مرسوما الإيجارات الإسبانيان لأكتوبر 2026: تمديد السنوات الخمس وثمنه، جسر السنتين، سقف 2 %، نهاية العقد الموسمي، والتصويتان المنتظران

مالك هولندي يملك شقتين في لوس كريستيانوس. إحداهما مؤجَّرة منذ 1 مارس 2022 لأسرة تسكنها طوال السنة، بأجرة 950 يورو في الشهر، بعقد تنتهي سنواته الخمس في مطلع مارس 2027؛ والأخرى تذهب كل شتاء، من نوفمبر إلى مارس، إلى الزوجين المتقاعدين نفسيهما من هامبورغ، بما اعتاد الطرفان أن يسمّياه عقداً موسمياً. في يومين غيّرت الجريدة الرسمية للدولة الإسبانية قواعد الشقتين معاً. ففي 30 سبتمبر 2026 نشرت Real Decreto-ley 26/2026، وهو مرسوم بقانون في شأن السكن من ستة أبواب نافذ منذ 1 أكتوبر: صار لتحديث الأجرة في الربيع المقبل سقف قدره 2 %، وصار بإمكان الأسرة أن تطلب ما يصل إلى سنتين إضافيتين بالشروط نفسها، ولم يعد العقد الموسمي موجوداً بوصفه فئة قانونية. وفي 1 أكتوبر نشرت Real Decreto-ley 27/2026، النافذ اعتباراً من 2 أكتوبر، وهو يعيد كتابة ما يحدث حين تنتهي السنوات الخمس: يتمدّد العقد من تلقاء نفسه خمس سنوات أخرى ما لم يُخطِر المؤجر بعدم التمديد، والمؤجر الذي يُخطِر دون أحد الأسباب المنصوص عليها يدين للمستأجر بأجرة سنة. والمرسومان مؤقتان بمعنى دقيق: ما زال على مجلس النواب أن يصوّت على كلٍّ منهما، والمرسوم السابق في شأن الإيجارات، مرسوم مارس، لم ينجُ من ذلك التصويت. يقرأ هذا المقال الأجزاء التي تغيّر عقد الإيجار — تمديد السنوات الخمس وثمنه، والتمديد الاستثنائي، وتحديث الأجرة، والإيجار المؤقت الجديد، والمصاريف والضمانات، وحق المستأجر في الشراء، والإخلاء — ويقول ما الذي يبقى مفتوحاً. أما الباب الضريبي من المرسوم الأول فموضوع آخر. الاقتباسات بالإسبانية، والقراءة بالعربية.

نافذان في 1 و2 أكتوبر، وتحت الاختبار

المرسوم بقانون هو الحكومة وهي تشرّع وحدها في حالة استعجال، والدستور يُبقيه مشدود الوثاق: يجب أن يُعرض على تصويت مجلس النواب بكامل هيئته en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación — في أجل ثلاثين يوماً من إصداره — وعلى المجلس أن يصادق عليه أو يلغيه صراحةً (المادة 86.2). ويكرّر النظام الداخلي لمجلس النواب الثلاثين يوماً (المادة 151.1) ويبيّن كيف تُحسب: los plazos señalados por días en este Reglamento se computarán en días hábiles — الآجال المحددة بالأيام في هذا النظام تُحسب بأيام العمل (المادة 90.1).

إلى أن يجري ذلك التصويت، كل مرسوم قانون ويُطبَّق كاملاً. وبعده يحدث أحد أمرين. إذا صادق عليه المجلس لم يتغيّر شيء، وإن كان للمجلس بعد ذلك أن ينظر فيه كمشروع قانون ويعدّله. وإذا ألغاه المجلس توقف تطبيق المرسوم وعادت المواد التي أعاد كتابتها إلى صياغتها السابقة. ولكل مرسوم تصويته الخاص، فقد يبقى أحدهما ويسقط الآخر. وقد مرّ قانون الإيجارات الإسباني بهذا مرتين. في ديسمبر 2018 أصلح مرسومٌ بقانون قانونَ الإيجارات الحضرية (Ley de Arrendamientos Urbanos)؛ دخل حيّز النفاذ في 19 ديسمبر، وألغاه مجلس النواب في 22 يناير 2019، وأعاد النص الموحّد في الجريدة الرسمية المواد القديمة، إلى أن جاء مرسوم ثانٍ فأعاد الإصلاح اعتباراً من 6 مارس 2019. وفي 21 مارس من هذا العام نشرت الجريدة الرسمية Real Decreto-ley 8/2026، وفيه تمديد استثنائي وسقف قدره 2 % قريبان جداً مما يرد وصفه أدناه؛ دخل حيّز النفاذ في اليوم التالي، وصوّت مجلس النواب على إلغائه في 28 أبريل، بعد ثمانية وثلاثين يوماً من نشره.

لتلك السابقة الثانية أهميتها لسببين. فهي تُظهر أن هذين التصويتين ليسا إجراءً شكلياً. وتُظهر ما يخلّفه الإلغاء: فقد اضطر أول المرسومين الجديدين إلى أن ينصّ على أن طلبات التمديد التي قدّمها المستأجرون أثناء حياة مرسوم مارس se tendrán por válidamente formuladas, sin necesidad de nueva comunicación — تُعدّ مقدَّمة على وجه صحيح، دون حاجة إلى إخطار جديد (الحكم الانتقالي الأول). فما طُلب في تلك الأسابيع لم يُبطله الإلغاء؛ لكنه بقي موضع شك خمسة أشهر. والنتيجة العملية للمؤجر أو المستأجر اليوم هي أن يتصرف وفق القانون النافذ، كتابةً وبتواريخ، وألّا يبني خطة طويلة على قاعدة قد لا يبقى من عمرها سوى أسابيع.

حين تنتهي السنوات الخمس: خمس أخرى، أو أجرة سنة

المرسوم الثاني مادة وحيدة، وهي تعيد كتابة المادة 10 من قانون الإيجارات الحضرية: تلك التي تقول ما يحدث حين يُتمّ إيجار المسكن المعتاد مدته الإلزامية، وهي خمس سنوات، أو سبع إذا كان المؤجر شخصاً اعتبارياً. حتى 1 أكتوبر كان الجواب تمديداً ضمنياً لفترات سنوية لا تتجاوز ثلاث سنوات إضافية، وكان بوسع المؤجر أن يمنعه بإخطار قبل أربعة أشهر ودون إبداء سبب. واعتباراً من 2 أكتوبر، إذا لم يُخطِر أيٌّ من الطرفين، el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica — يُمدَّد العقد وجوباً لفترات متعاقبة مدة كل منها خمس سنوات، أو سبع إذا كان المؤجر شخصاً اعتبارياً (المادة 10.1). يكفي المستأجرَ إخطارٌ قبل شهرين ليمنع ذلك؛ أما المؤجر فيحتاج إلى ستة أشهر.

ولإخطار المؤجر ثمن أيضاً. فالمؤجر الذي يوجّهه على وجه صحيح vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada — يكون ملزَماً بتعويض المستأجر بمبلغ يعادل، على الأقل، أجرة اثني عشر شهراً لمسكن ذي خصائص مماثلة للمسكن المؤجَّر. يُحسب المبلغ، متى أمكن، وفق النظام الحكومي للأسعار المرجعية؛ ولا يجوز أبداً أن يقلّ عن أجرة شهر عن كل سنة سكنها المستأجر في المسكن؛ ويُدفع عند تسليم المسكن. وديباجة المرسوم صريحة: المقياس هو السعر المرجعي لمسكن مماثل، لا أجرة العقد المنتهي، وإن كان ذلك النظام يعطي نطاقاً من القيم ولا يقول النص أيّ نقطة من النطاق هي المعتمدة. والبيع لا يُسقط الالتزام كذلك: فهو ينتقل إلى المشتري الذي يحلّ محل المؤجر.

ست حالات تُسقط التعويض، وكلها deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso — يجب أن تُذكر صراحةً وبالتفصيل وكتابةً في الإخطار (المادة 10.2). أن يحتاج المؤجر، وهو شخص طبيعي، إلى المسكن ليكون مسكناً دائماً له، أو لأقاربه حتى الدرجة الثانية، أو لزوجه بعد حكم نهائي بالانفصال أو الطلاق؛ فإذا لم ينتقل إليه أحد منهم بعد ثلاثة أشهر من التسليم جاز للمستأجر أن يطالب بالتعويض. أن يكون المستأجر لم يسكن المسكن أكثر من ستة من الأشهر الاثني عشر السابقة على الإخطار، دون سبب مبرَّر. أن يكون للمستأجر مسكن آخر مناسب في البلدية نفسها، بصفته مالكاً أو صاحب حق انتفاع، ويستطيع أن يشغله. أن يوقّع الطرفان عقداً جديداً. أن يرفض المستأجر عرضاً ثابتاً بعقد جديد على المسكن نفسه لمدة خمس سنوات على الأقل، أو سبع إذا كان المؤجر شخصاً اعتبارياً، بأجرة وفق القواعد التي يطبّقها القانون في الأسواق السكنية المتوترة، وهذا يعني في جوهره الأجرة السابقة مع تحديثها السنوي. أو أن يكون المؤجر نفسه في وضع هشاشة مثبت يجعل مصلحته هي الراجحة. وليس للمؤجر أن يتّخذ الإخطار وسيلة ضغط: فإذا اتفق الطرفان بعده على الاستمرار لم يجز أن يقلّ التمديد المتفق عليه عن السنوات الخمس أو السبع، ويبطل كل شرط يجعل العقد الأصلي أسوأ للمستأجر (المادتان 10.3 و10.4).

وثمة مخرج آخر، وهو يصل المرسومين أحدهما بالآخر. لا تعويض حين يستوفي المستأجر، عند ذلك الاستحقاق، الشروط القانونية للحصول على تمديد يُلزَم المؤجر بقبوله، aunque no la hubiera solicitado — وإن لم يكن قد طلبه. والتمديد الاستثنائي في القسم التالي واحد من هذه.

المادة 10 الجديدة تسري على العقود الموقَّعة من قبل، في كل استحقاق، للعقد أو لأيٍّ من تمديداته، يحلّ بعد 3 أكتوبر 2026 (الحكم الانتقالي الوحيد). وثلاثة تعديلات تخفّف الهبوط. إذا كان الباقي على ذلك الاستحقاق في 2 أكتوبر أقل من ستة أشهر، فإخطار المؤجر podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro meses a dicha fecha — يجوز أن يُوجَّه قبل ذلك التاريخ بأربعة أشهر على الأقل. وبحسب النص، العقد الذي بقي له أقل من أربعة أشهر ولم يسبق فيه إخطار يُمدَّد السنوات الخمس. والعقد الذي كان أصلاً داخل التمديد الضمني القديم لثلاث سنوات يُتمّه وفق القاعدة القديمة، وتُطبَّق المادة الجديدة عند نهايته. والعقد الذي يعيش على التجديد الضمني وفق القانون المدني يخضع للمادة الجديدة عند أول استحقاق يحلّ بعد أربعة أشهر من بدء النفاذ، بإخطار مدته أربعة أشهر للمؤجر، ومع احتساب كل الوقت المقضيّ في المسكن ضمن السنوات الخمس.

التمديد الاستثنائي: حتى سنتين إضافيتين، إذا طلبه المستأجر

يحمل المرسوم الأول إجراءه الخاص، وهو مؤقت. فحكمه الختامي الخامس يمنح مستأجر المسكن المعتاد una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales — تمديداً استثنائياً لفترات سنوية وبحد أقصى سنتين إضافيتين — بشروط العقد الساري. وهو يشمل العقود التي كانت قائمة في 1 أكتوبر 2026 وتبلغ إحدى ثلاث نهايات: المدة الإلزامية في المادة 9.1 من قانون الإيجارات الحضرية (خمس سنوات، وسبع إذا كان المؤجر شخصاً اعتبارياً)، متى انتهت قبل 31 ديسمبر 2028؛ أو التمديد الضمني والتمديد بسبب الهشاشة في المادة 10 بصياغتها السابقة على المرسوم الثاني؛ أو التجديد الضمني في المادة 1566 من القانون المدني، وهو الذي ينشأ حين يبقى المستأجر في المسكن، برضا المؤجر الضمني، بعد انتهاء العقد.

شرطان يخصّان المستأجر. فالتمديد يعمل بطلب منه، وفقط إذا كان al corriente de pago del alquiler, y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores — غير متأخر في سداد الأجرة، وكان كذلك شهراً بشهر خلال الأشهر الثمانية السابقة. ولا يحدّد المرسوم للطلب شكلاً ولا أجلاً؛ وتقديم طلب مكتوب ومؤرَّخ قبل انتهاء المدة هو القراءة الحذرة، لا شرطٌ في النص.

أما من جهة المؤجر فالقاعدة قاطعة: La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador — يجب على المؤجر قبول الطلب وجوباً — مع ثلاثة استثناءات. قد يكون الطرفان اتفقا على شروط أخرى. وقد يكونان وقّعا عقداً جديداً. أو قد يكون المؤجر أخطر المستأجر، في الأجل وبالشكل المنصوص عليهما في المادة 9.3 من القانون، بأنه يحتاج إلى المسكن لنفسه أو لأسرته؛ وهنا يذهب المرسوم أبعد من القانون، إذ يجيز هذا الاسترداد حتى لو لم ينص عليه العقد، ما دامت الحاجة حقيقية ومثبتة. ولا ينطبق التمديد كذلك حين يتفق الطرفان على تجديد، أو على عقد جديد، بأجرة تقل بخمسة في المئة على الأقل عن الأجرة الحالية، ولا يجوز الجمع بينه وبين تمديد السنوات الثلاث الذي يمنحه القانون في المناطق المعلَنة مناطق سوق سكنية متوترة (المادة 10.6 اعتباراً من 2 أكتوبر، و10.3 قبل ذلك)، وهو المقدَّم حيثما وُجد.

والمرسوم الثاني يركّب القطعتين معاً (الحكم الإضافي الأول). فحيث يعمل تمديد السنوات الخمس في المادة 10.1 لا يُطبَّق التمديد الاستثنائي: المستأجر الذي مُدِّد عقده للتوّ خمس سنوات لا حاجة له بسنتين. إنه للمستأجر الذي أخطره مؤجره بعدم التمديد. فذلك العقد لا ينتهي في تاريخه؛ بل يستمر السنة أو السنتين المضافتين، ثم el contrato se extinguirá a la finalización de dicha prórroga extraordinaria — ينقضي العقد عند انتهاء ذلك التمديد الاستثنائي — ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك. والتعويض الذي لم يكن مستحقاً في التاريخ الأول يصير مستحقاً في الأخير: فالانتهاء بإرادة المؤجر، دون أحد الأسباب الستة، يعطي المستأجر الحق فيه.

ونقطة واحدة لم تُحسم. تقول ديباجة المرسوم الثاني إن Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas conservan su eficacia y no dan lugar a indemnización — إخطارات عدم التجديد التي وُجِّهت من قبل تحتفظ بأثرها ولا تُنشئ حقاً في التعويض — حتى حين يُمدَّد العقد بعد ذلك تمديداً استثنائياً. أما مواده فلا تقول ذلك صراحةً إلا في شأن العقود التي تعيش على التجديد الضمني؛ وفي ما عداها تستند هذه القراءة إلى الديباجة. وعلى المؤجر الذي أخطر قبل 2 أكتوبر أن يحتفظ بدليل تاريخ إخطاره.

بالنسبة إلى أسرة لوس كريستيانوس تغيّر الحساب مرتين في يومين. سنواتها الخمس تنتهي في مطلع مارس 2027، أي بعد أقل من ستة أشهر من 2 أكتوبر، ولذلك أمام المالك حتى الأيام الأخيرة من أكتوبر 2026، أي قبل أربعة أشهر، ليقرّر. فإذا لم يقل شيئاً مُدِّد العقد حتى مارس 2032، بالأجرة نفسها وتحديثاتها المقيَّدة بالسقف، وفرصته التالية لإنهائه تأتي قبل ذلك التاريخ بستة أشهر. وإذا أخطر، فللأسرة، وهي غير متأخرة في السداد، أن تطلب التمديد الاستثنائي: فيستمر العقد عندئذ حتى مارس 2028 ثم، لفترات سنوية، حتى مارس 2029 على أبعد تقدير، وعند انتهائه يدين لها بما لا يقل عن أجرة اثني عشر شهراً لشقة مماثلة، أي 11,400 يورو إذا قدّرها النظام المرجعي بمبلغ 950 يورو الذي تدفعه، إلا إذا ذكر إخطاره أحد الأسباب الستة. والسبب الذي سينظر إليه أغلب الملاك هو حاجتهم هم إلى المسكن، أو حاجة قريب مقرَّب: فإذا أُخطِر بها على الوجه الصحيح أوقفت التمديد والتعويض معاً، لكنها يجب أن تكون حقيقية، وأن تُكتب في الإخطار، وأن ينتقل أحدهم إلى المسكن فعلاً خلال ثلاثة أشهر. وكل ما يلي مصدره المرسوم الأول.

تحديث الأجرة: 2 % حتى نهاية 2027، ومؤشر IRAV لكل عقد

على التحديث السنوي الآن سقفان مختلفان، يأتيان من جزأين مختلفين من المرسوم.

الدائم منهما في المادة 18.1 من القانون بصياغتها الجديدة. التحديث يحتاج إلى بند: En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos — عند انعدام اتفاق صريح لا يُطبَّق على العقود أي تحديث للأجرة. وإذا لم يسمِّ البند مؤشراً فالمرجع هو IRAV، المؤشر الذي ينشره المعهد الوطني للإحصاء لهذا الغرض؛ وأياً كان ما يقوله البند، لا يجوز أن تتجاوز الزيادة السنوية تغيّر مؤشر IRAV. وكان هذا المؤشر يُلزم حتى الآن العقود الموقَّعة منذ 26 مايو 2023، فيما كانت العقود الأقدم تتبع مؤشر أسعار المستهلك؛ والمرسوم يعيد كتابة حكم انتقالي في قانون السكن لعام 2023 كي تُحدَّث العقود السابقة بالحد نفسه. والبند الذي يقول «IPC» في عقد من 2019 أو 2022 يبقى صحيحاً؛ لكنه ببساطة لا يستطيع أن يعطي أكثر من IRAV.

والمؤقت هو الحكم الختامي السادس. في كل تحديث يحلّ أجله بين 1 أكتوبر 2026 و31 ديسمبر 2027 يجوز للمستأجر أن يتفاوض مع المؤجر على الزيادة وفق قاعدتين. إذا كانت الأجرة أعلى من الحد الأعلى الذي يعطيه النظام الحكومي للأسعار المرجعية لذلك المسكن، no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta — فلا تُطبَّق أي زيادة على الأجرة. وفي سائر الحالات تكون الزيادة ما يتفق عليه الطرفان من جديد، فإن لم يتفقا el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento — فلا يجوز أن تزيد الزيادة المطبَّقة على الأجرة على اثنين في المئة.

والأرقام تبيّن أي القاعدتين هي المؤثّرة. مؤشر IRAV المنشور في 15 سبتمبر 2026، عن شهر أغسطس، هو 2.47 %؛ ومؤشر أسعار المستهلك للشهر نفسه، بحسب حاسبة التحديث التابعة لوزارة الإسكان نفسها، كان 4.3 %. عقد لوس كريستيانوس من عام 2022 وبنده يحيل إلى IPC. بأرقام أغسطس كان تحديث مارس 2027 سيضيف 40.85 يورو في الشهر وفق القاعدة القديمة؛ ووفق السقف الجديد في القانون يمكنه أن يضيف 23.47 يورو على الأكثر؛ ووفق القاعدة المؤقتة في المرسوم، دون اتفاق جديد، يمكنه أن يضيف 19 يورو على الأكثر، فترتفع الأجرة من 950 يورو إلى 969 يورو. وإذا وضع نظام الأسعار المرجعية سقف الشقة دون 950 يورو فلا يضيف شيئاً. وذلك النظام هو التطبيق الإلكتروني للوزارة، الذي يعطي نطاقاً من القيم المرجعية للمسكن بحسب موقعه وخصائصه؛ والرجوع إليه قبل إرسال خطاب التحديث صار جزءاً من العمل.

انتهى الإيجار الموسمي: إيجار «السكن المؤقت»

طوال ثلاثين عاماً عامل القانون الإيجار por temporada — لموسم — على أنه إيجار لاستعمال غير السكن، وتركه تقريباً كله لما يتفق عليه الطرفان. والمرسوم يحذف تلك الكلمات من المادة 3 وينشئ، داخل قواعد السكن، arrendamiento de vivienda temporal: الإيجار الذي يلبّي حاجة السكن لدى مستأجر temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable — منتقل مؤقتاً عن موطنه المعتاد، لسبب مبرَّر وقابل للإثبات (المادة 2.3).

تحدّده أربع قواعد. يجب أن يُكتب السبب في العقد وأن يكون حقيقياً وقابلاً للإثبات، recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia — ويقع على المؤجر عبء إثبات وجوده؛ والعقد الخالي منه يُعامل كإيجار سكني عادي من يوم توقيعه (المادة 7.2). والمدة يُتفق عليها بحرية، debiendo ser superior a treinta y un días, y no exceder como regla general de doce meses — على أن تزيد على واحد وثلاثين يوماً وألّا تتجاوز، كقاعدة عامة، اثني عشر شهراً (المادة 9 bis.1). وإذا تجاوزت الاثني عشر شهراً بلا سبب، أو وُجد más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva — أكثر من عقدين متتاليين لإيجار سكن مؤقت — بين الطرفين نفسيهما وعلى المسكن نفسه، عُدّ الأول إيجاراً عادياً، بسنواته الخمس أو السبع (المادة 9 bis.2). وجانب المستأجر أخفّ من ذي قبل: فله أن يغادر بعد شهر واحد بإخطار مدته عشرة أيام، ولا يجوز أن يتجاوز الضمان الإضافي أجرة شهر واحد، والإصلاحات الصغيرة الناشئة عن الاستعمال العادي تقع على المؤجر، وأجرة العقود المؤقتة المتعاقبة على المسكن نفسه لا يجوز أن ترتفع في السنة بأكثر من IRAV.

والعقود الموقَّعة قبل 1 أكتوبر تحتفظ بنظامها القديم حتى نهاية المدة المتفق عليها، وهناك تتوقف: quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga — تنقضي دون إمكانية تمديد — والتجديد هو منذ الآن إيجار سكن مؤقت خاضع للقواعد الجديدة (الحكم الانتقالي الثامن من القانون). أما التأجير لمدة لا تتجاوز واحداً وثلاثين يوماً المسوَّق للسياح فيبقى خارج القانون، خاضعاً للقواعد السياحية في كل إقليم، وهذا يعني في الجزر قانون الإيجار السياحي الكناري الذي نصفه في مقالنا عن Ley 6/2025.

وعقد الشتاء مع الزوجين القادمين من هامبورغ يقع تماماً على الأسئلة التي يتركها النص مفتوحة. فإقامة خمسة أشهر بعيداً عن مسكن يُحتفظ به في ألمانيا قد تدخل في ألفاظ المادة 2.3، لكن المرسوم لا يعدّد أسباباً مقبولة، ويشترط أن يكون السبب مبرَّراً وقابلاً للإثبات، ويضع الإثبات على المالك؛ والعقد الذي لا يصمد سببه إيجار عادي لخمس سنوات من يومه الأول، ينتظره في نهايته تمديد السنوات الخمس وتعويضه. ثم هناك العدّ. فمع المستأجرين نفسيهما سيكون شتاء 2028 العقد المؤقت الثالث الموقَّع في ظل القواعد الجديدة: والمرسوم لا يقول هل تقطع فصول الصيف الفاصلة هذا التتابع، ولا هل تدخل فيه فصول الشتاء السابقة على أكتوبر 2026. وإلى أن تجيب محكمة أو لائحة تنفيذية، فإن شتاءً ثالثاً مع المستأجر نفسه هو ما ينبغي التخطيط له بمشورة، لا بنموذج العام الماضي. ويترك المرسوم كذلك مجالاً لقواعد إقليمية في شأن الإيجارات المؤقتة وإيجار الغرف (الحكم الإضافي الثاني عشر من القانون)، ولذلك قد يتغيّر الجانب الكناري من هذا العقد بعد.

ما لم يعد بإمكان المؤجر أن يحمّله أو يشترطه

يعيد المرسوم كتابة التفاصيل الصغيرة في الإيجار العادي أيضاً، وخمسة تغييرات ستصل إلى كل عقد جديد.

الضرائب. ما زال للطرفين أن يتفقا على أن يدفع المستأجر المصاريف العامة للعقار، كتابةً ومع بيان المبلغ السنوي، لكن En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria — لا يجوز بأي حال فرض الضرائب المرتبطة بالمسكن على المستأجر — إلا إذا كان المستأجر هو المكلَّف بها قانوناً (المادة 20.1). فالبند الذي كان ينقل ضريبة العقار إلى المستأجر، وكان القانون يجيزه حتى 30 سبتمبر، لا يمكن أن يُكتب في عقد جديد؛ ولا يجوز كذلك تحميل المستأجر، مباشرةً أو بصورة غير مباشرة، عمولة الوكالة أو تحرير العقد (المادة 20.2).

الضمانات. يبقى مبلغ التأمين بقيمة أجرة شهر، ويبقى الحد الأقصى، وهو أجرة شهرين، لأي ضمان إضافي في العقود التي لا تتجاوز خمس أو سبع سنوات؛ والجديد أنه En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta — لا يجوز بأي حال أن يُشترط على المستأجر إبرام تأمين ضد عدم سداد الأجرة (المادة 36.5). وللمؤجر دائماً أن يؤمّن على الأجرة على نفقته.

المغادرة المبكرة. للمستأجر أن ينسحب بعد ستة أشهر بإخطار مدته ثلاثون يوماً، كما كان من قبل؛ وقد زال البند الذي كان يُلزمه بدفع أجرة شهر عن كل سنة متبقية، لأن الانسحاب الممارَس على هذا النحو no generará derecho de indemnización en favor del arrendador — لا ينشئ حقاً في التعويض لمصلحة المؤجر (المادة 11).

الإصلاحات والتسليم. حين يحتاج المسكن إلى إصلاح يمسّ صلاحيته للسكن أو أمانه أو شروطه الصحية، يستطيع المستأجر أن يرسل طلباً مكتوباً مع عرض سعر معقول؛ وللمؤجر خمسة عشر يوماً تقويمياً ليقبله أو يقترح إصلاحاً آخر أو ينجز العمل، وبعدها يجوز للمستأجر أن يكلّف من ينجزه وأن يخصم التكلفة من الأجرة المقبلة (المادة 21.5). وفي نهاية الإيجار يجب أن يوقّع الطرفان محضر تسليم عن حالة المسكن؛ فإن لم يوجد، أو لم يسجّل أي ضرر، se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación — يُفترض، ما لم يثبت العكس، أن المسكن سُلِّم في حالة صيانة مناسبة (المادة 36.7). وبالنسبة إلى مالك يعيش في الخارج، تجعل هذه القاعدة الأخيرة من زيارة التسليم اللحظة التي تحسم مصير مبلغ التأمين.

المساكن الكبيرة. حتى سبتمبر كان القانون يتيح لطرفي إيجار مسكن تزيد مساحته على 300 متر مربع، أو تزيد أجرته السنوية على 5.5 أضعاف الحد الأدنى للأجور، أن يستبعدا بالاتفاق معظم هذه القواعد. والمرسوم يحذف هذا الاستثناء من المادة 4.2: فالفيلا الكبيرة المؤجَّرة مسكناً لشخص ما تخضع الآن للقواعد الآمرة نفسها التي يخضع لها الاستوديو.

هل تصل هذه القواعد إلى العقود الموقَّعة من قبل؟ يعطي المرسوم جوابه الخاص عن التمديد، وعن سقفَي التحديث، وعن العقود الموسمية، ولا يعطي جواباً عن الباقي. والقاعدة العامة في القانون المدني هي أن Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario — القوانين لا يكون لها أثر رجعي ما لم تنص على خلاف ذلك (المادة 2.3) — وقد حمل كلٌّ من إصلاحَي 2019 و2023 حكماً انتقالياً أبقى العقود السابقة خاضعة لقواعدها. وبوجه عام إذن، يحتفظ العقد الموقَّع قبل 1 أكتوبر ببنوده عن المصاريف والضمانات والانسحاب؛ أما التجديد أو العقد الجديد فلا.

بيع مسكن مؤجَّر: لم يعد التنازل عن حق المستأجر في الشراء ممكناً

كانت المادة 25 تمنح المستأجر من قبل حق الأولوية في الشراء عند بيع المسكن: ثلاثون يوماً تقويمياً ليدفع الثمن نفسه، تُحسب من إخطار رسمي بالبيع وشروطه، وإذا غاب ذلك الإخطار أو كان خاطئاً، ثلاثون يوماً من نسخة سند البيع ليحلّ محل المشتري. يتغيّر أمران. فالبند الذي يتنازل به المستأجر في العقد عن هذا الحق كان صحيحاً حتى سبتمبر؛ أما الآن فالنص يقول: Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente — لا يجوز للطرفين الاتفاق على تنازل المستأجر عن حق الأولوية في الشراء (المادة 25.8). وبيع المبنى كله، أو بيع الشقة مع أموال أخرى، لم يعد يفلت منه: فإذا أمكن فرز المسكن قانوناً وجب أن يبيّن الإخطار الثمن المنسوب إليه والمعايير الموضوعية المستعملة، ويفضَّل أن تكون القيمة المرجعية لدى إدارة المساحة العقارية أو تقييماً مستقلاً (المادتان 25.2 و25.7). ولن يقيّد السجل العقاري بيع مسكن مؤجَّر دون إثبات تلك الإخطارات (المادة 25.5).

وبالنسبة إلى غير مقيم يبيع شقة وفيها مستأجر، يبدأ جدول البيع الآن بذلك الإخطار، والمشتري الذي يحلّ محل المؤجر يتحمّل كذلك تعويض عدم التمديد؛ أما الجانب الضريبي للبيع نفسه ففي دليلنا للبيع بصفة غير مقيم.

الإخلاء حين يكون المستأجر في وضع هشّ

الجزء الإجرائي من المرسوم يستحق مقالاً قائماً بذاته؛ وثلاث نقاط منه تعني أي مؤجر اليوم.

أولاً، تنشئ فقرة جديدة، هي الفقرة 6 من المادة 22 من قانون الإجراءات المدنية، طريقاً «استثنائياً» لوقف الإخلاء بسبب عدم السداد. فحين يثبت أن المستأجر في وضع هشاشة اقتصادية، تُبلغ المحكمةُ الإدارةَ العامة المختصة، ولها شهران لتعرض سكناً بديلاً أو لتدفع المستحق؛ وتبقى الدعوى موقوفة في تلك الأثناء. فإذا دفعت انتهت الدعوى واستمر الإيجار. وإذا لم تفعل هذا ولا ذاك، la administración pública competente quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario — تحلّ الإدارة العامة المختصة تلقائياً محل المستأجر في مركزه كمدين — ولا يكون هناك إخلاء: يبقى العقد سارياً إلى أن ينتهي، ما دامت حالة الهشاشة قائمة.

ثانياً، حيث لا تنطبق تلك الآلية، تجيز المادة 2 من المرسوم للمحكمة أن توقف إخلاء شخص في وضع هشّ ليس له سكن بديل، حتى 31 ديسمبر 2030: فإذا كان المدّعي كياناً يشتري المساكن أو محافظ الرهون غير المسدَّدة بأقل كثيراً من قيمتها السوقية، لم ينص المرسوم على أي تعويض؛ وفي الحالات الأخرى يُراجَع الوقف كل سنة، ولا يجوز أن يدوم أكثر من ثلاث سنوات، وإذا كان المؤجر شخصاً طبيعياً عوّضته الإدارة المختصة بالإسكان في حدود الأجرة التي لم يقبضها.

ثالثاً، حدٌّ لتلك الآلية الثانية: فهشاشة المستأجر لا تُرجَّح cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas — حين يكون المدّعي شخصاً طبيعياً يملك مسكنين أو أقل (المادة 2.2). وهذا الحدّ لا يعطّل الآلية الأولى: فبالنسبة إلى مؤجر صغير لديه مستأجر هشّ متأخر في السداد، الطريق الذي يرسمه المرسوم هو أن تدفع الإدارة أو تتحمّل الدين، وأن يستمر الإيجار. والقاعدتان كلتاهما تسريان على الدعاوى الجارية التي لم يُنفَّذ فيها الإخلاء بعد. ولا شيء من هذا يخصّ مسكناً مشغولاً بلا عقد، فذاك يتبع الطرق المبيَّنة في مقالنا عن محتلّي المساكن (okupas).

قائمة تحقّق للمؤجر في أكتوبر 2026

• أرِّخ عقودك: دوِّن لكل عقد تاريخ توقيعه، ونهاية سنواته الخمس أو السبع، وموعد تحديثه المقبل.
• قرِّر قبل موعد الإخطار: ستة أشهر قبل نهاية كل مدة، وأربعة إذا كانت تنتهي خلال الأشهر الستة التالية ليوم 2 أكتوبر؛ فالسكوت يعني الآن خمس سنوات أخرى، والإخطار بلا سبب مكتوب يعني أجرة سنة.
• أجب عن طلبات التمديد كتابةً: إذا كنت تحتاج إلى المسكن فقل ذلك بالإخطار الذي تقتضيه المادة 9.3، واحتفظ بدليل الحاجة.
• راجع رقمين قبل خطاب التحديث: نطاق الأسعار المرجعية للمسكن وآخر مؤشر IRAV؛ ودون اتفاق جديد، 2 %.
• لا تجدّد عقداً موسمياً على نموذج العام الماضي: اكتب في العقد سبب الإقامة المؤقتة وعُدَّ العقود مع المستأجر نفسه.
• راجع نموذج عقدك: لا ضرائب على المستأجر، ولا تأمين إلزامياً على الأجرة، ولا غرامة على المغادرة المبكرة، ومحضر تسليم في النهاية.
• إذا كنت تنوي بيع مسكن مؤجَّر فابدأ بإخطار المستأجر، مع الثمن والمعايير التي يقوم عليها.
• دوِّن موعدَي التصويت: مرسومان وتصويتان؛ إذا ألغى مجلس النواب أحدهما فاسأل من جديد قبل أن تتصرف وفق أي بند مما سبق.

المرسوم بقانون قانونٌ منذ صباحه الأول، وقد يكفّ عن كونه قانوناً خلال أسابيع. اقرأ ما يقوله اليوم، ودوِّن ما تفعله في ظلّه، ولا تعلّق خطة لخمس سنوات على قاعدة عمرها ثلاثون يوماً.

يراجع فريقنا العقاري في مكتبَي كوستا أديخي وكوراليخو عقود الإيجار في ضوء المرسومين، ويصوغ عقود السكن المؤقت وإخطارات عدم التمديد والتمديد والتحديث والحاجة والبيع، ويترافع في دعاوى الإخلاء؛ والاستشارة مدفوعة ويُحدد سعرها مسبقاً. الخدمة موصوفة في صفحة قانون العقارات لدينا، وفي صفحة الاتصال مواعيد عمل مكتبينا.

أسئلة شائعة

هل المرسومان نافذان، وماذا يحدث إذا رفضهما مجلس النواب؟

الأول نافذ منذ 1 أكتوبر 2026؛ والثاني يدخل حيّز النفاذ في 2 أكتوبر. وعلى مجلس النواب أن يصوّت على كلٍّ منهما خلال ثلاثين يوماً، يحسبها نظامه الداخلي بأيام العمل. فالمرسوم الذي يُصادَق عليه يبقى؛ والذي يُلغى يتوقف تطبيقه ويعود قانون الإيجارات الحضرية في تلك النقاط إلى صياغته السابقة. هكذا انتهى مرسوم مارس، في 28 أبريل؛ والطلبات التي قدّمها المستأجرون في ظلّه لم تُثبَّت صحتها إلا بعد خمسة أشهر، بأول هذين المرسومين، ولذلك ينبغي أن يكون كل ما يُفعل الآن مكتوباً ومؤرَّخاً.

عقد مستأجري ذو السنوات الخمس ينتهي في 2027. هل أستطيع إنهاءه؟

اعتباراً من 2 أكتوبر، عدم فعل شيء يمدّده خمس سنوات أخرى. ولإنهائه عليك أن تُخطِر قبل نهاية المدة بستة أشهر، أو بأربعة إذا كان الباقي في 2 أكتوبر أقل من ستة أشهر. وحتى عندئذ، للمستأجر غير المتأخر في الأجرة، الذي دفع كل شهر في الأشهر الثمانية السابقة، أن يطلب ما يصل إلى سنتين إضافيتين، وعليك أن تقبل، إلا إذا اتفقت معه على شروط أخرى أو وقّعتما عقداً جديداً، أو كنت تحتاج إلى المسكن لنفسك أو لأسرتك وأخطرته بذلك كما تقتضي المادة 9.3 من القانون، بحاجة حقيقية تستطيع إثباتها. وحين ينتهي العقد بقرارك تدين بما لا يقل عن أجرة اثني عشر شهراً لمسكن مماثل، إلا إذا ذكر إخطارك أحد الأسباب الستة التي يعدّدها القانون.

عقدي ينص على أن الأجرة ترتفع مع IPC. هل ما زلت أستطيع تطبيق ذلك؟

البند صحيح؛ لكن نتيجته مقيَّدة بسقف. فمنذ 1 أكتوبر لا يجوز أبداً أن تتجاوز الزيادة السنوية مؤشر IRAV، حتى في العقود الموقَّعة قبل مايو 2023، وفي التحديثات التي يحلّ أجلها حتى 31 ديسمبر 2027 لا يجوز أن تتجاوز الزيادة دون اتفاق جديد 2 %. وإذا كانت الأجرة أصلاً أعلى من قمة النطاق المرجعي الحكومي للمسكن فلا يجوز أن ترتفع إطلاقاً. وبأرقام أغسطس 2026 يعني ذلك 2 % بدلاً من IPC قدره 4.3 %.

أؤجّر شقتي كل شتاء للزوجين نفسيهما. هل ما زال ذلك عقداً موسمياً؟

ليس بهذا الاسم. العقد الموقَّع قبل 1 أكتوبر يمضي إلى نهايته المتفق عليها وفق القواعد القديمة ولا يمكن تمديده. والعقد الجديد إيجار سكن مؤقت: يجب أن يبيّن لماذا انتقل المستأجر مؤقتاً عن موطنه المعتاد، وهو سبب يجب أن تستطيع إثباته؛ ويجب أن تزيد مدته على واحد وثلاثين يوماً وألّا تتجاوز، في القاعدة، اثني عشر شهراً؛ وعقد ثالث متتالٍ مع المستأجر نفسه على المسكن نفسه يحوّل الأول إلى إيجار عادي. أما هل يقطع فاصلٌ صيفي هذا التتابع فسؤال لا يجيب عنه النص.

هل ما زلت أستطيع أن أجعل المستأجر يدفع ضريبة العقار ورسوم جمعية الملاك؟

في العقد الجديد: رسوم جمعية الملاك نعم، وضريبة العقار لا. المصاريف العامة، مثل رسوم جمعية الملاك، يجوز تحميلها للمستأجر ببند مكتوب يبيّن المبلغ السنوي، في المباني الخاضعة لنظام الملكية الأفقية. أما الضرائب المرتبطة بالمسكن فلا يجوز فرضها على المستأجر إلا إذا كان هو المكلَّف بها قانوناً. والعقد الموقَّع قبل 1 أكتوبر يحتفظ، بوجه عام، بالبند الذي كان فيه.

هذا المقال معلومات عامة بتاريخ 1 أكتوبر 2026، وليس استشارة بشأن عقد إيجار بعينه؛ والنصوص المقتبسة هي Real Decreto-ley 26/2026 الصادر في 29 سبتمبر (الجريدة الرسمية للدولة بتاريخ 30 سبتمبر 2026)، وReal Decreto-ley 27/2026 الصادر في التاريخ نفسه (الجريدة الرسمية بتاريخ 1 أكتوبر 2026)، وقانون الإيجارات الحضرية (Ley 29/1994) بصيغته الموحّدة ومع تعديل المرسوم الثاني، وLey 12/2023، وقانون الإجراءات المدنية، والقانون المدني، والدستور، والنظام الداخلي لمجلس النواب؛ ومؤشر IRAV هو رقم المعهد الوطني للإحصاء عن أغسطس 2026. والمرسومان ينتظران مصادقة مجلس النواب، الذي يستطيع إلغاء أيٍّ منهما؛ والاستشارة مع فريقنا العقاري خدمة مدفوعة.