Vendre en tant que non-résident : la retenue de 3 % et la plusvalía

Tous les guides d'achat vous disent ce que coûte un achat en Espagne. Beaucoup moins de gens expliquent ce qui se passe de l'autre côté de la table — et pour le vendeur non-résident à Costa Adeje ou Corralejo, le côté vente a sa propre arithmétique, gouvernée par deux impôts qui ne se ressemblent en rien. L'un prélève 3 % de votre prix avant même que vous ne le voyiez. L'autre retombe, de par la loi, sur votre acheteur — et tous deux récompensent le vendeur qui arrive chez le notaire avec un dossier complet.

Ce billet est le miroir de notre guide de l'achat immobilier : même table, chaise opposée. Voici comment l'argent circule réellement quand un non-résident vend, quels sont les délais, et où se gagnent et se perdent les remboursements.

Les 3 % qui n'arrivent jamais entre vos mains

Quand le vendeur d'un bien espagnol est un non-résident sans établissement stable, la loi impose à l'acheteur un geste contre-intuitif : retenir 3 % du prix convenu et les verser au fisc — non comme un coût à lui, mais à valoir sur votre impôt de vendeur. L'acheteur les verse via le formulaire (modelo) 211 dans le mois de l'acte, et vous remet un exemplaire du dépôt : gardez-le précieusement, votre demande de remboursement se bâtira dessus.

Deux traits rendent le mécanisme incontournable :

• Il n'est ni optionnel ni négociable. La seule sortie est de ne pas être dans son champ : le vendeur qui est en réalité résident fiscal espagnol et le prouve par le certificat de résidence de l'AEAT n'est pas retenu.
• Le bien lui-même en répond. Si la retenue n'est pas versée, le bien transmis reste affecté au paiement du moindre montant entre la retenue et l'impôt dû, et le conservateur l'inscrit en marge de l'inscription. Voilà pourquoi aucun acheteur bien conseillé ne sautera jamais les 3 % — et pourquoi le vendeur ne doit pas espérer l'en dissuader.

Formulaire 210 : le vrai décompte

Les 3 % sont un acompte, pas l'impôt. L'impôt réel se calcule sur votre plus-value effective, que vous déclarez — vous, le vendeur — via le formulaire 210, dans les trois mois comptés à partir de la fin du mois de l'acheteur (en pratique, environ quatre mois après l'acte).

L'arithmétique est classique :

• Valeur de cession : le prix, moins les frais et impôts de la vente que vous avez supportés (commission d'agence, honoraires juridiques, la plusvalía si vous l'avez assumée par contrat).
• Valeur d'acquisition : ce que vous avez payé à l'achat, plus les impôts et frais de cet achat (ITP ou TVA, notaire, registre) plus les améliorations documentées — des travaux facturés, pas un rafraîchissement.
• La différence est taxée à 19 % pour les particuliers non-résidents.

Puis les 3 % rencontrent les 19 % :

• Grosse plus-value → la retenue ne suffit pas et le 210 affiche un complément à verser.
• Petite plus-value → la retenue déborde et le 210 devient une demande de remboursement.
• Aucune plus-value — vous avez vendu à votre valeur d'acquisition ou en dessous — et les 3 % reviennent en entier. Vendre à perte ne dispense pas de la paperasse ; c'est précisément la paperasse qui fait revenir votre argent.

Encaisser le remboursement — sans attendre plus que nécessaire

Les remboursements sont réels, mais ils sont examinés, pas tamponnés, et l'examen est un jeu de documents. Les dossiers qui reviennent le plus vite sont ceux déposés complets dès le premier jour : les deux actes, les factures derrière chaque frais déduit, l'exemplaire du 211 de l'acheteur et le compte pour le paiement — garder un compte espagnol ouvert jusqu'à l'encaissement épargne une friction surprenante, et si vous invoquez une convention fiscale, le certificat de résidence fiscale de votre administration a sa place au dossier. Comptez des mois plutôt que des semaines ; comptez sur un requerimiento (une demande de pièces) s'il manque quelque chose, et répondez-y dans le délai, sinon l'horloge repart contre vous.

Une note de planification tant que le dossier est ouvert : la vente clôt généralement le reste de votre histoire fiscale espagnole — les déclarations de revenu imputé ou locatif de vos années de propriété doivent être à jour, car l'examen d'un remboursement regarde le tableau entier.

La plusvalía après la réforme de 2021

Le second impôt est municipal : l'IIVTNU, la plusvalía de tout le monde, perçue par la mairie sur l'augmentation de valeur du sol urbain (pas du bâti) pendant vos années de propriété.

Sa forme actuelle date de fin 2021, quand le Tribunal constitutionnel a abattu l'ancienne méthode de calcul et qu'un décret-loi royal l'a reconstruite. Deux règles comptent pour un vendeur :

• Vous choisissez entre deux méthodes : le calcul objectif (coefficients municipaux par durée de détention appliqués à la valeur cadastrale du sol) ou la méthode réelle (l'augmentation effective du sol ressortant de vos deux actes). Vous avez droit à la plus basse — calculez les deux avant que quiconque ne dépose quoi que ce soit.
• Pas d'augmentation, pas d'impôt. Si vos actes montrent que la valeur du sol n'a pas monté, l'opération n'est tout simplement pas taxée — mais ce résultat doit être déclaré et prouvé, pas présumé.

Les délais sont municipaux, mais la règle générale pour les ventes est une déclaration sous 30 jours ouvrables après la cession — assez court pour l'organiser avant le rendez-vous notarial, pas après.

Quand le vendeur est non-résident, l'acheteur monte au front

Et voici le retournement dont la plupart des vendeurs étrangers n'ont jamais entendu parler : pour la plusvalía, quand le vendeur est non-résident, la loi désigne l'acheteur comme redevable substitut (sustituto del contribuyente). La mairie adresse l'avis à l'acheteur, et c'est l'acheteur — pas vous — qui doit déclarer et payer.

En pratique, les acheteurs se protègent : la plusvalía estimée est calculée avant le closing et retenue sur le prix ou réglée à la table du notaire, l'acte consignant qui supporte quoi. Bien mené, c'est de la routine ; mené dans le flou, c'est le litige post-vente classique. En tant que vendeur, exigez que l'acte mentionne le chiffre exact retenu et la méthode employée — et rappelez-vous que supporter économiquement la charge du substitut n'empêche pas vous d'invoquer la règle de non-augmentation si les chiffres la soutiennent.

Les papiers qui décident de l'arithmétique

Dans cette histoire, chaque euro se prouve, ne s'affirme pas. Le dossier qu'une vente bien menée apporte chez le notaire :

• Votre acte d'achat et les factures de ses impôts et frais — ils rehaussent la valeur d'acquisition et rétrécissent la plus-value taxée.
• Les factures des travaux d'amélioration — des travaux autorisés et facturés comptent ; un classeur de tickets d'une rénovation sans papiers, non.
• Les frais de la vente — agence, avocats, certificat énergétique — avec factures à votre nom.
• Les quittances d'IBI et les données cadastrales — la valeur cadastrale du sol gouverne la méthode objective de la plusvalía.
• Votre statut de résidence, documenté — si vous êtes en réalité résident fiscal espagnol, le certificat AEAT supprime la retenue de 3 % à la racine ; sinon, le certificat de résidence de votre pays appuie toute invocation de convention.
• Aux marges existent des exonérations étroites — par exemple pour certains résidents UE/EEE réinvestissant le produit de ce qui fut leur résidence principale —, mais elles sont lourdes de conditions : faites vérifier votre cas avant d'y compter.

Les cinq vérifications du vendeur

• Reconstituez tôt votre dossier d'achat — acte, impôts, factures. Des semaines avant l'annonce, pas la veille du closing.
• Modélisez les deux impôts à l'avance : 19 % sur la plus-value documentée et les deux méthodes de plusvalía — pour que les retenues du jour de la signature ne réservent aucune surprise.
• Convenez par écrit de la mécanique de la plusvalía — qui retient combien et selon quelle méthode, dit dans l'acte.
• Gardez l'exemplaire du 211 de l'acheteur et un compte bancaire vivant pour le remboursement.
• Notez la fenêtre du 210 — trois mois après le mois de l'acheteur. La manquer rend le chemin du remboursement escarpé.

Dans une vente de non-résident, le prix est ce que l'on convient. Ce que vous gardez est ce que les papiers prouvent.

Notre équipe immobilière mène les ventes de non-résidents de bout en bout — modélisation fiscale avant l'annonce, retenues du jour de la signature, puis les formulaires 210 et plusvalía — à Tenerife et Fuerteventura, en douze langues de travail. Lisez comment nous travaillons en droit immobilier, ou parlez-nous de votre vente dans nos bureaux de Costa Adeje ou Corralejo.

Questions fréquentes

La retenue de 3 % est-elle l'impôt que je dois sur la vente ?

Non — c'est un acompte prélevé sur votre prix à valoir sur l'impôt réel : 19 % de votre plus-value effective, déclarée au formulaire 210. Selon les chiffres, vous verserez le complément ou réclamerez le remboursement d'une partie ou de la totalité des 3 %.

Je vends à perte. Est-ce que je récupère les 3 % — et la plusvalía ?

Oui sur les deux fronts, mais chacun avec sa preuve. Les 3 % reviennent par la demande de remboursement du formulaire 210, bâtie sur vos deux actes et les factures de frais. La plusvalía ne disparaît que si les actes montrent que le sol ne s'est pas apprécié — un résultat à déclarer à la mairie, pas à supposer.

Qui paie la plusvalía quand le vendeur est non-résident ?

Juridiquement, l'acheteur, comme redevable substitut — la mairie s'adresse à lui. Économiquement, cela se règle entre les parties, généralement en retenant le montant estimé sur le prix au closing. Faites dire à l'acte exactement ce qui a été retenu et pourquoi.

Les délais, en une respiration ?

L'acheteur verse les 3 % (formulaire 211) dans le mois de l'acte. Vous déposez le formulaire 210 dans les trois mois suivants. La déclaration de plusvalía est due, en règle générale, sous 30 jours ouvrables après la cession. Les trois sont plus courts qu'ils ne le paraissent depuis l'étranger — organisez-les avant le closing.

L'acheteur n'a jamais versé les 3 %. Que se passe-t-il ?

La réponse de la loi est radicale : le bien lui-même reste affecté au paiement du moindre montant entre la retenue et votre impôt, avec mention en marge au Registre — le problème de l'acheteur et le cauchemar de son avocat. Votre propre devoir de déposer le 210 demeure en tout état de cause : ne laissez pas l'omission d'autrui devenir votre manquement.

Cet article est une information générale sur les impôts espagnols en vigueur à la date de publication, non un conseil fiscal ou juridique pour votre cas particulier. Taux, coefficients et règles municipales bougent — faites modéliser votre vente avec des chiffres actuels avant de signer quoi que ce soit.