Eine spanische Hypothek als Nichtresident: was das Gesetz vor der Unterschrift schützt

Das Angebot der Bank erreicht ein Paar in Manchester an einem Montag: ein Darlehen über 65 % des Schätzwerts, die hauseigene Versicherungspolice der Bank und ein Unterzeichnungstermin in Costa Adeje am Dienstag darauf, weil der Rückflug am Mittwoch geht. Das Erste entscheidet die Bank. Die beiden anderen Punkte stoßen auf ein spanisches Gesetz, das jeden schützt, der hier eine Wohnimmobilie belastet, gleich wo er lebt. Dieser Beitrag erklärt, was dieses Gesetz einem Käufer aus dem Ausland vor der Unterschrift gibt: die Unterlagen und die zehn Tage, den kostenlosen Termin beim Notar, wer welche Kosten trägt, warum ein Darlehen in Euro rechtlich ein «Fremdwährungsdarlehen» sein kann und was die Bank daran knüpfen darf und was nicht.

Dasselbe Gesetz, gleich wo Sie leben

Die Regeln stehen in der Ley 5/2019, dem Gesetz über Immobilienkreditverträge, in Kraft seit dem 16. Juni 2019. Es gilt, wenn ein gewerblicher Kreditgeber ein Darlehen gewährt, das durch eine Hypothek auf eine Wohnimmobilie gesichert ist, und der Darlehensnehmer, ein Bürge oder ein Sicherungsgeber eine natürliche Person ist (Artikel 2). Nichts in dieser Definition fragt danach, wo der Darlehensnehmer lebt oder welchen Pass er hat: Wer in Leeds, Zürich oder Stockholm wohnt und eine Wohnung auf Teneriffa belastet, fällt darunter.

Auf seinen Schutz kann man nicht verzichten. Das Gesetz erklärt seine Vorschriften für zwingend und für nichtig la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor, den vorherigen Verzicht auf die Rechte, die dieses Gesetz dem Schuldner, dem Bürgen, dem Sicherungsgeber oder dem Hypothekenbesteller, der nicht Schuldner ist, zuerkennt (Artikel 3).

Was sich für einen Nichtresidenten tatsächlich ändert, ist die eigene Kreditpolitik der Bank. Das Gesetz verpflichtet den Kreditgeber, gründlich zu prüfen, ob Sie zurückzahlen können, und dabei Beschäftigung, gegenwärtige und absehbare Einkünfte, Vermögen, Ersparnisse, feste Ausgaben und bestehende Verpflichtungen zu berücksichtigen, und es verbietet ihm, diese Prüfung vor allem darauf zu stützen, dass die Immobilie mehr wert ist als das Darlehen, oder auf die Hoffnung, dass ihr Wert steigt (Artikel 11). Er darf nur Informationen verlangen, die verhältnismäßig und notwendig sind, er muss Ihnen sagen, welche Unterlagen er braucht und bis wann, und wenn Sie sich entscheiden, sie nicht vorzulegen, kann das Darlehen nicht gewährt werden (Artikel 12). Für jemanden, der im Ausland bezahlt wird, heißt das, Einkünfte und Schulden mit Unterlagen aus einem anderen Land nachzuweisen. Eine Ablehnung muss Sie schriftlich, unverzüglich und mit Begründung erreichen. Und ist das Darlehen einmal gewährt, kann die Bank es später nicht kündigen oder ändern, weil ihre eigene Prüfung falsch war, es sei denn, sie weist nach, dass Sie wissentlich Informationen verschwiegen oder gefälscht haben, und auch nicht, weil Ihre Angaben unvollständig waren (Artikel 11).

Wie viel die Bank verleiht, entscheidet ebenfalls sie. Das Gesetz sagt nicht, wie viel eine Bank verleihen darf, weder einem Residenten noch sonst jemandem. Das spanische Recht kennt zwar eine Linie von 80 %, aber sie ist der Anteil des Schätzwerts, bis zu dem ein Wohnimmobiliendarlehen die Hypothekenpfandbriefe der Bank decken darf (Real Decreto-ley 24/2021, Artikel 23), keine Grenze dessen, was sie verleihen darf. In der Praxis bieten die Banken Nichtresidenten weniger als Residenten an, üblicherweise zwischen 60 und 70 % des Schätzwerts, und jede legt ihren eigenen Wert fest.

Zehn Tage und die Unterlagen, mit denen sie beginnen

Bevor Sie an irgendetwas gebunden sind, muss der Kreditgeber Ihnen einen Satz Unterlagen aushändigen, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, mindestens zehn Kalendertage vor dem Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung (Artikel 14). Kalendertage, nicht Werktage, und gezählt wird ab dem Tag, an dem die Unterlagen bei Ihnen eingehen, nicht ab dem Tag, an dem das Darlehen genehmigt wurde.

Die FEIN ist das Blatt, mit dem man Banken vergleicht. Das Gesetz nennt sie oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días, ein Angebot, das die Bank für die vereinbarte Frist bis zur Vertragsunterzeichnung bindet, die mindestens zehn Tage betragen muss. Die Bank muss außerdem Ihre Fragen dazu beantworten, was die Unterlagen bedeuten, mit praktischen Beispielen.

Ein Käufer, der für eine Woche einfliegt, kann das nicht abkürzen. Gehen die Unterlagen an einem Montag ein, kann die Unterzeichnung nicht vor dem Donnerstag der folgenden Woche stattfinden. Bitten Sie die Bank, sie Ihnen vor der Reise zuzustellen: Die zehn Tage laufen genauso, während Sie zu Hause sind.

Die zehn Tage wirken sich auch auf den Kaufvertrag aus. Ein Anzahlungsvertrag, der unterschrieben wird, bevor das Angebot der Bank verbindlich ist, gefährdet die Anzahlung, wenn das Darlehen abgelehnt wird oder zu spät kommt; die Klausel, die den Kauf vom Darlehen abhängig macht, muss in ihm stehen, wie unser Beitrag zum Arras-Vertrag erklärt.

Der Termin beim Notar: kostenlos, frei wählbar und nicht freiwillig

In diesen zehn Tagen müssen Sie persönlich einen Notar Ihrer Wahl aufsuchen, um eine unparteiische Beratung zu erhalten. Der Notar prüft, ob die Unterlagen rechtzeitig übergeben wurden, erläutert die Klauseln der FEIN und der FiAE einzeln, beantwortet Ihre Fragen und lässt Sie einen Test ausfüllen, und er hält alles in einer notariellen Niederschrift fest (Artikel 15). Der Termin muss spätestens am Tag vor der Hypothekenurkunde stattfinden. Kamen die Unterlagen zu spät oder erscheinen Sie nicht, hält der Notar auch das fest, und no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo, die öffentliche Darlehensurkunde kann nicht errichtet werden. Und es kostet nichts: Die Niederschrift no generará coste arancelario alguno, löst keinerlei Notargebühr aus.

Zwei Punkte sind für einen Käufer aus dem Ausland wichtig. Der erste ist, wer erscheint. Das Gesetz spricht von El prestatario, o quien le represente a estos efectos, dem Darlehensnehmer oder demjenigen, der ihn zu diesem Zweck vertritt, sodass eine Vollmacht den Termin abdecken kann; fragen Sie den Notar vorher, was in der Vollmacht stehen muss, und überlegen Sie es sich gut, bevor Sie jemand anderen zu dem einen Termin schicken, der dafür gedacht ist, dass Sie das Darlehen verstehen. Der zweite ist die Sprache. Nach der Notarordnung kann ein Notar, der Ihre Sprache beherrscht, Ihnen das Dokument mündlich übersetzen und es a doble columna en ambos idiomas, si así lo solicitare el otorgante extranjero errichten, zweispaltig in beiden Sprachen, wenn die ausländische Partei es verlangt; andernfalls wirkt ein Dolmetscher mit, den Sie bestimmen und der mit Ihnen unterschreibt (Artikel 150).

Wer was bezahlt

Das Gesetz entscheidet in wenigen Zeilen einen Streit, den ältere Darlehen noch immer vor Gericht austragen. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista, die Kosten der Schätzung der Immobilie trägt der Darlehensnehmer und die der gestoría, des Büros, das die Formalitäten erledigt, der Kreditgeber. Der Kreditgeber zahlt auch die Notargebühren der Hypothekenurkunde und die Eintragung der Hypothek im Grundbuch; Abschriften der Urkunde zahlt, wer sie verlangt (Artikel 14). Auch die Urkundensteuer auf die Urkunde trägt die Bank, nach einer Steuervorschrift vom November 2018: Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista, bei Urkunden über hypothekarisch gesicherte Darlehen gilt der Kreditgeber als Steuerschuldner (Real Decreto Legislativo 1/1993, Artikel 29).

Der einzige dieser Kostenpunkte, den das Gesetz Ihnen auferlegt, ist also die Schätzung. Berechnet die Bank eine Bearbeitungsgebühr, fällt sie nur einmal an und deckt alle Kosten der Prüfung und Bearbeitung des Darlehens (bei einem in einer anderen Währung ausgezahlten Darlehen auch die Wechselgebühr der ersten Auszahlung), und keine andere Gebühr darf weitergegeben werden, es sei denn für Leistungen, die solicitados en firme o aceptados expresamente, fest beantragt oder ausdrücklich angenommen, und tatsächlich erbracht wurden. Die Kosten des Kaufs selbst (seine eigene Urkunde, seine Eintragung und seine Steuern) sind eine eigene Rechnung, die wir in unserem Leitfaden zum Immobilienkauf auf den Kanaren darstellen.

Die Schätzung verdient eine Minute, denn sie entscheidet, wie viel Sie leihen können. Sie muss von einer zugelassenen Bewertungsgesellschaft oder einem zugelassenen Sachverständigen stammen, die vom Kreditgeber unabhängig sind (Artikel 13). Sie hält nicht ewig: Die Gutachten caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe, verfallen zwingend sechs Monate nach dem Tag, an dem das Gutachten ausgestellt wurde (Orden ECO/805/2003, Artikel 62). Und Sie können sie selbst in Auftrag geben: Die Kreditinstitute estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, sind verpflichtet, jede vom Kunden vorgelegte Schätzung einer Immobilie anzunehmen, sofern ein zugelassener Gutachter sie erstellt hat und sie nicht verfallen ist, und sie dürfen Ihnen die Prüfung nicht berechnen (Real Decreto-ley 24/2021, Artikel 20). Da Sie sie bezahlen, gehört das Gutachten Ihnen: Der Banco de España weist Kunden darauf hin, dass die Zahlung das Recht gibt, a recibir del banco una copia o el original si la hipoteca no llega a formalizarse, von der Bank eine Kopie zu erhalten oder das Original, wenn die Hypothek nicht zustande kommt.

Ein Darlehen in Euro kann ein «Fremdwährungsdarlehen» sein

Das ist der Teil des Gesetzes, der für einen Käufer, der im Ausland verdient, am meisten zählt. Ein Darlehen ist nicht nur dann «auf eine Fremdwährung lautend», wenn es in Yen oder Schweizer Franken aufgenommen wird, sondern auch, wenn seine Währung nicht die ist, in der Sie verdienen. Die Definition erfasst ein Darlehen in einer anderen Währung als der des Mitgliedstaats, in dem der Darlehensnehmer wohnt, oder als derjenigen, in der der Darlehensnehmer bei Vertragsschluss das Vermögen hält oder die Einkünfte bezieht, mit denen er es zurückzahlt (Artikel 4).

Die Generaldirektion für Register und Notariat des Justizministeriums hat 2019 erklärt, wie die beiden Kriterien wirken. Eines genügt. Wer in einem Land der Europäischen Union mit einer anderen Währung wohnt (Schweden, Dänemark, Polen), hat allein wegen seines Wohnsitzes ein Fremdwährungsdarlehen. Wer außerhalb der Union wohnt, wird nur nach Einkünften und Vermögen beurteilt: No será un préstamo en moneda extranjera, a los efectos de la Ley, aquel que se conceda a un residente en un tercer país, no Estado miembro, salvo que se den los requisitos de la primera hipótesis, ein Darlehen, das einem Einwohner eines Drittstaats gewährt wird, der kein Mitgliedstaat ist, ist für die Zwecke des Gesetzes kein Fremdwährungsdarlehen, es sei denn, die Voraussetzungen des ersten Kriteriums liegen vor. Für einen Käufer, der im Vereinigten Königreich, in der Schweiz oder in den Vereinigten Staaten lebt und aus einem dortigen Gehalt oder dortigen Ersparnissen zurückzahlen wird, ist dieses erste Kriterium das entscheidende: Dieselbe Anweisung sieht es als erfüllt an, wenn der größte Teil der Einkünfte oder des Vermögens, mit denen das Darlehen zurückgezahlt wird, auf eine andere Währung lautet, und sagt, dass es Sache der Bank ist, dies bei der Unterzeichnung festzustellen, anhand dessen, was Sie für die Kreditwürdigkeitsprüfung angegeben haben (Anweisung vom 20. Dezember 2019).

Wenn das Darlehen darunter fällt, gibt Ihnen Artikel 20 drei Dinge. Sie können es umstellen auf la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, die Währung, in der der Darlehensnehmer den größten Teil der Einkünfte bezieht oder den größten Teil des Vermögens hält, mit denen er das Darlehen zurückzahlen muss, oder auf die Währung des Mitgliedstaats, in dem Sie bei der Unterzeichnung wohnten oder zum Zeitpunkt des Antrags wohnen; sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt, gilt der von der Europäischen Zentralbank am Tag des Antrags veröffentlichte Wechselkurs. Die Bank muss Sie auf dem Laufenden halten, in jedem Fall dann, wenn der Betrag, den Sie schulden, oder Ihre Raten um mehr als 20 % von dem abweichen, was sie zum Wechselkurs des Unterzeichnungstages gewesen wären. Und die FEIN und der Vertrag müssen all das erklären. Verstößt die Bank gegen eines dieser Erfordernisse, kann ein Verbraucher die Währungsklauseln für nichtig erklären lassen und verlangen, dass das Darlehen so behandelt wird, als sei es von Anfang an in der Währung seiner Haupteinkünfte gewährt worden; ein Darlehensnehmer, der kein Verbraucher ist, kann stattdessen eine andere Art der Begrenzung des Wechselkursrisikos vereinbaren.

Prüfen Sie, ob in Ihrer FiAE steht, dass es ein Fremdwährungsdarlehen ist. Wenn Sie in Pfund bezahlt werden und es dort nicht steht, fragen Sie die Bank schriftlich nach dem Grund, bevor die zehn Tage ablaufen.

Versicherungen, Konten und andere Bedingungen

Eine Bank darf das Darlehen nicht davon abhängig machen, dass Sie ihre anderen Produkte kaufen: Kopplungsgeschäfte sind verboten (Artikel 17). Es gibt Ausnahmen, und sie haben Grenzen. Die Bank darf eine Versicherung verlangen, die die Rückzahlung absichert, und eine Schadenversicherung für die Immobilie, aber sie deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes, muss alternative Policen aller Anbieter annehmen, die gleichwertige Bedingungen und ein gleichwertiges Leistungsniveau bieten, beim Abschluss und bei jeder Verlängerung, ohne Ihnen die Prüfung zu berechnen und ohne das Darlehen deshalb zu verschlechtern. Sie darf das Konto verlangen, von dem das Darlehen bezahlt wird. Und sie darf einen besseren Zins anbieten, wenn Sie ein Paket nehmen (eine Karte, einen Pensionsplan, ihre eigene Versicherung), solange sie das Darlehen auch einzeln anbietet und Ihnen den Kostenunterschied zeigt.

Ist der Zins variabel, muss der Referenzindex klar, objektiv und dem Einfluss der Bank entzogen sein (Artikel 21); unser Beitrag über IRPH-Hypotheken zeigt, was geschieht, wenn ein Index in Frage gestellt wird. Und eines darf ein Darlehen mit variablem Zins überhaupt nicht enthalten: no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés, es darf keine Untergrenze für den Zinssatz festgelegt werden. Die Geschichte der älteren Darlehen, die eine hatten, steht in unserem Beitrag über die cláusula suelo.

Vorzeitig zurückzahlen, in Verzug geraten

Sie können das Darlehen jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen; der Vertrag kann eine Ankündigungsfrist verlangen, höchstens einen Monat (Artikel 23). Das Recht besteht darin, reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada, den geschuldeten Betrag ganz oder teilweise vorzeitig zurückzuzahlen. Die Bank darf dafür nur innerhalb dieser Grenzen etwas berechnen, und nie mehr als den finanziellen Verlust, den sie tatsächlich erleidet: bei variablem Zins bis zu 0,25 % des zurückgezahlten Kapitals in den ersten drei Jahren oder, alternativ, 0,15 % in den ersten fünf, und danach nichts; bei festem Zins bis zu 2 % in den ersten zehn Jahren und 1,5 % danach. Wer damit rechnet, in wenigen Jahren zu verkaufen, sollte diese Zeile der FEIN vor jeder anderen lesen. Das vorübergehende Verbot dieser Gebühren bei Darlehen mit variablem Zins endete am 31. Dezember 2024 (Real Decreto-ley 19/2022).

Bleiben die Zahlungen aus, kann die Bank nicht schon bei der ersten versäumten Rate das gesamte Darlehen fällig stellen. Die unbezahlten Raten müssen 3 % des gewährten Kapitals oder zwölf Monatsraten in der ersten Hälfte der Laufzeit erreichen und 7 % oder fünfzehn Raten in der zweiten; und die Bank muss zuvor zur Zahlung auffordern und Ihnen mindestens einen Monat geben (Artikel 24). Auch der Verzugszins ist festgelegt: el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, der Verzugszins ist der vereinbarte Zins plus drei Prozentpunkte, berechnet nur auf das fällige und unbezahlte Kapital (Artikel 25). Keine der beiden Regeln kann vertraglich geändert werden. Der Oberste Gerichtshof verwendet dieselben Schwellen als Maßstab für Darlehen, die älter sind als das Gesetz, als parámetro razonable de lo que puede considerarse como incumplimiento esencial y suficientemente grave, einen vernünftigen Maßstab dafür, was als wesentliche und hinreichend schwere Vertragsverletzung gelten kann; im Mai 2026 fügte er hinzu, dass der Verzug ab der ersten unbezahlten Rate zählt, was ihn in jenem Fall in die erste Hälfte eines Darlehens mit dreißig Jahren Laufzeit legte (Urteil 811/2026; dieselbe Lehre im Urteil 1148/2026, einem Fall aus Santa Cruz de Tenerife).

Was unser Team tut

Der Kauf mit Hypothek aus dem Ausland ist Arbeit für unser Immobilienteam: Wir prüfen die Immobilie, den Verkäufer, die Schulden und die Unterlagen, bevor Sie einen Euro einsetzen, prüfen den Reservierungs- und den Arras-Vertrag und nehmen den Notartermin in Ihrer Sprache wahr; mit einer Vollmacht können wir den Kauf für Sie abschließen. Ist das Darlehen schon unterschrieben und etwas darin wirkt falsch, prüft unser Bankrechtsteam Hypotheken auf missbräuchliche Klauseln und übernimmt Forderungen wegen Vorfälligkeitsentschädigungen und Fremdwährungsdarlehen. Beide arbeiten von Costa Adeje auf Teneriffa und Corralejo auf Fuerteventura aus, persönlich oder online: Schreiben Sie uns.

Häufige Fragen

Ich lebe im Vereinigten Königreich. Gilt der spanische Schutz für Darlehensnehmer für meine Hypothek?

Ja. Das Gesetz über Immobilienkreditverträge gilt für jede natürliche Person, die bei einem gewerblichen Kreditgeber eine Wohnimmobilie in Spanien belastet, unabhängig von Wohnsitz oder Staatsangehörigkeit, und auf seine Rechte kann nicht verzichtet werden.

Kann die Bank die Unterzeichnung vorziehen, weil ich nur ein paar Tage in Spanien bin?

Nein. Die Unterlagen müssen mindestens zehn Kalendertage vor der Unterzeichnung bei Ihnen sein, und der Termin beim Notar muss spätestens am Vortag stattfinden; ohne ihn kann die Urkunde nicht errichtet werden. Verlangen Sie die Unterlagen vor der Reise, oder erteilen Sie eine Vollmacht.

Ich werde in Pfund bezahlt, und das Darlehen lautet auf Euro. Ist das ein Fremdwährungsdarlehen?

Für das Gesetz ja, wenn der größte Teil der Einkünfte oder des Vermögens, mit denen Sie zurückzahlen, auf eine andere Währung lautet. Die Bank muss es in der FiAE angeben, und Sie haben dann das Recht, das Darlehen auf die Währung Ihrer Einkünfte umzustellen und informiert zu werden, wenn sich Ihre Schuld um mehr als 20 % verändert.

Muss ich die Versicherung abschließen, die die Bank anbietet?

Die Bank darf eine Deckung verlangen, aber sie muss eine gleichwertige Police eines anderen Versicherers annehmen, beim Abschluss und bei jeder Verlängerung, ohne das Darlehen zu verschlechtern. Sie darf einen besseren Zins anbieten, wenn Sie ihre eigene nehmen, und muss Ihnen dann den Preis in beiden Varianten zeigen.

Wer zahlt den Notar, das Grundbuch und die Steuer auf die Hypothekenurkunde?

Die Bank: Die Notargebühren der Hypothekenurkunde, ihre Eintragung, die gestoría und die Urkundensteuer trägt der Kreditgeber. Sie zahlen die Schätzung und die Abschriften, die Sie verlangen. Die Kosten des Kaufs selbst sind eine andere Sache.

Allgemeine Information zur Rechtslage im Oktober 2026 (Ley 5/2019, Artikel 2 bis 4, 11 bis 15, 17, 20, 21 und 23 bis 25; Real Decreto-ley 24/2021, Artikel 20 und 23; Real Decreto-ley 19/2022, erste Zusatzbestimmung; Real Decreto Legislativo 1/1993, Artikel 29; Orden ECO/805/2003, Artikel 62; Notarordnung, Artikel 150; Anweisung vom 20. Dezember 2019 der Dirección General de los Registros y del Notariado; Kundenportal des Banco de España; die Urteile des Obersten Gerichtshofs 811/2026 und 1148/2026, vollständig gelesen). Es ist keine Beratung zu einem Einzelfall: Das Angebot der Bank, die Währung Ihrer Einkünfte und die Unterlagen, die Sie tatsächlich erhalten haben, entscheiden, was für Sie gilt.