非居民在西班牙办理抵押贷款：签字之前法律保护什么

银行的要约在一个星期一送到曼彻斯特的一对夫妇手里：贷款额为评估价值的 65%，银行自己的保险单，签约日期定在下一个星期二，地点在阿德赫海岸，因为他们回程的航班在星期三。第一项由银行决定。另外两项却碰上了一部西班牙法律，它保护每一个在这里以住房作抵押的人，不论他住在哪里。本文说明这部法律在签字之前给来自国外的买方什么：文件和十天、免费的公证人面谈、哪项费用由谁承担、为什么一笔欧元贷款在法律上可以是「外币贷款」，以及银行可以和不可以给它附加什么。

同一部法律，不论您住在哪里

这些规则载于 Ley 5/2019，即《不动产信贷合同法》，自 2019 年 6 月 16 日起施行。只要职业贷款人发放以住宅不动产抵押作担保的贷款，而借款人、保证人或担保人是自然人，它就适用（第 2 条）。这个定义没有一处问借款人住在哪里、持哪国护照：住在利兹、苏黎世或斯德哥尔摩的人把特内里费的一套公寓作抵押，同样在它的范围之内。

它给的保护不能放弃。该法宣布其规定为强制性规定，并宣布 la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor 无效，即事先放弃本法赋予债务人、保证人、担保人或非债务人抵押人的权利（第 3 条）。

对非居民来说，真正不同的是银行自己的信贷政策。该法要求贷款人深入评估您能否还款，考虑就业、现有和可预见的收入、资产、储蓄、固定支出和已有的债务，并禁止它主要依据房产价值高于贷款额或者指望房产升值来作这项评估（第 11 条）。它只能要求相称而必要的信息，必须告诉您需要哪些文件、在什么期限内提交；如果您选择不提供，贷款就不能发放（第 12 条）。对在国外领取收入的人来说，这意味着要用另一个国家的文件证明收入和债务。拒绝贷款必须以书面形式、不加拖延并附理由地通知您。贷款一旦发放，银行日后不能因为自己的评估有误而解除或变更合同，除非它证明您故意隐瞒或伪造了信息，也不能因为您提供的资料不完整而这样做（第 11 条）。

银行贷多少，同样由它决定。该法没有规定银行可以贷多少，对居民和其他任何人都一样。西班牙法律中确实有一条 80% 的线，但那是住宅贷款可以用来担保银行抵押债券的评估价值比例（Real Decreto-ley 24/2021 第 23 条），而不是放贷的上限。实践中，银行给非居民的比例低于居民，通常为评估价值的 60% 至 70%，各家银行自行确定。

十天，以及让这十天起算的文件

在您受任何约束之前，贷款人必须向您交付一套文件，con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato，即至少在签订合同之前十个自然日（第 14 条）。是自然日，不是工作日，而且从文件送达您的那一天起算，而不是从贷款获批的那一天起算。

FEIN 是用来比较各家银行的那份文件。该法把它定为 oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días，即在约定的期限内直至签订合同对银行有约束力的要约，这一期限至少为十天。银行还必须回答您对这些文件含义的提问，并举出实际例子。

只来一个星期的买方无法压缩这段时间。如果文件在星期一送达，签约就不能早于下一周的星期四。请银行在您出发之前把文件交给您：您在家里的时候，这十天照样在走。

这十天也关系到买卖合同。在银行的要约具有约束力之前就签下定金合同，一旦贷款被拒或者迟迟不到，定金就有风险；使购买以取得贷款为条件的条款必须写进合同，详见我们关于 arras 定金合同的文章。

公证人面谈：免费、由您选择，而且不可省略

在这十天里，您必须亲自前往自己选择的公证人处，接受中立的咨询。公证人核实文件是否按时交付，逐条解释 FEIN 和 FiAE 的条款，回答您的问题并让您做一份测试，然后把这一切记入一份公证记录（第 15 条）。面谈最迟必须在签署抵押贷款公证书的前一天进行。如果文件迟交或者您没有到场，公证人同样记录在案，而 no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo，即贷款公证书不得办理。而且这不花钱：这份记录 no generará coste arancelario alguno，即不产生任何公证收费。

对来自国外的买方，有两点很重要。第一点是谁到场。该法的说法是 El prestatario, o quien le represente a estos efectos，即借款人或者为此目的代表他的人，所以授权委托书可以涵盖这次面谈；请事先问公证人委托书必须写明什么，而且在派别人去参加这场专为让您理解贷款而设的会面之前，请三思。第二点是语言。按照《公证条例》，懂您语言的公证人可以为您口头翻译文件，也可以 a doble columna en ambos idiomas, si así lo solicitare el otorgante extranjero 制作文件，即在外国当事人提出要求时，以两种语言分两栏书写；否则由您指定的翻译参与，并与您一同签字（第 150 条）。

谁付什么

该法用几行字了结了一场旧贷款至今仍在法院里打的争论。Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista，即房产评估费由借款人承担，gestoría（代办手续的机构）的费用由贷款人承担。贷款人还要支付抵押贷款公证书的公证费和抵押在产权登记处的登记费；公证书副本的费用由索取的人支付（第 14 条）。这份公证书的印花税也由银行承担，依据是 2018 年 11 月的一条税收规定：Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista，即对于以抵押作担保的贷款公证书，贷款人被视为纳税义务人（Real Decreto Legislativo 1/1993 第 29 条）。

因此，这些费用中法律让您承担的只有评估费。如果银行收取开户手续费，它只收一次，涵盖贷款审查和办理的全部费用（以另一种货币发放的贷款，还包括首次放款的换汇手续费）；其他任何费用都不得转嫁给您，除非是针对 solicitados en firme o aceptados expresamente 的服务，即明确申请或者明示接受的服务，并且确已提供。购房本身的费用（它自己的公证书、登记和税款）是另一笔账，我们的加那利群岛购房指南中有说明。

评估值得花一分钟，因为它决定您能借多少。评估必须由独立于贷款人的认可评估公司或认可专业人员作出（第 13 条）。它有期限：评估报告 caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe，即自报告出具之日起满六个月必然失效（Orden ECO/805/2003 第 62 条）。您也可以自己委托评估：信贷机构 estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente，即有义务接受客户提供的任何财产评估，只要它由认可的评估师作出且没有过期，而且不得就核对评估向您收费（Real Decreto-ley 24/2021 第 20 条）。既然是您付的钱，报告就归您：西班牙银行（Banco de España）提醒客户，付了评估费就有权 a recibir del banco una copia o el original si la hipoteca no llega a formalizarse，即从银行得到一份副本，如果抵押贷款最终没有办成，则得到原件。

欧元贷款也可能是「外币贷款」

对在国外挣钱的买方来说，这是该法最要紧的部分。一笔贷款「以外币计价」，不仅指它以日元或瑞士法郎计价，也指它的货币不是您挣钱所用的货币。这个定义涵盖的贷款，其计价货币不同于借款人居住的成员国的货币，或者不同于借款人在订立合同时持有资产或取得收入、并用以还款的货币（第 4 条）。

司法部登记与公证总局在 2019 年解释了这两项标准如何适用。满足其中一项即可。住在使用其他货币的欧盟国家（瑞典、丹麦、波兰）的人，仅凭居住地，其贷款就是外币贷款。住在欧盟以外国家的人，只按收入和资产来判断：No será un préstamo en moneda extranjera, a los efectos de la Ley, aquel que se conceda a un residente en un tercer país, no Estado miembro, salvo que se den los requisitos de la primera hipótesis，即发放给第三国（非成员国）居民的贷款，就该法而言不是外币贷款，除非满足第一项标准的条件。对于住在英国、瑞士或美国并将用当地的工资或储蓄还款的买方，起作用的正是第一项标准：同一份指示认为，只要用于还款的收入或资产大部分以另一种货币计价，这项标准即告满足，并指出应由银行在签约时根据您为偿债能力评估所申报的情况加以认定（2019 年 12 月 20 日的指示）。

贷款符合条件时，第 20 条给您三样东西。您可以把贷款转换为 la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo，即借款人取得大部分收入或持有大部分还款资产所用的货币，或者转换为您签约时居住或提出请求时居住的成员国的货币；除合同另有约定外，汇率为欧洲中央银行在请求当日公布的汇率。银行必须让您随时了解情况，而且无论如何，只要您所欠金额或月供与按签约当日汇率计算的数额相差超过 20%，就必须通知您。FEIN 和合同还必须说明这一切。如果银行违反其中任何一项要求，消费者可以请求宣告外币条款无效，并要求把贷款视为从一开始就以其主要收入的货币发放；不是消费者的借款人，则可以另行约定其他限制汇率风险的办法。

请核对您的 FiAE 是否写明这是一笔外币贷款。如果您领的是英镑而文件里没有写，请在十天届满之前书面问银行原因。

保险、账户和其他条件

银行不得以您购买它的其他产品作为放贷的条件：搭售是被禁止的（第 17 条）。有例外，但例外也有限度。银行可以要求一份担保还款的保险和一份房产损害保险，但它 deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes，即必须接受所有提供同等条件和同等保障水平的供应商出具的替代保单，投保时和每次续保时都是如此，不得就审查这些保单向您收费，也不得因此使贷款条件变差。它可以要求您开立用于偿还贷款的账户。如果您接受一揽子产品（一张卡、一份养老金计划、它自己的保险），它也可以提供更优惠的利率，前提是它同时单独提供贷款，并向您说明两者的费用差别。

如果利率是可变的，参考指数必须清楚、客观，并且不受银行影响（第 21 条）；我们关于 IRPH 抵押贷款的文章说明了一个指数受到质疑时会发生什么。还有一样东西，可变利率贷款绝对不能有：no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés，即不得对利率设定下限。那些设有下限的旧贷款的来龙去脉，见我们关于利率下限条款的文章。

提前还款，拖欠还款

您可以随时全部或部分偿还贷款；合同可以要求提前通知，最长为一个月（第 23 条）。这项权利就是 reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada，即提前全部或部分偿还所欠款项。银行只能在以下限度内为此收费，而且决不能超过它实际遭受的财务损失：可变利率贷款，前三年内不超过提前偿还本金的 0.25%，或者改为前五年内不超过 0.15%，此后不得收费；固定利率贷款，前十年内不超过 2%，此后不超过 1.5%。预计几年内就要卖房的买方，应当先读 FEIN 里的这一行。针对可变利率贷款暂停收取这些费用的规定已于 2024 年 12 月 31 日结束（Real Decreto-ley 19/2022）。

如果停止还款，银行不能在第一期逾期时就要求偿还全部贷款。未付的分期款，在贷款期限的前半段必须达到贷款本金的 3% 或十二期月供，在后半段必须达到 7% 或十五期；而且银行必须先催告付款并给您至少一个月（第 24 条）。迟延利息也是固定的：el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales，即迟延利息为约定利率加三个百分点，并且只对到期未付的本金计收（第 25 条）。这两条规则都不能通过合同改变。对于该法之前的贷款，最高法院把同样的门槛当作尺度，即一项 parámetro razonable de lo que puede considerarse como incumplimiento esencial y suficientemente grave，也就是判断什么可以被视为根本且足够严重的违约的合理标准；2026 年 5 月，它又指出迟延从第一期未付的款项起算，这在该案中使迟延落在一笔三十年期贷款的前半段（第 811/2026 号判决；第 1148/2026 号判决持同样的见解，该案来自圣克鲁斯-德特内里费）。

我们的团队做什么

从国外贷款购房，是我们房地产团队的工作：在您投入一欧元之前，我们核查房产、卖方、债务和文件，审阅预订合同和 arras 合同，并用您的语言陪同办理公证人的约见；凭授权委托书，我们可以替您完成购买。如果贷款已经签署而其中有些地方看起来不对，我们的银行法团队会审查抵押贷款中的不公平条款，并处理有关提前还款违约金和多币种贷款的索赔。两个团队都在特内里费的阿德赫海岸和富埃特文图拉的科拉莱霍办公，可以面谈，也可以在线：给我们写信。

常见问题

我住在英国。西班牙对借款人的保护适用于我的抵押贷款吗？

适用。《不动产信贷合同法》适用于任何在西班牙向职业贷款人抵押住宅不动产的自然人，不论其居住地或国籍，而且其中的权利不能放弃。

我只在西班牙待几天，银行可以因此把签约提前吗？

不可以。文件必须至少在签约前十个自然日送达您，公证人面谈最迟必须在签约前一天进行；没有这次面谈，公证书就不能办理。请在出发前索取文件，或者出具授权委托书。

我领的是英镑，贷款是欧元。这算外币贷款吗？

就该法而言算，只要您用来还款的收入或资产大部分以另一种货币计价。银行必须在 FiAE 中写明，这样您就有权把贷款转换为您收入的货币，并在所欠金额变动超过 20% 时得到通知。

我必须购买银行提供的保险吗？

银行可以要求有保障，但必须接受另一家保险公司的同等保单，投保时和每次续保时都是如此，且不得使贷款条件变差。它可以因为您购买它自己的保险而给出更优惠的利率，这时必须向您说明两种情况下的价格。

抵押贷款公证书的公证费、登记费和税款由谁付？

由银行付：抵押贷款公证书的公证费、登记费、gestoría 的费用和印花税都由贷款人承担。您支付评估费和您索取的副本的费用。购房本身的费用是另一回事。

关于 2026 年 10 月现行法律的一般信息（Ley 5/2019 第 2 至 4 条、第 11 至 15 条、第 17、20、21 条和第 23 至 25 条；Real Decreto-ley 24/2021 第 20 条和第 23 条；Real Decreto-ley 19/2022 第一附加条款；Real Decreto Legislativo 1/1993 第 29 条；Orden ECO/805/2003 第 62 条；《公证条例》第 150 条；Dirección General de los Registros y del Notariado 2019 年 12 月 20 日的指示；西班牙银行的银行客户门户；最高法院第 811/2026 和 1148/2026 号判决，均已通读）。本文不是针对具体案件的意见：银行的要约、您收入的货币以及您实际收到的文件，决定了什么对您适用。