الرهن العقاري في إسبانيا لغير المقيمين: ما يحميه القانون قبل التوقيع

يصل عرض البنك يوم اثنين إلى زوجين في مانشستر: قرض بنسبة 65 % من قيمة التقييم، وبوليصة تأمين البنك نفسه، وموعد للتوقيع في كوستا أديخي يوم الثلاثاء التالي، لأن رحلة عودتهما يوم الأربعاء. الأمر الأول يقرره البنك. أما الأمران الآخران فيصطدمان بقانون إسباني يحمي كل من يرهن مسكنًا هنا، أينما كان يعيش. تشرح هذه المذكرة ما يعطيه ذلك القانون للمشتري القادم من الخارج قبل التوقيع: الأوراق والأيام العشرة، والجلسة المجانية مع كاتب العدل، ومن يدفع كل نفقة، ولماذا يمكن أن يكون قرض باليورو «قرضًا بعملة أجنبية» في نظر القانون، وما يجوز للبنك أن يُلحقه به وما لا يجوز.

القانون نفسه، أينما كنت تعيش

القواعد واردة في Ley 5/2019، قانون عقود الائتمان العقاري، الساري منذ 16 يونيو 2019. وهو ينطبق حين يمنح مُقرض محترف قرضًا مضمونًا برهن على عقار سكني ويكون المقترض أو الكفيل أو الضامن شخصًا طبيعيًا (المادة 2). ولا شيء في هذا التعريف يسأل أين يعيش المقترض ولا أي جواز سفر يحمل: فالمقيم في ليدز أو زيورخ أو ستوكهولم الذي يرهن شقة في تينيريفي داخل فيه.

ولا يمكن التنازل عن حمايته. فالقانون يعلن أن قواعده آمرة ويعدّ باطلًا la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor، أي التنازل المسبق عن الحقوق التي يقرّها هذا القانون للمدين أو الكفيل أو الضامن أو الراهن غير المدين (المادة 3).

أما ما يتغير فعلًا لغير المقيم فهو سياسة الائتمان لدى البنك نفسه. فالقانون يُلزم المُقرض بأن يقيّم بعمق قدرتك على السداد، ناظرًا إلى العمل والدخل الحالي والمتوقع والأصول والمدخرات والنفقات الثابتة والالتزامات القائمة، ويمنعه من أن يبني هذا التقييم أساسًا على أن العقار يساوي أكثر من القرض أو على أمل أن ترتفع قيمته (المادة 11). ولا يجوز له أن يطلب إلا المعلومات المتناسبة والضرورية، وعليه أن يخبرك بالوثائق التي يحتاجها وبالمهلة، وإذا اخترت ألا تقدّمها فلا يمكن منح القرض (المادة 12). ولمن يتقاضى دخله في الخارج، يعني ذلك إثبات الدخل والديون بوثائق من بلد آخر. ويجب أن يصلك الرفض كتابةً ودون تأخير ومسبَّبًا. وبعد منح القرض لا يستطيع البنك أن يفسخه أو يعدّله لاحقًا لأن تقييمه هو كان خاطئًا، إلا إذا أثبت أنك أخفيت معلومات أو زوّرتها عن علم، ولا لأن ما قدّمته كان ناقصًا (المادة 11).

ومقدار ما يُقرضه البنك قراره هو أيضًا. فالقانون لا يقول كم يجوز للبنك أن يُقرض، لا للمقيم ولا لغيره. في القانون الإسباني فعلًا خط عند 80 %، لكنه النسبة من قيمة التقييم التي يمكن حتى بلوغها أن يكون القرض السكني غطاءً للسندات الرهنية التي يصدرها البنك (Real Decreto-ley 24/2021، المادة 23)، وليس حدًّا لما يجوز له أن يُقرضه. وفي الواقع العملي تعرض البنوك على غير المقيمين أقل مما تعرضه على المقيمين، عادةً بين 60 و70 % من قيمة التقييم، ولكل بنك رقمه.

عشرة أيام، والأوراق التي يبدأ بها العدّ

قبل أن تلتزم بأي شيء، على المُقرض أن يسلّمك مجموعة من الوثائق con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato، أي قبل لحظة توقيع العقد بعشرة أيام تقويمية على الأقل (المادة 14). أيام تقويمية لا أيام عمل، وتُحسب من اليوم الذي تصلك فيه الأوراق لا من يوم الموافقة على القرض.

الـFEIN هي الورقة التي تُقارَن بها البنوك. والقانون يجعلها oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días، أي عرضًا مُلزمًا للبنك طوال المدة المتفق عليها حتى توقيع العقد، ويجب ألا تقل هذه المدة عن عشرة أيام. وعلى البنك كذلك أن يجيب عن أسئلتك عن معنى الأوراق، بأمثلة عملية.

والمشتري الذي يأتي لأسبوع لا يستطيع أن يختصر ذلك. فإذا وصلت الأوراق يوم اثنين فلا يمكن أن يكون التوقيع قبل يوم الخميس من الأسبوع التالي. اطلب من البنك أن يسلّمها لك قبل السفر: فالأيام العشرة تجري كذلك وأنت في بيتك.

والأيام العشرة تمسّ عقد الشراء أيضًا. فعقد العربون الذي يُوقَّع قبل أن يصبح عرض البنك مُلزمًا يعرّض العربون للخطر إذا رُفض القرض أو تأخر؛ والبند الذي يعلّق الشراء على الحصول على القرض يجب أن يُكتب فيه، كما تشرح مذكرتنا عن عقد العربون (arras).

جلسة كاتب العدل: مجانية، ومن اختيارك، وليست اختيارية

في تلك الأيام العشرة عليك أن تذهب بنفسك إلى كاتب عدل تختاره لتتلقى مشورة محايدة. يتحقق كاتب العدل من أن الأوراق سُلّمت في موعدها، ويشرح بنود الـFEIN والـFiAE بندًا بندًا، ويجيب عن أسئلتك ويُجري لك اختبارًا، ويثبت ذلك كله في محضر توثيقي (المادة 15). ويجب أن تُعقد الجلسة في موعد أقصاه اليوم السابق لسند الرهن. وإذا تأخرت الأوراق أو لم تحضر، أثبت كاتب العدل ذلك أيضًا وno podrá autorizarse la escritura pública de préstamo، أي لا يجوز توثيق سند القرض الرسمي. وهي لا تكلّف شيئًا: فالمحضر no generará coste arancelario alguno، أي لا يترتب عليه أي رسم توثيقي.

نقطتان تهمّان المشتري القادم من الخارج. الأولى من يحضر. فالقانون يقول El prestatario, o quien le represente a estos efectos، أي المقترض أو من يمثله لهذا الغرض، ولذلك يمكن أن يغطي التوكيل هذه الجلسة؛ اسأل كاتب العدل مسبقًا عمّا يجب أن ينص عليه التوكيل، وفكّر مرتين قبل أن ترسل شخصًا آخر إلى اللقاء الوحيد المخصص لكي تفهم أنت القرض. والثانية اللغة. فبحسب اللائحة التوثيقية يجوز لكاتب العدل الذي يعرف لغتك أن يترجم لك الوثيقة شفويًا، ويجوز أن يحررها a doble columna en ambos idiomas, si así lo solicitare el otorgante extranjero، أي في عمودين وباللغتين إذا طلب ذلك الطرف الأجنبي؛ وإلا تدخّل مترجم تعيّنه أنت ويوقّع معك (المادة 150).

من يدفع ماذا

يحسم القانون في بضعة أسطر خلافًا ما زالت القروض القديمة تحمله إلى المحاكم. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista، أي أن نفقات تقييم العقار على المقترض ونفقات الـgestoría، وهي المكتب الذي ينجز المعاملات، على المُقرض. ويدفع المُقرض كذلك أتعاب كاتب العدل عن سند القرض الرهني وقيد الرهن في السجل العقاري؛ أما نُسخ السند فيدفعها من يطلبها (المادة 14). وضريبة المحررات الموثقة على السند هي أيضًا على البنك، بموجب قاعدة ضريبية من نوفمبر 2018: Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista، أي أنه في سندات القروض المضمونة برهن يُعدّ المُقرض هو المكلَّف بالضريبة (Real Decreto Legislativo 1/1993، المادة 29).

وهكذا فإن النفقة الوحيدة من هذه النفقات التي يضعها القانون عليك هي التقييم. وإذا تقاضى البنك عمولة فتح، فهي تُستحق مرة واحدة وتغطي كل نفقات دراسة القرض ومعالجته (وفي القرض المصروف بعملة أخرى، عمولة الصرف عن الدفعة الأولى أيضًا)، ولا يجوز تحميلك أي نفقة أخرى إلا عن خدمات solicitados en firme o aceptados expresamente، أي مطلوبة طلبًا جازمًا أو مقبولة صراحةً، ومقدَّمة فعلًا. أما نفقات الشراء نفسه (سنده وقيده وضرائبه) فحساب مستقل، يبيّنه دليلنا إلى شراء عقار في جزر الكناري.

والتقييم يستحق دقيقة، لأنه يقرر كم تستطيع أن تقترض. يجب أن تُجريه شركة تقييم معتمدة أو مهني معتمد، مستقلان عن المُقرض (المادة 13). وهو لا يدوم: فالتقارير caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe، أي تنتهي صلاحيتها حتمًا بعد ستة أشهر من تاريخ صدور التقرير (Orden ECO/805/2003، المادة 62). ويمكنك أن تطلبه أنت: فمؤسسات الائتمان estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente، أي مُلزمة بقبول أي تقييم لعقار يقدّمه العميل، بشرط أن يكون قد أجراه مقيّم معتمد وألا تكون صلاحيته قد انتهت، ولا يجوز لها أن تحمّلك كلفة التحقق منه (Real Decreto-ley 24/2021، المادة 20). وما دمت أنت من يدفعه فالتقرير لك: فبنك إسبانيا (Banco de España) يذكّر العملاء بأن دفع ثمنه يعطي الحق a recibir del banco una copia o el original si la hipoteca no llega a formalizarse، أي في أن تتسلّم من البنك نسخة، أو الأصل إذا لم يتم الرهن في النهاية.

القرض باليورو قد يكون «قرضًا بعملة أجنبية»

هذا هو الجزء الأهم من القانون لمشترٍ يكسب دخله في الخارج. فالقرض يكون «مقوَّمًا بعملة أجنبية» لا حين يكون بالين أو بالفرنك السويسري فحسب، بل حين لا تكون عملته هي العملة التي تتقاضى بها دخلك. ويشمل التعريف القرض المقوَّم بعملة غير عملة الدولة العضو التي يقيم فيها المقترض، أو غير العملة التي يملك بها المقترض، عند إبرام العقد، الأصول أو يتقاضى بها الدخل الذي سيسدد به القرض (المادة 4).

وقد شرحت المديرية العامة للسجلات والتوثيق في وزارة العدل عام 2019 كيف يعمل المعياران. يكفي واحد منهما. فالمقيم في بلد من بلدان الاتحاد الأوروبي له عملة أخرى (السويد، الدنمارك، بولندا) يكون قرضه بعملة أجنبية بمجرد إقامته. والمقيم في بلد خارج الاتحاد لا يُنظر إلا إلى دخله وأصوله: No será un préstamo en moneda extranjera, a los efectos de la Ley, aquel que se conceda a un residente en un tercer país, no Estado miembro, salvo que se den los requisitos de la primera hipótesis، أي أن القرض الممنوح لمقيم في بلد ثالث ليس دولة عضوًا لا يُعدّ قرضًا بعملة أجنبية لأغراض القانون، إلا إذا توافرت شروط المعيار الأول. وللمشتري الذي يعيش في المملكة المتحدة أو سويسرا أو الولايات المتحدة وسيسدد من راتب أو مدخرات هناك، هذا المعيار الأول هو المعوَّل عليه: فالتعليمات نفسها تعدّه متحققًا حين يكون معظم الدخل أو الأصول التي سيُسدَّد بها القرض بعملة أخرى، وتقول إن على البنك أن يتثبت من ذلك عند التوقيع، بناءً على ما صرّحت به لتقييم الملاءة (التعليمات الصادرة في 20 ديسمبر 2019).

وحين ينطبق ذلك على القرض، تعطيك المادة 20 ثلاثة أمور. يمكنك أن تحوّله إلى la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo، أي العملة التي يتقاضى بها المقترض معظم دخله أو يملك بها معظم الأصول التي عليه أن يسدد بها القرض، أو إلى عملة الدولة العضو التي كنت تقيم فيها عند التوقيع أو تقيم فيها حين تطلب التحويل؛ وما لم ينص العقد على غير ذلك، فسعر الصرف هو الذي ينشره البنك المركزي الأوروبي يوم الطلب. وعلى البنك أن يُبقيك على اطلاع، وفي كل الأحوال كلما اختلف المبلغ الذي تدين به أو أقساطك بأكثر من 20 % عمّا كانت ستكون عليه بسعر صرف يوم التوقيع. وعلى الـFEIN والعقد أن يشرحا هذا كله. وإذا أخلّ البنك بأي من هذه المتطلبات، جاز للمستهلك أن يطلب إبطال بنود العملة وأن يطلب اعتبار القرض ممنوحًا منذ البداية بعملة دخله الرئيسي؛ أما المقترض غير المستهلك فله أن يتفق بدلًا من ذلك على وسيلة أخرى للحد من مخاطر الصرف.

تحقق من أن الـFiAE الخاصة بك تقول إن هذا قرض بعملة أجنبية. فإذا كنت تتقاضى دخلك بالجنيه ولم تقل ذلك، فاسأل البنك كتابةً عن السبب قبل أن تنقضي الأيام العشرة.

التأمين والحسابات وشروط أخرى

لا يجوز للبنك أن يعلّق القرض على شرائك منتجاته الأخرى: فالبيع المشروط محظور (المادة 17). وهناك استثناءات، ولها حدود. فللبنك أن يطلب بوليصة تأمين تضمن السداد وتأمينًا على العقار ضد الأضرار، لكنه deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes، أي يجب أن يقبل بوالص بديلة من كل المزوّدين الذين يقدّمون شروطًا ومستوى منافع معادلين، عند التعاقد وعند كل تجديد، من دون أن يحمّلك كلفة فحصها ومن دون أن تسوء شروط القرض بسبب ذلك. وله أن يطلب الحساب الذي يُسدَّد منه القرض. وله أن يعرض سعر فائدة أفضل إذا أخذت حزمة (بطاقة، خطة تقاعد، تأمينه هو)، ما دام يعرض القرض وحده أيضًا ويبيّن لك فرق الكلفة.

وإذا كان السعر متغيرًا، وجب أن يكون المؤشر المرجعي واضحًا وموضوعيًا وخارج تأثير البنك (المادة 21)؛ ومذكرتنا عن رهون IRPH تبيّن ما يحدث حين يُطعن في مؤشر. وهناك أمر واحد لا يجوز أن يتضمنه القرض ذو السعر المتغير أصلًا: no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés، أي لا يجوز وضع حد أدنى لسعر الفائدة. وقصة القروض القديمة التي كان فيها هذا الحد تجدها في مذكرتنا عن بنود الحد الأدنى.

السداد المبكر، والتأخر في السداد

يمكنك أن تسدد القرض كله أو جزءًا منه متى شئت؛ وللعقد أن يشترط إشعارًا مسبقًا، لا يزيد على شهر واحد (المادة 23). والحق هو reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada، أي أن تسدد مبكرًا، كليًا أو جزئيًا، المبلغ المستحق. ولا يجوز للبنك أن يتقاضى مقابل ذلك إلا ضمن هذه الحدود، وليس أبدًا أكثر من الخسارة المالية التي يتكبدها فعلًا: في السعر المتغير، حتى 0.25 % من رأس المال المسدَّد خلال السنوات الثلاث الأولى أو، كبديل، 0.15 % خلال السنوات الخمس الأولى، ولا شيء بعد ذلك؛ وفي السعر الثابت، حتى 2 % خلال السنوات العشر الأولى و1.5 % بعدها. والمشتري الذي يتوقع أن يبيع خلال سنوات قليلة ينبغي أن يقرأ هذا السطر من الـFEIN قبل أي سطر آخر. وقد انتهى الحظر المؤقت لهذه العمولات في القروض ذات السعر المتغير في 31 ديسمبر 2024 (Real Decreto-ley 19/2022).

وإذا توقفت المدفوعات، فلا يستطيع البنك أن يطالب بالقرض كله عند أول قسط فائت. يجب أن تبلغ الأقساط غير المدفوعة 3 % من رأس المال الممنوح، أو اثني عشر قسطًا شهريًا، خلال النصف الأول من مدة القرض، و7 %، أو خمسة عشر قسطًا، خلال النصف الثاني؛ وعلى البنك أن يطالبك بالدفع أولًا وأن يمهلك شهرًا على الأقل (المادة 24). وفائدة التأخير محددة هي أيضًا: el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales، أي أن فائدة التأخير هي الفائدة العادية زائدًا ثلاث نقاط مئوية، وتُحتسب على أصل الدين المستحق وغير المدفوع فقط (المادة 25). ولا يجوز تغيير أي من القاعدتين بالعقد. وتستعمل المحكمة العليا العتبات نفسها مقياسًا للقروض السابقة على القانون، بوصفها parámetro razonable de lo que puede considerarse como incumplimiento esencial y suficientemente grave، أي معيارًا معقولًا لما يمكن أن يُعدّ إخلالًا جوهريًا وجسيمًا بما يكفي؛ وفي مايو 2026 أضافت أن التأخر يُحسب من أول قسط لم يُدفع، وهو ما جعله في تلك القضية يقع في النصف الأول من قرض مدته ثلاثون سنة (الحكم 811/2026؛ والمبدأ نفسه في الحكم 1148/2026، في قضية من سانتا كروث دي تينيريفي).

ماذا يفعل فريقنا

الشراء برهن من الخارج هو عمل فريق العقارات عندنا: نتحقق من العقار والبائع والديون والوثائق قبل أن تلتزم بيورو واحد، ونراجع عقدَي الحجز والـarras، ونحضر موعد كاتب العدل بلغتك؛ وبتوكيل يمكننا أن نتمّ الشراء عنك. وإذا كان القرض قد وُقّع وبدا فيه شيء غير سليم، فإن فريق القانون المصرفي عندنا يراجع الرهون بحثًا عن البنود التعسفية ويتولى المطالبات المتعلقة بغرامات السداد المبكر والقروض المتعددة العملات. ويعمل الفريقان من كوستا أديخي في تينيريفي ومن كوراليخو في فويرتيفنتورا، حضوريًا أو عبر الإنترنت: اكتب إلينا.

أسئلة شائعة

أعيش في المملكة المتحدة. هل تنطبق الحماية الإسبانية للمقترض على رهني؟

نعم. قانون عقود الائتمان العقاري ينطبق على كل شخص طبيعي يرهن عقارًا سكنيًا في إسبانيا لدى مُقرض محترف، أيًّا كانت إقامته أو جنسيته، ولا يجوز التنازل عن حقوقه.

هل يستطيع البنك أن يقدّم موعد التوقيع لأنني في إسبانيا لأيام قليلة فقط؟

لا. يجب أن تصلك الأوراق قبل التوقيع بعشرة أيام تقويمية على الأقل، وأن تُعقد جلسة كاتب العدل في موعد أقصاه اليوم السابق؛ ومن دونها لا يجوز توثيق السند. اطلب الأوراق قبل السفر، أو أعطِ توكيلًا.

أتقاضى دخلي بالجنيه والقرض باليورو. هل هذا قرض بعملة أجنبية؟

في نظر القانون نعم، حين يكون معظم الدخل أو الأصول التي ستسدد بها بعملة أخرى. وعلى البنك أن يذكر ذلك في الـFiAE، ويكون لك عندئذ الحق في تحويل القرض إلى عملة دخلك وفي أن تُبلَّغ حين يتغير ما تدين به بأكثر من 20 %.

هل عليّ أن أشتري التأمين الذي يعرضه البنك؟

للبنك أن يطلب تغطية، لكن عليه أن يقبل بوليصة معادلة من شركة تأمين أخرى، عند التعاقد وعند كل تجديد، من دون أن تسوء شروط القرض. وله أن يعرض سعرًا أفضل إذا أخذت تأمينه، وعليه عندئذ أن يبيّن لك السعر في الحالتين.

من يدفع أتعاب كاتب العدل والسجل وضريبة سند الرهن؟

البنك: فأتعاب كاتب العدل عن سند الرهن وقيده والـgestoría وضريبة المحررات الموثقة كلها على المُقرض. وأنت تدفع التقييم وما تطلبه من نُسخ. أما نفقات الشراء نفسه فمسألة أخرى.

معلومات عامة عن القانون الساري في أكتوبر 2026 (Ley 5/2019، المواد من 2 إلى 4 ومن 11 إلى 15 و17 و20 و21 ومن 23 إلى 25؛ Real Decreto-ley 24/2021، المادتان 20 و23؛ Real Decreto-ley 19/2022، الحكم الإضافي الأول؛ Real Decreto Legislativo 1/1993، المادة 29؛ Orden ECO/805/2003، المادة 62؛ اللائحة التوثيقية، المادة 150؛ التعليمات الصادرة في 20 ديسمبر 2019 عن Dirección General de los Registros y del Notariado؛ بوابة العميل المصرفي لبنك إسبانيا؛ حكما المحكمة العليا 811/2026 و1148/2026، وقد قُرئا كاملين). وليست مشورة في قضية بعينها: فعرض البنك وعملة دخلك والأوراق التي سُلّمت إليك فعلًا هي التي تحدد ما ينطبق عليك.