非居民卖房：3% 预扣与市政增值税 plusvalía

每一本购房指南都会告诉您在西班牙买房要花多少钱。却很少有人解释桌子另一侧发生的事——对科斯塔阿德赫或科拉莱霍的非居民卖家来说，卖方这一侧有自己的一套算术，由两种毫不相像的税各管一段。一种在您见到钱之前就拿走价款的 3%。另一种依法落在您的买家头上——而两者都偏爱带着完整档案走进公证处的卖家。

本文是我们购房指南的镜像：同一张桌子，对面的椅子。以下是非居民卖房时钱的真实流向、各项期限，以及退税在哪里赢、在哪里输。

永远到不了您手里的 3%

当出售西班牙房产的是无常设机构的非居民时，法律要求买家做一件违反直觉的事：从约定价款中扣下 3% 上缴税务局——不是买家自己的成本，而是替您（卖方）预缴的税款。买家须在公证成交后一个月内以 **211 表（modelo 211）**缴入，并把申报回执交给您一份：请像保管黄金一样保管它，您的退税申请将建立在它之上。

两个特征让这套机制无法绕开：

• **既非可选，也没得商量。**唯一的出口是根本不在其射程内：实际上是西班牙税务居民、并以 AEAT 居民证明予以证实的卖家，不适用预扣。
• 房产本身作担保。若预扣未缴入，所转让的房产将继续为预扣额与应纳税额中较低者承担责任，登记官会在登记簿边注记载。这就是为什么没有一个获得妥善建议的买家会跳过这 3%——也是为什么卖家不必指望说服对方省略它。

210 表：真正的清算

3% 是预缴，不是税本身。真正的税按您的实际资本利得计算，由您——卖方——以 210 表申报，期限为买家的一个月期满后再算三个月（实际上约为成交后四个月）。

算术是经典的：

• 转让价值：价款减去您承担的出售费用与税项（中介佣金、律师费，以及您以合同承担的 plusvalía）。
• 取得价值：当年买入价，加上当时的税费（ITP 或增值税、公证、登记），再加上有票据的改良工程——有发票的施工算，重新粉刷不算。
• 差额对非居民自然人按 19% 征税。

然后 3% 与 19% 相遇：

• 利得大 → 预扣不够，210 表得出应补缴额。
• 利得小 → 预扣超了，210 表变成退税申请。
• 毫无利得——以取得价或更低价格出售——则 3% 全额退回。亏本出售免不了文书；恰恰是文书把钱要回来。

拿到退税——不多等一天

退税是真实存在的，但它们要经审查，不是盖章即付，而审查是一场文件游戏。回来最快的，是第一天就交齐的档案：两份公证书、每笔扣除费用背后的发票、买家的 211 回执，以及收款账户——把西班牙账户一直开到款项到账，能省去多得惊人的摩擦；若援引避免双重征税协定，还应附上本国税务机关的税务居民证明。请把预期放在以月计而非以周计；缺了什么就会来一份 requerimiento（补件通知），务必在期限内答复，否则时钟对您重新起算。

档案未结时的一条规划提示：这次出售通常也终结您在西班牙的其余税务故事——持有年间的推定收入或租金申报应当是齐的，因为退税审查看的是全景。

2021 年改革后的 plusvalía

第二种税是市政税：IIVTNU，人人口中的 plusvalía，由市政厅就您持有期间城市土地（而非建筑物）的增值征收。

它今天的模样定型于 2021 年底：宪法法院推翻了旧计算方法，一部王室法令随即重建。对卖家而言两条规则最要紧：

• 您可在两种方法中选择：客观法（市政厅按持有年限定的系数乘以土地地籍价值）或实际法（依您的两份公证书得出的土地实际增值）。您有权取其较低者——在任何人提交之前，两种都算一遍。
• 没有增值，就没有税。如果两份公证书显示土地价值没有上涨，这笔交易根本不征税——但这个结果必须申报并证明，不能想当然。

期限由各市规定，但买卖的一般规则是自转让起 30 个工作日内申报——短到应当在公证预约之前就安排好，而不是之后。

卖方是非居民时，买家顶上

接下来是大多数外国卖家从未听过的转折：在 plusvalía 上，当卖方是非居民时，法律指定买家为替代纳税人（sustituto del contribuyente）。市政厅把税单开给买家，申报和缴纳的义务人是买家——不是您。

实务中买家会自保：成交前先估算 plusvalía，从价款中扣留或在公证桌上结清，并由公证书写明谁承担什么。处理得当，是例行公事；含糊其辞，就是经典的售后纠纷。作为卖方，请坚持公证书写明确切扣留金额与所用方法——并记住：经济上承担了替代人的负担，并不妨碍您在数字支持时主张「无增值」规则。

决定算术的文件

这个故事里的每一欧元都靠证明，不靠声称。一桩打理得当的非居民出售带到公证处的档案：

• 您的购房公证书及其税费发票——它们抬高取得价值、压缩应税利得。
• 改良工程的发票——有许可、有发票的工程才算数；一叠没有正规票据的装修小票不算。
• 出售费用——中介、律师、能源证书——发票开在您名下。
• IBI 缴费单与地籍资料——土地地籍价值主宰 plusvalía 的客观法。
• 您的居民身份，成文在案——若您实为西班牙税务居民，AEAT 证明从根上免除 3% 预扣；若不是，本国居民证明支撑任何协定主张。
• 边缘地带存在狭窄的豁免——例如某些欧盟/欧经区居民将昔日主居所的售款再投资——但条件繁多：指望之前，先让人核查您的情形。

卖家的五项核对

• 尽早重建购房档案——公证书、税费、发票。在挂牌前几周，而不是成交前夜。
• 提前把两种税都算一遍：19% 乘以有据可查的利得，加上 plusvalía 的两种方法——让签约日的各项扣留没有惊喜。
• 书面约定 plusvalía 的机制——谁按哪种方法扣多少，写进公证书。
• 保管好买家的 211 回执和一个活着的银行账户等退税。
• 记下 210 表的窗口——买家的一个月之后再三个月。错过它，退税之路就变成上坡。

非居民卖房，价格是谈出来的；您留下的，是文件证明出来的。

我们的房地产团队从头到尾操办非居民出售——挂牌前的税务测算、签约日的各项扣留、其后的 210 表与 plusvalía 申报——覆盖特内里费和富埃特文图拉，以十二种工作语言服务。了解我们如何工作，请见房地产法，或到我们科斯塔阿德赫或科拉莱霍的办公室谈谈您的出售。

常见问题

3% 预扣就是我卖房该缴的税吗？

不是——它是从您价款中先行扣走的预缴，冲抵真正的税：按 210 表申报的实际利得的 19%。视数字而定，您要么补差额，要么把 3% 的一部分或全部要回来。

我亏本出售。3% 能退吗——plusvalía 呢？

两条战线都能，但各有各的证明。3% 通过 210 表的退税申请回来，靠的是两份公证书和费用发票。plusvalía 只有在公证书显示土地并未增值时才消失——这个结果要向市政厅申报，不能假定。

卖方是非居民时，谁缴 plusvalía？

法律上是买家，作为替代纳税人——市政厅找的是他。经济上由双方结算，通常在成交时从价款中扣留估算金额。让公证书写清楚扣了多少、为什么。

所有期限，一口气说完？

买家在成交后一个月内缴入 3%（211 表）。您在其后的三个月内提交 210 表。plusvalía 的申报一般在转让后 30 个工作日内到期。三个期限都比隔着国境感觉的要短——请在成交前安排好。

买家一直没缴那 3%。会怎样？

法律的回答很严厉：房产本身继续为预扣额与您应纳税额中较低者担责，并在登记簿留下边注——这是买家的麻烦、他律师的噩梦。而您提交 210 表的义务无论如何照旧：别让别人的疏漏变成您的违约。

本文是关于西班牙税制在发布之日状况的一般信息，并非针对您具体情形的税务或法律意见。税率、系数与市政规则都在变——签任何东西之前，请用最新数字测算您的出售。