Verkaufen als Nichtresident: die 3-%-Einbehaltung und die Plusvalía

Jeder Kaufratgeber erklärt, was ein Immobilienkauf in Spanien kostet. Deutlich seltener erklärt jemand, was auf der anderen Seite des Tisches geschieht — und für den nichtresidenten Verkäufer in Costa Adeje oder Corralejo hat die Verkaufsseite ihre eigene Arithmetik, regiert von zwei Steuern, die einander in nichts ähneln. Die eine nimmt 3 % Ihres Preises, bevor Sie ihn je sehen. Die andere landet kraft Gesetzes bei Ihrem Käufer — und beide belohnen den Verkäufer, der mit vollständiger Aktenlage zum Notar kommt.

Dieser Beitrag ist das Spiegelbild unseres Kaufratgebers: derselbe Tisch, der andere Stuhl. So bewegt sich das Geld wirklich, wenn ein Nichtresident verkauft, welche Fristen gelten und wo Erstattungen gewonnen und verloren werden.

Die 3 %, die Sie nie zu sehen bekommen

Verkauft ein Nichtresident ohne Betriebsstätte eine spanische Immobilie, verpflichtet das Gesetz den Käufer zu etwas Kontraintuitivem: 3 % des vereinbarten Preises einzubehalten und ans Finanzamt abzuführen — nicht als eigene Kostenposition, sondern auf Rechnung Ihrer Steuer als Verkäufer. Der Käufer führt sie mit dem Formular (modelo) 211 binnen eines Monats ab Beurkundung ab und händigt Ihnen eine Ausfertigung der Einreichung aus: Hüten Sie dieses Papier, denn Ihr Erstattungsantrag wird darauf gebaut.

Zwei Merkmale machen den Mechanismus unumgehbar:

• Er ist weder optional noch verhandelbar. Der einzige Ausweg ist, gar nicht in seinen Anwendungsbereich zu fallen — ein Verkäufer, der tatsächlich spanischer Steuerresident ist und das mit dem AEAT-Ansässigkeitszertifikat belegt, wird nicht einbehalten.
• Die Immobilie selbst haftet. Wird der Einbehalt nicht abgeführt, bleibt das übertragene Objekt für den niedrigeren Betrag aus Einbehalt und geschuldeter Steuer verhaftet, und der Grundbuchführer vermerkt das am Rand der Eintragung. Deshalb wird kein gut beratener Käufer die 3 % je auslassen — und deshalb sollte kein Verkäufer versuchen, es ihm auszureden.

Modelo 210: die echte Abrechnung

Die 3 % sind eine Vorauszahlung, nicht die Steuer. Die echte Steuer bemisst sich nach Ihrem tatsächlichen Veräußerungsgewinn, den Sie — der Verkäufer — mit dem Formular 210 erklären, binnen drei Monaten ab Ablauf des Käufermonats (praktisch: rund vier Monate ab Beurkundung).

Die Arithmetik ist klassisch:

• Veräußerungswert: der Preis, abzüglich der von Ihnen getragenen Kosten und Steuern des Verkaufs (Maklerprovision, Anwaltshonorare, die Plusvalía, falls vertraglich übernommen).
• Anschaffungswert: Ihr damaliger Kaufpreis, plus Steuern und Kosten jenes Kaufs (ITP oder Mehrwertsteuer, Notar, Register) plus belegte Verbesserungen — Arbeiten mit Rechnung, nicht Neudekorieren.
• Die Differenz wird für nichtresidente Privatpersonen mit 19 % besteuert.

Dann treffen die 3 % auf die 19 %:

• Großer Gewinn → der Einbehalt reicht nicht, das 210 weist eine Nachzahlung aus.
• Kleiner Gewinn → der Einbehalt übersteigt, das 210 wird zum Erstattungsantrag.
• Gar kein Gewinn — verkauft zum oder unter dem Anschaffungswert — und die ganzen 3 % kommen zurück. Der Verlustverkauf erspart nicht das Papier; das Papier ist genau das, was Ihr Geld zurückholt.

Die Erstattung kassieren — ohne länger zu warten als nötig

Erstattungen sind real, aber sie werden geprüft, nicht abgestempelt, und die Prüfung ist ein Dokumentenspiel. Am schnellsten kommen die Anträge zurück, die am ersten Tag vollständig eingehen: beide Urkunden, die Rechnungen hinter jedem abgezogenen Posten, die 211-Ausfertigung des Käufers und das Konto für die Auszahlung — ein bis zum Geldeingang offen gehaltenes spanisches Konto erspart erstaunlich viel Reibung, und wer sich auf ein Doppelbesteuerungsabkommen beruft, legt das Ansässigkeitszertifikat seiner Heimatbehörde bei. Rechnen Sie mit Monaten eher als Wochen; rechnen Sie mit einem requerimiento (einer Nachforderung), wenn etwas fehlt, und beantworten Sie es fristgerecht — sonst läuft die Uhr gegen Sie neu an.

Eine Planungsnotiz, solange die Akte offen ist: Der Verkauf beendet meist auch Ihre übrige spanische Steuergeschichte — die Erklärungen zu Eigennutzungs- oder Mietfiktion Ihrer Eigentümerjahre sollten aktuell sein, denn die Erstattungsprüfung betrachtet das Gesamtbild.

Die Plusvalía nach der Reform von 2021

Die zweite Steuer ist kommunal: die IIVTNU, allseits Plusvalía genannt, erhoben vom Rathaus auf den Wertzuwachs des städtischen Bodens (nicht des Gebäudes) während Ihrer Eigentumsjahre.

Ihre heutige Gestalt stammt vom Ende 2021, als das Verfassungsgericht die alte Berechnungsmethode kippte und ein Königliches Gesetzesdekret sie neu baute. Für Verkäufer zählen zwei Regeln:

• Sie wählen zwischen zwei Methoden: der objektiven Berechnung (vom Rathaus festgelegte Koeffizienten nach Haltedauer auf den Katasterwert des Bodens) oder der realen Methode (der tatsächliche Bodenzuwachs aus Ihren beiden Urkunden). Ihnen steht die niedrigere zu — rechnen Sie beide, bevor irgendjemand einreicht.
• Kein Zuwachs, keine Steuer. Zeigen Ihre Urkunden, dass der Bodenwert nicht stieg, wird der Vorgang schlicht nicht besteuert — aber dieses Ergebnis muss erklärt und belegt werden, nicht unterstellt.

Die Fristen sind kommunal, doch die Grundregel bei Verkäufen ist eine Erklärung binnen 30 Werktagen ab Übertragung — kurz genug, um sie vor dem Notartermin zu organisieren, nicht danach.

Ist der Verkäufer Nichtresident, tritt der Käufer ein

Und hier die Wendung, von der die meisten ausländischen Verkäufer nie gehört haben: Bei der Plusvalía bestimmt das Gesetz, wenn der Verkäufer Nichtresident ist, den Käufer zum Ersatzsteuerpflichtigen (sustituto del contribuyente). Das Rathaus adressiert den Bescheid an den Käufer, und der Käufer — nicht Sie — muss erklären und zahlen.

In der Praxis schützen sich Käufer: Die geschätzte Plusvalía wird vor dem Vollzug berechnet und vom Preis einbehalten oder am Notartisch beglichen, wobei die Urkunde festhält, wer was trägt. Gut geführt ist das Routine; vage geführt ist es der klassische Streit nach dem Vollzug. Bestehen Sie als Verkäufer darauf, dass die Urkunde die exakt einbehaltene Zahl und die Methode nennt — und denken Sie daran: Die wirtschaftliche Last des Ersatzpflichtigen hindert Sie nicht, die Kein-Zuwachs-Regel geltend zu machen, wenn die Zahlen es tragen.

Die Papiere, die die Arithmetik entscheiden

Jeder Euro in dieser Geschichte wird belegt, nicht behauptet. Die Akte, die ein gut geführter Nichtresidenten-Verkauf zum Notar bringt:

• Ihre Kaufurkunde und die Rechnungen ihrer Steuern und Kosten — sie erhöhen den Anschaffungswert und schrumpfen den besteuerten Gewinn.
• Rechnungen für Verbesserungsarbeiten — genehmigte, fakturierte Arbeiten zählen; ein Ordner Kassenzettel einer papierlosen Renovierung nicht.
• Die Verkaufskosten — Makler, Anwälte, Energieausweis — mit Rechnungen auf Ihren Namen.
• IBI-Belege und Katasterdaten — der Katasterwert des Bodens steuert die objektive Plusvalía-Methode.
• Ihr Residenzstatus, dokumentiert — sind Sie tatsächlich spanischer Steuerresident, beseitigt das AEAT-Zertifikat die 3-%-Einbehaltung an der Wurzel; sind Sie es nicht, stützt das Ansässigkeitszertifikat Ihres Landes jede Abkommensberufung.
• An den Rändern existieren enge Befreiungen — etwa für bestimmte EU/EWR-Residenten, die den Erlös der einstigen Hauptwohnung reinvestieren —, aber sie sind bedingungsschwer: Lassen Sie Ihren Fall prüfen, bevor Sie damit rechnen.

Die fünf Prüfpunkte des Verkäufers

• Rekonstruieren Sie Ihre Kaufakte früh — Urkunde, Steuern, Rechnungen. Wochen vor dem Inserat, nicht am Vorabend des Vollzugs.
• Modellieren Sie beide Steuern im Voraus: 19 % auf den belegten Gewinn und beide Plusvalía-Methoden — damit die Einbehalte am Beurkundungstag keine Überraschungen bergen.
• Vereinbaren Sie die Plusvalía-Mechanik schriftlich — wer wie viel nach welcher Methode einbehält, festgehalten in der Urkunde.
• Bewahren Sie die 211-Ausfertigung des Käufers und ein lebendes Bankkonto für die Erstattung.
• Notieren Sie das 210-Fenster — drei Monate nach dem Käufermonat. Verpasst, wird der Erstattungsweg zäh.

Beim Nichtresidenten-Verkauf ist der Preis, was man vereinbart. Was Ihnen bleibt, ist, was die Papiere beweisen.

Unser Immobilienteam führt Nichtresidenten-Verkäufe von Anfang bis Ende — Steuermodellierung vor dem Inserat, Einbehalte am Vollzugstag und danach die Formulare 210 und Plusvalía — auf Teneriffa und Fuerteventura, in zwölf Arbeitssprachen. Lesen Sie, wie wir arbeiten, unter Immobilienrecht, oder erzählen Sie uns von Ihrem Verkauf in unseren Büros in Costa Adeje oder Corralejo.

Häufige Fragen

Sind die 3 % Einbehalt die Steuer, die ich für den Verkauf schulde?

Nein — sie sind eine Ihrem Preis entnommene Vorauszahlung auf die echte Steuer: 19 % Ihres tatsächlichen Gewinns, erklärt im Formular 210. Je nach Zahlen zahlen Sie die Differenz nach oder fordern einen Teil oder die ganzen 3 % zurück.

Ich verkaufe mit Verlust. Bekomme ich die 3 % zurück — und was ist mit der Plusvalía?

Ja, an beiden Fronten, aber jede mit eigenem Beweis. Die 3 % kommen über den Erstattungsantrag des Formulars 210 zurück, gebaut auf Ihren beiden Urkunden und den Kostenrechnungen. Die Plusvalía entfällt nur, wenn die Urkunden zeigen, dass der Bodenwert nicht stieg — ein Ergebnis, das dem Rathaus erklärt werden muss, nicht vermutet.

Wer zahlt die Plusvalía, wenn der Verkäufer Nichtresident ist?

Rechtlich der Käufer, als Ersatzsteuerpflichtiger — das Rathaus wendet sich an ihn. Wirtschaftlich wird es zwischen den Parteien geregelt, üblicherweise durch Einbehalt des geschätzten Betrags vom Preis beim Vollzug. Sorgen Sie dafür, dass die Urkunde exakt sagt, was einbehalten wurde und warum.

Die Fristen, in einem Atemzug?

Der Käufer führt die 3 % (Formular 211) binnen eines Monats ab Beurkundung ab. Sie reichen das Formular 210 innerhalb der folgenden drei Monate ein. Die Plusvalía-Erklärung ist in der Regel binnen 30 Werktagen ab Übertragung fällig. Alle drei sind kürzer, als sie sich aus dem Ausland anfühlen — organisieren Sie sie vor dem Vollzug.

Der Käufer hat die 3 % nie abgeführt. Was passiert?

Die Antwort des Gesetzes ist drastisch: Die Immobilie selbst haftet für den niedrigeren Betrag aus Einbehalt und Ihrer Steuer, mit Randvermerk im Grundbuch — das Problem des Käufers und der Albtraum seines Anwalts. Ihre eigene Pflicht zum 210 bleibt davon unberührt: Lassen Sie fremdes Versäumnis nicht zu Ihrem werden.

Dieser Artikel ist allgemeine Information über spanische Steuern zum Stand des Veröffentlichungsdatums, keine Steuer- oder Rechtsberatung für Ihren konkreten Fall. Sätze, Koeffizienten und kommunale Regeln bewegen sich — lassen Sie Ihren Verkauf mit aktuellen Zahlen modellieren, bevor Sie etwas unterschreiben.