البيع بصفة غير مقيم: اقتطاع الـ3% والـplusvalía البلدية

كل أدلة الشراء تخبرك بكم يكلّف شراء عقارٍ في إسبانيا. أما ما يجري على الجانب الآخر من الطاولة فقلّما يشرحه أحد — وللبائع غير المقيم في كوستا أديخه أو كوراليخو حسابُ بيعٍ خاص به، تحكمه ضريبتان لا تشبه إحداهما الأخرى في شيء. الأولى تأخذ 3% من ثمنك قبل أن تراه. والثانية تقع، بحكم القانون، على مشتريك — وكلتاهما تكافئان البائع الذي يصل إلى الموثّق بملفٍّ كامل.

هذه المقالة مرآةُ دليلنا لشراء العقار: الطاولة نفسها، والكرسي المقابل. إليك كيف يتحرك المال فعلًا حين يبيع غير المقيم، وما المُهَل، وأين تُكسب طلبات الاسترداد وأين تُخسر.

الـ3% التي لا تصل يديك أبدًا

حين يكون بائع العقار الإسباني غير مقيمٍ بلا منشأة دائمة، يفرض القانون على المشتري أمرًا مخالفًا للحدس: أن يقتطع 3% من الثمن المتفق عليه ويورّدها لمصلحة الضرائب — لا كتكلفةٍ عليه، بل على حساب ضريبتك أنت، البائع. يورّدها المشتري عبر النموذج (modelo) 211 خلال شهرٍ واحد من العقد، ويسلّمك نسخةً من التقديم: احفظها كالذهب، فطلب استردادك سيُبنى عليها.

سمتان تجعلان الآلية غير قابلةٍ للتجاهل:

• ليست اختيارية ولا قابلة للتفاوض. المخرج الوحيد هو ألّا تكون في نطاقها أصلًا: البائع الذي هو في الحقيقة مقيمٌ ضريبي في إسبانيا ويثبت ذلك بشهادة الإقامة من AEAT لا يخضع للاقتطاع.
• العقار نفسه يضمن. إن لم يُورَّد الاقتطاع، بقي العقار المنقول مثقلًا بأداء الأقلِّ من الاقتطاع أو الضريبة المستحقة، ويقيّد المسجّل ذلك بهامش القيد. لهذا لن يتخطى الـ3% أي مشترٍ حسن الاستشارة — ولهذا لا ينبغي للبائع أن يأمل في إقناعه بالعكس.

النموذج 210: الحساب الحقيقي

الـ3% دفعةٌ مقدَّمة، لا الضريبة. الضريبة الحقيقية تُحسب على ربحك الرأسمالي الفعلي، الذي تصرّح به أنت — البائع — عبر النموذج 210، خلال ثلاثة أشهر تُحسب من انتهاء شهر المشتري (عمليًا: نحو أربعة أشهر من العقد).

الحساب كلاسيكي:

• قيمة النقل: الثمن، ناقص ما تحملته من مصاريف البيع وضرائبه (عمولة الوكالة، أتعاب المحامين، والـplusvalía إن تحملتها بالعقد).
• قيمة الاقتناء: ما دفعته عند الشراء، زائد ضرائب تلك الصفقة ومصاريفها (ITP أو الضريبة على القيمة المضافة، الموثّق، السجل) زائد التحسينات الموثَّقة — أشغال بفواتير، لا طلاء الجدران.
• الفرق يُفرض عليه 19% للأشخاص الطبيعيين غير المقيمين.

ثم تلتقي الـ3% بالـ19%:

• ربحٌ كبير → لا يكفي الاقتطاع، ويُظهر الـ210 فرقًا واجب الأداء.
• ربحٌ صغير → يفيض الاقتطاع، ويتحول الـ210 إلى طلب استرداد.
• لا ربح إطلاقًا — بعتَ بقيمة الاقتناء أو دونها — فتعود الـ3% كاملة. البيع بخسارة لا يعفيك من الأوراق؛ الأوراق بالذات هي ما يعيد مالك.

قبضُ الاسترداد — دون انتظارٍ أطول من اللازم

الاستردادات حقيقية، لكنها تُفحص ولا تُختم، والفحص لعبة مستندات. أسرع الملفات عودةً هي التي تدخل كاملةً من اليوم الأول: العقدان، والفواتير خلف كل مصروفٍ مخصوم، ونسخة 211 من المشتري، وحسابٌ للدفع — إبقاء حسابٍ إسباني مفتوحًا حتى وصول المال يوفّر احتكاكًا مدهش الحجم، ومَن يستند إلى اتفاقية منع الازدواج الضريبي يرفق شهادة الإقامة الضريبية من سلطات بلده. توقَّع أن تستغرق الإدارة أشهرًا لا أسابيع؛ وتوقَّع requerimiento (طلب استكمال) إن نقص شيء، وأجب عنه في مهلته وإلا عاد العدّاد ضدك.

ملاحظة تخطيطية ما دام الملف مفتوحًا: البيع يُغلق عادةً بقية قصتك الضريبية الإسبانية أيضًا — إقرارات الدخل المفترض أو الإيجار عن سنوات ملكيتك يجب أن تكون منتظمة، لأن فحص الاسترداد ينظر إلى الصورة كلها.

الـplusvalía بعد إصلاح 2021

الضريبة الثانية بلدية: IIVTNU، المعروفة عند الجميع بـplusvalía، تفرضها البلدية على الزيادة في قيمة الأرض الحضرية (لا البناء) خلال سنوات ملكيتك.

شكلها الحالي وُلد أواخر 2021، حين أسقطت المحكمة الدستورية طريقة الحساب القديمة فأعاد مرسومٌ ملكي بقانون بناءها. للبائع قاعدتان مهمتان:

• تختار بين طريقتين: الحساب الموضوعي (معاملات تحددها البلدية بحسب سنوات الحيازة على القيمة المساحية للأرض) أو الطريقة الحقيقية (الزيادة الفعلية للأرض من عقديك). ولك الحق في الأدنى — احسب الاثنتين قبل أن يقدّم أحدٌ شيئًا.
• لا زيادة، لا ضريبة. إن أظهر العقدان أن قيمة الأرض لم ترتفع، فالعملية ببساطة لا تُفرض عليها الضريبة — لكن هذه النتيجة يجب التصريح بها وإثباتها، لا افتراضها.

المُهَل بلدية، لكن القاعدة العامة في البيوع هي التصريح خلال 30 يوم عملٍ من النقل — قصيرةٌ بما يكفي لتنظيمها قبل موعد الموثّق، لا بعده.

حين يكون البائع غير مقيم، يتقدّم المشتري

وهنا المفاجأة التي لم يسمع بها معظم البائعين الأجانب: في الـplusvalía، حين يكون البائع غير مقيم، يعيّن القانون المشتري مكلَّفًا بديلًا (sustituto del contribuyente). البلدية توجّه التصفية إلى المشتري، والمشتري — لا أنت — هو من يجب أن يصرّح ويدفع.

عمليًا يحمي المشترون أنفسهم: تُحسب الـplusvalía المقدَّرة قبل الإتمام وتُقتطع من الثمن أو تُسوَّى على طاولة الموثّق، ويثبت العقد من يتحمل ماذا. أُدير الأمر بإتقان فهو روتين؛ وأُدير بغموضٍ فهو نزاع ما-بعد-البيع الكلاسيكي. بصفتك بائعًا، أصرَّ على أن يذكر العقد الرقم المقتطع بدقةٍ والطريقة المتبعة — وتذكّر أن تحمّل العبء الاقتصادي للبديل لا يمنعك أنت من التمسك بقاعدة «لا زيادة» إن ساندتك الأرقام.

الأوراق التي تحسم الحساب

كل يورو في هذه القصة يُثبَت ولا يُدَّعى. الملف الذي يحمله بيعُ غير المقيم المُحكَم إلى الموثّق:

• عقد شرائك وفواتير ضرائبه ومصاريفه — ترفع قيمة الاقتناء وتقلّص الربح الخاضع.
• فواتير أشغال التحسين — الأشغال المرخّصة والمفوترة تُحسب؛ أما ملفُ إيصالاتٍ لترميمٍ بلا أوراق فلا.
• مصاريف البيع — الوكالة، المحامون، شهادة الطاقة — بفواتير باسمك.
• إيصالات IBI والبيانات المساحية — القيمة المساحية للأرض تحكم الطريقة الموضوعية للـplusvalía.
• وضعك الإقامي موثَّقًا — إن كنت في الحقيقة مقيمًا ضريبيًا إسبانيًا، فشهادة AEAT تقتلع اقتطاع الـ3% من جذره؛ وإن لم تكن، فشهادة إقامة بلدك تسند أي تمسّكٍ باتفاقية.
• على الأطراف إعفاءاتٌ ضيقة — مثلًا لبعض مقيمي الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية الذين يعيدون استثمار حصيلة ما كان مسكنهم الرئيسي — لكنها مثقلة بالشروط: افحص حالتك قبل أن تبني عليها.

فحوص البائع الخمسة

• أعد بناء ملف الشراء مبكرًا — العقد والضرائب والفواتير. قبل الإعلان بأسابيع، لا عشية الإتمام.
• نمذج الضريبتين مسبقًا: 19% على الربح الموثَّق وطريقتي الـplusvalía — كي لا تحمل اقتطاعات يوم التوقيع مفاجآت.
• اتفق كتابةً على آلية الـplusvalía — من يقتطع كم وبأي طريقة، منصوصًا في العقد.
• احتفظ بنسخة 211 من المشتري وبحسابٍ بنكي حيٍّ للاسترداد.
• دوّن نافذة الـ210 — ثلاثة أشهر بعد شهر المشتري. تفويتها يجعل طريق الاسترداد صعودًا.

في بيع غير المقيم، الثمن هو ما يُتَّفق عليه. وما تحتفظ به هو ما تثبته الأوراق.

فريقنا العقاري يدير بيوع غير المقيمين من أولها إلى آخرها — نمذجة ضريبية قبل الإعلان، واقتطاعات يوم التوقيع، ثم نموذجا 210 والـplusvalía بعده — في تينيريفه وفويرتيفنتورا، باثنتي عشرة لغة عمل. اقرأ كيف نعمل في العقارات، أو حدّثنا عن بيعك في مكتبينا بكوستا أديخه وكوراليخو.

أسئلة شائعة

هل اقتطاع الـ3% هو الضريبة التي أدين بها عن البيع؟

لا — إنه دفعة مقدمة تُنتزع من ثمنك على حساب الضريبة الحقيقية: 19% من ربحك الفعلي المصرَّح به في النموذج 210. وبحسب الأرقام، إما أن تؤدي الفرق أو تطالب باسترداد بعض الـ3% أو كلها.

أبيع بخسارة. هل أسترد الـ3% — وماذا عن الـplusvalía؟

نعم على الجبهتين، لكن لكلٍّ إثباته. الـ3% تعود عبر طلب الاسترداد في النموذج 210، المبني على عقديك وفواتير المصاريف. أما الـplusvalía فلا تسقط إلا إذا أظهر العقدان أن الأرض لم تزد قيمتها — وهي نتيجة يجب التصريح بها للبلدية، لا افتراضها.

من يدفع الـplusvalía حين يكون البائع غير مقيم؟

قانونًا: المشتري، بوصفه مكلَّفًا بديلًا — البلدية تتوجه إليه. واقتصاديًا تُسوَّى بين الطرفين، عادةً باقتطاع المبلغ المقدَّر من الثمن عند الإتمام. اجعل العقد يقول بدقةٍ ما اقتُطع ولماذا.

المُهَل في نَفَسٍ واحد؟

المشتري يورّد الـ3% (النموذج 211) خلال شهرٍ من العقد. وأنت تقدّم النموذج 210 خلال الأشهر الثلاثة التالية. وتصريح الـplusvalía يستحق، كقاعدةٍ عامة، خلال 30 يوم عملٍ من النقل. الثلاثة أقصر مما تبدو من الخارج — نظّمها قبل الإتمام.

لم يورّد المشتري الـ3% قط. ماذا يحدث؟

جواب القانون صارم: يبقى العقار نفسه مثقلًا بأداء الأقل من الاقتطاع أو ضريبتك، بهامشٍ مقيَّد في السجل — مشكلة المشتري وكابوس محاميه. أما واجبك أنت في تقديم الـ210 فقائمٌ في كل الأحوال: لا تدع تقصير غيرك يصير إخلالك.

هذا المقال معلوماتٌ عامة عن الضرائب الإسبانية كما هي في تاريخ النشر، وليس استشارةً ضريبية أو قانونية لحالتك الخاصة. المعدلات والمعاملات والقواعد البلدية تتحرك — فلتُنمذَج صفقتك بأرقامٍ حديثة قبل أن توقّع شيئًا.