottobre non era stato pubblicato nulla): il soggiorno turistico che la legge sulle locazioni lascia alle norme sul turismo non può superare i trentun giorni (articolo 5.e), affittare per una stagione è una locazione di abitazione temporanea con una causa scritta (articoli 2.3 e 9 bis), e le sanzioni alle piattaforme sono di nuovo dietro lo sportello unico digitale (titolo V). Nelle isole una cifra resta, nella legge regionale: da agosto 2026 essa presume che l'abitazione affittata per trentun giorni o meno sia un affitto turistico, salvo che il contratto indichi perché l'inquilino ha bisogno di un alloggio temporaneo (Ley 6/2025, articoli 11 e 12). Né il decreto né la sua abrogazione toccano la registrazione canaria, i tetti comunali o il voto della comunità di proprietari. La nostra nota sui decreti di ottobre spiega che cosa è stato abrogato, che cosa è tornato e che cosa può cambiare il voto.

Cosa significa a Corralejo e Costa Adeje

Entrambe le località sono esattamente dove la domanda — e quindi i tetti — morderanno per prime. Due conseguenze pratiche:

1. Se già affitta: verifichi che la sua registrazione canaria sia in ordine (il numero statale non sostiene più il suo diritto di operare) e conservi le prove dell'attività — la protezione transitoria segue le carte.
2. Se compra per affittare: la domanda sulla licenza viene ora prima dell’acquisto, non dopo. Un appartamento senza il consenso della comunità, in zona satura o costruito l’anno scorso potrebbe semplicemente non ottenerla mai — e il prezzo dovrebbe rifletterlo. E la registrazione non passa all’acquirente: l’uso turistico consolidato (uso turístico consolidado) che la legge riconosce a chi oggi gestisce l’alloggio si estingue quando l’immobile cambia di mano, salvo il caso di successione.

L’era del «prima compro, poi la licenza» è finita alle Canarie. Adesso la licenza È il valore.

Il nostro team immobiliare verifica lo stato di affittabilità di un immobile prima che lei si impegni — ci chieda del suo caso.