Испанские декреты об аренде, октябрь 2026 года: пятилетнее продление и его цена, двухлетний мост, потолок в 2 %, конец сезонного договора — и голосования, которые ещё впереди

У владельца из Нидерландов две квартиры в Лос-Кристианосе. Одна с 1 марта 2022 года сдана семье, которая живёт в ней круглый год, за 950 € в месяц, по договору, пять лет которого истекают в начале марта 2027 года; другая каждую зиму, с ноября по март, достаётся одной и той же паре пенсионеров из Гамбурга — по тому, что обе стороны всегда называли сезонным договором. За два дня официальный государственный бюллетень Испании изменил правила для обеих. 30 сентября 2026 года он опубликовал Real Decreto-ley 26/2026, жилищный декрет из шести разделов, действующий с 1 октября: у индексации арендной платы будущей весной появился потолок в 2 %, семья может попросить до двух дополнительных лет на тех же условиях, а сезонного договора как юридической категории больше нет. 1 октября он опубликовал Real Decreto-ley 27/2026, вступающий в силу 2 октября, который переписывает то, что происходит, когда пять лет заканчиваются: договор сам продлевается ещё на пять, если арендодатель не предупредит об отказе, а арендодатель, который предупреждает без одной из перечисленных причин, должен арендатору годовую плату. Оба декрета временны в точном смысле слова: Конгрессу ещё предстоит голосовать по каждому, а предыдущий декрет об аренде, мартовский, этого голосования не пережил. Эта статья читает те их части, которые меняют договор аренды, — пятилетнее продление и его цену, чрезвычайное продление, индексацию платы, новую временную аренду, расходы и гарантии, право арендатора на покупку и выселения — и говорит, что остаётся открытым. Налоговый раздел первого декрета — отдельная тема. Цитаты приведены по-испански, чтение по-русски.

В силе с 1 и 2 октября — и на испытательном сроке

Декрет-закон — это правительство, которое в неотложном случае законодательствует в одиночку, и Конституция держит его на коротком поводке: он должен быть вынесен на голосование всего Конгресса en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación — в течение тридцати дней после его промульгации, — и палата обязана прямо утвердить его или отменить (статья 86.2). Регламент Конгресса повторяет тридцать дней (статья 151.1) и говорит, как их считать: los plazos señalados por días en este Reglamento se computarán en días hábiles — сроки, установленные в настоящем регламенте в днях, исчисляются в рабочих днях (статья 90.1).

До этого голосования каждый декрет — закон и применяется полностью. После него происходит одно из двух. Если Конгресс его утверждает, ничего не меняется, хотя палата может затем рассмотреть его как законопроект и внести поправки. Если Конгресс его отменяет, декрет перестаёт применяться, а переписанные им статьи возвращаются к прежней редакции. По каждому декрету голосуют отдельно, так что один может устоять, а другой — пасть. Испанское арендное право проходило через это дважды. В декабре 2018 года декрет-закон реформировал закон о городской аренде (Ley de Arrendamientos Urbanos); он вступил в силу 19 декабря, Конгресс отменил его 22 января 2019 года, и консолидированный текст бюллетеня восстановил старые статьи, пока второй декрет не вернул реформу с 6 марта 2019 года. А 21 марта этого года бюллетень опубликовал Real Decreto-ley 8/2026 с чрезвычайным продлением и потолком в 2 %, очень близкими к описанным ниже; он вступил в силу на следующий день, а 28 апреля, через тридцать восемь дней после публикации, Конгресс проголосовал за его отмену.

Этот второй прецедент важен по двум причинам. Он показывает, что эти голосования — не формальность. И он показывает, что остаётся после отмены: первому из новых декретов пришлось сказать, что просьбы о продлении, поданные арендаторами, пока был жив мартовский декрет, se tendrán por válidamente formuladas, sin necesidad de nueva comunicación — считаются поданными надлежащим образом, без необходимости в новом уведомлении (первое переходное положение). То, о чём просили в те недели, отмена не уничтожила; оно оставалось под сомнением пять месяцев. Практический вывод для арендодателя или арендатора сегодня — действовать по действующему закону, письменно и с датами, и не строить долгий план на норме, которой, возможно, осталось жить несколько недель.

Когда пять лет заканчиваются: ещё пять — или годовая плата

Во втором декрете одна статья, и она переписывает статью 10 закона о городской аренде — ту, что говорит, что происходит, когда аренда постоянного жилья отбыла свой обязательный срок в пять лет, или в семь, если арендодатель — юридическое лицо. До 1 октября ответом было молчаливое продление годичными сроками не более чем ещё на три года, которому арендодатель мог помешать, предупредив за четыре месяца и не называя причин. Со 2 октября, если ни одна из сторон не предупредила, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica — договор в обязательном порядке продлевается на последовательные сроки по пять лет, или по семь, если арендодатель — юридическое лицо (статья 10.1). Арендатору, чтобы этого не произошло, достаточно предупредить за два месяца; арендодателю нужно шесть.

У предупреждения арендодателя есть к тому же цена. Арендодатель, который надлежащим образом его направил, vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada — обязан выплатить арендатору компенсацию в размере, равном как минимум двенадцати месячным платежам за жильё с характеристиками, аналогичными сданному. Сумма рассчитывается, когда это возможно, по государственной системе справочных цен; она никогда не может быть меньше одной месячной платы за каждый год, прожитый арендатором в жилье; и выплачивается при возврате жилья. Преамбула декрета говорит прямо: мерило — справочная цена аналогичного жилья, а не плата по заканчивающемуся договору, хотя эта система выдаёт диапазон значений, а текст не говорит, какая точка диапазона берётся. Продажа от обязанности тоже не освобождает: она переходит к покупателю, который занимает место арендодателя.

Шесть ситуаций снимают компенсацию, и все они deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso — должны быть прямо, подробно и письменно указаны в уведомлении (статья 10.2). Арендодателю — физическому лицу жильё нужно как постоянное жильё для себя, для родственников до второй степени или для супруга после окончательного решения о раздельном проживании или разводе; если через три месяца после возврата никто из них не въехал, арендатор всё-таки может потребовать компенсацию. Арендатор без уважительной причины не жил в жилье более шести из двенадцати месяцев до уведомления. У арендатора в том же муниципалитете есть другое подходящее жильё, в собственности или на праве пользования, и он может его занять. Стороны подписывают новый договор. Арендатор отклоняет твёрдое предложение нового договора на то же жильё не менее чем на пять лет, или на семь от юридического лица, с платой по правилам, которые закон применяет в зонах напряжённого рынка жилья, что по сути означает прежнюю плату с её ежегодной индексацией. Либо арендодатель находится в подтверждённом уязвимом положении, которое даёт перевес его интересам. Использовать уведомление как рычаг арендодатель тоже не может: если после него стороны договорятся продолжать, согласованное продление не может быть короче тех же пяти или семи лет, а любое условие, ухудшающее для арендатора первоначальный договор, ничтожно (статьи 10.3 и 10.4).

Есть ещё один выход, и он связывает два декрета. Компенсация не причитается, когда на эту дату окончания арендатор отвечает установленным законом требованиям для продления, которое арендодатель обязан принять, aunque no la hubiera solicitado — даже если он о нём не просил. Чрезвычайное продление из следующего раздела — одно из таких.

Новая статья 10 распространяется на уже подписанные договоры — для каждого окончания срока, самого договора или любого его продления, которое наступает после 3 октября 2026 года (единственное переходное положение). Три поправки смягчают посадку. Когда на 2 октября до такого окончания остаётся меньше шести месяцев, уведомление арендодателя podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro meses a dicha fecha — может быть направлено не менее чем за четыре месяца до этой даты. По тексту выходит, что договор, до конца которого осталось меньше четырёх месяцев и по которому не было более раннего уведомления, продлевается на пять лет. Договор, который уже находился внутри прежнего трёхлетнего молчаливого продления, завершает его по старому правилу, а новая статья применяется по его окончании. А договор, живущий в режиме молчаливого возобновления по Гражданскому кодексу, подпадает под новую статью с первого окончания срока, которое наступит через четыре месяца после вступления в силу, с четырёхмесячным предупреждением для арендодателя и с зачётом всего прожитого в жилье времени в счёт пяти лет.

Чрезвычайное продление: до двух дополнительных лет, если попросит арендатор

Первый декрет несёт собственную, временную меру. Его пятое заключительное положение даёт арендатору постоянного жилья una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales — чрезвычайное продление на годичные сроки и максимум на два дополнительных года — на условиях действующего договора. Оно охватывает договоры, которые действовали на 1 октября 2026 года и подходят к одному из трёх рубежей: обязательному сроку статьи 9.1 закона о городской аренде (пять лет, семь, если арендодатель — юридическое лицо), когда он заканчивается до 31 декабря 2028 года; молчаливому продлению и продлению по уязвимости статьи 10 в редакции до второго декрета; или молчаливому возобновлению по статье 1566 Гражданского кодекса — тому, что возникает, когда арендатор с молчаливого согласия арендодателя остаётся в жилье после окончания договора.

Два условия относятся к арендатору. Продление действует по его просьбе и только если он al corriente de pago del alquiler, y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores — не имеет задолженности по арендной плате и не имел её из месяца в месяц в течение восьми предыдущих месяцев. Ни формы, ни срока для просьбы декрет не устанавливает; письменная просьба с датой, отправленная до окончания срока, — это осторожное прочтение, а не требование текста.

Со стороны арендодателя правило жёсткое: La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador — просьба должна быть в обязательном порядке принята арендодателем — с тремя исключениями. Стороны могли договориться об иных условиях. Они могли подписать новый договор. Или арендодатель мог уведомить арендатора, в срок и в порядке статьи 9.3 закона, что жильё нужно ему самому или его семье; и здесь декрет идёт дальше закона, потому что допускает такой возврат жилья, даже когда договор его не предусматривал, если потребность реальна и доказана. Продление не применяется и тогда, когда стороны договариваются о возобновлении или о новом договоре с платой как минимум на пять процентов ниже нынешней, и его нельзя сочетать с трёхлетним продлением, которое закон даёт в зонах, объявленных зонами напряжённого рынка жилья (статья 10.6 со 2 октября, прежде 10.3): там, где оно есть, оно имеет приоритет.

Второй декрет подгоняет две детали друг к другу (первое дополнительное положение). Там, где действует пятилетнее продление по статье 10.1, чрезвычайное не применяется: арендатору, чей договор только что продлён на пять лет, два года ни к чему. Оно — для арендатора, чей арендодатель предупредил об отказе. Такой договор не заканчивается в свою дату; он идёт ещё год или два, и затем el contrato se extinguirá a la finalización de dicha prórroga extraordinaria — договор прекращается по окончании этого чрезвычайного продления, — если стороны не договорятся об ином. Компенсация, которая не причиталась на первую дату, причитается на последнюю: прекращение по воле арендодателя, без одной из шести причин, даёт арендатору право на неё.

Один вопрос не решён. Преамбула второго декрета говорит, что Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas conservan su eficacia y no dan lugar a indemnización — уже направленные уведомления об отказе от возобновления сохраняют силу и не дают права на компенсацию, — в том числе когда договор затем продлевается в чрезвычайном порядке. Статьи декрета прямо говорят это только о договорах в режиме молчаливого возобновления; для остальных такое прочтение опирается на преамбулу. Арендодателю, который предупредил до 2 октября, стоит сохранить доказательство даты.

Для семьи из Лос-Кристианоса арифметика за два дня изменилась дважды. Её пять лет заканчиваются в начале марта 2027 года, меньше чем через шесть месяцев после 2 октября, так что у владельца есть время до последних дней октября 2026 года, за четыре месяца, чтобы решить. Если он промолчит, договор продлится до марта 2032 года, с той же платой и её ограниченными индексациями, а следующая возможность закончить его наступит за шесть месяцев до этой даты. Если он предупредит, семья, не имеющая задолженности, может попросить чрезвычайное продление: договор тогда продолжится до марта 2028 года и, годичными сроками, самое позднее до марта 2029 года, а по его окончании он будет должен ей не менее двенадцати месячных платежей за аналогичную квартиру — 11 400 €, если справочная система оценит её в те же 950 €, которые платит семья, — если только в его уведомлении не названа одна из шести причин. Та, на которую посмотрит большинство владельцев, — собственная потребность в жилье или потребность близкого родственника: надлежащим образом заявленная, она останавливает и продление, и компенсацию, но она должна быть реальной, должна быть записана в уведомлении, и кто-то действительно должен въехать в течение трёх месяцев. Всё дальнейшее — из первого декрета.

Индексация платы: 2 % до конца 2027 года и IRAV для каждого договора

На ежегодной индексации теперь лежат два разных потолка, и происходят они из разных частей декрета.

Постоянный — в статье 18.1 закона в новой редакции. Для индексации нужно условие в договоре: En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos — при отсутствии прямо выраженного соглашения индексация арендной платы к договорам не применяется. Если условие не называет индекса, ориентиром служит IRAV — индекс, который Национальный институт статистики публикует для этой цели; и что бы ни говорило условие, годовое повышение не может превышать изменение IRAV. До сих пор этот индекс связывал договоры, подписанные с 26 мая 2023 года, а более старые следовали индексу потребительских цен; декрет переписывает переходное положение жилищного закона 2023 года так, чтобы прежние договоры индексировались с тем же пределом. Условие со словом «IPC» в договоре 2019 или 2022 года остаётся действительным; оно просто не может дать больше, чем IRAV.

Временный — шестое заключительное положение. По каждой индексации, срок которой наступает между 1 октября 2026 года и 31 декабря 2027 года, арендатор может договариваться с арендодателем о повышении по двум правилам. Если плата выше верхнего предела, который государственная система справочных цен даёт для этого жилья, no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta — никакое повышение арендной платы не применяется. Во всех остальных случаях повышение — то, о котором стороны договорятся заново, а если не договорятся, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento — применяемое повышение арендной платы не может быть выше двух процентов.

Цифры показывают, какое правило кусается. IRAV, опубликованный 15 сентября 2026 года, за август, составляет 2,47 %; индекс потребительских цен за тот же месяц, по калькулятору индексации самого министерства жилья, стоял на 4,3 %. Договор в Лос-Кристианосе — 2022 года, и его условие отсылает к IPC. По августовским цифрам индексация в марте 2027 года добавила бы по старому правилу 40,85 € в месяц; по новому потолку закона она могла бы добавить самое большее 23,47 €; а по временному правилу декрета, без нового соглашения, она может добавить самое большее 19 €, подняв плату с 950 € до 969 €. Если система справочных цен ставит потолок для этой квартиры ниже 950 €, она не добавляет ничего. Эта система — веб-приложение министерства, которое выдаёт диапазон справочных значений для жилья по его расположению и характеристикам; заглянуть в неё до отправки письма об индексации теперь часть работы.

Сезонной аренды больше нет: аренда «временного жилья»

Тридцать лет закон считал аренду por temporada — на сезон — арендой для использования, отличного от жилья, и почти целиком оставлял её на усмотрение сторон. Декрет вычёркивает эти слова из статьи 3 и создаёт, внутри правил о жилье, arrendamiento de vivienda temporal: аренду, которая покрывает жилищную потребность арендатора, который temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable — временно находится вне своего обычного места жительства по обоснованной и доказуемой причине (статья 2.3).

Её определяют четыре правила. Причина должна быть записана в договоре и быть реальной и доказуемой, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia — причём бремя доказывания её существования лежит на арендодателе; договор без неё считается обычной арендой жилья со дня подписания (статья 7.2). Срок согласуется свободно, debiendo ser superior a treinta y un días, y no exceder como regla general de doce meses — но он должен превышать тридцать один день и, по общему правилу, не превышать двенадцати месяцев (статья 9 bis.1). Когда двенадцать месяцев превышены без причины или когда заключено más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva — более двух договоров аренды временного жилья подряд — между теми же сторонами и на то же жильё, первый из них считается обычной арендой, с её пятью или семью годами (статья 9 bis.2). И сторона арендатора стала легче, чем прежде: он может уйти через месяц, предупредив за десять дней, дополнительное обеспечение не может превышать одной месячной платы, мелкий ремонт из-за обычного износа ложится на арендодателя, а плата по последовательным временным договорам на одно и то же жильё не может вырасти за год больше, чем IRAV.

Договоры, подписанные до 1 октября, сохраняют прежний режим до конца согласованного срока, и на этом останавливаются: quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga — они прекращаются без возможности продления, — а возобновление — это уже аренда временного жилья по новым правилам (восьмое переходное положение закона). Сдача на срок до тридцати одного дня, предлагаемая туристам, остаётся вне закона об аренде, под туристическими нормами каждого региона, что на островах означает канарский закон о туристической аренде, который мы описываем в нашей статье о Ley 6/2025.

Зимний договор с парой из Гамбурга попадает ровно на те вопросы, которые текст оставляет открытыми. Пять месяцев вдали от дома, который сохраняется в Германии, могут уложиться в слова статьи 2.3, но декрет не перечисляет допустимых причин, требует, чтобы причина была обоснованной и доказуемой, и возлагает доказывание на владельца; договор, причина которого не выдерживает проверки, — это обычная пятилетняя аренда с первого дня, в конце которой ждут пятилетнее продление и его компенсация. И есть счёт. С теми же арендаторами зима 2028 года стала бы третьим временным договором, подписанным по новым правилам: декрет не говорит, прерывают ли последовательность промежуточные лета и входят ли в неё зимы до октября 2026 года. Пока суд или подзаконный акт не ответят, третью зиму с тем же арендатором следует планировать с консультацией, а не по прошлогоднему шаблону. Декрет также оставляет место региональным нормам о временной аренде и аренде комнат (двенадцатое дополнительное положение закона), так что канарская сторона этого договора ещё может измениться.

Чего арендодатель больше не может взимать и требовать

Декрет переписывает и мелкий шрифт обычной аренды, и пять изменений дойдут до каждого нового договора.

Налоги. Стороны по-прежнему могут договориться, что арендатор оплачивает общие расходы на недвижимость, письменно и с указанием годовой суммы, но En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria — ни в каком случае на арендатора не могут быть возложены налоги, связанные с жильём, — если только арендатор не является налогоплательщиком по закону (статья 20.1). Условие, перекладывавшее налог на недвижимость на арендатора, которое закон допускал до 30 сентября, в новый договор вписать нельзя; нельзя и взимать с арендатора, прямо или косвенно, вознаграждение агентства или плату за составление договора (статья 20.2).

Гарантии. Залог в одну месячную плату остаётся, как и предел в две месячные платы для любого дополнительного обеспечения в договорах на срок до пяти или семи лет; новое — то, что En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta — ни в каком случае от арендатора нельзя требовать заключения договора страхования от неуплаты аренды (статья 36.5). Арендодатель по-прежнему может застраховать плату за свой счёт.

Досрочный уход. Арендатор может отказаться от договора через шесть месяцев, предупредив за тридцать дней, как и раньше; условие, заставлявшее его платить месячную плату за каждый оставшийся год, исчезло, потому что отказ, осуществлённый таким образом, no generará derecho de indemnización en favor del arrendador — не порождает права на возмещение в пользу арендодателя (статья 11).

Ремонт и возврат жилья. Когда жилью нужен ремонт, затрагивающий его пригодность для проживания, безопасность или санитарные условия, арендатор может направить письменное требование с разумной сметой; у арендодателя есть пятнадцать календарных дней, чтобы принять её, предложить другой ремонт или выполнить работы, а после этого арендатор может заказать их сам и вычесть стоимость из будущей платы (статья 21.5). По окончании аренды стороны должны подписать итоговый документ о состоянии жилья; если его нет или в нём не отмечено повреждений, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación — предполагается, если не доказано иное, что жильё было возвращено в надлежащем состоянии (статья 36.7). Для владельца, живущего за границей, это последнее правило превращает осмотр при выезде в момент, который решает судьбу залога.

Большие дома. До сентября закон позволял сторонам аренды жилья площадью более 300 квадратных метров или с годовой платой выше 5,5 минимальной зарплаты отступать по соглашению от большинства этих правил. Декрет убирает это исключение из статьи 4.2: большая вилла, сданная кому-то как дом, теперь подчиняется тем же императивным правилам, что и студия.

Доходят ли эти правила до уже подписанных договоров? Декрет даёт собственный ответ для продления, для двух потолков индексации и для сезонных договоров — и никакого для остального. Общее правило Гражданского кодекса таково: Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario — законы не имеют обратной силы, если в них не установлено иное (статья 2.3), — а реформы 2019 и 2023 годов несли каждая своё переходное положение, оставлявшее прежние договоры под их собственными правилами. В общих чертах, таким образом, договор, подписанный до 1 октября, сохраняет свои условия о расходах, гарантиях и отказе; возобновление или новый договор — нет.

Продажа сданного жилья: от права арендатора на покупку больше нельзя отказаться

Статья 25 и раньше давала арендатору преимущественное право, когда жильё продаётся: тридцать календарных дней, чтобы предложить ту же цену, считая от формального уведомления о продаже и её условиях, а если уведомления не было или оно было неверным — тридцать дней с копии нотариального акта, чтобы встать на место покупателя. Меняются две вещи. Условие договора, по которому арендатор отказывался от этого права, было действительным до сентября; теперь Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente — стороны не могут договориться об отказе арендатора от преимущественного права приобретения (статья 25.8). И продажа всего здания или квартиры вместе с другим имуществом больше от него не ускользает: если жильё можно юридически обособить, в уведомлении должны быть указаны приходящаяся на него цена и использованные объективные критерии, предпочтительно справочная стоимость Кадастра или независимая оценка (статьи 25.2 и 25.7). Реестр собственности не зарегистрирует продажу сданного жилья без доказательства этих уведомлений (статья 25.5).

Для нерезидента, продающего квартиру с арендатором внутри, календарь продажи теперь начинается с этого уведомления, а покупатель, занимающий место арендодателя, принимает на себя и компенсацию за отказ от продления; налоговая сторона той же продажи — в нашем руководстве по продаже для нерезидентов.

Выселения, когда арендатор уязвим

Процессуальная часть декрета заслуживает отдельной статьи; три пункта касаются сегодня любого арендодателя.

Во-первых, новый пункт 6 статьи 22 закона о гражданском судопроизводстве создаёт «чрезвычайный» способ остановить выселение за неуплату. Когда установлено, что арендатор экономически уязвим, суд сообщает об этом компетентной публичной администрации, у которой есть два месяца, чтобы предложить альтернативное жильё или уплатить долг; на это время дело приостанавливается. Если она платит, дело прекращается, а аренда продолжается. Если она не делает ни того, ни другого, la administración pública competente quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario — компетентная публичная администрация автоматически занимает место арендатора как должника, — и выселения нет: договор остаётся в силе до истечения срока, пока длится уязвимость.

Во-вторых, там, где этот механизм не применяется, статья 2 декрета позволяет суду приостановить выселение уязвимого человека, у которого нет альтернативного жилья, до 31 декабря 2030 года: когда истец — организация, скупающая жильё или портфели невыплаченных ипотек намного ниже их рыночной стоимости, декрет не предусматривает никакой компенсации; в остальных случаях приостановление пересматривается каждый год, не может длиться больше трёх лет и, когда арендодатель — физическое лицо, компенсируется жилищной администрацией в пределах неполученной платы.

В-третьих, предел этого второго механизма: уязвимость арендатора не имеет приоритета, cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas — когда истец — физическое лицо, владеющее двумя или менее жилыми помещениями (статья 2.2). Первого механизма этот предел не выключает: для мелкого арендодателя с уязвимым арендатором-должником путь, который рисует декрет, таков — администрация платит или принимает долг на себя, а аренда продолжается. Оба правила распространяются и на уже идущие дела, в которых выселение ещё не исполнено. Ничто из этого не касается жилья, занятого без договора: оно идёт по путям из нашей статьи об окупас.

Памятка арендодателя на октябрь 2026 года

• Расставьте даты по договорам: выпишите по каждому договору дату подписания, конец его пяти или семи лет и следующую индексацию.
• Решайте до даты уведомления: за шесть месяцев до конца каждого срока, за четыре, если он заканчивается в течение шести месяцев после 2 октября; молчание теперь означает ещё пять лет, а уведомление без письменной причины — годовую плату.
• Отвечайте на просьбы о продлении письменно: если жильё нужно вам, скажите об этом уведомлением, которого требует статья 9.3, и сохраните доказательство потребности.
• Проверьте две цифры перед письмом об индексации: диапазон справочных цен для жилья и последний IRAV; без нового соглашения — 2 %.
• Не возобновляйте сезонный договор на прошлогоднем бланке: впишите в договор причину временного проживания и считайте договоры с тем же арендатором.
• Пересмотрите свой шаблон: никаких налогов на арендаторе, никакого обязательного страхования аренды, никакого штрафа за досрочный уход, итоговый документ в конце.
• Если вы собираетесь продать сданное жильё, начните с уведомления арендатору, с ценой и критериями, которые за ней стоят.
• Отметьте голосования: два декрета, два голосования; если Конгресс отменит любой из них, спросите снова, прежде чем действовать по любому из пунктов выше.

Декрет-закон — закон с первого утра и может перестать им быть через несколько недель. Читайте, что в нём сказано сегодня, записывайте то, что делаете на его основании, и не вешайте пятилетний план на тридцатидневную норму.

Наша команда по недвижимости в офисах в Коста-Адехе и Корралехо проверяет договоры аренды на соответствие двум декретам, составляет договоры аренды временного жилья и уведомления об отказе от продления, о продлении, индексации, потребности в жилье и продаже и ведёт дела о выселении; консультация платная, стоимость сообщается заранее. Услуга описана на нашей странице о праве недвижимости, а на странице контактов указаны часы работы обоих офисов.

Частые вопросы

Декреты действуют? И что будет, если Конгресс их отклонит?

Первый действует с 1 октября 2026 года; второй вступает в силу 2 октября. Конгресс должен проголосовать по каждому в течение тридцати дней, которые его регламент считает в рабочих днях. Утверждённый декрет остаётся; отменённый перестаёт применяться, а закон о городской аренде в этих пунктах возвращается к прежней редакции. Так закончился мартовский декрет, 28 апреля; просьбы, которые арендаторы подали при нём, были подтверждены как действительные только через пять месяцев, первым из этих двух декретов, — поэтому всё, что делается сейчас, должно быть на бумаге и с датой.

Пятилетний договор моего арендатора заканчивается в 2027 году. Могу ли я его закончить?

Со 2 октября бездействие продлевает его ещё на пять лет. Чтобы закончить его, вы должны предупредить за шесть месяцев до конца срока, или за четыре, если на 2 октября остаётся меньше шести месяцев. Но и тогда арендатор, у которого нет задолженности и который платил каждый месяц в течение восьми предыдущих, может попросить до двух дополнительных лет, и вы обязаны согласиться, кроме случаев, когда вы договорились с арендатором об иных условиях или подписали новый договор, либо когда жильё нужно вам самому или вашей семье и вы уведомляете об этом так, как требует статья 9.3 закона, с потребностью, которая реальна и которую вы можете доказать. А когда договор заканчивается по вашему решению, вы должны не менее двенадцати месячных платежей за аналогичное жильё, если только в вашем уведомлении не названа одна из шести причин, перечисленных в законе.

В моём договоре сказано, что плата растёт по IPC. Могу ли я по-прежнему это применять?

Условие действительно; его результат ограничен. С 1 октября годовое повышение никогда не может превышать IRAV, в том числе в договорах, подписанных до мая 2023 года, а для индексаций, срок которых наступает до 31 декабря 2027 года, повышение без нового соглашения не может превышать 2 %. Если плата уже выше верхней границы государственного справочного диапазона для этого жилья, она не может вырасти вовсе. По цифрам августа 2026 года это означает 2 % вместо IPC в 4,3 %.

Я каждую зиму сдаю квартиру одной и той же паре. Это всё ещё сезонный договор?

Под этим названием — нет. Договор, подписанный до 1 октября, доходит до согласованного конца по старым правилам и не может быть продлён. Новый — это аренда временного жилья: в нём должно быть указано, почему арендатор временно находится вне своего обычного места жительства, — причина, которую вы должны быть в состоянии доказать; он должен длиться больше тридцати одного дня и, как правило, не больше двенадцати месяцев; а третий подряд договор с тем же арендатором на то же жильё превращает первый в обычную аренду. Прерывает ли эту последовательность летний перерыв — вопрос, на который текст не отвечает.

Могу ли я по-прежнему перекладывать на арендатора налог на недвижимость и взносы в сообщество собственников?

В новом договоре взносы в сообщество — да, налог на недвижимость — нет. Общие расходы, такие как взносы в сообщество собственников, можно возложить на арендатора письменным условием с указанием годовой суммы — в зданиях с режимом горизонтальной собственности. Налоги, связанные с жильём, нельзя возлагать на арендатора, если только он не является налогоплательщиком по закону. Договор, подписанный до 1 октября, в общих чертах сохраняет то условие, которое в нём было.

Эта статья — общая информация по состоянию на 1 октября 2026 года, а не консультация по конкретному договору; цитируемые тексты: Real Decreto-ley 26/2026 от 29 сентября (официальный государственный бюллетень от 30 сентября 2026 года) и Real Decreto-ley 27/2026 от той же даты (бюллетень от 1 октября 2026 года), закон о городской аренде (Ley 29/1994) в консолидированной редакции и с изменением, внесённым вторым декретом, Ley 12/2023, закон о гражданском судопроизводстве, Гражданский кодекс, Конституция и регламент Конгресса депутатов; IRAV — показатель Национального института статистики за август 2026 года. Оба декрета ожидают утверждения Конгрессом, который может отменить любой из них; консультация с нашей командой по недвижимости — платная услуга.