Vendere da non residente: la ritenuta del 3 % e la plusvalía

Tutte le guide all'acquisto le raccontano quanto costa comprare in Spagna. Molta meno gente spiega cosa succede dall'altra parte del tavolo — e per il venditore non residente a Costa Adeje o Corralejo, il lato della vendita ha la sua aritmetica, governata da due imposte che non si somigliano in nulla. Una si porta via il 3 % del prezzo prima che lei lo veda. L'altra ricade, per legge, sul suo compratore — ed entrambe premiano il venditore che arriva dal notaio con il fascicolo completo.

Questo pezzo è lo specchio della nostra guida all'acquisto: stesso tavolo, sedia opposta. Ecco come si muove davvero il denaro quando vende un non residente, quali sono le scadenze e dove si vincono e si perdono i rimborsi.

Il 3 % che non arriva mai nelle sue mani

Quando a vendere un immobile spagnolo è un non residente senza stabile organizzazione, la legge impone al compratore qualcosa di controintuitivo: trattenere il 3 % del prezzo pattuito e versarlo al fisco — non come costo proprio, ma in acconto dell'imposta di lei, il venditore. Il compratore lo versa con il modello 211 entro un mese dal rogito e le consegna una copia della presentazione: la custodisca come oro, perché la sua richiesta di rimborso si costruirà su di essa.

Due tratti rendono il meccanismo impossibile da ignorare:

• Non è facoltativo né negoziabile. L'unica uscita è non rientrarci affatto: il venditore che in realtà è residente fiscale in Spagna e lo prova con il certificato di residenza dell'AEAT non subisce la ritenuta.
• Risponde l'immobile stesso. Se la ritenuta non viene versata, il bene trasmesso resta vincolato al pagamento del minore tra la ritenuta e l'imposta dovuta, e il conservatore lo annota a margine dell'iscrizione. Per questo nessun compratore ben assistito salterà mai il 3 % — e per questo il venditore non deve sperare di convincerlo del contrario.

Modello 210: il conto vero

Il 3 % è un acconto, non l'imposta. L'imposta reale si calcola sulla sua plusvalenza effettiva, che dichiara lei — il venditore — con il modello 210, entro tre mesi contati dalla fine del mese del compratore (in pratica, circa quattro mesi dal rogito).

L'aritmetica è classica:

• Valore di cessione: il prezzo, meno i costi e le imposte della vendita da lei sostenuti (provvigione d'agenzia, onorari legali, la plusvalía se l'ha assunta per contratto).
• Valore di acquisto: quanto pagò comprando, più le imposte e i costi di quell'acquisto (ITP o IVA, notaio, registro) più le migliorie documentate — lavori fatturati, non ritinteggiature.
• La differenza è tassata al 19 % per le persone fisiche non residenti.

Poi il 3 % incontra il 19 %:

• Plusvalenza grande → la ritenuta non basta e il 210 mostra un conguaglio da versare.
• Plusvalenza piccola → la ritenuta eccede e il 210 diventa una richiesta di rimborso.
• Nessuna plusvalenza — ha venduto al valore di acquisto o sotto — e l'intero 3 % torna indietro. Vendere in perdita non risparmia le carte; sono precisamente le carte a farle tornare i soldi.

Incassare il rimborso — senza aspettare più del necessario

I rimborsi sono reali, ma vengono esaminati, non timbrati, e l'esame è un gioco di documenti. Le pratiche che tornano prima sono quelle depositate complete il primo giorno: i due rogiti, le fatture dietro ogni costo dedotto, la copia del 211 del compratore e il conto per l'accredito — tenere aperto un conto spagnolo fino all'incasso risparmia una frizione sorprendente, e chi invoca una convenzione contro le doppie imposizioni allega il certificato di residenza fiscale della propria autorità. Metta in conto che l'Amministrazione impieghi mesi più che settimane; metta in conto un requerimiento (richiesta di integrazione) se manca qualcosa, e vi risponda nei termini o l'orologio riparte contro di lei.

Una nota di pianificazione finché la pratica è aperta: la vendita di solito chiude anche il resto della sua storia fiscale spagnola — le dichiarazioni di reddito figurativo o da locazione dei suoi anni di proprietà devono essere in regola, perché l'esame di un rimborso guarda il quadro intero.

La plusvalía dopo la riforma del 2021

La seconda imposta è municipale: la IIVTNU, per tutti la plusvalía, riscossa dal comune sull'incremento di valore del suolo urbano (non della costruzione) durante i suoi anni di proprietà.

La sua forma attuale nasce a fine 2021, quando la Corte costituzionale abbatté il vecchio metodo di calcolo e un regio decreto-legge lo ricostruì. A un venditore importano due regole:

• Può scegliere tra due metodi: il calcolo oggettivo (coefficienti comunali per anni di possesso applicati al valore catastale del suolo) o il metodo reale (l'incremento effettivo del suolo risultante dai suoi due rogiti). Ha diritto al più basso — li calcoli entrambi prima che qualcuno presenti qualcosa.
• Niente incremento, niente imposta. Se i rogiti mostrano che il valore del suolo non è salito, l'operazione semplicemente non è tassata — ma quel risultato va dichiarato e provato, non dato per scontato.

Le scadenze sono comunali, ma la regola generale nelle compravendite è dichiarare entro 30 giorni lavorativi dalla cessione — abbastanza corti da organizzarsi prima dell'appuntamento dal notaio, non dopo.

Quando il venditore è non residente, subentra il compratore

Ed ecco la svolta che la maggior parte dei venditori stranieri non ha mai sentito: nella plusvalía, quando il venditore è non residente, la legge designa il compratore come sostituto d'imposta (sustituto del contribuyente). Il comune intesta l'avviso al compratore, ed è il compratore — non lei — a dover dichiarare e pagare.

In pratica i compratori si proteggono: la plusvalía stimata si calcola prima del closing e si trattiene dal prezzo o si regola al tavolo del notaio, con il rogito che mette per iscritto chi sopporta cosa. Gestita bene, è routine; gestita vagamente, è la classica lite post-vendita. Da venditore, esiga che il rogito riporti la cifra esatta trattenuta e il metodo usato — e ricordi che sopportare economicamente l'onere del sostituto non impedisce a lei di invocare la regola del non-incremento se i numeri la sostengono.

Le carte che decidono l'aritmetica

In questa storia ogni euro si prova, non si afferma. Il fascicolo che una vendita ben gestita porta dal notaio:

• Il suo rogito di acquisto e le fatture delle sue imposte e spese — alzano il valore di acquisto e restringono la plusvalenza tassata.
• Fatture dei lavori di miglioria — lavori autorizzati e fatturati contano; una cartella di scontrini di una ristrutturazione senza carte, no.
• I costi della vendita — agenzia, avvocati, certificato energetico — con fatture a suo nome.
• Ricevute IBI e dati catastali — il valore catastale del suolo governa il metodo oggettivo della plusvalía.
• Il suo status di residenza, documentato — se in realtà è residente fiscale spagnolo, il certificato AEAT elimina alla radice la ritenuta del 3 %; se non lo è, il certificato di residenza del suo paese sostiene qualsiasi invocazione di convenzione.
• Ai margini esistono esenzioni strette — per esempio per certi residenti UE/SEE che reinvestono il ricavato di quella che fu la loro abitazione principale —, ma sono cariche di condizioni: faccia verificare il suo caso prima di contarci.

I cinque controlli del venditore

• Ricostruisca presto il fascicolo d'acquisto — rogito, imposte, fatture. Settimane prima di mettere in vendita, non la vigilia del closing.
• Modelli le due imposte in anticipo: il 19 % sulla plusvalenza documentata e i due metodi della plusvalía — perché le trattenute del giorno della firma non riservino sorprese.
• Pattuisca per iscritto la meccanica della plusvalía — chi trattiene quanto e con quale metodo, detto nel rogito.
• Conservi la copia del 211 del compratore e un conto bancario vivo per il rimborso.
• Segni la finestra del 210 — tre mesi dopo il mese del compratore. Perderla rende il rimborso una salita.

In una vendita da non residente, il prezzo è ciò che si pattuisce. Ciò che le resta è ciò che le carte provano.

Il nostro team immobiliare segue le vendite dei non residenti dall'inizio alla fine — modellazione fiscale prima dell'annuncio, trattenute del giorno del rogito e poi i modelli 210 e plusvalía — a Tenerife e Fuerteventura, in dodici lingue di lavoro. Legga come lavoriamo in diritto immobiliare, o ci racconti la sua vendita nei nostri uffici di Costa Adeje o Corralejo.

Domande frequenti

La ritenuta del 3 % è l'imposta che devo per la vendita?

No — è un acconto prelevato dal suo prezzo per l'imposta vera: il 19 % della plusvalenza effettiva, dichiarata con il modello 210. A seconda dei numeri, verserà la differenza o chiederà indietro parte o tutto il 3 %.

Vendo in perdita. Recupero il 3 % — e la plusvalía?

Sì su entrambi i fronti, ma ciascuno con la sua prova. Il 3 % torna con la richiesta di rimborso del modello 210, costruita sui due rogiti e sulle fatture dei costi. La plusvalía sparisce solo se i rogiti mostrano che il suolo non si è rivalutato — un risultato da dichiarare al comune, non da presumere.

Chi paga la plusvalía quando il venditore è non residente?

Legalmente il compratore, come sostituto d'imposta — il comune si rivolge a lui. Economicamente si regola tra le parti, di solito trattenendo l'importo stimato dal prezzo al closing. Faccia dire al rogito esattamente cosa è stato trattenuto e perché.

Le scadenze, in un fiato?

Il compratore versa il 3 % (modello 211) entro un mese dal rogito. Lei presenta il modello 210 nei tre mesi successivi. La dichiarazione di plusvalía scade, in via generale, a 30 giorni lavorativi dalla cessione. Tutte e tre sono più corte di come sembrano dall'estero — le organizzi prima del closing.

Il compratore non ha mai versato il 3 %. Che succede?

La risposta della legge è drastica: l'immobile stesso resta vincolato al pagamento del minore tra la ritenuta e la sua imposta, con annotazione a margine nel Registro — problema del compratore e incubo del suo avvocato. Il suo dovere di presentare il 210 resta comunque: non lasci che l'omissione altrui diventi il suo inadempimento.

Questo articolo è informazione generale sulle imposte spagnole vigenti alla data di pubblicazione, non consulenza fiscale o legale per il suo caso concreto. Aliquote, coefficienti e regole comunali si muovono — faccia modellare la sua vendita con cifre attuali prima di firmare qualsiasi cosa.