Um crédito à habitação em Espanha para não residentes: o que a lei protege antes de assinar

A proposta do banco chega numa segunda-feira a um casal de Manchester: um empréstimo de 65 % do valor de avaliação, a apólice de seguro do próprio banco e uma data de assinatura em Costa Adeje na terça-feira seguinte, porque o voo de regresso é na quarta. A primeira coisa é decisão do banco. As outras duas esbarram numa lei espanhola que protege quem hipoteca uma casa aqui, viva onde viver. Esta nota explica o que essa lei dá a um comprador vindo do estrangeiro antes da assinatura: os documentos e os dez dias, a sessão gratuita com um notário, quem paga cada despesa, porque é que um empréstimo em euros pode ser legalmente um «empréstimo em moeda estrangeira», e o que o banco pode e não pode associar-lhe.

A mesma lei, viva onde viver

As regras estão na Ley 5/2019, a lei dos contratos de crédito imobiliário, em vigor desde 16 de junho de 2019. Aplica-se quando um mutuante profissional concede um empréstimo garantido por hipoteca sobre um imóvel de uso residencial e o mutuário, um fiador ou um garante é uma pessoa singular (artigo 2). Nada nessa definição pergunta onde vive o mutuário nem que passaporte tem: um residente em Leeds, Zurique ou Estocolmo que hipoteca um apartamento em Tenerife está abrangido.

Não se pode renunciar às suas proteções. A lei declara imperativas as suas normas e nula la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor, a renúncia prévia aos direitos que esta lei reconhece ao devedor, ao fiador, ao garante ou ao hipotecante não devedor (artigo 3).

O que muda para um não residente é a política de crédito do próprio banco. A lei obriga o mutuante a avaliar em profundidade se pode reembolsar, atendendo ao emprego, aos rendimentos presentes e previsíveis, ao património, à poupança, às despesas fixas e aos compromissos já assumidos, e proíbe-o de apoiar essa avaliação sobretudo no facto de o imóvel valer mais do que o empréstimo, ou na esperança de que o seu valor suba (artigo 11). Só pode pedir informação proporcionada e necessária, tem de lhe dizer que documentos precisa e em que prazo, e se optar por não os fornecer o empréstimo não pode ser concedido (artigo 12). Para quem é pago no estrangeiro, isso significa provar rendimentos e dívidas com documentos de outro país. Uma recusa tem de lhe chegar por escrito, sem demora e fundamentada. E uma vez concedido o empréstimo, o banco não pode resolvê-lo nem alterá-lo mais tarde porque a sua própria avaliação estava errada, salvo se provar que ocultou ou falsificou informação conscientemente, nem porque o que forneceu estava incompleto (artigo 11).

Quanto o banco empresta também é decisão dele. A lei não diz quanto um banco pode emprestar, nem a um residente nem a ninguém. O direito espanhol contém, sim, uma linha de 80 %, mas é a parte do valor de avaliação até à qual um empréstimo residencial pode garantir as obrigações hipotecárias do banco (Real Decreto-ley 24/2021, artigo 23), não um limite ao que pode emprestar. Na prática os bancos oferecem aos não residentes menos do que aos residentes, habitualmente entre 60 e 70 % do valor de avaliação, e cada um fixa o seu número.

Dez dias, e os documentos que os fazem correr

Antes de ficar vinculado a qualquer coisa, o mutuante tem de lhe entregar um conjunto de documentos con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, pelo menos dez dias de calendário antes do momento da assinatura do contrato (artigo 14). Dias de calendário, não úteis, e contam-se desde o dia em que os documentos lhe chegam, não desde o dia em que o empréstimo foi aprovado.

A FEIN é o documento que serve para comparar bancos. A lei faz dela uma oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días, uma proposta que vincula o banco durante o prazo acordado até à assinatura do contrato, que tem de ser de pelo menos dez dias. O banco tem ainda de responder às suas perguntas sobre o que significam os documentos, com exemplos práticos.

Um comprador que vem por uma semana não pode comprimir isto. Se os documentos chegarem numa segunda-feira, a assinatura não pode ser antes da quinta-feira da semana seguinte. Peça ao banco que lhos entregue antes de viajar: os dez dias correm da mesma maneira enquanto está em casa.

Os dez dias pesam também no contrato de compra. Um contrato de sinal assinado antes de a proposta do banco ser vinculativa põe o sinal em risco se o empréstimo for recusado ou chegar tarde; a cláusula que condiciona a compra ao empréstimo tem de estar escrita nele, como explica a nossa nota sobre o contrato de arras.

A sessão com o notário: gratuita, com o notário que escolher, e não facultativa

Durante esses dez dias tem de se dirigir pessoalmente a um notário da sua escolha para receber aconselhamento imparcial. O notário verifica se os documentos foram entregues a tempo, explica uma a uma as cláusulas da FEIN e da FiAE, responde às suas perguntas e faz-lhe um teste, e regista tudo numa ata notarial (artigo 15). A sessão tem de realizar-se, o mais tardar, no dia anterior ao da escritura de hipoteca. Se os documentos chegaram tarde ou se não comparecer, o notário regista isso também e no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo, a escritura pública de empréstimo não pode ser autorizada. E não custa nada: a ata no generará coste arancelario alguno, não gera qualquer emolumento notarial.

Dois pontos importam a quem compra do estrangeiro. O primeiro é quem comparece. A lei fala de El prestatario, o quien le represente a estos efectos, o mutuário ou quem o represente para este efeito, pelo que uma procuração pode cobrir a sessão; pergunte antes ao notário o que a procuração deve dizer, e pense duas vezes antes de enviar outra pessoa à única reunião pensada para que perceba o empréstimo. O segundo é a língua. Segundo o Regulamento Notarial, um notário que conheça a sua língua pode traduzir-lhe o documento oralmente, e pode lavrá-lo a doble columna en ambos idiomas, si así lo solicitare el otorgante extranjero, em duas colunas, em ambas as línguas, se a parte estrangeira o pedir; caso contrário intervém um intérprete escolhido por si, que assina consigo (artigo 150).

Quem paga o quê

A lei resolve em poucas linhas uma discussão que os empréstimos antigos continuam a levar a tribunal. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista, as despesas de avaliação do imóvel cabem ao mutuário e as de gestoría, o escritório que trata das formalidades, ao mutuante. O mutuante paga também os emolumentos notariais da escritura de empréstimo hipotecário e a inscrição da hipoteca no Registo Predial; as cópias da escritura são pagas por quem as pede (artigo 14). O imposto do selo sobre a escritura também é do banco, por uma norma fiscal de novembro de 2018: Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista, nas escrituras de empréstimo com garantia hipotecária considera-se sujeito passivo o mutuante (Real Decreto Legislativo 1/1993, artigo 29).

Assim, a única dessas despesas que a lei põe a seu cargo é a avaliação. Se o banco cobrar comissão de abertura, ela é devida uma só vez e cobre todas as despesas de estudo e tramitação do empréstimo (num empréstimo disponibilizado noutra moeda, também a comissão de câmbio do primeiro desembolso), e nenhuma outra despesa pode ser repercutida a não ser por serviços solicitados en firme o aceptados expresamente, pedidos de forma firme ou expressamente aceites, e efetivamente prestados. As despesas da compra em si (a sua própria escritura, o seu registo e os seus impostos) são uma conta à parte, descrita no nosso guia para comprar casa nas Canárias.

A avaliação merece um minuto, porque decide quanto pode pedir emprestado. Tem de ser feita por uma sociedade de avaliação ou um profissional homologados, independentes do mutuante (artigo 13). Não dura: os relatórios caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe, caducam, necessariamente, seis meses depois da data em que o relatório foi emitido (Orden ECO/805/2003, artigo 62). E pode encomendá-la por sua conta: as instituições de crédito estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, são obrigadas a aceitar qualquer avaliação de um bem apresentada pelo cliente, desde que feita por um avaliador homologado e não caducada, e não lhe podem cobrar por a verificar (Real Decreto-ley 24/2021, artigo 20). Como é paga por si, o relatório é seu: o Banco de España lembra aos clientes que pagá-la dá o direito a recibir del banco una copia o el original si la hipoteca no llega a formalizarse, a receber do banco uma cópia, ou o original se a hipoteca não chegar a ser assinada.

Um empréstimo em euros pode ser um «empréstimo em moeda estrangeira»

Esta é a parte da lei que mais importa a um comprador que ganha no estrangeiro. Um empréstimo está «denominado em moeda estrangeira» não só quando é em ienes ou em francos suíços, mas quando a sua moeda não é aquela em que é pago. A definição abrange o empréstimo denominado numa moeda diferente da do Estado-Membro em que o mutuário reside, ou diferente daquela em que o mutuário, no momento da formalização do contrato, tem os ativos ou recebe os rendimentos com que o vai reembolsar (artigo 4).

A Direção-Geral dos Registos e do Notariado, do Ministério da Justiça, explicou em 2019 como funcionam os dois critérios. Basta um. Um residente num país da União Europeia com outra moeda (Suécia, Dinamarca, Polónia) tem um empréstimo em moeda estrangeira só pela residência. Um residente num país fora da União é avaliado apenas pelos rendimentos e ativos: No será un préstamo en moneda extranjera, a los efectos de la Ley, aquel que se conceda a un residente en un tercer país, no Estado miembro, salvo que se den los requisitos de la primera hipótesis, um empréstimo concedido a um residente num país terceiro, não Estado-Membro, não é um empréstimo em moeda estrangeira para efeitos da lei, salvo se se verificarem os requisitos do primeiro critério. Para um comprador que vive no Reino Unido, na Suíça ou nos Estados Unidos e vai reembolsar com um salário ou poupanças de lá, é esse primeiro critério que conta: a mesma Instrução dá-o por cumprido quando a maior parte dos rendimentos ou ativos com que o empréstimo será reembolsado está noutra moeda, e diz que cabe ao banco determiná-lo na assinatura, a partir do que declarou para a avaliação de solvabilidade (Instrução de 20 de dezembro de 2019).

Quando o empréstimo se enquadra, o artigo 20 dá-lhe três coisas. Pode convertê-lo para la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, a moeda em que o mutuário recebe a maior parte dos rendimentos ou tem a maioria dos ativos com que deve reembolsar o empréstimo, ou para a moeda do Estado-Membro em que residia na assinatura ou reside quando o pede; salvo se o contrato dispuser de outro modo, a taxa de câmbio é a publicada pelo Banco Central Europeu no dia do pedido. O banco tem de mantê-lo informado, e em qualquer caso sempre que o montante em dívida ou as suas prestações difiram em mais de 20 % do que teriam sido à taxa de câmbio do dia da assinatura. E a FEIN e o contrato têm de explicar tudo isto. Se o banco falhar em qualquer destas exigências, um consumidor pode obter a nulidade das cláusulas de divisa e pedir que o empréstimo seja considerado concedido, desde o início, na moeda dos seus rendimentos principais; um mutuário que não seja consumidor pode acordar, em vez disso, outra forma de limitar o risco cambial.

Verifique se a sua FiAE diz que é um empréstimo em moeda estrangeira. Se é pago em libras e ela não o diz, pergunte ao banco porquê, por escrito, antes de os dez dias terminarem.

Seguros, contas e outras condições

Um banco não pode fazer depender o empréstimo da compra dos seus outros produtos: as vendas associadas obrigatórias são proibidas (artigo 17). Há exceções, e têm limites. O banco pode exigir uma apólice de seguro que garanta o reembolso e um seguro de danos sobre o imóvel, mas deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes, tem de aceitar apólices alternativas de todos os prestadores que ofereçam condições e um nível de prestações equivalentes, na subscrição e em cada renovação, sem lhe cobrar pela sua análise e sem piorar o empréstimo por isso. Pode exigir a conta a partir da qual o empréstimo é pago. E pode oferecer uma taxa melhor se contratar um pacote (um cartão, um plano de pensões, o seu próprio seguro), desde que ofereça também o empréstimo em separado e lhe mostre a diferença de custo.

Se a taxa for variável, o índice de referência tem de ser claro, objetivo e alheio à influência do banco (artigo 21); a nossa nota sobre os créditos à habitação IRPH mostra o que acontece quando um índice é posto em causa. E há uma coisa que um empréstimo de taxa variável não pode conter de todo: no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés, não se pode fixar um limite à descida da taxa de juro. A história dos empréstimos antigos que o tinham está na nossa nota sobre as cláusulas solo.

Sair mais cedo, ficar em atraso

Pode reembolsar todo ou parte do empréstimo quando quiser; o contrato pode pedir um pré-aviso, de um mês no máximo (artigo 23). O direito é o de reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada, reembolsar antecipadamente, total ou parcialmente, a quantia em dívida. O banco só pode cobrar por isso dentro destes limites, e nunca mais do que a perda financeira que realmente sofre: em taxa variável, até 0,25 % do capital reembolsado durante os três primeiros anos ou, em alternativa, 0,15 % durante os cinco primeiros, e nada depois; em taxa fixa, até 2 % durante os dez primeiros anos e 1,5 % depois. Um comprador que conte vender dentro de poucos anos deveria ler essa linha da FEIN antes de qualquer outra. A proibição temporária destas comissões nos empréstimos de taxa variável terminou em 31 de dezembro de 2024 (Real Decreto-ley 19/2022).

Se os pagamentos pararem, o banco não pode exigir todo o empréstimo à primeira prestação em falta. As prestações não pagas têm de atingir 3 % do capital concedido, ou doze prestações mensais, durante a primeira metade da vida do empréstimo, e 7 %, ou quinze prestações, durante a segunda; e o banco tem primeiro de exigir o pagamento e dar-lhe pelo menos um mês (artigo 24). Os juros de mora também estão fixados: el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, o juro de mora é o juro remuneratório mais três pontos percentuais, e só sobre o capital vencido e não pago (artigo 25). Nenhuma das duas regras pode ser alterada por contrato. O Supremo Tribunal usa os mesmos limiares como bitola para os empréstimos anteriores à lei, um parámetro razonable de lo que puede considerarse como incumplimiento esencial y suficientemente grave, um parâmetro razoável do que pode considerar-se um incumprimento essencial e suficientemente grave; em maio de 2026 acrescentou que a mora se conta desde a primeira prestação não paga, o que naquele caso a colocava na primeira metade de um empréstimo a trinta anos (acórdão 811/2026; a mesma doutrina no acórdão 1148/2026, um caso de Santa Cruz de Tenerife).

O que faz a nossa equipa

Comprar com hipoteca a partir do estrangeiro é trabalho da nossa equipa de imobiliário: verificamos o imóvel, o vendedor, as dívidas e a documentação antes de comprometer um euro, revemos os contratos de reserva e de arras e estamos presentes na marcação com o notário na sua língua; com uma procuração podemos concluir a compra por si. Se o empréstimo já estiver assinado e algo nele não parecer correto, a nossa equipa de bancário revê hipotecas à procura de cláusulas abusivas e trata de reclamações por penalizações de reembolso antecipado e por empréstimos multidivisas. Ambas trabalham a partir de Costa Adeje, em Tenerife, e de Corralejo, em Fuerteventura, presencialmente ou online: escreva-nos.

Perguntas frequentes

Vivo no Reino Unido. A proteção espanhola do mutuário aplica-se à minha hipoteca?

Sim. A lei dos contratos de crédito imobiliário aplica-se a qualquer pessoa singular que hipoteque um imóvel residencial em Espanha junto de um mutuante profissional, seja qual for a sua residência ou nacionalidade, e não se pode renunciar aos seus direitos.

O banco pode antecipar a assinatura porque só estou em Espanha uns dias?

Não. Os documentos têm de lhe chegar pelo menos dez dias de calendário antes da assinatura, e a sessão com o notário tem de realizar-se o mais tardar na véspera; sem ela a escritura não pode ser autorizada. Peça os documentos antes de viajar, ou passe uma procuração.

Sou pago em libras e o empréstimo é em euros. É um empréstimo em moeda estrangeira?

Para a lei é, quando a maior parte dos rendimentos ou ativos com que vai reembolsar está noutra moeda. O banco tem de o dizer na FiAE, e passa então a ter o direito de converter o empréstimo para a moeda dos seus rendimentos e de ser avisado quando o montante em dívida variar mais de 20 %.

Tenho de contratar o seguro que o banco oferece?

O banco pode exigir uma cobertura, mas tem de aceitar uma apólice equivalente de outra seguradora, na subscrição e em cada renovação, sem piorar o empréstimo. Pode oferecer uma taxa melhor por contratar a sua, e então tem de lhe mostrar o preço das duas maneiras.

Quem paga o notário, o registo e o imposto da escritura de hipoteca?

O banco: os emolumentos notariais da escritura de hipoteca, o seu registo, a gestoría e o imposto do selo são do mutuante. A avaliação e as cópias que pedir são por sua conta. As despesas da compra em si são outra questão.

Informação geral sobre o direito em vigor em outubro de 2026 (Ley 5/2019, artigos 2 a 4, 11 a 15, 17, 20, 21 e 23 a 25; Real Decreto-ley 24/2021, artigos 20 e 23; Real Decreto-ley 19/2022, primeira disposição adicional; Real Decreto Legislativo 1/1993, artigo 29; Orden ECO/805/2003, artigo 62; Regulamento Notarial, artigo 150; Instrução de 20 de dezembro de 2019 da Dirección General de los Registros y del Notariado; portal do cliente bancário do Banco de España; acórdãos do Supremo Tribunal 811/2026 e 1148/2026, lidos na íntegra). Não é aconselhamento sobre um caso concreto: a proposta do banco, a moeda dos seus rendimentos e os documentos que realmente lhe foram entregues decidem o que se lhe aplica.