Rinnovare la Golden Visa dopo l'abrogazione: come i titolari conservano la residenza nel 2026

La Spagna ha chiuso la sua Golden Visa il 3 aprile 2025. Lo ha fatto una legge organica sull'efficienza della giustizia, con una disposizione finale infilata quasi in coda: ha svuotato i cinque articoli della legge sugli imprenditori del 2013 che avevano creato il visto per investitori, e da quel giorno nessuna nuova domanda è possibile. Quello che la legge non ha fatto è togliere qualcosa a chi il visto già lo aveva. Gli italiani, cittadini dell'Unione, non ne hanno mai avuto bisogno; questo articolo è per i nostri lettori di lingua italiana con passaporto extracomunitario che hanno comprato casa a Costa Adeje, a Corralejo o altrove nelle isole pensando al visto, e per i cittadini europei il cui coniuge o i cui genitori ne possiedono uno. Per loro la domanda non è più come ottenerlo, ma come conservarlo — e quanto valga davvero, ora che la porta alle loro spalle si è chiusa.

Dell'abrogazione abbiamo parlato di sfuggita nella nostra guida su NIE, residenza e le vie ancora aperte. Questo testo è per i titolari: cosa proteggono le norme transitorie, cosa deve provare un fascicolo di rinnovo, i tempi, la famiglia, e le due trappole — le assenze e il passaggio alla residenza permanente — in cui cadono gli investitori convinti che la carta fosse il traguardo.

Cosa ha abrogato la legge, e cosa ha lasciato in piedi

La Golden Visa spagnola non è mai stata un solo documento. La legge del 2013 ha creato due titoli: un visto di residenza per investitori, rilasciato dal consolato con validità di un anno, e un'autorizzazione di residenza per investitori, concessa in Spagna dalla Direzione generale per le migrazioni tramite la sua Unità grandi imprese. Da una riforma di fine 2022 l'autorizzazione iniziale durava tre anni (due in precedenza), e ogni rinnovo cinque, «purché si mantengano le condizioni che hanno generato il diritto». Le vie d'investimento erano quattro: immobili per almeno 500.000 euro a richiedente, un milione in azioni, fondi o depositi bancari, due milioni in titoli di Stato, oppure un progetto imprenditoriale di interesse generale.

La legge organica del 2025 ha lasciato quegli articoli «senza contenuto» dal 3 aprile 2025 e ha aggiunto alla legge del 2013 due disposizioni transitorie. La prima: chi aveva presentato la domanda prima di quella data può ancora ottenere il visto o l'autorizzazione secondo le norme vigenti al momento della domanda. La seconda: i visti e le autorizzazioni validi al 3 aprile 2025 conservano la loro validità per il periodo per cui sono stati rilasciati e, testualmente, «in caso di presentazione di domande di rinnovo, queste saranno istruite e decise secondo la normativa vigente alla data di concessione dell'autorizzazione iniziale».

Ne seguono due cose. Non esiste una nuova Golden Visa, in nessuna forma, per chi non ha fatto domanda in tempo: lo dicono senza giri di parole i portali dello stesso Governo. E nulla nella norma transitoria limita il numero dei rinnovi: congela il vecchio regime per i titolari attuali finché il fascicolo continua a soddisfare le condizioni.

Una nota a piè di pagina per chi segue il versante europeo. Nell'aprile 2025 la Corte di giustizia dell'UE ha bocciato il programma maltese di cittadinanza per investimento perché incompatibile con il diritto dell'Unione. La residenza per investimento è un'altra cosa e quella sentenza non tocca il permesso di un titolare spagnolo, ma spiega il clima politico in cui questi programmi si stanno chiudendo in tutta Europa.

Chi può rinnovare, e con quali regole

Conviene leggere con calma la seconda disposizione transitoria, perché il titolo e il testo non dicono esattamente la stessa cosa. Il titolo parla di rinnovi «per investitori mediante acquisto di beni immobili»; il testo di «visti e autorizzazioni per investitori», punto. L'unità che istruisce ha pubblicato la sua lettura, ed è quella generosa: ogni domanda di rinnovo è ammessa, qualunque sia la via d'investimento — immobile, azioni, fondi, depositi, titoli o progetto imprenditoriale.

La data che conta è quella dell'autorizzazione iniziale, perché fissa il regolamento applicabile. Chi l'ha ottenuta nel 2021 rinnova con il testo del 2021 (due anni iniziali, rinnovi di cinque); chi l'ha ottenuta nel 2023 o nel 2024, con la versione a tre anni. In entrambi i casi il rinnovo dura cinque anni, e nulla nella norma transitoria limita quante volte possa essere chiesto.

I criteri di gestione che il Ministero ha dettato per l'abrogazione, in data 10 giugno 2025, rispondono a ciò che la legge aveva lasciato aperto:

• I titolari del visto consolare di un anno che al 3 aprile 2025 non avevano ancora chiesto l'autorizzazione di residenza possono ancora chiederla, purché il visto stesso fosse stato richiesto prima di quella data, anche se la sua efficacia era differita a una data successiva. La vecchia legge permetteva la domanda con il visto in corso di validità o entro novanta giorni dalla scadenza; si esamina con quelle regole.
• I rinnovi sono ammessi tutti, a una condizione: che l'autorizzazione iniziale possedesse tutti i requisiti per essere concessa. L'unità rilegge il fascicolo originario, per cui un vizio d'origine — un'ipoteca sui 500.000 euro computabili, per esempio — può riemergere anni dopo, al rinnovo.
• Un contratto di caparra non bastava. Chi al 3 aprile 2025 aveva firmato solo le arras e non il rogito resta fuori dal regime: i criteri considerano il preliminare rinunciabile per sua natura.
• Un cambio di cittadinanza non costa il permesso, purché sia stato comunicato nei tempi e nei modi dovuti.

Ciò che non è zona grigia: un permesso scaduto. Lasciar scadere l'autorizzazione senza presentare la domanda, vendere l'immobile prima di rinnovare o fallire il fascicolo lascia senza una seconda domanda su cui ripiegare. Con il vecchio regime un diniego si curava ripresentando la domanda; con quello transitorio un diniego è definitivo come non lo è mai stato.

«Investimento mantenuto»: cosa deve dimostrare il fascicolo

La condizione per rinnovare è la stessa frase che ha governato la prima autorizzazione: mantenere le condizioni che hanno generato il diritto. Per un investitore immobiliare significa, in concreto:

• Proprietà provata dal Registro immobiliare, con un certificato di titolarità e gravami datato entro i novanta giorni precedenti la domanda. L'unità legge il Registro, non il rogito.
• Almeno 500.000 euro liberi da gravami. La vecchia legge permetteva l'ipoteca solo sulla parte dell'investimento eccedente la soglia. Il proprietario che nel frattempo ha rifinanziato e oggi porta un mutuo sull'intero immobile può aver squalificato il fascicolo senza accorgersene.
• Lo stesso investimento, o un sostituto che rientri ancora nel vecchio articolo. La legge consentiva di modificare l'investimento durante il periodo autorizzato purché una delle vie restasse soddisfatta, ed escludeva espressamente le variazioni di valore dovute al mercato: una villa comprata a 520.000 euro e oggi valutata meno resta una villa idonea. Venderla e comprarne un'altra da 500.000 euro o più mantiene il terreno sotto il permesso; venderla e spostare il denaro in un fondo pure, perché i criteri del giugno 2025 ammettono il passaggio dall'immobile a qualunque altra via, negli importi richiesti. Ciò che non ammettono è il contrario: chi era entrato con azioni o depositi non può ora convertirli in un immobile.
• Il diritto è personalissimo e l'investimento non si trasferisce. Gli stessi criteri rifiutano come base del permesso qualunque trasferimento dell'investimento avvenuto dopo il 3 aprile 2025: per successione, per donazione, tra coniugi o a una società. L'erede che riceve la villa non riceve con essa la residenza, e conferire l'immobile a una società toglie il terreno al permesso.
• Regolarità fiscale e previdenziale. Il vecchio articolo la elencava tra i requisiti, ed è dove i fascicoli delle isole inciampano più spesso: il proprietario che non ha mai presentato la dichiarazione dei non residenti sul reddito figurativo della casa, o che trascina un'IBI non pagata, può doversi mettere in regola prima che l'unità firmi. Le nostre guide sull'imposta patrimoniale per i non residenti e sulla vendita da non residente descrivono le imposte che viaggiano con l'immobile.
• I requisiti generali, di nuovo: nessun precedente penale in Spagna né nei paesi di residenza degli ultimi due anni, un'assicurazione sanitaria con un assicuratore autorizzato in Spagna, mezzi sufficienti per la famiglia e la tassa.

L'unità può inoltre chiedere ogni relazione le serva per accertare che le condizioni permangano, e la legge le consente di negare o non rinnovare quando il titolare sia ritenuto una minaccia per l'ordine pubblico o la sicurezza sulla base di un rapporto di polizia o dell'intelligence.

Tempi, procedura e famiglia

I rinnovi si presentano per via telematica alla stessa unità e li decide la Direzione generale per le migrazioni. La legge le dà venti giorni per decidere, trascorsi i quali il silenzio vale assenso, e prevede il cuscinetto per un fascicolo più lento: presentare la domanda proroga la residenza in corso fino alla decisione. La finestra abituale sono i sessanta giorni prima della scadenza; una presentazione tardiva entro novanta giorni dalla scadenza viene comunque istruita, al prezzo di una possibile sanzione. Ottenuto il rinnovo, la carta di soggiorno si richiede in commissariato come per qualunque permesso.

I familiari rinnovano con il titolare. La vecchia legge ammetteva il coniuge o il convivente, i figli minori di diciotto anni o maggiorenni a carico che non abbiano formato un proprio nucleo familiare e gli ascendenti a carico. I criteri del giugno 2025 tracciano la linea alla data dell'abrogazione: il familiare la cui residenza era in vigore dopo il 3 aprile 2025 la conserva e rinnova insieme all'investitore, provando che il vincolo e la dipendenza persistono; la domanda di un familiare presentata dopo quella data — compresa quella per un matrimonio o una nascita successivi — non è ammessa per la via degli investitori e passa dal ricongiungimento familiare ordinario del regolamento sull'immigrazione del 2024. Il figlio che nel frattempo si è sposato o ha iniziato a lavorare in proprio può aver bisogno di un permesso suo.

Assenze, residenza permanente e passaporto

Ecco la parte che alla maggior parte dei titolari nessuno ha raccontato quando hanno comprato. La legge del 2013 contiene una disposizione speciale: una residenza per investitori può essere rinnovata anche con assenze superiori a sei mesi l'anno. È il vero privilegio della Golden Visa — un permesso di residenza che non richiede di risiedere — e la norma transitoria lo porta con sé nei rinnovi.

Ma la stessa disposizione si apre con un avvertimento: vale «fatta salva la necessità di provare la continuità della residenza» per la residenza di lungo periodo e per la cittadinanza spagnola. La residenza di lungo periodo — lo status permanente dopo cinque anni — richiede cinque anni di residenza legale e continuativa, e il regolamento sull'immigrazione definisce la continuità: assenze non superiori a sei mesi consecutivi e non superiori a dieci mesi in totale nei cinque anni (diciotto per motivi di lavoro). L'investitore che passa gli inverni a Fuerteventura e il resto dell'anno a casa non ci arriva, per quanti rinnovi quinquennali accumuli. La cittadinanza è ancora più severa: dieci anni di residenza legale, continuativa e immediatamente anteriore alla domanda — due per i cittadini dei paesi latinoamericani, del Portogallo, di Andorra, delle Filippine, della Guinea Equatoriale e per i sefarditi —, e nella pratica il Registro civile e i tribunali cercano una residenza effettiva, non una carta in un cassetto.

L'immagine speculare è la trappola fiscale. Il titolare che davvero si trasferisce nelle isole passerà più di 183 giorni l'anno in Spagna e diventerà residente fiscale: reddito mondiale nell'imposta sul reddito, patrimonio mondiale nell'imposta patrimoniale invece dei soli beni spagnoli. La Golden Visa non ha mai chiesto dove pagate le tasse; l'Agenzia delle entrate sì — il nostro team fiscale pianifica quel trasferimento prima che i giorni vengano contati, non dopo.

Se il permesso scade, o non lo avete mai avuto

Senza un permesso per investitori valido, il proprietario extracomunitario torna alla regola 90/180 per le visite: leggete come funziona ora che i controlli di ingresso e uscita sono pienamente operativi. Per risiedere restano le vie ordinarie: il visto non lucrativo per chi vive di mezzi propri, il permesso per nomadi digitali per chi lavora a distanza, i permessi per altamente qualificati e imprenditori della stessa legge del 2013 e, per chi è già qui, le vie di radicamento del nuovo regolamento. Ognuna ha requisiti che la Golden Visa non ha mai avuto — soglie di reddito, copertura sanitaria, residenza effettiva — e ognuna è un fascicolo diverso. Nessuna si compra con un immobile.

La lista di controllo del titolare

• Individuate la data della vostra autorizzazione iniziale: fissa il regolamento di ogni rinnovo a venire.
• Segnate la scadenza e presentate nei sessanta giorni precedenti; non lasciate mai scadere la carta.
• Chiedete un certificato del Registro recente, entro i novanta giorni dalla domanda, e verificate che almeno 500.000 euro dell'immobile siano liberi da gravami.
• Non vendete prima di rinnovare — e se dovete, sostituite l'investimento entro le vie ammesse prima che il fascicolo parta.
• Mettete in regola le imposte da non residenti: dichiarazioni del reddito figurativo, IBI, imposta patrimoniale se dovuta.
• Rinnovate la famiglia nello stesso atto, con vincolo e dipendenza documentati — e indirizzate al ricongiungimento familiare il coniuge o il figlio arrivato dopo il 3 aprile 2025.
• Decidete a cosa vi serve il permesso. Se l'obiettivo è la residenza permanente o un passaporto spagnolo, pianificate da subito i giorni in Spagna; se è tenere una casa d'inverno con il diritto di restare, bastano i rinnovi.

La Golden Visa è stata chiusa ai nuovi arrivati, non ai titolari — ma il permesso di un titolare vive ora un fascicolo alla volta, e dietro non c'è una seconda domanda.

Rinnoviamo residenze per investitori e i permessi delle loro famiglie per proprietari a Tenerife e Fuerteventura — il certificato del Registro, la posizione fiscale, il fascicolo familiare — e vi diciamo con chiarezza quando una vendita o un trasferimento all'estero vi costerebbe il permesso. Leggete come lavoriamo in immigrazione e residenza, oppure raccontateci le vostre date nei nostri uffici di Costa Adeje o Corralejo.

Domande frequenti

Posso ancora rinnovare la mia Golden Visa dopo l'abrogazione?

Sì. I visti e le autorizzazioni validi al 3 aprile 2025 conservano la loro validità, e i rinnovi si istruiscono con le regole vigenti quando fu concessa l'autorizzazione iniziale: rinnovi di cinque anni, finché l'investimento e le altre condizioni si mantengono. Il Ministero ammette i rinnovi per ogni via d'investimento, non solo per gli immobili.

Posso vendere l'immobile e conservare il permesso?

Solo se l'investimento viene sostituito entro le vie che la vecchia legge riconosceva: un altro immobile da almeno 500.000 euro, oppure il passaggio ad azioni, fondi, depositi o titoli di Stato per gli importi richiesti. Il passaggio da un investimento finanziario a un immobile non è ammesso. Vendere senza sostituire toglie la base al rinnovo, e una nuova domanda non esiste.

Devo vivere in Spagna per rinnovare?

No. La legge del 2013 consente di rinnovare la residenza per investitori anche con assenze superiori a sei mesi l'anno. Vivere all'estero diventa un problema solo per la residenza di lungo periodo e per la cittadinanza, che richiedono una residenza continuativa in Spagna.

Posso ottenere la residenza permanente o la cittadinanza con una Golden Visa?

Solo vivendo davvero qui. La residenza di lungo periodo richiede cinque anni di residenza legale con assenze non superiori a sei mesi consecutivi e dieci in totale; la cittadinanza dieci anni di residenza legale e continuativa, o due per i cittadini dei paesi latinoamericani e di pochi altri. Il permesso vale come residenza legale, ma i giorni devono essere reali.

Cosa succede ai permessi della mia famiglia al rinnovo?

Coniuge o convivente, figli a carico e ascendenti a carico la cui residenza era in vigore dopo il 3 aprile 2025 rinnovano insieme all'investitore, provando che il vincolo familiare e la dipendenza persistono. Il familiare arrivato dopo — per un matrimonio o una nascita successivi a quella data — non può usare la via degli investitori e passa dal ricongiungimento familiare ordinario.

Questo articolo è informazione generale sulla normativa spagnola in materia di immigrazione così com'è alla data di pubblicazione, non consulenza legale per la vostra situazione specifica. Il regime transitorio si applica fascicolo per fascicolo e i criteri dell'unità che istruisce evolvono: fate esaminare il vostro rinnovo con le vostre date e i vostri documenti prima di presentarlo.