非居住者として売却する：3%の源泉徴収とプルスバリア税

どの購入ガイドも、スペインでの購入にいくらかかるかを教えてくれます。テーブルの向こう側で何が起きるかを説明してくれる人は、はるかに少ない。コスタ・アデヘやコラレホの非居住者の売主にとって、売る側には独自の計算があり、まったく似ていない二つの税金がそれを動かしています。一方はあなたが目にする前に代金の3%を持っていきます。もう一方は、法律により、あなたの買主に着地します。そしてどちらも、完全な書類のファイルを携えて公証人のもとに到着する売主に報います。

この記事は不動産購入のガイドの鏡像です。同じテーブル、反対側の椅子。非居住者が売るとき、お金は実際にどう動くのか、期限は何か、還付はどこで勝ち取られ、失われるのかをまとめます。

あなたに届かない3%

スペインの不動産の売主が恒久的施設を持たない非居住者である場合、法律は買主に直感に反することをさせます。合意した価格の3%を留保して税務当局に納めること。自分自身の費用としてではなく、売主であるあなたの税金の前払いとして。買主は証書から1か月以内に様式（modelo）211で申告し、その申告の写しをあなたに渡します。その写しを大切に保管してください。あなたの還付請求はその上に築かれるからです。

二つの特徴が、この仕組みを無視できないものにしています：

• 任意ではなく、交渉の余地もありません。 唯一の出口は、そもそも対象外であること。実際にスペインの税務上の居住者であり、AEAT の居住証明書でそれを証明する売主は、源泉徴収されません。
• 不動産そのものがそれに責任を負います。 源泉徴収額が納められなければ、譲渡された不動産は源泉徴収額と納付すべき税額のいずれか低い方について責任を負い、登記官は登記の欄外にその負担を注記します。だからこそ、きちんと助言を受けた買主は決して3%を省かず、売主はそれを説得で免れようと期待すべきではありません。

Modelo 210：本当の税額を精算する

3%は前払いであって、税金ではありません。本当の税金はあなたの実際の譲渡益に基づいて計算され、売主であるあなたが様式210で、買主の1か月の期限の終了から数えて3か月以内（実務では証書から約4か月）に申告します。

計算は古典的です：

• 譲渡価額：価格から、あなたが負担した売却の費用と税金（仲介手数料、法務費用、契約上引き受けたならプルスバリア税）を差し引いたもの。
• 取得価額：購入時に払った額に、その購入の税金と費用（ITP または VAT、公証人、登記）と、文書化された改良費（請求書のある工事。模様替えではなく）を加えたもの。
• その差額に、非居住者の個人は**19%**が課税されます。

そして3%が19%と出会います：

• 譲渡益が大きい → 源泉徴収は不足し、210 は追加納付を示します。
• 譲渡益が小さい → 源泉徴収は過大で、210 は還付請求になります。
• 譲渡益がまったくない（取得価額以下で売った）なら、3%全額が戻ります。損失での売却は書類仕事を免除しません。お金を取り戻すのは、まさにその書類仕事です。

還付を受ける。そして必要以上に待たない

還付は現実のものですが、審査されるのであって、機械的に承認されるのではなく、審査は書類のゲームです。最も早く戻ってくる請求は、初日に完全な形で提出されたものです。二通の証書、控除した各費用の裏づけとなる請求書、買主の211の写し、支払いのための銀行口座の証明。還付が着地するまでスペインの口座を開いたままにしておくと、驚くほど多くの摩擦が省けます。租税条約に基づいて請求するなら、本国当局の税務上の居住証明書もファイルに入れます。行政には数週間ではなく数か月かかると見込んでください。何かが欠けていれば requerimiento（追加書類の要求）が来ると見込み、その期限内に回答してください。さもなければ時計はあなたに不利に再び動き出します。

ファイルが開いている間の計画上の注意をひとつ。売却は通常、あなたの他のスペインの税務の物語も終わらせます。所有していた年の帰属所得または賃貸所得の申告は最新の状態であるべきです。還付の審査は全体像を見るからです。

2021年の改革後のプルスバリア税

第二の税は自治体のものです。IIVTNU、誰もがプルスバリアと呼ぶもので、あなたが所有していた間の都市部の土地（建物ではなく）の価値の増加に対して市役所が課します。

その現代の形は2021年末に遡ります。憲法裁判所が旧来の計算方法を違憲とし、勅令法がそれを作り直しました。今日の売主に重要な二つのルール：

• 二つの方法から選べます。客観的計算（市役所が保有期間ごとに定める係数を土地の地籍価額に適用）か、実際の方法（二通の証書から導かれる実際の土地の増加分）か。低い方を選ぶ権利があります。誰かが申告する前に両方を計算してください。
• 増加がなければ、税もない。 証書が土地の価値が上がらなかったことを示せば、取引は単に課税されません。ただしその結果は申告し、証明しなければならず、当然視できるものではありません。

期限は自治体ごとですが、売却の一般ルールは譲渡から営業日で30日以内の申告です。公証人の予約の後ではなく、前に段取りしておくべき短さです。

売主が非居住者なら、買主が入る

ここに、海外の売主のほとんどが聞いたことのないひねりがあります。プルスバリア税について、売主が非居住者である場合、法律は買主を代替納税者に指定します。市役所は請求を買主に宛て、あなたではなく買主が申告し納付しなければなりません。

実務では、買主は自衛します。見込みのプルスバリア税は決済前に計算され、価格から留保されるか、公証人のテーブルで精算され、証書に誰が何を負担するかが記録されます。うまく扱えば日常的なこと。あいまいに扱えば、決済後の紛争の古典です。売主として、証書に留保された正確な金額と使われた方法を明記させてください。そして、代替納税者の経済的負担を担うことは、数字が裏づけるならあなたが増加なしのルールを主張することを妨げないと覚えておいてください。

計算を決める書類

この物語のすべてのユーロは、主張されるのではなく、証明されます。きちんと運営された非居住者の売却が公証人のもとに携えるファイル：

• あなたの取得証書と、その税金と費用の請求書。取得価額を引き上げ、課税される譲渡益を縮めます。
• 改良工事の請求書。許可を得て請求書のある工事は数えられます。書類のないリフォームの領収書のフォルダーは数えられません。
• 売却費用。仲介、弁護士、エネルギー証明書。あなたの名義の請求書とともに。
• 地籍と IBI の領収書。土地の地籍価額が客観的なプルスバリアの方法を動かします。
• あなたの居住ステータス、文書化されたもの。実際にスペインの税務上の居住者なら、AEAT の証明書が3%の源泉徴収を完全に取り除きます。そうでないなら、本国の居住証明書が租税条約に基づく請求を支えます。
• 周辺には狭い免除が存在します。たとえば、かつての主たる住居の売却代金を再投資する一定の EU/EEA 居住者のためのもの。しかし条件が多い。当てにする前に、あなたのケースを確認してもらってください。

売主の五つの確認

• 取得のファイルを早めに再構成する — 証書、税金、請求書。決済の前夜ではなく、売り出す数週間前に。
• 二つの税金を事前にモデル化する：文書化された譲渡益への19%と、プルスバリアの両方の方法。公証人の日の留保に驚きがないように。
• プルスバリアの仕組みを書面で合意する — 誰が何を、どの方法で留保するか、証書に明記して。
• 買主の211の写しを保管する。還付のための生きた銀行口座も。
• 210の期間を手帳に — 買主の1か月の後の3か月。逃せば還付の道は上り坂になります。

非居住者の売却では、価格はあなたが合意するもの。手元に残るのは、書類が証明するものです。

当事務所の不動産チームは、非居住者の売却を最初から最後まで運営します。売り出し前の税務モデル、決済日の留保、その後の210とプルスバリアの申告。テネリフェとフエルテベントゥラ全域で、12の業務言語で。私たちの仕事の進め方は不動産法のページで、あるいはコスタ・アデヘまたはコラレホのオフィスであなたの売却についてお聞かせください。

よくある質問

3%の源泉徴収は、売却で私が負う税金ですか？

いいえ。本当の税金（様式210で申告する、実際の譲渡益の19%）の前払いとして、あなたの代金から取られるものです。数字によって、差額を追加納付するか、3%の一部または全部の還付を請求するかのどちらかになります。

損失で売却します。3%は戻りますか。プルスバリア税は？

はい、両方の面で。ただしそれぞれに独自の証明があります。3%は、二通の証書と費用の請求書に基づく様式210の還付請求を通じて戻ります。プルスバリア税は、証書が土地の価値の増加がないことを示す場合にのみ消えます。その結果は市役所に申告しなければならず、当然視できません。

売主が非居住者のとき、プルスバリア税は誰が払いますか？

法律上は買主が、代替納税者として。市役所は買主に請求します。経済的には当事者間で精算され、通常は決済時に見込み額を価格から留保します。証書に、正確に何がなぜ留保されたかを書かせてください。

期限をひと息で言うと？

買主は証書から1か月以内に3%（様式211）を申告します。あなたはその後の3か月以内に様式210を申告します。プルスバリアの申告は一般に譲渡から営業日で30日以内です。三つとも、海外から感じるより短い。決済の前に段取りしてください。

買主が3%を納めませんでした。どうなりますか？

法律の答えは厳しい。不動産そのものが、源泉徴収額とあなたの税額のいずれか低い方について責任を負い続け、不動産登記所に欄外注記がなされます。それは買主の問題であり、買主の弁護士の悪夢です。あなた自身の210の申告義務はそれにかかわらず残るので、相手の不作為をあなたの不履行にしないでください。

本記事は、公開日時点のスペインの税制に関する一般的な情報であり、あなたの具体的な状況に対する税務上または法的な助言ではありません。税率、係数、自治体のルールは動きます。何かに署名する前に、現在の数字で売却をモデル化してもらってください。