非居住者がスペインで住宅ローンを組むとき：署名の前に法律が守ること

銀行の融資条件が、ある月曜日にマンチェスターの夫婦のもとに届きます。鑑定額の 65% の融資、銀行自身の保険、そして翌週の火曜日にコスタ・アデヘで署名するという日程です。帰りの便が水曜日だからです。一つ目は銀行が決めることです。残りの二つは、どこに住んでいるかを問わず、スペインで住宅を担保に入れるすべての人を守るスペインの法律にぶつかります。この記事では、その法律が国外から来る買主に署名の前に何を与えているかを説明します。書類と十日間、公証人による無料の面談、どの費用を誰が負担するか、ユーロ建ての融資がなぜ法律上「外貨建て融資」になりうるか、そして銀行が融資に結びつけてよいものと、いけないものです。

どこに住んでいても、同じ法律

ルールは Ley 5/2019、すなわち不動産信用契約法にあり、2019 年 6 月 16 日から施行されています。事業として貸付けを行う貸主が、居住用不動産への抵当権で担保された融資を行い、借主、保証人または担保提供者が自然人である場合に適用されます（第 2 条）。この定義は、借主がどこに住んでいるか、どの国の旅券を持っているかを問いません。リーズ、チューリッヒ、ストックホルムに住む人がテネリフェのマンションを担保に入れる場合も、その対象です。

この保護は放棄できません。同法は自らの規定を強行規定とし、la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor、すなわち債務者、保証人、担保提供者または債務者でない抵当権設定者にこの法律が認める権利をあらかじめ放棄することを無効としています（第 3 条）。

非居住者にとって実際に変わるのは、銀行自身の与信方針です。同法は貸主に対し、雇用、現在の収入と見込まれる収入、資産、貯蓄、固定的な支出、すでに負っている債務を見て、返済できるかどうかを綿密に評価するよう義務づけ、その評価を主として不動産の価値が融資額を上回っていることや、値上がりへの期待に基づかせることを禁じています（第 11 条）。貸主が求めることができるのは相当かつ必要な情報だけで、どの書類がいつまでに必要かを伝えなければならず、あなたが提出しないことを選べば融資は行えません（第 12 条）。国外で収入を得ている人にとっては、別の国の書類で収入と債務を証明するということです。融資を断る場合は、書面で、遅滞なく、理由を付して通知しなければなりません。そして融資が実行された後は、銀行は自らの評価が誤っていたことを理由に契約を解除したり変更したりすることはできず、あなたが故意に情報を隠し、または偽ったことを銀行が証明した場合だけが例外です。提出された情報が不完全だったことを理由にすることもできません（第 11 条）。

いくら貸すかも銀行が決めます。同法は、居住者に対しても誰に対しても、銀行がいくらまで貸せるかを定めていません。スペイン法には確かに 80% という線がありますが、それは居住用融資が銀行の抵当債券の担保になりうる鑑定額に対する割合であり（Real Decreto-ley 24/2021 第 23 条）、貸付けの上限ではありません。実務では、銀行は非居住者には居住者より低い割合、通常は鑑定額の 60% から 70% を提示し、その数字は銀行ごとに決めています。

十日間と、それを数え始める書類

あなたが何かに拘束される前に、貸主は一式の書類を con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato、すなわち契約署名の時点より少なくとも十暦日前に交付しなければなりません（第 14 条）。営業日ではなく暦日で、融資が承認された日からではなく、書類があなたに届いた日から数えます。

FEIN は銀行どうしを比べるための書類です。同法はこれを oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días、すなわち契約の署名までの合意された期間、銀行を拘束する申込みとしており、その期間は少なくとも十日間でなければなりません。銀行はまた、書類の意味についてのあなたの質問に、具体例を挙げて答えなければなりません。

一週間だけ滞在する買主が、これを短くすることはできません。書類が月曜日に届いた場合、署名は翌週の木曜日より前にはできません。出発の前に書類を交付するよう銀行に頼んでください。十日間は、あなたが自宅にいる間も同じように進みます。

十日間は売買契約にも関わります。銀行の申込みが拘束力を持つ前に手付契約に署名すると、融資が断られたり遅れたりしたときに手付金が危うくなります。融資を受けられることを購入の条件とする条項は、契約に書き込んでおかなければなりません。詳しくは arras 契約の記事をご覧ください。

公証人との面談：無料で、公証人は自分で選び、省略はできません

その十日間のうちに、あなたは自分で選んだ公証人のもとへ本人が出向き、中立の助言を受けなければなりません。公証人は書類が期限どおりに交付されたかを確かめ、FEIN と FiAE の条項を一つずつ説明し、あなたの質問に答え、テストを受けてもらい、そのすべてを公証人の記録に残します（第 15 条）。面談は、遅くとも抵当融資の公正証書の前日までに行わなければなりません。書類が遅れた場合やあなたが出向かなかった場合、公証人はそのことも記録し、no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo、すなわち融資の公正証書を作成することはできません。しかも費用はかかりません。この記録は no generará coste arancelario alguno、すなわち公証人の手数料を一切生じさせません。

国外から来る買主にとって大切な点が二つあります。一つ目は、誰が出向くかです。同法は El prestatario, o quien le represente a estos efectos、すなわち借主またはこの目的のために借主を代理する者と定めているので、委任状でこの面談をまかなうことができます。委任状に何を書く必要があるかを事前に公証人に確かめてください。そして、あなた自身が融資を理解するために設けられたただ一度の場に他の人を行かせる前に、よく考えてください。二つ目は言語です。公証規則によれば、あなたの言語を知っている公証人は文書を口頭で翻訳することができ、a doble columna en ambos idiomas, si así lo solicitare el otorgante extranjero、すなわち外国人の当事者が求めれば二つの言語で二段組みにして作成することもできます。そうでない場合は、あなたが指名する通訳が立ち会い、あなたとともに署名します（第 150 条）。

誰が何を払うか

同法は、古い融資がいまも裁判で争っている問題を、数行で決着させています。Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista、すなわち不動産の鑑定費用は借主が、gestoría（手続きを代行する事務所）の費用は貸主が負担します。貸主は、抵当融資の公正証書の公証人手数料と、不動産登記所への抵当権の登記費用も支払います。証書の写しは、それを求めた人が支払います（第 14 条）。この証書にかかる文書税も、2018 年 11 月の税法の規定により銀行の負担です。Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista、すなわち抵当権で担保された融資の証書については、貸主が納税義務者とみなされます（Real Decreto Legislativo 1/1993 第 29 条）。

したがって、これらの費用のうち法律があなたに負わせているのは鑑定費用だけです。銀行が融資手数料を取る場合、それは一度だけで、融資の審査と事務にかかるすべての費用を含みます（別の通貨で実行される融資では、最初の実行時の両替手数料も含みます）。それ以外の費用を転嫁できるのは、solicitados en firme o aceptados expresamente、すなわち確定的に申し込まれ、または明示的に承諾され、かつ実際に提供されたサービスに限られます。購入そのものの費用（その公正証書、登記、税金）は別の勘定で、カナリア諸島での不動産購入の案内で説明しています。

鑑定には少し時間を割く価値があります。借りられる額を決めるからです。鑑定は、貸主から独立した認可鑑定会社または認可を受けた専門家が行わなければなりません（第 13 条）。鑑定には期限があります。鑑定書は caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe、すなわち鑑定書が発行された日から六か月で必ず失効します（Orden ECO/805/2003 第 62 条）。そして自分で依頼することもできます。金融機関は estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente、すなわち顧客が提出した不動産の鑑定を、認可鑑定人が作成し失効していないかぎり受け入れる義務があり、その確認の費用をあなたに請求することはできません（Real Decreto-ley 24/2021 第 20 条）。費用を払うのはあなたなので、鑑定書はあなたのものです。スペイン銀行（Banco de España）は顧客に、費用を払えば a recibir del banco una copia o el original si la hipoteca no llega a formalizarse、すなわち銀行から写しを、抵当融資が結局成立しなかった場合は原本を受け取る権利があると案内しています。

ユーロ建ての融資が「外貨建て融資」になることがあります

国外で収入を得ている買主にとって、ここが同法のいちばん重要な部分です。融資が「外貨建て」とされるのは、円やスイス・フランで借りる場合だけではありません。融資の通貨が、あなたが収入を得ている通貨と違う場合もそうです。定義は、借主が居住する加盟国の通貨と異なる通貨、または契約締結の時点で借主が返済にあてる資産を保有し、もしくは収入を得ている通貨と異なる通貨で表示された融資を含みます（第 4 条）。

司法省の登記・公証総局は 2019 年に、この二つの基準がどう働くかを説明しました。どちらか一つで足ります。別の通貨を使う欧州連合の国（スウェーデン、デンマーク、ポーランド）に住む人は、居住地だけで外貨建て融資になります。欧州連合の外の国に住む人は、収入と資産だけで判断されます。No será un préstamo en moneda extranjera, a los efectos de la Ley, aquel que se conceda a un residente en un tercer país, no Estado miembro, salvo que se den los requisitos de la primera hipótesis、すなわち加盟国でない第三国の居住者に与えられる融資は、第一の基準の要件を満たす場合を除き、同法の適用上、外貨建て融資にはあたりません。英国、スイスまたは米国に住み、現地の給与や貯蓄で返済する買主にとっては、この第一の基準が決め手になります。同じ指示は、返済にあてる収入または資産の大部分が別の通貨である場合にこの基準が満たされるとし、それを署名の時点で、あなたが返済能力の評価のために申告した内容に基づいて確かめるのは銀行の役目だとしています（2019 年 12 月 20 日の指示）。

融資がこれにあたる場合、第 20 条はあなたに三つのものを与えます。あなたは融資を la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo、すなわち借主が収入の大部分を得ている通貨、または返済にあてる資産の大部分を保有している通貨に、あるいは署名の時点で居住していた加盟国もしくは請求の時点で居住している加盟国の通貨に転換できます。契約に別段の定めがないかぎり、為替レートは請求の日に欧州中央銀行が公表するレートです。銀行はあなたに情報を提供し続けなければならず、少なくとも、あなたの債務額や返済額が署名の日の為替レートで計算した額と 20% を超えて違ってきたときは必ず知らせなければなりません。そして FEIN と契約書は、これらすべてを説明していなければなりません。銀行がこのいずれかを怠った場合、消費者は通貨に関する条項の無効を求め、融資が当初から自分の主な収入の通貨で実行されたものとして扱うよう求めることができます。消費者でない借主は、その代わりに為替リスクを抑える別の仕組みを合意することができます。

あなたの FiAE に、これは外貨建て融資であると書かれているか確かめてください。ポンドで収入を得ているのにそう書かれていなければ、十日間が過ぎる前に、理由を書面で銀行に尋ねてください。

保険、口座、その他の条件

銀行は、他の商品を買うことを融資の条件にしてはなりません。抱き合わせ販売は禁止されています（第 17 条）。例外はありますが、それにも限度があります。銀行は返済を保証する保険と不動産の損害保険を求めることができますが、deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes、すなわち同等の条件と同等の補償水準を提供するすべての事業者の代替の保険を受け入れなければなりません。契約時も更新のたびも同じで、その審査の費用を請求することも、それを理由に融資の条件を悪くすることもできません。融資の返済に使う口座を求めることはできます。また、あなたがパッケージ（カード、年金プラン、銀行自身の保険）を選べば、より良い金利を提示することもできます。ただし融資を単独でも提供し、費用の差を示すことが条件です。

金利が変動する場合、参照指標は明確で客観的で、銀行の影響が及ばないものでなければなりません（第 21 条）。指標が争われるとどうなるかは、IRPH 住宅ローンの記事が示しています。そして、変動金利の融資に決して入れてはならないものが一つあります。no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés、すなわち金利に下限を設けることはできません。下限のあった古い融資の経緯は、フロア条項の記事にあります。

早く返すとき、返済が遅れたとき

融資は、いつでも全部または一部を返済できます。契約で事前の通知を求めることはできますが、長くても一か月です（第 23 条）。権利の内容は reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada、すなわち債務額の全部または一部を期限前に返済することです。銀行がこれに対して請求できるのは次の範囲内だけで、銀行が実際に被る金銭的損失を超えることは決してできません。変動金利では、最初の三年間は期限前に返済した元本の 0.25% まで、またはその代わりに最初の五年間は 0.15% までで、その後は請求できません。固定金利では、最初の十年間は 2% まで、その後は 1.5% までです。数年のうちに売るつもりの買主は、FEIN のこの行を何よりも先に読むべきです。変動金利の融資についてこれらの手数料を一時的に禁じていた措置は、2024 年 12 月 31 日に終わりました（Real Decreto-ley 19/2022）。

返済が止まっても、銀行は最初の一回の延滞で融資全額の返済を求めることはできません。未払いの返済額が、融資期間の前半では融資元本の 3% または十二か月分の返済額に、後半では 7% または十五か月分に達していなければなりません。さらに銀行は、まず支払いを催告し、少なくとも一か月の猶予を与えなければなりません（第 24 条）。遅延利息も決まっています。el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales、すなわち遅延利息は約定金利に三パーセントポイントを加えたもので、期限が到来して未払いの元本にだけかかります（第 25 条）。どちらのルールも契約で変えることはできません。最高裁判所は、同法より前の融資についても同じ基準を物差しとして用いています。それは parámetro razonable de lo que puede considerarse como incumplimiento esencial y suficientemente grave、すなわち何を本質的でかつ十分に重大な不履行とみなせるかについての合理的な目安だからです。2026 年 5 月には、延滞は最初に支払われなかった返済から数えると付け加えました。その事件では、これにより延滞は三十年の融資の前半に生じたことになりました（判決 811/2026。同じ考え方は、サンタ・クルス・デ・テネリフェの事件である判決 1148/2026 にも見られます）。

私たちのチームが行うこと

国外から住宅ローンを組んで購入することは、私たちの不動産チームの仕事です。あなたが一ユーロを投じる前に、物件、売主、債務、書類を確認し、予約契約と arras 契約を点検し、公証人との面談をあなたの言語で行います。委任状があれば、あなたに代わって購入を完了することもできます。融資にすでに署名していて、どこかおかしいと感じる場合は、私たちの銀行法チームが住宅ローンに不当条項がないかを点検し、期限前返済の違約金や多通貨融資に関する請求を扱います。どちらのチームも、テネリフェのコスタ・アデヘとフエルテベントゥーラのコラレホを拠点に、対面またはオンラインで対応しています。ご連絡ください。

よくある質問

英国に住んでいます。スペインの借主保護は私の住宅ローンにも適用されますか。

はい。不動産信用契約法は、事業として貸付けを行う貸主に対してスペインの居住用不動産を担保に入れるすべての自然人に、居住地や国籍を問わず適用され、その権利を放棄することはできません。

スペインには数日しかいません。銀行は署名を前倒しできますか。

いいえ。書類は署名の少なくとも十暦日前にあなたに届いていなければならず、公証人との面談は遅くとも前日までに行わなければなりません。面談がなければ公正証書は作成できません。出発前に書類を求めるか、委任状を出してください。

収入はポンドで、融資はユーロです。これは外貨建て融資ですか。

返済にあてる収入や資産の大部分が別の通貨である場合、同法上はそうです。銀行は FiAE にそのことを記載しなければならず、あなたは融資を自分の収入の通貨に転換する権利と、債務額が 20% を超えて変動したときに知らせを受ける権利を持ちます。

銀行が勧める保険に入らなければなりませんか。

銀行は補償を求めることができますが、他の保険会社の同等の保険を、契約時にも更新のたびにも、融資の条件を悪くすることなく受け入れなければなりません。銀行自身の保険を選べばより良い金利を提示することはできますが、その場合は両方の価格を示さなければなりません。

抵当融資の公正証書の公証人費用、登記費用、税金は誰が払いますか。

銀行です。抵当融資の公正証書の公証人手数料、その登記、gestoría、文書税は貸主の負担です。あなたが払うのは鑑定費用と、あなたが求めた写しの費用です。購入そのものの費用は別の話です。

2026 年 10 月時点の法律についての一般的な情報です（Ley 5/2019 第 2 条から第 4 条、第 11 条から第 15 条、第 17 条、第 20 条、第 21 条および第 23 条から第 25 条。Real Decreto-ley 24/2021 第 20 条および第 23 条。Real Decreto-ley 19/2022 第一追加規定。Real Decreto Legislativo 1/1993 第 29 条。Orden ECO/805/2003 第 62 条。公証規則第 150 条。Dirección General de los Registros y del Notariado の 2019 年 12 月 20 日の指示。スペイン銀行の銀行顧客ポータル。最高裁判所の判決 811/2026 および 1148/2026、いずれも全文を読みました）。個別の事件についての助言ではありません。銀行の融資条件、あなたの収入の通貨、そして実際に交付された書類によって、あなたに何が適用されるかが決まります。