Hipoteca en España para no residentes: lo que la ley protege antes de firmar

La oferta del banco le llega un lunes a una pareja de Mánchester: un préstamo por el 65 % del valor de tasación, la póliza de seguro del propio banco y una fecha de firma en Costa Adeje el martes siguiente, porque su vuelo de vuelta sale el miércoles. Lo primero lo decide el banco. Las otras dos cosas chocan con una ley española que protege a quien hipoteca una vivienda aquí, viva donde viva. Esta nota explica qué da esa ley al comprador que viene de fuera antes de firmar: los papeles y los diez días, la sesión gratuita con un notario, quién paga cada gasto, por qué un préstamo en euros puede ser legalmente un «préstamo en moneda extranjera», y qué puede y qué no puede añadirle el banco.

La misma ley, viva donde viva

Las reglas están en la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019. Se aplica cuando un prestamista profesional concede un préstamo garantizado con hipoteca sobre un inmueble de uso residencial y el prestatario, un fiador o un garante es una persona física (artículo 2). Nada en esa definición pregunta dónde vive el prestatario ni qué pasaporte tiene: un residente en Leeds, Zúrich o Estocolmo que hipoteca un piso en Tenerife está dentro.

A sus protecciones no se puede renunciar. La Ley declara imperativas sus normas y nula la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor (artículo 3).

Lo que sí cambia para un no residente es la política de riesgos del propio banco. La Ley obliga al prestamista a evaluar en profundidad si usted puede devolver el préstamo, atendiendo al empleo, los ingresos presentes y previsibles, los activos, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos, y le prohíbe apoyar esa evaluación sobre todo en que el inmueble valga más que el préstamo o en la esperanza de que suba de valor (artículo 11). Solo puede pedir la información proporcionada y necesaria, debe decirle qué documentos necesita y en qué plazo, y si usted opta por no aportarlos el préstamo no puede concederse (artículo 12). Para quien cobra en el extranjero, eso significa acreditar ingresos y deudas con documentos de otro país. La denegación tiene que llegarle por escrito, sin demora y motivada. Y una vez concedido el préstamo, el banco no puede resolverlo ni modificarlo después porque su propia evaluación fuera incorrecta, salvo que demuestre que usted ocultó o falsificó información a sabiendas, ni porque lo que aportó estuviera incompleto (artículo 11).

Cuánto presta el banco también lo decide él. La Ley no dice cuánto puede prestar un banco, ni a un residente ni a nadie. El derecho español sí contiene una línea del 80 %, pero es la parte del valor de tasación hasta la que un préstamo residencial puede respaldar las cédulas hipotecarias del banco (Real Decreto-ley 24/2021, artículo 23), no un límite a lo que puede prestar. En la práctica los bancos ofrecen a los no residentes menos que a los residentes, por lo común entre el 60 y el 70 % del valor de tasación, y cada uno fija su cifra.

Diez días, y los papeles que los ponen en marcha

Antes de que usted quede vinculado por nada, el prestamista debe entregarle un conjunto de documentos con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato (artículo 14). Días naturales, no hábiles, y se cuentan desde el día en que los papeles le llegan, no desde el día en que se aprobó el préstamo.

La FEIN es la que sirve para comparar bancos. La Ley la convierte en oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días. El banco debe además responder a sus preguntas sobre lo que significan los papeles, con ejemplos prácticos.

Un comprador que viene una semana no puede comprimir esto. Si los papeles llegan un lunes, la firma no puede ser antes del jueves de la semana siguiente. Pida al banco que se los entregue antes de viajar: los diez días corren igual mientras usted está en casa.

Los diez días también afectan al contrato de compra. Un contrato de arras firmado antes de que la oferta del banco sea vinculante pone la señal en riesgo si el préstamo se deniega o llega tarde; la cláusula que condiciona la compra al préstamo tiene que estar escrita en él, como explica nuestra nota sobre el contrato de arras.

La sesión con el notario: gratuita, de su elección y no opcional

Durante esos diez días usted debe acudir a un notario de su elección, en persona, para recibir un asesoramiento imparcial. El notario comprueba que los papeles se entregaron a tiempo, explica una por una las cláusulas de la FEIN y de la FiAE, responde a sus preguntas y le hace un test, y lo recoge todo en un acta notarial (artículo 15). La sesión debe tener lugar, como tarde, el día anterior al de la escritura de hipoteca. Si los papeles llegaron tarde o usted no comparece, el notario también lo hace constar y no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo. Y no cuesta nada: el acta no generará coste arancelario alguno.

Dos puntos importan a quien compra desde fuera. El primero es quién comparece. La Ley dice El prestatario, o quien le represente a estos efectos, de modo que un poder puede cubrir la sesión; pregunte antes al notario qué debe decir el poder, y piénselo dos veces antes de enviar a otra persona a la única reunión pensada para que usted entienda el préstamo. El segundo es el idioma. Según el Reglamento Notarial, el notario que conoce su idioma puede traducirle verbalmente el documento, y puede autorizarlo a doble columna en ambos idiomas, si así lo solicitare el otorgante extranjero; en otro caso interviene un intérprete que usted designa y que firma con usted (artículo 150).

Quién paga qué

La Ley zanja en pocas líneas una discusión que los préstamos antiguos siguen llevando a los tribunales. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista. El prestamista paga también los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad; las copias de la escritura las paga quien las pide (artículo 14). El impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura también es del banco, por una norma fiscal de noviembre de 2018: Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista (Real Decreto Legislativo 1/1993, artículo 29).

Así que el único de esos gastos que la Ley le atribuye a usted es la tasación. Si el banco cobra comisión de apertura, se devenga una sola vez y cubre todos los gastos de estudio y tramitación del préstamo (en un préstamo dispuesto en otra divisa, también la comisión de cambio del primer desembolso), y no puede repercutirse ningún otro gasto que no corresponda a servicios solicitados en firme o aceptados expresamente y efectivamente prestados. Los gastos de la compra en sí (su propia escritura, su inscripción y sus impuestos) son una cuenta aparte, que explicamos en nuestra guía para comprar una vivienda en Canarias.

La tasación merece un minuto, porque decide cuánto puede pedir prestado. Debe hacerla una sociedad de tasación o un profesional homologado, independiente del prestamista (artículo 13). No dura: los informes caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe (Orden ECO/805/2003, artículo 62). Y puede encargarla usted: las entidades de crédito estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que la haya hecho un tasador homologado y no esté caducada, y no pueden cobrarle por comprobarla (Real Decreto-ley 24/2021, artículo 20). Como la paga usted, el informe es suyo: el Banco de España recuerda a los clientes que pagarla da derecho a recibir del banco una copia o el original si la hipoteca no llega a formalizarse.

Un préstamo en euros puede ser un «préstamo en moneda extranjera»

Esta es la parte de la Ley que más importa a quien compra y cobra en el extranjero. Un préstamo está «denominado en moneda extranjera» no solo cuando es en yenes o en francos suizos, sino cuando su moneda no es aquella en la que usted cobra. La definición abarca el préstamo denominado en una moneda distinta de la del Estado miembro en que resida el prestatario, o distinta de aquella en la que el prestatario, al formalizar el contrato, tenga los activos o reciba los ingresos con los que reembolsarlo (artículo 4).

La Dirección General de los Registros y del Notariado, del Ministerio de Justicia, explicó en 2019 cómo funcionan los dos criterios. Basta uno. Un residente en un país de la Unión Europea con otra moneda (Suecia, Dinamarca, Polonia) tiene un préstamo en moneda extranjera solo por su residencia. A un residente fuera de la Unión se le juzga solo por sus ingresos y activos: No será un préstamo en moneda extranjera, a los efectos de la Ley, aquel que se conceda a un residente en un tercer país, no Estado miembro, salvo que se den los requisitos de la primera hipótesis. Para un comprador que vive en el Reino Unido, Suiza o Estados Unidos y va a devolver el préstamo con un sueldo o unos ahorros de allí, ese primer criterio es el que cuenta: la misma Instrucción lo da por cumplido cuando la mayor parte de los ingresos o activos con los que se reembolsará el préstamo están en otra moneda, y dice que corresponde al banco determinarlo en la firma, a partir de lo que usted declaró para la evaluación de solvencia (Instrucción de 20 de diciembre de 2019).

Cuando el préstamo lo es, el artículo 20 le da tres cosas. Puede convertirlo a la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, o a la moneda del Estado miembro en el que usted residía al firmar o reside cuando lo pide; salvo que el contrato diga otra cosa, el tipo de cambio es el publicado por el Banco Central Europeo el día de la solicitud. El banco debe mantenerle informado, y en todo caso cuando el importe que usted debe o sus cuotas difieran en más del 20 % de lo que habrían sido al tipo de cambio del día de la firma. Y la FEIN y el contrato deben explicar todo esto. Si el banco incumple cualquiera de estas exigencias, el consumidor puede obtener la nulidad de las cláusulas multidivisa y pedir que el préstamo se considere concedido, desde el principio, en la moneda de sus ingresos principales; el prestatario que no es consumidor puede pactar en su lugar otro sistema que limite el riesgo de cambio.

Compruebe que su FiAE dice que es un préstamo en moneda extranjera. Si usted cobra en libras y no lo dice, pregunte al banco por escrito por qué, antes de que pasen los diez días.

Seguros, cuentas y otras condiciones

Un banco no puede hacer depender el préstamo de que usted le compre otros productos: las ventas vinculadas están prohibidas (artículo 17). Hay excepciones, y tienen límites. El banco puede exigir una póliza de seguro que garantice el pago y un seguro de daños sobre el inmueble, pero deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes, al contratar y en cada renovación, sin cobrarle por analizarlas y sin empeorar por ello las condiciones del préstamo. Puede exigir la cuenta desde la que se paga el préstamo. Y puede ofrecer un tipo mejor si usted contrata un paquete (una tarjeta, un plan de pensiones, su propio seguro), siempre que ofrezca también el préstamo por separado y le muestre la diferencia de coste.

Si el tipo es variable, el índice de referencia debe ser claro, objetivo y ajeno a la influencia del banco (artículo 21); nuestra nota sobre las hipotecas IRPH muestra lo que ocurre cuando un índice se discute. Y hay una cosa que un préstamo a tipo variable no puede contener en absoluto: no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. La historia de los préstamos antiguos que sí lo tenían está en nuestra nota sobre las cláusulas suelo.

Salir antes de tiempo, retrasarse en los pagos

Puede devolver todo o parte del préstamo cuando quiera; el contrato puede pedir un preaviso, de un mes como máximo (artículo 23). El derecho es a reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. El banco solo puede cobrar por ello dentro de estos límites, y nunca más que la pérdida financiera que realmente sufra: a tipo variable, hasta el 0,25 % del capital reembolsado durante los tres primeros años o, como alternativa, el 0,15 % durante los cinco primeros, y nada después; a tipo fijo, hasta el 2 % durante los diez primeros años y el 1,5 % después. Quien piense vender en pocos años debería leer esa línea de la FEIN antes que ninguna otra. La prohibición temporal de estas comisiones en los préstamos a tipo variable terminó el 31 de diciembre de 2024 (Real Decreto-ley 19/2022).

Si los pagos se interrumpen, el banco no puede reclamar todo el préstamo a la primera cuota impagada. Las cuotas impagadas deben alcanzar el 3 % del capital concedido, o doce plazos mensuales, durante la primera mitad de la vida del préstamo, y el 7 %, o quince plazos, durante la segunda; y el banco debe antes requerirle el pago y darle al menos un mes (artículo 24). El interés de demora también está fijado: el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, y solo sobre el principal vencido y pendiente de pago (artículo 25). Ninguna de las dos reglas admite pacto en contrario. El Tribunal Supremo usa los mismos umbrales como vara de medir para los préstamos anteriores a la Ley, un parámetro razonable de lo que puede considerarse como incumplimiento esencial y suficientemente grave; en mayo de 2026 añadió que la mora se cuenta desde la primera cuota impagada, lo que en aquel caso la situó en la primera mitad de un préstamo a treinta años (sentencia 811/2026; la misma doctrina en la 1148/2026, un caso de Santa Cruz de Tenerife).

Qué hace nuestro equipo

Comprar con hipoteca desde el extranjero es trabajo de nuestro equipo de inmobiliario: comprobamos el inmueble, el vendedor, las deudas y la documentación antes de que usted comprometa un euro, revisamos los contratos de reserva y de arras y asistimos a la cita con el notario en su idioma; con un poder podemos completar la compra por usted. Si el préstamo ya está firmado y algo en él no parece correcto, nuestro equipo de bancario revisa hipotecas en busca de cláusulas abusivas y lleva reclamaciones por comisiones de amortización anticipada y por préstamos multidivisa. Los dos trabajan desde Costa Adeje, en Tenerife, y Corralejo, en Fuerteventura, en persona o por internet: escríbanos.

Preguntas frecuentes

Vivo en el Reino Unido. ¿Se aplica a mi hipoteca la protección española del prestatario?

Sí. La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario se aplica a toda persona física que hipoteca un inmueble residencial en España con un prestamista profesional, cualquiera que sea su residencia o nacionalidad, y sus derechos son irrenunciables.

¿Puede el banco adelantar la firma porque solo estoy unos días en España?

No. Los papeles deben llegarle al menos diez días naturales antes de la firma, y la sesión con el notario debe tener lugar como tarde el día anterior; sin ella la escritura no puede autorizarse. Pida los papeles antes de viajar, o dé un poder.

Cobro en libras y el préstamo es en euros. ¿Es un préstamo en moneda extranjera?

Para la Ley lo es, cuando la mayor parte de los ingresos o activos con los que va a devolverlo están en otra moneda. El banco debe decirlo en la FiAE, y usted tiene entonces derecho a convertir el préstamo a la moneda de sus ingresos y a que le avisen cuando lo que debe varíe más de un 20 %.

¿Tengo que contratar el seguro que ofrece el banco?

El banco puede exigir una cobertura, pero debe aceptar una póliza equivalente de otra aseguradora, al contratar y en cada renovación, sin empeorar el préstamo. Puede ofrecer un tipo mejor por contratar la suya, y entonces debe mostrarle el precio de las dos maneras.

¿Quién paga el notario, el registro y el impuesto de la escritura de hipoteca?

El banco: los aranceles notariales de la escritura de hipoteca, su inscripción, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados son del prestamista. Usted paga la tasación y las copias que pida. Los gastos de la compra en sí son otra cuestión.

Información general sobre el derecho vigente en octubre de 2026 (Ley 5/2019, artículos 2 a 4, 11 a 15, 17, 20, 21 y 23 a 25; Real Decreto-ley 24/2021, artículos 20 y 23; Real Decreto-ley 19/2022, disposición adicional primera; Real Decreto Legislativo 1/1993, artículo 29; Orden ECO/805/2003, artículo 62; Reglamento Notarial, artículo 150; Instrucción de 20 de diciembre de 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado; Portal del Cliente Bancario del Banco de España; sentencias del Tribunal Supremo 811/2026 y 1148/2026, leídas enteras). No es asesoramiento sobre un caso concreto: la oferta del banco, la moneda de sus ingresos y los papeles que realmente le entregaron deciden lo que se le aplica.