अनिवासी के रूप में बेचना: 3% रोक और plusvalía
Olga Caballero & Co.लॉ फ़र्म · टेनेरिफ़े और फ़ुएर्तेवेंतुरा
हर खरीद गाइड बताती है कि स्पेन में खरीद का ख़र्च क्या है। बहुत कम लोग समझाते हैं कि मेज़ के दूसरी तरफ़ क्या होता है — और कोस्टा अदेखे या कोर्रालेखो के अनिवासी विक्रेता के लिए बिक्री पक्ष का अपना अंकगणित है, जिसे दो ऐसे कर चलाते हैं जो एक-दूसरे जैसे बिल्कुल नहीं हैं। एक आपकी क़ीमत का 3% आपके देखने से पहले ले लेता है। दूसरा, कानून के अनुसार, आपके खरीदार पर आता है — और दोनों उस विक्रेता को इनाम देते हैं जो पूरी काग़ज़ी फ़ाइल लेकर नोटरी के पास पहुँचता है।
यह लेख हमारी संपत्ति खरीदने की गाइड का दर्पण है: वही मेज़, उलटी कुर्सी। यह है कि अनिवासी के बेचने पर पैसा असल में कैसे चलता है, समय-सीमाएँ क्या हैं, और रिफ़ंड कहाँ जीते और हारे जाते हैं।
वह 3% जो कभी आप तक नहीं पहुँचता
जब स्पेनिश संपत्ति का विक्रेता स्थायी प्रतिष्ठान के बिना अनिवासी हो, तो कानून खरीदार से कुछ उलटा करवाता है: तय क़ीमत का 3% रोककर कर कार्यालय को देना — अपने ख़र्च के रूप में नहीं, बल्कि विक्रेता के रूप में आपके कर के खाते में। खरीदार इसे विलेख के एक महीने के भीतर फ़ॉर्म (modelo) 211 से फ़ाइल करता है और आपको फ़ाइलिंग की प्रति देता है: उस प्रति को सँभालकर रखें, क्योंकि आपका रिफ़ंड दावा उसी पर बनेगा।
दो विशेषताएँ इस तंत्र को नज़रअंदाज़ करना असंभव बनाती हैं:
- यह वैकल्पिक नहीं है, और बातचीत-योग्य भी नहीं। एकमात्र निकास इसके दायरे में न होना है — जो विक्रेता वास्तव में स्पेनिश कर निवासी है और AEAT निवास प्रमाणपत्र से इसे साबित करता है, उससे रोक नहीं होती।
- संपत्ति स्वयं इसके लिए ज़िम्मेदार है। अगर रोक जमा न हो, तो हस्तांतरित संपत्ति रोक और देय कर में से कम राशि के लिए ज़िम्मेदार रहती है, और भूमि रजिस्ट्रार पंजीकरण के हाशिये में उस भार को नोट करता है। इसीलिए कोई भी ठीक से सलाह पाया खरीदार कभी 3% नहीं छोड़ेगा — और विक्रेता को उसे समझा-बुझाकर छुड़ाने की उम्मीद नहीं रखनी चाहिए।
Modelo 210: असली बिल निपटाना
3% अग्रिम भुगतान है, कर नहीं। असली कर आपके वास्तविक पूँजीगत लाभ पर गणना होता है, जिसे आप — विक्रेता — फ़ॉर्म 210 पर, खरीदार की एक-महीने की खिड़की के अंत से गिने तीन महीने के भीतर (व्यवहार में विलेख से लगभग चार महीने) घोषित करते हैं।
अंकगणित क्लासिक है:
- हस्तांतरण मूल्य: क़ीमत, घटाकर बिक्री की वे लागतें और कर जो आपने उठाए (एजेंसी कमीशन, कानूनी शुल्क, अगर आपने अनुबंध में plusvalía ली हो तो वह)।
- अधिग्रहण मूल्य: जो आपने खरीदते समय दिया, जमा उस खरीद के कर और लागतें (ITP या VAT, नोटरी, रजिस्ट्री) जमा दस्तावेज़ीकृत सुधार — चालान वाले काम, नई सजावट नहीं।
- अंतर पर अनिवासी व्यक्तियों के लिए 19% कर लगता है।
फिर 3% 19% से मिलता है:
- लाभ बड़ा → रोक कम पड़ती है और 210 अतिरिक्त भुगतान दिखाता है।
- लाभ छोटा → रोक अधिक हो जाती है और 210 रिफ़ंड दावा बन जाता है।
- कोई लाभ ही नहीं — आपने अधिग्रहण मूल्य पर या उससे कम में बेचा — और पूरा 3% वापस आता है। घाटे में बेचना काग़ज़ी कार्रवाई से नहीं बचाता; काग़ज़ी कार्रवाई ही आपका पैसा लौटाती है।
रिफ़ंड पाना — और ज़रूरत से ज़्यादा इंतज़ार न करना
रिफ़ंड असली हैं, लेकिन समीक्षित होते हैं, रबर-स्टाम्प नहीं, और समीक्षा दस्तावेज़ों का खेल है। जो दावे सबसे तेज़ लौटते हैं वे पहले दिन पूरे फ़ाइल किए गए होते हैं: दोनों विलेख, आपके घटाए हर ख़र्च के पीछे के चालान, खरीदार की 211 प्रति, और भुगतान के लिए बैंक खाते का प्रमाण — रिफ़ंड आने तक स्पेनिश खाता खुला रखना आश्चर्यजनक रूप से बहुत घर्षण बचाता है, और अगर आप कर संधि के तहत दावा करते हैं, तो आपके गृह प्राधिकरण से कर निवास प्रमाणपत्र फ़ाइल में होना चाहिए। प्रशासन से हफ़्तों नहीं, महीनों की अपेक्षा करें; कुछ ग़ायब हो तो requerimiento (और काग़ज़ात की माँग) की अपेक्षा करें, और उसका जवाब उसकी समय-सीमा में दें, वरना घड़ी आपके ख़िलाफ़ फिर चलती है।
फ़ाइल खुली रहते एक योजना नोट: बिक्री आमतौर पर आपकी बाक़ी स्पेनिश कर कहानी भी ख़त्म करती है — स्वामित्व के वर्षों की आरोपित-आय या किराया फ़ाइलिंग अद्यतन होनी चाहिए, क्योंकि रिफ़ंड समीक्षा पूरी तस्वीर देखती है।
2021 के सुधार के बाद plusvalía
दूसरा कर नगरपालिका का है: IIVTNU, जिसे सब plusvalía कहते हैं, जो नगरपालिका आपके स्वामित्व के दौरान शहरी भूमि (इमारत नहीं) के मूल्य में वृद्धि पर लगाती है।
इसका आधुनिक रूप 2021 के अंत का है, जब संवैधानिक न्यायालय ने पुरानी गणना पद्धति रद्द की और एक रॉयल डिक्री-कानून ने इसे फिर बनाया। आज विक्रेता के लिए दो नियम मायने रखते हैं:
- आप दो पद्धतियों में से चुनते हैं: वस्तुनिष्ठ गणना (नगरपालिका द्वारा धारण अवधि के अनुसार तय गुणांक, भूमि के कैडस्ट्रल मूल्य पर लागू) या वास्तविक पद्धति (आपके दो विलेखों से निकला वास्तविक भूमि लाभ)। आप जो भी कम हो उसके हक़दार हैं — किसी के फ़ाइल करने से पहले दोनों चलाएँ।
- वृद्धि नहीं, कर नहीं। अगर आपके विलेख दिखाएँ कि भूमि मूल्य नहीं बढ़ा, तो लेन-देन पर बस कर नहीं लगता — लेकिन वह परिणाम घोषित और सिद्ध करना होगा, मान नहीं लेना।
समय-सीमाएँ नगरपालिका की हैं, लेकिन बिक्री के लिए सामान्य नियम हस्तांतरण के 30 कार्य-दिवसों के भीतर घोषणा है — इतनी छोटी कि इसे नोटरी की अपॉइंटमेंट से पहले व्यवस्थित करना चाहिए, बाद में नहीं।
जब विक्रेता अनिवासी हो, तो खरीदार क़दम रखता है
यह है वह मोड़ जिसके बारे में अधिकांश विदेशी विक्रेताओं ने कभी नहीं सुना: plusvalía के लिए, जब विक्रेता अनिवासी हो, कानून खरीदार को स्थानापन्न करदाता नामित करता है। नगरपालिका बिल खरीदार को भेजती है, और खरीदार — आप नहीं — को उसे फ़ाइल और भुगतान करना होता है।
व्यवहार में खरीदार अपनी रक्षा करते हैं: अनुमानित plusvalía समापन से पहले गणना होती है और क़ीमत से रोकी जाती है या नोटरी की मेज़ पर निपटाई जाती है, विलेख में दर्ज होता है कि कौन क्या उठाता है। ठीक से संभालने पर यह रूटीन है; अस्पष्ट रूप से संभालने पर यह समापन-बाद का क्लासिक विवाद है। विक्रेता के रूप में ज़ोर दें कि विलेख रोकी गई सटीक रक़म और इस्तेमाल की पद्धति बताए — और याद रखें कि स्थानापन्न का आर्थिक बोझ उठाना आपको वृद्धि-नहीं नियम पर दलील देने से नहीं रोकता, अगर आँकड़े उसका समर्थन करें।
वे काग़ज़ात जो अंकगणित तय करते हैं
इस कहानी का हर यूरो साबित किया जाता है, दावा नहीं। जो फ़ाइल एक अच्छी तरह संचालित अनिवासी बिक्री नोटरी तक ले जाती है:
- आपका अधिग्रहण विलेख और उसके करों और लागतों के चालान — वे आपका अधिग्रहण मूल्य बढ़ाते हैं और कर-योग्य लाभ घटाते हैं।
- सुधार कार्यों के चालान — लाइसेंस-प्राप्त, चालान वाले काम गिने जाते हैं; बिना काग़ज़ात के रिनोवेशन की रसीदों का फ़ोल्डर नहीं।
- बिक्री लागतें — एजेंसी, वकील, ऊर्जा प्रमाणपत्र — आपके नाम के चालानों के साथ।
- कैडस्ट्रल और IBI रसीदें — भूमि का कैडस्ट्रल मूल्य वस्तुनिष्ठ plusvalía पद्धति चलाता है।
- आपकी निवास स्थिति, दस्तावेज़ीकृत — अगर आप वास्तव में स्पेनिश कर निवासी हैं, तो AEAT प्रमाणपत्र 3% रोक पूरी तरह हटा देता है; नहीं हैं तो गृह-देश का निवास प्रमाणपत्र किसी भी संधि दावे का समर्थन करता है।
- किनारों पर संकीर्ण छूटें मौजूद हैं — जैसे कुछ EU/EEA निवासियों के लिए जो कभी अपने मुख्य घर रही संपत्ति की आय पुनर्निवेश करते हैं — लेकिन वे शर्तों से भरी हैं: उन पर भरोसा करने से पहले अपना मामला जँचवाएँ।
विक्रेता की पाँच-बिंदु जाँच
- अपनी अधिग्रहण फ़ाइल जल्दी फिर से बनाएँ — विलेख, कर, चालान। सूचीबद्ध करने से हफ़्तों पहले, समापन की पिछली रात नहीं।
- दोनों करों का पहले से मॉडल बनाएँ: दस्तावेज़ीकृत लाभ पर 19%, और दोनों plusvalía पद्धतियाँ — ताकि नोटरी-दिवस की रोक में कोई आश्चर्य न हो।
- plusvalía की यांत्रिकी लिखित में तय करें — कौन क्या रोकता है, किस पद्धति के तहत, विलेख में दर्ज।
- खरीदार की 211 प्रति रखें और रिफ़ंड के लिए चालू बैंक खाता।
- 210 की खिड़की डायरी में लिखें — खरीदार के महीने के बाद तीन महीने। चूकें तो रिफ़ंड का रास्ता चढ़ाई बन जाता है।
अनिवासी बिक्री में क़ीमत वह है जिस पर आप सहमत होते हैं। जो आपके पास रहता है, वह है जो काग़ज़ात साबित करते हैं।
हमारी संपत्ति टीम अनिवासी बिक्रियाँ शुरू से अंत तक चलाती है — सूचीबद्ध करने से पहले कर मॉडलिंग, समापन-दिवस की रोक, और बाद में 210 और plusvalía की फ़ाइलिंग — टेनेरिफ़े और फ़ुएर्तेवेंतुरा में, बारह कार्य भाषाओं में। हमारे काम करने के तरीक़े के बारे में संपत्ति कानून में पढ़ें, या हमारे कोस्टा अदेखे या कोर्रालेखो कार्यालयों में हमें अपनी बिक्री के बारे में बताएँ।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
क्या 3% रोक वह कर है जो बिक्री पर मुझ पर बनता है?
नहीं — यह असली कर के खाते में आपकी क़ीमत से लिया गया अग्रिम भुगतान है, और असली कर आपके वास्तविक लाभ का 19% है, जो फ़ॉर्म 210 पर घोषित होता है। आँकड़ों के अनुसार आप या तो अंतर चुकाएँगे या 3% का कुछ या पूरा हिस्सा वापस माँगेंगे।
मैं घाटे में बेच रहा हूँ। क्या मुझे 3% वापस मिलेगा — और plusvalía का क्या?
हाँ, दोनों मोर्चों पर, लेकिन हर एक का अपना प्रमाण है। 3% आपके दो विलेखों और लागत चालानों पर बने फ़ॉर्म 210 रिफ़ंड दावे से वापस आता है। plusvalía सिर्फ़ तब ग़ायब होती है जब विलेख भूमि मूल्य में कोई वृद्धि न दिखाएँ — एक परिणाम जो नगरपालिका को घोषित करना होता है, मान नहीं लेना।
विक्रेता अनिवासी हो तो plusvalía कौन चुकाता है?
कानूनी रूप से खरीदार, स्थानापन्न करदाता के रूप में — नगरपालिका उसे बिल भेजती है। आर्थिक रूप से यह पक्षों के बीच निपटता है, आमतौर पर समापन पर अनुमानित रक़म क़ीमत से रोककर। विलेख में ठीक-ठीक लिखवाएँ कि क्या रोका गया और क्यों।
समय-सीमाएँ, एक साँस में?
खरीदार विलेख के एक महीने के भीतर 3% (फ़ॉर्म 211) फ़ाइल करता है। आप अगले तीन महीनों के भीतर फ़ॉर्म 210 फ़ाइल करते हैं। plusvalía घोषणा आमतौर पर हस्तांतरण के 30 कार्य-दिवसों के भीतर देय है। तीनों विदेश से जितनी लगती हैं उससे छोटी हैं — समापन से पहले उन्हें व्यवस्थित करें।
खरीदार ने 3% जमा ही नहीं किया। क्या होता है?
कानून का जवाब कठोर है: संपत्ति स्वयं रोक और आपके कर में से कम राशि के लिए ज़िम्मेदार रहती है, भूमि रजिस्ट्री में हाशिये के नोट के साथ — जो खरीदार की समस्या और उसके वकील का दुःस्वप्न है। 210 फ़ाइल करने का आपका अपना कर्तव्य फिर भी क़ायम है, इसलिए उनकी चूक को अपनी चूक न बनने दें।
यह लेख प्रकाशन की तारीख़ पर स्पेनिश करों की स्थिति के बारे में सामान्य जानकारी है, आपकी विशिष्ट स्थिति के लिए कर या कानूनी सलाह नहीं। दरें, गुणांक और नगरपालिका नियम बदलते हैं — किसी चीज़ पर हस्ताक्षर करने से पहले अपनी बिक्री का वर्तमान आँकड़ों से मॉडल बनवाएँ।
यह लेख सामान्य जानकारी है, कानूनी सलाह नहीं। अपनी विशिष्ट स्थिति के लिए किसी वकील से परामर्श करें।
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