Испанский «налог 100%» для покупателей вне ЕС: где он на самом деле
Olga Caballero & Co.Юридическая фирма · Тенерифе и Фуэртевентура
В январе 2025 года испанское правительство объявило о намерении обложить покупки жилья покупателями-нерезидентами из стран вне ЕС налогом до 100% стоимости объекта. Немногие юридические заголовки разлетелись дальше — и мало какие вызвали больше тревоги у британских и других покупателей вне ЕС, присматривающихся к Канарам.
Полтора года спустя звонки, которые мы получаем, всё ещё начинаются с одного вопроса: «Я ещё могу купить — и сколько это будет стоить на самом деле?»
Где предложение находится сегодня
Мера — формально дополнительный государственный налог на передачу недвижимости нерезидентам вне ЕС — была внесена в парламент как законопроект 22 мая 2025 года. С тех пор:
- Он не обсуждался и не ставился на голосование в Конгрессе.
- Жилищный пакет правительства января 2026 года обошёл его стороной.
- Ключевые парламентские партнёры публично выступили против, а специалисты по конституционному праву и праву ЕС сомневаются, что он переживёт проверку в нынешнем виде.
Простыми словами: на середину 2026 года никакого налога в 100% не существует. Сегодня ничего дополнительного не платится, а закрытая сделка — закрытое право: по общим принципам испанского налогового права новый налог не дотягивается до операций, совершённых до его вступления в силу.
Мы следим за статусом законопроекта для наших клиентов; если он когда-нибудь сдвинется, разумный ответ — планирование, а не паника.
Что покупатель реально платит на Канарах
Канарские острова остаются одним из самых доступных регионов Испании для сделки:
- Вторичное жильё: налог на передачу (ITP) по общей канарской ставке 6,5%.
- Новостройки: IGIC (канарский косвенный налог вместо НДС) 7% плюс гербовый сбор.
- Сверху нотариус, реестр и юридические расходы — обычно ещё 1–2%.
Сравните с 10–11% многих материковых регионов — острова выглядят лучше, а не хуже, чем до заголовков.
Изменение, которое РЕАЛЬНО: покупка больше не даёт ВНЖ
Испанская «золотая виза» закончилась 3 апреля 2025 года. Покупка недвижимости — за любую цену — больше не приносит вид на жительство. Если ваш план предполагает больше 90 дней из каждых 180 в Испании, покупку и иммиграционный маршрут теперь нужно планировать отдельно. Оставшиеся пути мы разбираем в нашей заметке о новой границе.
Проверка перед покупкой важна как никогда
Основы безопасной сделки не изменились, но два свежих правила удлиняют проверку:
- С апреля 2025 года сообщества собственников могут запрещать новую туристическую аренду большинством в три пятых — если вы покупаете, чтобы сдавать, устав сообщества теперь пункт сделки.
- Новый канарский закон о туристической аренде вводит потолок по муниципалитетам — мы объясняем его здесь.
Право собственности, обременения, лицензии, правила сообщества, налоговое планирование: скучная часть — это и есть та часть, которая вас защищает.
Рыночный шум меняется каждый сезон. Закон меняется в конкретные даты, в официальных бюллетенях — и именно на этом должны строиться ваши решения.
Если вы взвешиваете покупку на Тенерифе или Фуэртевентуре, наша команда по недвижимости разберёт ваш случай по-русски — запишитесь на консультацию.
Эта заметка — общая информация, а не юридическая консультация. По вашей конкретной ситуации обратитесь за профессиональной консультацией.
Хотите понять, как это применимо к вашему делу?
Первая консультация лично или по видео, на любом из десяти рабочих языков.
