Un prêt hypothécaire en Espagne quand on est non-résident : ce que la loi protège avant de signer

L'offre de la banque parvient un lundi à un couple de Manchester : un prêt de 65 % de la valeur d'expertise, la police d'assurance de la banque elle-même, et une date de signature à Costa Adeje le mardi suivant, parce que leur vol de retour est le mercredi. Le premier point relève de la banque. Les deux autres se heurtent à une loi espagnole qui protège quiconque hypothèque un logement ici, où qu'il vive. Cette note explique ce que cette loi donne à un acheteur venu de l'étranger avant la signature : les documents et les dix jours, la séance gratuite chez un notaire, qui paie quel frais, pourquoi un prêt en euros peut être juridiquement un « prêt en devise étrangère », et ce que la banque peut ou ne peut pas y attacher.

La même loi, où que vous viviez

Les règles se trouvent dans la Ley 5/2019, la loi sur les contrats de crédit immobilier, en vigueur depuis le 16 juin 2019. Elle s'applique lorsqu'un prêteur professionnel accorde un prêt garanti par une hypothèque sur un bien à usage résidentiel et que l'emprunteur, une caution ou un garant est une personne physique (article 2). Rien dans cette définition ne demande où vit l'emprunteur ni quel passeport il détient : un résident de Leeds, de Zurich ou de Stockholm qui hypothèque un appartement à Tenerife y entre.

On ne peut pas renoncer à ses protections. La loi déclare ses règles impératives et tient pour nulle la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor, la renonciation préalable aux droits que cette loi reconnaît au débiteur, à la caution, au garant ou au constituant de l'hypothèque qui n'est pas débiteur (article 3).

Ce qui change pour un non-résident, c'est la politique de crédit de la banque elle-même. La loi oblige le prêteur à évaluer de manière approfondie si vous pouvez rembourser, en tenant compte de l'emploi, des revenus présents et prévisibles, du patrimoine, de l'épargne, des charges fixes et des engagements déjà pris, et lui interdit de fonder cette évaluation principalement sur le fait que le bien vaut plus que le prêt, ou sur l'espoir que sa valeur augmente (article 11). Il ne peut demander que des informations proportionnées et nécessaires, il doit vous dire quels documents il lui faut et dans quel délai, et si vous choisissez de ne pas les fournir le prêt ne peut pas être accordé (article 12). Pour quelqu'un qui est payé à l'étranger, cela signifie prouver ses revenus et ses dettes avec des documents d'un autre pays. Un refus doit vous parvenir par écrit, sans délai et motivé. Et une fois le prêt accordé, la banque ne peut pas le résilier ni le modifier plus tard parce que sa propre évaluation était erronée, sauf si elle prouve que vous avez sciemment dissimulé ou falsifié des informations, ni parce que ce que vous avez fourni était incomplet (article 11).

Le montant que prête la banque relève aussi de sa décision. La loi ne dit pas combien une banque peut prêter, ni à un résident ni à personne. Le droit espagnol contient bien une ligne de 80 %, mais c'est la part de la valeur d'expertise jusqu'à laquelle un prêt résidentiel peut garantir les obligations hypothécaires de la banque (Real Decreto-ley 24/2021, article 23), non une limite à ce qu'elle peut prêter. En pratique, les banques proposent aux non-résidents moins qu'aux résidents, couramment entre 60 et 70 % de la valeur d'expertise, et chacune fixe son chiffre.

Dix jours, et les documents qui les font courir

Avant que vous ne soyez lié par quoi que ce soit, le prêteur doit vous remettre un ensemble de documents con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, au moins dix jours calendaires avant le moment de la signature du contrat (article 14). Des jours calendaires, non des jours ouvrables, et ils se comptent à partir du jour où les documents vous parviennent, non du jour où le prêt a été approuvé.

La FEIN est le document qui sert à comparer les banques. La loi en fait une oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días, une offre qui lie la banque pendant le délai convenu jusqu'à la signature du contrat, lequel doit être d'au moins dix jours. La banque doit aussi répondre à vos questions sur ce que signifient les documents, avec des exemples pratiques.

Un acheteur qui vient pour une semaine ne peut pas comprimer ce délai. Si les documents arrivent un lundi, la signature ne peut pas avoir lieu avant le jeudi de la semaine suivante. Demandez à la banque de vous les remettre avant votre voyage : les dix jours courent tout aussi bien pendant que vous êtes chez vous.

Les dix jours pèsent aussi sur le contrat d'achat. Un contrat d'arrhes signé avant que l'offre de la banque ne soit ferme met les arrhes en danger si le prêt est refusé ou arrive trop tard ; la clause qui subordonne l'achat au prêt doit y être écrite, comme l'explique notre note sur le contrat d'arras.

La séance chez le notaire : gratuite, chez le notaire de votre choix, et obligatoire

Pendant ces dix jours, vous devez vous rendre en personne chez un notaire de votre choix pour recevoir un conseil impartial. Le notaire vérifie que les documents ont été remis à temps, explique une à une les clauses de la FEIN et de la FiAE, répond à vos questions et vous fait passer un test, et consigne le tout dans un acte notarié (article 15). La séance doit avoir lieu, au plus tard, la veille de l'acte de prêt hypothécaire. Si les documents sont arrivés en retard ou si vous ne vous présentez pas, le notaire le consigne aussi et no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo, l'acte authentique de prêt ne peut pas être dressé. Et cela ne coûte rien : l'acte no generará coste arancelario alguno, ne donne lieu à aucun émolument notarial.

Deux points comptent pour un acheteur venu de l'étranger. Le premier est de savoir qui se présente. La loi parle de El prestatario, o quien le represente a estos efectos, l'emprunteur ou celui qui le représente à cet effet, de sorte qu'une procuration peut couvrir la séance ; demandez au notaire à l'avance ce que la procuration doit dire, et réfléchissez à deux fois avant d'envoyer quelqu'un d'autre à la seule réunion conçue pour que vous compreniez le prêt. Le second est la langue. Selon le Règlement notarial, un notaire qui connaît votre langue peut vous traduire le document oralement, et peut le dresser a doble columna en ambos idiomas, si así lo solicitare el otorgante extranjero, sur deux colonnes, dans les deux langues, si la partie étrangère le demande ; à défaut, un interprète que vous désignez intervient et signe avec vous (article 150).

Qui paie quoi

La loi tranche en quelques lignes une dispute que les prêts anciens portent encore devant les tribunaux. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista, les frais d'expertise du bien sont à la charge de l'emprunteur et ceux de gestoría, le cabinet qui s'occupe des formalités, à la charge du prêteur. Le prêteur paie aussi les émoluments du notaire pour l'acte de prêt hypothécaire et l'inscription de l'hypothèque au Registre foncier ; les copies de l'acte sont payées par celui qui les demande (article 14). Le droit de timbre sur l'acte est également à la banque, en vertu d'une règle fiscale de novembre 2018 : Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista, dans les actes de prêt garanti par hypothèque, le prêteur est considéré comme le redevable (Real Decreto Legislativo 1/1993, article 29).

Le seul de ces frais que la loi met à votre charge est donc l'expertise. Si la banque perçoit une commission d'ouverture, elle est due une seule fois et couvre tous les frais d'étude et de traitement du prêt (dans un prêt versé dans une autre devise, également la commission de change du premier versement), et aucun autre frais ne peut être répercuté s'il ne correspond pas à des services solicitados en firme o aceptados expresamente, demandés de manière ferme ou expressément acceptés, et effectivement rendus. Les frais de l'achat lui-même (son propre acte, son inscription et ses impôts) forment une note à part, détaillée dans notre guide pour acheter un bien aux Canaries.

L'expertise mérite une minute, car elle décide de ce que vous pouvez emprunter. Elle doit être faite par une société d'expertise ou un professionnel agréés, indépendants du prêteur (article 13). Elle ne dure pas : les rapports caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe, expirent nécessairement six mois après la date à laquelle le rapport a été émis (Orden ECO/805/2003, article 62). Et vous pouvez la commander vous-même : les établissements de crédit estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, sont tenus d'accepter toute expertise d'un bien fournie par le client, à condition qu'un expert agréé l'ait faite et qu'elle ne soit pas expirée, et ils ne peuvent pas vous facturer sa vérification (Real Decreto-ley 24/2021, article 20). Puisque vous la payez, le rapport est à vous : le Banco de España rappelle aux clients que la payer donne le droit a recibir del banco una copia o el original si la hipoteca no llega a formalizarse, de recevoir de la banque une copie, ou l'original si l'hypothèque n'est finalement pas signée.

Un prêt en euros peut être un « prêt en devise étrangère »

C'est la partie de la loi qui compte le plus pour un acheteur qui gagne sa vie à l'étranger. Un prêt est « libellé en devise étrangère » non seulement lorsqu'il est en yens ou en francs suisses, mais lorsque sa devise n'est pas celle dans laquelle vous êtes payé. La définition couvre un prêt libellé dans une monnaie autre que celle de l'État membre où réside l'emprunteur, ou autre que celle dans laquelle l'emprunteur, au moment de la conclusion du contrat, détient les actifs ou perçoit les revenus avec lesquels il le remboursera (article 4).

La Direction générale des registres et du notariat, au ministère de la Justice, a expliqué en 2019 comment fonctionnent les deux critères. Un seul suffit. Un résident d'un pays de l'Union européenne ayant une autre monnaie (Suède, Danemark, Pologne) a un prêt en devise étrangère du seul fait de sa résidence. Un résident d'un pays extérieur à l'Union n'est jugé que sur ses revenus et ses actifs : No será un préstamo en moneda extranjera, a los efectos de la Ley, aquel que se conceda a un residente en un tercer país, no Estado miembro, salvo que se den los requisitos de la primera hipótesis, un prêt accordé à un résident d'un pays tiers, non membre, n'est pas un prêt en devise étrangère aux fins de la loi, sauf si les conditions du premier critère sont réunies. Pour un acheteur qui vit au Royaume-Uni, en Suisse ou aux États-Unis et qui remboursera avec un salaire ou une épargne de là-bas, c'est ce premier critère qui compte : la même Instruction le tient pour rempli lorsque la majeure partie des revenus ou des actifs qui serviront à rembourser le prêt sont dans une autre monnaie, et dit qu'il revient à la banque de l'établir à la signature, à partir de ce que vous avez déclaré pour l'évaluation de solvabilité (Instruction du 20 décembre 2019).

Lorsque le prêt entre dans cette catégorie, l'article 20 vous donne trois choses. Vous pouvez le convertir dans la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, la monnaie dans laquelle l'emprunteur perçoit la majeure partie de ses revenus ou détient la majorité des actifs avec lesquels il doit rembourser le prêt, ou dans la monnaie de l'État membre où vous résidiez à la signature ou résidez au moment de la demande ; sauf disposition contraire du contrat, le taux de change est celui publié par la Banque centrale européenne le jour de la demande. La banque doit vous tenir informé, et en tout cas chaque fois que le montant que vous devez ou vos mensualités s'écartent de plus de 20 % de ce qu'ils auraient été au taux de change du jour de la signature. Et la FEIN et le contrat doivent expliquer tout cela. Si la banque manque à l'une de ces exigences, un consommateur peut faire déclarer nulles les clauses de devise et demander que le prêt soit considéré comme accordé, dès l'origine, dans la monnaie de ses revenus principaux ; un emprunteur qui n'est pas consommateur peut convenir à la place d'un autre moyen de limiter le risque de change.

Vérifiez que votre FiAE indique qu'il s'agit d'un prêt en devise étrangère. Si vous êtes payé en livres et qu'elle ne le dit pas, demandez à la banque pourquoi, par écrit, avant la fin des dix jours.

Assurances, comptes et autres conditions

Une banque ne peut pas subordonner le prêt à l'achat de ses autres produits : les ventes liées sont interdites (article 17). Il y a des exceptions, et elles ont des limites. La banque peut exiger une police d'assurance qui garantit le remboursement et une assurance dommages sur le bien, mais elle deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes, doit accepter des polices alternatives de tous les prestataires qui offrent des conditions et un niveau de prestations équivalents, à la souscription et à chaque renouvellement, sans vous facturer leur examen et sans dégrader le prêt pour autant. Elle peut exiger le compte à partir duquel le prêt est payé. Et elle peut proposer un meilleur taux si vous prenez un ensemble (une carte, un plan de retraite, sa propre assurance), à condition de proposer aussi le prêt seul et de vous montrer la différence de coût.

Si le taux est variable, l'indice de référence doit être clair, objectif et hors de l'influence de la banque (article 21) ; notre note sur les prêts hypothécaires IRPH montre ce qui se passe lorsqu'un indice est contesté. Et il y a une chose qu'un prêt à taux variable ne peut pas contenir du tout : no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés, il ne peut être fixé aucune limite à la baisse du taux d'intérêt. L'histoire des prêts anciens qui en avaient une se trouve dans notre note sur les clauses plancher.

Partir avant le terme, prendre du retard

Vous pouvez rembourser tout ou partie du prêt quand vous le voulez ; le contrat peut exiger un préavis, d'un mois au plus (article 23). Le droit est de reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada, rembourser par anticipation, en tout ou en partie, la somme due. La banque ne peut facturer ce remboursement que dans ces limites, et jamais plus que la perte financière qu'elle subit réellement : à taux variable, jusqu'à 0,25 % du capital remboursé pendant les trois premières années ou, à titre alternatif, 0,15 % pendant les cinq premières, et rien ensuite ; à taux fixe, jusqu'à 2 % pendant les dix premières années et 1,5 % ensuite. Un acheteur qui compte revendre dans quelques années devrait lire cette ligne de la FEIN avant toute autre. L'interdiction temporaire de ces frais pour les prêts à taux variable a pris fin le 31 décembre 2024 (Real Decreto-ley 19/2022).

Si les paiements s'arrêtent, la banque ne peut pas exiger tout le prêt dès la première échéance manquée. Les échéances impayées doivent atteindre 3 % du capital prêté, ou douze mensualités, pendant la première moitié de la durée du prêt, et 7 %, ou quinze mensualités, pendant la seconde ; et la banque doit d'abord vous mettre en demeure de payer et vous laisser au moins un mois (article 24). L'intérêt de retard est fixé lui aussi : el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, l'intérêt de retard est l'intérêt ordinaire majoré de trois points de pourcentage, et il ne porte que sur le principal échu et impayé (article 25). Aucune de ces deux règles ne peut être modifiée par contrat. Le Tribunal suprême utilise les mêmes seuils comme étalon pour les prêts antérieurs à la loi, un parámetro razonable de lo que puede considerarse como incumplimiento esencial y suficientemente grave, un paramètre raisonnable de ce qui peut être considéré comme un manquement essentiel et suffisamment grave ; en mai 2026, il a ajouté que le retard se compte à partir de la première échéance impayée, ce qui, dans cette affaire, le plaçait dans la première moitié d'un prêt de trente ans (arrêt 811/2026 ; la même doctrine dans l'arrêt 1148/2026, une affaire de Santa Cruz de Tenerife).

Ce que fait notre équipe

Acheter avec un prêt hypothécaire depuis l'étranger est le travail de notre équipe de droit immobilier : nous vérifions le bien, le vendeur, les dettes et les documents avant que vous n'engagiez un euro, nous relisons les contrats de réservation et d'arras, et nous tenons le rendez-vous chez le notaire dans votre langue ; avec une procuration, nous pouvons conclure l'achat pour vous. Si le prêt est déjà signé et que quelque chose y paraît anormal, notre équipe de droit bancaire examine les prêts hypothécaires à la recherche de clauses abusives et prend en charge les réclamations portant sur les pénalités de remboursement anticipé et les prêts multidevises. Les deux travaillent depuis Costa Adeje, à Tenerife, et Corralejo, à Fuerteventura, en personne ou en ligne : écrivez-nous.

Questions fréquentes

Je vis au Royaume-Uni. La protection espagnole de l'emprunteur s'applique-t-elle à mon prêt hypothécaire ?

Oui. La loi sur les contrats de crédit immobilier s'applique à toute personne physique qui hypothèque un bien résidentiel en Espagne auprès d'un prêteur professionnel, quelle que soit sa résidence ou sa nationalité, et l'on ne peut pas renoncer à ses droits.

La banque peut-elle avancer la signature parce que je ne suis en Espagne que quelques jours ?

Non. Les documents doivent vous parvenir au moins dix jours calendaires avant la signature, et la séance chez le notaire doit avoir lieu au plus tard la veille ; sans elle, l'acte ne peut pas être dressé. Demandez les documents avant de voyager, ou donnez une procuration.

Je suis payé en livres et le prêt est en euros. Est-ce un prêt en devise étrangère ?

Pour la loi, oui, lorsque la majeure partie des revenus ou des actifs avec lesquels vous rembourserez sont dans une autre monnaie. La banque doit l'indiquer dans la FiAE, et vous avez alors le droit de convertir le prêt dans la monnaie de vos revenus et d'être averti lorsque le montant que vous devez varie de plus de 20 %.

Dois-je souscrire l'assurance que propose la banque ?

La banque peut exiger une couverture, mais elle doit accepter une police équivalente d'un autre assureur, à la souscription et à chaque renouvellement, sans dégrader le prêt. Elle peut proposer un meilleur taux si vous prenez la sienne, et doit alors vous montrer le prix dans les deux cas.

Qui paie le notaire, le registre et l'impôt sur l'acte de prêt hypothécaire ?

La banque : les émoluments du notaire pour l'acte de prêt hypothécaire, son inscription, la gestoría et le droit de timbre sont à la charge du prêteur. Vous payez l'expertise et les copies que vous demandez. Les frais de l'achat lui-même sont une autre affaire.

Information générale sur le droit en vigueur en octobre 2026 (Ley 5/2019, articles 2 à 4, 11 à 15, 17, 20, 21 et 23 à 25 ; Real Decreto-ley 24/2021, articles 20 et 23 ; Real Decreto-ley 19/2022, première disposition additionnelle ; Real Decreto Legislativo 1/1993, article 29 ; Orden ECO/805/2003, article 62 ; Règlement notarial, article 150 ; Instruction du 20 décembre 2019 de la Dirección General de los Registros y del Notariado ; portail du client bancaire du Banco de España ; arrêts du Tribunal suprême 811/2026 et 1148/2026, lus en entier). Ce n'est pas un conseil sur un cas particulier : l'offre de la banque, la monnaie de vos revenus et les documents qui vous ont réellement été remis décident de ce qui s'applique à vous.