Ипотека в Испании для нерезидента: что защищает закон до подписания

Предложение банка приходит паре из Манчестера в понедельник: кредит на 65 % оценочной стоимости, страховой полис самого банка и дата подписания в Коста-Адехе в следующий вторник, потому что обратный рейс у них в среду. Первое решает банк. Два других пункта наталкиваются на испанский закон, который защищает каждого, кто закладывает здесь жильё, где бы он ни жил. Эта заметка объясняет, что этот закон даёт покупателю из-за рубежа до подписи: документы и десять дней, бесплатную встречу с нотариусом, кто какие расходы оплачивает, почему кредит в евро может по закону быть «кредитом в иностранной валюте» и что банк вправе и не вправе к нему привязать.

Один и тот же закон, где бы вы ни жили

Правила содержатся в Ley 5/2019, законе о договорах кредита на недвижимость, действующем с 16 июня 2019 года. Он применяется, когда профессиональный кредитор выдаёт кредит, обеспеченный ипотекой на жилую недвижимость, а заёмщик, поручитель или гарант является физическим лицом (статья 2). Ничто в этом определении не спрашивает, где живёт заёмщик и какой у него паспорт: житель Лидса, Цюриха или Стокгольма, закладывающий квартиру на Тенерифе, под него подпадает.

От его защиты нельзя отказаться. Закон объявляет свои нормы императивными и ничтожным la renuncia previa de los derechos que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor, то есть предварительный отказ от прав, которые этот закон признаёт за должником, поручителем, гарантом или залогодателем, не являющимся должником (статья 3).

Для нерезидента меняется другое: кредитная политика самого банка. Закон обязывает кредитора тщательно оценить, сможете ли вы вернуть кредит, с учётом занятости, нынешних и ожидаемых доходов, имущества, сбережений, постоянных расходов и уже принятых обязательств, и запрещает ему основывать эту оценку главным образом на том, что недвижимость стоит больше кредита, или на надежде, что она подорожает (статья 11). Он вправе запрашивать только соразмерные и необходимые сведения, должен сказать вам, какие документы нужны и к какому сроку, а если вы решите их не предоставлять, кредит выдан быть не может (статья 12). Для того, кто получает доход за рубежом, это означает подтверждать доходы и долги документами другой страны. Отказ должен прийти вам письменно, без промедления и с указанием причин. А после выдачи кредита банк не может позже расторгнуть или изменить его из-за того, что его собственная оценка была ошибочной, если только не докажет, что вы сознательно скрыли или подделали сведения, и не может сделать этого из-за того, что предоставленное вами было неполным (статья 11).

Сколько банк даёт в долг, тоже решает он. Закон не говорит, сколько банк может дать в долг, ни резиденту, ни кому-либо ещё. В испанском праве есть линия в 80 %, но это доля оценочной стоимости, до которой жилищный кредит может служить обеспечением ипотечных облигаций банка (Real Decreto-ley 24/2021, статья 23), а не предел того, что он может выдать. На практике банки предлагают нерезидентам меньше, чем резидентам, обычно от 60 до 70 % оценочной стоимости, и каждый устанавливает свою цифру.

Десять дней и документы, с которых они начинаются

Прежде чем вы будете чем-либо связаны, кредитор обязан вручить вам набор документов con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, то есть не менее чем за десять календарных дней до момента подписания договора (статья 14). Календарных дней, а не рабочих, и отсчитываются они со дня, когда документы дошли до вас, а не со дня одобрения кредита.

FEIN — тот документ, по которому сравнивают банки. Закон делает её oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de diez días, то есть предложением, которое связывает банк в течение согласованного срока до подписания договора, и этот срок должен составлять не менее десяти дней. Банк также обязан ответить на ваши вопросы о том, что означают документы, с практическими примерами.

Покупатель, прилетающий на неделю, не может сжать этот срок. Если документы пришли в понедельник, подписание не может состояться раньше четверга следующей недели. Попросите банк вручить их до поездки: десять дней идут точно так же, пока вы дома.

Десять дней влияют и на договор купли-продажи. Договор о задатке, подписанный до того, как предложение банка стало обязательным, ставит задаток под угрозу, если в кредите откажут или он запоздает; условие, которое ставит покупку в зависимость от кредита, должно быть в нём записано, как объясняет наша заметка о договоре arras.

Встреча с нотариусом: бесплатная, у нотариуса по вашему выбору и обязательная

В эти десять дней вы должны лично прийти к нотариусу по своему выбору за беспристрастной консультацией. Нотариус проверяет, что документы вручены вовремя, разъясняет условия FEIN и FiAE одно за другим, отвечает на ваши вопросы и предлагает вам пройти тест, и всё это заносит в нотариальный акт (статья 15). Встреча должна состояться не позднее дня, предшествующего ипотечному договору. Если документы пришли с опозданием или вы не явились, нотариус фиксирует и это, и no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo, то есть нотариальный договор кредита удостоверен быть не может. И это ничего не стоит: акт no generará coste arancelario alguno, то есть не влечёт никакого нотариального тарифа.

Два момента важны для покупателя из-за рубежа. Первый — кто является. Закон говорит: El prestatario, o quien le represente a estos efectos, то есть заёмщик или тот, кто представляет его для этой цели, так что доверенность может охватывать и эту встречу; спросите нотариуса заранее, что должно быть сказано в доверенности, и подумайте дважды, прежде чем посылать другого человека на единственную встречу, задуманную для того, чтобы кредит поняли вы. Второй — язык. По Нотариальному регламенту нотариус, владеющий вашим языком, может устно перевести вам документ и может составить его a doble columna en ambos idiomas, si así lo solicitare el otorgante extranjero, то есть в две колонки на обоих языках, если об этом просит иностранная сторона; в ином случае участвует переводчик, которого назначаете вы и который подписывает документ вместе с вами (статья 150).

Кто за что платит

Закон в нескольких строках решает спор, который по старым кредитам до сих пор идёт в судах. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista, то есть расходы на оценку недвижимости несёт заёмщик, а расходы на gestoría, бюро, которое оформляет документы, несёт кредитор. Кредитор оплачивает также нотариальный тариф за ипотечный договор и регистрацию ипотеки в Реестре собственности; копии договора оплачивает тот, кто их запрашивает (статья 14). Гербовый налог с этого договора тоже платит банк, по налоговой норме ноября 2018 года: Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista, то есть по договорам кредита с ипотечным обеспечением налогоплательщиком считается кредитор (Real Decreto Legislativo 1/1993, статья 29).

Таким образом, единственный из этих расходов, который закон возлагает на вас, это оценка. Если банк берёт комиссию за открытие кредита, она взимается один раз и покрывает все расходы на рассмотрение и оформление кредита (а в кредите, выданном в другой валюте, и комиссию за обмен при первой выдаче), и никакой другой расход нельзя переложить на вас, если только он не относится к услугам solicitados en firme o aceptados expresamente, то есть твёрдо запрошенным или прямо принятым, и действительно оказанным. Расходы на саму покупку (её собственный договор, регистрация и налоги) это отдельный счёт, о котором рассказывает наш путеводитель по покупке жилья на Канарах.

Оценка заслуживает минуты внимания, потому что от неё зависит, сколько вы сможете занять. Её должна выполнить аккредитованная оценочная компания или аккредитованный специалист, независимые от кредитора (статья 13). Она недолговечна: отчёты caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe, то есть обязательно утрачивают силу через шесть месяцев со дня выдачи отчёта (Orden ECO/805/2003, статья 62). И вы можете заказать её сами: кредитные организации estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, то есть обязаны принять любую оценку имущества, представленную клиентом, если её выполнил аккредитованный оценщик и срок её действия не истёк, и не могут брать с вас плату за её проверку (Real Decreto-ley 24/2021, статья 20). Раз платите вы, отчёт принадлежит вам: Banco de España напоминает клиентам, что оплата даёт право a recibir del banco una copia o el original si la hipoteca no llega a formalizarse, то есть получить от банка копию или оригинал, если ипотека так и не будет оформлена.

Кредит в евро может быть «кредитом в иностранной валюте»

Это та часть закона, которая важнее всего для покупателя, зарабатывающего за рубежом. Кредит «выражен в иностранной валюте» не только тогда, когда он в иенах или швейцарских франках, но и когда его валюта не та, в которой вы зарабатываете. Определение охватывает кредит в валюте, отличной от валюты государства-члена, где проживает заёмщик, или от той, в которой заёмщик в момент заключения договора держит активы или получает доходы, за счёт которых он будет его возвращать (статья 4).

Генеральная дирекция реестров и нотариата Министерства юстиции разъяснила в 2019 году, как работают эти два критерия. Достаточно одного. У жителя страны Европейского союза с другой валютой (Швеция, Дания, Польша) кредит считается валютным уже в силу места жительства. Жителя страны за пределами Союза оценивают только по доходам и активам: No será un préstamo en moneda extranjera, a los efectos de la Ley, aquel que se conceda a un residente en un tercer país, no Estado miembro, salvo que se den los requisitos de la primera hipótesis, то есть кредит, выданный жителю третьей страны, не являющейся государством-членом, не считается для целей закона кредитом в иностранной валюте, если не выполнены условия первого критерия. Для покупателя, который живёт в Великобритании, Швейцарии или США и будет возвращать кредит из тамошней зарплаты или сбережений, значение имеет именно первый критерий: та же Инструкция считает его выполненным, когда большая часть доходов или активов, за счёт которых будет возвращаться кредит, выражена в другой валюте, и говорит, что установить это при подписании должен банк, исходя из того, что вы заявили для оценки платёжеспособности (Инструкция от 20 декабря 2019 года).

Когда кредит подпадает под это определение, статья 20 даёт вам три вещи. Вы можете перевести его в la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, то есть в валюту, в которой заёмщик получает большую часть доходов или держит большую часть активов, за счёт которых он должен возвращать кредит, либо в валюту государства-члена, где вы проживали при подписании или проживаете на момент обращения; если договор не предусматривает иного, применяется курс, опубликованный Европейским центральным банком в день обращения. Банк обязан держать вас в курсе, и в любом случае тогда, когда сумма вашего долга или ваши платежи отклоняются более чем на 20 % от того, какими они были бы по курсу дня подписания. И FEIN, и договор должны всё это объяснять. Если банк нарушит любое из этих требований, потребитель может добиться признания валютных условий ничтожными и потребовать считать кредит выданным с самого начала в валюте его основных доходов; заёмщик, не являющийся потребителем, может вместо этого договориться об ином способе ограничения валютного риска.

Проверьте, что в вашей FiAE сказано, что это кредит в иностранной валюте. Если вам платят в фунтах, а там этого нет, спросите банк письменно почему, пока не истекли десять дней.

Страховки, счета и другие условия

Банк не вправе ставить кредит в зависимость от того, купите ли вы другие его продукты: связанные продажи запрещены (статья 17). Есть исключения, и у них есть пределы. Банк может требовать страховой полис, гарантирующий возврат кредита, и страхование недвижимости от ущерба, но он deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes, то есть обязан принимать альтернативные полисы любых поставщиков, предлагающих равноценные условия и равноценный уровень покрытия, при заключении и при каждом продлении, не беря с вас плату за их рассмотрение и не ухудшая из-за этого кредит. Он может требовать счёт, с которого оплачивается кредит. И может предложить лучшую ставку, если вы возьмёте пакет (карту, пенсионный план, его собственную страховку), при условии, что он предлагает кредит и отдельно и показывает вам разницу в стоимости.

Если ставка переменная, референсный индекс должен быть ясным, объективным и не зависящим от влияния банка (статья 21); наша заметка об ипотеке IRPH показывает, что происходит, когда индекс оспаривают. И есть одно, чего кредит с переменной ставкой не может содержать вовсе: no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés, то есть нельзя устанавливать нижний предел процентной ставки. История старых кредитов, в которых он был, изложена в нашей заметке о cláusula suelo.

Выйти раньше, отстать с платежами

Вы можете вернуть кредит полностью или частично когда угодно; договор может требовать предварительного уведомления, но не более чем за один месяц (статья 23). Право состоит в том, чтобы reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada, то есть досрочно, полностью или частично, вернуть причитающуюся сумму. Банк может взимать за это плату только в этих пределах и никогда не больше финансовой потери, которую он действительно несёт: при переменной ставке до 0,25 % возвращаемого капитала в первые три года или, как альтернатива, 0,15 % в первые пять лет, а после этого ничего; при фиксированной ставке до 2 % в первые десять лет и 1,5 % после. Покупателю, который рассчитывает продать жильё через несколько лет, стоит прочесть эту строку FEIN раньше любой другой. Временный запрет на эти комиссии по кредитам с переменной ставкой закончился 31 декабря 2024 года (Real Decreto-ley 19/2022).

Если платежи прекращаются, банк не может потребовать весь кредит после первого же пропущенного платежа. Неоплаченные платежи должны достичь 3 % выданного капитала, или двенадцати ежемесячных платежей, в первой половине срока кредита и 7 %, или пятнадцати платежей, во второй; и банк должен сначала потребовать оплаты и дать вам не менее одного месяца (статья 24). Проценты за просрочку тоже установлены: el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, то есть проценты за просрочку равны обычной ставке плюс три процентных пункта, и начисляются они только на просроченную и не уплаченную основную сумму (статья 25). Ни одно из этих двух правил нельзя изменить договором. Верховный суд использует те же пороги как мерило для кредитов, выданных до закона, как parámetro razonable de lo que puede considerarse como incumplimiento esencial y suficientemente grave, то есть разумный критерий того, что может считаться существенным и достаточно серьёзным нарушением; в мае 2026 года он добавил, что просрочка отсчитывается с первого неоплаченного платежа, а это в том деле относило её к первой половине срока тридцатилетнего кредита (решение 811/2026; та же доктрина в решении 1148/2026, дело из Санта-Крус-де-Тенерифе).

Чем занимается наша команда

Покупка в ипотеку из-за рубежа это работа нашей команды по недвижимости: мы проверяем объект, продавца, долги и документы до того, как вы вложите хоть один евро, изучаем договоры бронирования и arras и проводим встречу у нотариуса на вашем языке; по доверенности мы можем завершить покупку за вас. Если кредит уже подписан и что-то в нём кажется неверным, наша команда по банковскому праву проверяет ипотечные договоры на недобросовестные условия и ведёт требования по штрафам за досрочное погашение и по мультивалютным кредитам. Обе работают из Коста-Адехе на Тенерифе и из Корралехо на Фуэртевентуре, лично или онлайн: напишите нам.

Частые вопросы

Я живу в Великобритании. Распространяется ли испанская защита заёмщика на мою ипотеку?

Да. Закон о договорах кредита на недвижимость применяется к любому физическому лицу, которое закладывает жилую недвижимость в Испании у профессионального кредитора, независимо от места жительства и гражданства, и от предусмотренных им прав нельзя отказаться.

Может ли банк перенести подписание на более ранний день, потому что я в Испании всего на несколько дней?

Нет. Документы должны прийти к вам не менее чем за десять календарных дней до подписания, а встреча с нотариусом должна состояться не позднее чем накануне; без неё договор удостоверен быть не может. Запросите документы до поездки или выдайте доверенность.

Мне платят в фунтах, а кредит в евро. Это кредит в иностранной валюте?

Для закона да, когда большая часть доходов или активов, за счёт которых вы будете возвращать кредит, выражена в другой валюте. Банк должен указать это в FiAE, и тогда у вас есть право перевести кредит в валюту ваших доходов и получать уведомление, когда сумма долга изменится более чем на 20 %.

Обязан ли я покупать страховку, которую предлагает банк?

Банк может требовать покрытия, но обязан принять равноценный полис другого страховщика, при заключении и при каждом продлении, не ухудшая кредит. Он может предложить лучшую ставку за свою страховку и тогда должен показать вам цену в обоих вариантах.

Кто платит нотариусу, за регистрацию и налог с ипотечного договора?

Банк: нотариальный тариф за ипотечный договор, его регистрацию, gestoría и гербовый налог несёт кредитор. Вы платите за оценку и за копии, которые запросите. Расходы на саму покупку это другой вопрос.

Общая информация о праве, действующем в октябре 2026 года (Ley 5/2019, статьи 2–4, 11–15, 17, 20, 21 и 23–25; Real Decreto-ley 24/2021, статьи 20 и 23; Real Decreto-ley 19/2022, первое дополнительное положение; Real Decreto Legislativo 1/1993, статья 29; Orden ECO/805/2003, статья 62; Нотариальный регламент, статья 150; Инструкция от 20 декабря 2019 года Dirección General de los Registros y del Notariado; портал банковского клиента Banco de España; решения Верховного суда 811/2026 и 1148/2026, прочитанные целиком). Это не консультация по конкретному делу: предложение банка, валюта ваших доходов и документы, которые вам действительно вручили, определяют, что применяется к вам.