Les décrets espagnols sur les loyers d'octobre 2026 : la prorogation de cinq ans et son prix, le pont de deux ans, le plafond de 2 %, la fin du bail saisonnier — et les votes encore à venir

Un propriétaire néerlandais possède deux appartements à Los Cristianos. L'un est loué depuis le 1er mars 2022 à une famille qui y vit toute l'année, pour 950 € par mois, avec un contrat dont les cinq ans s'achèvent début mars 2027 ; l'autre accueille chaque hiver, de novembre à mars, le même couple de retraités de Hambourg, sous ce que les deux parties ont toujours appelé un bail saisonnier. En deux jours, le Journal officiel de l'État espagnol a changé les règles des deux. Le 30 septembre 2026, il a publié le Real Decreto-ley 26/2026, un décret sur le logement en six titres en vigueur depuis le 1er octobre : la révision du loyer du printemps prochain est plafonnée à 2 %, la famille peut demander jusqu'à deux ans de plus aux mêmes conditions, et le bail saisonnier, comme catégorie juridique, n'existe plus. Le 1er octobre, il a publié le Real Decreto-ley 27/2026, en vigueur à partir du 2 octobre, qui réécrit ce qui se passe quand les cinq ans s'achèvent : le bail se proroge de lui-même pour cinq ans de plus si le bailleur ne donne pas de préavis, et le bailleur qui le donne sans l'un des motifs prévus doit au locataire un an de loyer. Les deux décrets sont provisoires en un sens précis : le Congrès doit encore voter chacun d'eux, et le dernier décret sur les loyers, celui de mars, n'a pas survécu à ce vote. Cette note lit les parties qui changent un bail — la prorogation de cinq ans et son prix, la prorogation extraordinaire, la révision du loyer, le nouveau bail temporaire, les charges et les garanties, le droit d'achat du locataire et les expulsions — et dit ce qui reste ouvert. Le titre fiscal du premier décret est un sujet à part. Les citations sont en espagnol, la lecture en français.

En vigueur les 1er et 2 octobre, et à l'essai

Un décret-loi, c'est le Gouvernement qui légifère seul en cas d'urgence, et la Constitution lui tient la bride courte : il doit être soumis à un vote d'ensemble du Congrès en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación — dans les trente jours suivant sa promulgation — et la chambre doit expressément le valider ou l'abroger (article 86.2). Le règlement du Congrès répète les trente jours (article 151.1) et dit comment on les compte : los plazos señalados por días en este Reglamento se computarán en días hábiles — les délais fixés en jours dans ce règlement se comptent en jours ouvrables (article 90.1).

Jusqu'à ce vote, chaque décret est la loi et s'applique en entier. Ensuite, de deux choses l'une. Si le Congrès le valide, rien ne change, même si la chambre peut alors le traiter comme un projet de loi et l'amender. Si le Congrès l'abroge, le décret cesse de s'appliquer et les articles qu'il a réécrits reviennent à leur rédaction antérieure. Chaque décret fait l'objet de son propre vote, de sorte que l'un peut survivre et l'autre tomber. Le droit espagnol des baux a connu cela deux fois. En décembre 2018, un décret-loi a réformé la loi sur les baux urbains (Ley de Arrendamientos Urbanos) ; il est entré en vigueur le 19 décembre, le Congrès l'a abrogé le 22 janvier 2019 et le texte consolidé du Journal officiel a rétabli les anciens articles, jusqu'à ce qu'un second décret ramène la réforme à partir du 6 mars 2019. Et le 21 mars de cette année, le Journal officiel a publié le Real Decreto-ley 8/2026, avec une prorogation extraordinaire et un plafond de 2 % très proches de ceux décrits plus bas ; il est entré en vigueur le lendemain et le Congrès a voté son abrogation le 28 avril, trente-huit jours après sa publication.

Ce second précédent compte pour deux raisons. Il montre que ces votes ne sont pas une formalité. Et il montre ce que laisse une abrogation : le premier des nouveaux décrets a dû préciser que les demandes de prorogation faites par les locataires pendant que le décret de mars était en vie se tendrán por válidamente formuladas, sin necesidad de nueva comunicación — sont réputées valablement formulées, sans qu'une nouvelle notification soit nécessaire (première disposition transitoire). Ce qui a été demandé pendant ces semaines n'a pas été défait par l'abrogation ; cela est resté dans le doute pendant cinq mois. La conséquence pratique, pour un bailleur ou un locataire aujourd'hui, est d'agir selon la loi en vigueur, par écrit et avec des dates, et de ne pas bâtir un long projet sur une règle à laquelle il ne reste peut-être que quelques semaines de vie.

Quand les cinq ans s'achèvent : cinq de plus, ou un an de loyer

Le second décret n'a qu'un article, et il réécrit l'article 10 de la loi sur les baux urbains : celui qui dit ce qui se passe lorsque le bail d'une résidence principale a accompli sa durée obligatoire de cinq ans, ou de sept si le bailleur est une personne morale. Jusqu'au 1er octobre, la réponse était une prorogation tacite par périodes annuelles, pour trois ans de plus au maximum, que le bailleur pouvait empêcher avec quatre mois de préavis et sans donner de motif. À partir du 2 octobre, si aucune des parties n'a donné de préavis, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica — le contrat est obligatoirement prorogé par périodes successives de cinq ans, ou de sept si le bailleur est une personne morale (article 10.1). Deux mois de préavis suffisent au locataire pour l'empêcher ; il en faut six au bailleur.

Le préavis du bailleur a en outre un prix. Le bailleur qui le donne valablement vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada — est tenu d'indemniser le locataire d'un montant équivalant, au moins, à douze mensualités du loyer d'un logement aux caractéristiques analogues à celui qui est loué. La somme se calcule, lorsque c'est possible, sur le système étatique de prix de référence ; elle ne peut jamais être inférieure à un mois de loyer par année pendant laquelle le locataire a vécu dans le logement ; et elle se paie à la remise du logement. L'exposé des motifs du décret est explicite : l'étalon est le prix de référence d'un logement comparable, non le loyer du contrat qui prend fin, bien que ce système renvoie une fourchette de valeurs et que le texte ne dise pas quel point de la fourchette compte. Une vente ne libère pas non plus de l'obligation : elle passe à l'acheteur qui prend la place du bailleur.

Six situations écartent l'indemnité, et toutes deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso — doivent être mentionnées de façon expresse, détaillée et par écrit dans la notification du préavis (article 10.2). Le bailleur, personne physique, a besoin du logement comme résidence permanente pour lui-même, pour ses parents jusqu'au deuxième degré ou pour son conjoint après un jugement définitif de séparation ou de divorce ; si aucun d'eux ne s'y est installé trois mois après la remise, le locataire peut tout de même réclamer l'indemnité. Le locataire n'a pas habité le logement pendant plus de six des douze mois précédant la notification, sans motif justifié. Le locataire dispose d'un autre logement adapté dans la même commune, comme propriétaire ou titulaire d'un droit d'usage, et peut l'occuper. Les parties signent un nouveau bail. Le locataire refuse une offre ferme de nouveau bail sur le même logement pour au moins cinq ans, ou sept si le bailleur est une personne morale, à un loyer conforme aux règles que la loi applique dans les marchés résidentiels tendus, ce qui revient pour l'essentiel au loyer précédent avec sa révision annuelle. Ou le bailleur se trouve dans une situation de vulnérabilité établie qui fait prévaloir ses intérêts. Le bailleur ne peut pas non plus se servir du préavis comme d'un levier : si les parties conviennent ensuite de continuer, la prorogation convenue ne peut être inférieure aux cinq ou sept ans, et toute stipulation qui aggrave pour le locataire le contrat initial est nulle (articles 10.3 et 10.4).

Il existe une issue de plus, et elle relie les deux décrets. Aucune indemnité n'est due lorsque, à cette échéance, le locataire remplit les conditions légales pour obtenir une prorogation que le bailleur est tenu d'accepter, aunque no la hubiera solicitado — même s'il ne l'a pas demandée. La prorogation extraordinaire de la section suivante en fait partie.

Le nouvel article 10 atteint les baux déjà signés, pour toute échéance, du contrat ou de l'une de ses prorogations, postérieure au 3 octobre 2026 (disposition transitoire unique). Trois aménagements adoucissent l'atterrissage. Lorsque, le 2 octobre, il reste moins de six mois avant cette échéance, la notification du bailleur podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro meses a dicha fecha — peut être faite au moins quatre mois avant cette date. D'après le texte, un bail auquel il reste moins de quatre mois, sans préavis antérieur, est prorogé pour les cinq ans. Un bail qui se trouvait déjà dans l'ancienne prorogation tacite de trois ans l'achève sous l'ancienne règle, et le nouvel article s'applique à son terme. Et un bail qui vit en tacite reconduction selon le Code civil relève du nouvel article à la première échéance qui tombe quatre mois après l'entrée en vigueur, avec quatre mois de préavis pour le bailleur et tout le temps passé dans le logement compté dans les cinq ans.

La prorogation extraordinaire : jusqu'à deux ans de plus, si le locataire la demande

Le premier décret porte sa propre mesure, temporaire. Sa cinquième disposition finale donne au locataire d'une résidence principale una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales — une prorogation extraordinaire par périodes annuelles, jusqu'à un maximum de deux années supplémentaires — aux conditions du contrat en cours. Elle atteint les baux qui étaient en cours le 1er octobre 2026 et arrivent à l'une de trois fins : la durée obligatoire de l'article 9.1 de la loi sur les baux urbains (cinq ans, sept si le bailleur est une personne morale), lorsqu'elle s'achève avant le 31 décembre 2028 ; la prorogation tacite et la prorogation pour vulnérabilité de l'article 10 dans sa rédaction antérieure au second décret ; ou la tacite reconduction de l'article 1566 du Code civil, celle qui naît lorsque le locataire reste dans les lieux, avec l'acquiescement du bailleur, après la fin du contrat.

Deux conditions pèsent sur le locataire. La prorogation joue à sa demande, et seulement s'il est al corriente de pago del alquiler, y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores — à jour du paiement du loyer, et l'a été mois par mois pendant les huit mois précédents. Le décret ne fixe ni forme ni délai pour la demande ; une demande écrite et datée, envoyée avant l'échéance, est la lecture prudente, non une exigence du texte.

Du côté du bailleur, la règle est sans nuance : La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador — la demande doit être obligatoirement acceptée par le bailleur — avec trois exceptions. Les parties peuvent avoir convenu d'autres conditions. Elles peuvent avoir signé un nouveau bail. Ou le bailleur peut avoir informé le locataire, dans les délais et conditions de l'article 9.3 de la loi, qu'il a besoin du logement pour lui-même ou pour sa famille ; et ici le décret va plus loin que la loi, car il permet cette reprise même si le contrat ne la prévoyait pas, pourvu que le besoin soit réel et prouvé. La prorogation ne s'applique pas non plus lorsque les deux parties conviennent d'un renouvellement, ou d'un nouveau contrat, à un loyer inférieur d'au moins cinq pour cent au loyer actuel, et elle ne peut se cumuler avec la prorogation de trois ans que la loi accorde dans les zones déclarées de marché résidentiel tendu (article 10.6 à partir du 2 octobre, 10.3 auparavant), qui prévaut là où elle existe.

Le second décret ajuste les deux pièces l'une à l'autre (première disposition additionnelle). Là où joue la prorogation de cinq ans de l'article 10.1, l'extraordinaire ne s'applique pas : un locataire dont le bail vient d'être prorogé de cinq ans n'a que faire de deux. Elle est faite pour le locataire dont le bailleur a donné son préavis. Ce bail ne prend pas fin à sa date ; il court pendant l'année ou les deux années ajoutées, puis el contrato se extinguirá a la finalización de dicha prórroga extraordinaria — le contrat s'éteint à la fin de cette prorogation extraordinaire — sauf accord contraire des parties. L'indemnité qui n'était pas due à la première date le devient à la dernière : une fin voulue par le bailleur, sans l'un des six motifs, donne au locataire le droit de la réclamer.

Un point n'est pas tranché. L'exposé des motifs du second décret dit que Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas conservan su eficacia y no dan lugar a indemnización — les notifications de non-renouvellement déjà faites conservent leur effet et ne donnent pas lieu à indemnité —, même lorsque le bail est ensuite prorogé de façon extraordinaire. Ses articles ne le disent expressément que pour les baux en tacite reconduction ; pour les autres, la lecture repose sur l'exposé des motifs. Le bailleur qui a donné son préavis avant le 2 octobre a intérêt à conserver la preuve de sa date.

Pour la famille de Los Cristianos, le calcul a changé deux fois en deux jours. Ses cinq ans s'achèvent début mars 2027, moins de six mois après le 2 octobre, si bien que le propriétaire a jusqu'aux derniers jours d'octobre 2026, quatre mois avant, pour se décider. S'il ne dit rien, le bail est prorogé jusqu'en mars 2032, au même loyer avec ses révisions plafonnées, et sa prochaine occasion d'y mettre fin viendra six mois avant cette date. S'il donne son préavis, la famille, à jour du loyer, peut demander la prorogation extraordinaire : le bail court alors jusqu'en mars 2028 puis, par périodes annuelles, jusqu'en mars 2029 au plus tard, et à son terme il lui devra au moins douze mois du loyer d'un appartement comparable, 11 400 € si le système de référence l'évalue aux 950 € qu'elle paie, à moins que son préavis n'énonce l'un des six motifs. Celui que la plupart des propriétaires regarderont est leur propre besoin du logement, ou celui d'un proche parent : correctement notifié, il arrête à la fois la prorogation et l'indemnité, mais il doit être réel, il doit figurer dans le préavis et quelqu'un doit effectivement s'installer dans les trois mois. Tout ce qui suit vient du premier décret.

Révision du loyer : 2 % jusqu'à fin 2027, et l'IRAV pour tous les contrats

Deux plafonds différents pèsent désormais sur la révision annuelle, et ils viennent de parties différentes du décret.

Le plafond permanent se trouve à l'article 18.1 de la loi, dans sa nouvelle rédaction. Une révision exige une clause : En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos — à défaut d'accord exprès, aucune révision du loyer ne s'applique. Si la clause ne nomme aucun indice, la référence est l'IRAV, l'indice que l'Institut national de statistique publie à cette fin ; et quoi que dise la clause, la hausse annuelle ne peut dépasser la variation de l'IRAV. Jusqu'ici cet indice s'imposait aux contrats signés à partir du 26 mai 2023 et les plus anciens suivaient l'indice des prix à la consommation ; le décret réécrit une disposition transitoire de la loi sur le logement de 2023 pour que les contrats antérieurs soient révisés avec la même limite. Une clause qui dit « IPC » dans un contrat de 2019 ou de 2022 reste valable ; elle ne peut simplement pas donner plus que l'IRAV.

Le plafond temporaire est la sixième disposition finale. Pour chaque révision qui tombe entre le 1er octobre 2026 et le 31 décembre 2027, le locataire peut négocier la hausse avec le bailleur selon deux règles. Si le loyer dépasse la limite supérieure que le système étatique de prix de référence donne pour ce logement, no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta — aucune hausse du loyer ne s'applique. Dans tous les autres cas, la hausse est celle que les deux parties conviennent à nouveau et, à défaut d'accord, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento — la hausse à appliquer ne peut être supérieure à deux pour cent.

Les chiffres montrent quelle règle mord. L'IRAV publié le 15 septembre 2026, pour août, est de 2,47 % ; l'indice des prix à la consommation du même mois, selon le calculateur de révision du ministère du Logement lui-même, était de 4,3 %. Le contrat de Los Cristianos date de 2022 et sa clause renvoie à l'IPC. Avec les chiffres d'août, la révision de mars 2027 aurait ajouté 40,85 € par mois sous l'ancienne règle ; sous le nouveau plafond de la loi, elle pourrait ajouter 23,47 € au plus ; et sous la règle temporaire du décret, sans nouvel accord, elle peut ajouter 19 € au plus, ce qui porte le loyer de 950 € à 969 €. Si le système de prix de référence place le plafond de l'appartement sous 950 €, elle n'ajoute rien. Ce système est l'application web du ministère, qui renvoie une fourchette de valeurs de référence pour un logement selon sa localisation et ses caractéristiques ; la consulter avant d'envoyer la lettre de révision fait désormais partie du travail.

Le bail saisonnier a disparu : le bail de « logement temporaire »

Pendant trente ans, la loi a traité la location por temporada — pour une saison — comme un bail pour un usage autre que l'habitation, et l'a laissée presque entièrement à ce que convenaient les parties. Le décret efface ces mots de l'article 3 et crée, à l'intérieur des règles de l'habitation, l'arrendamiento de vivienda temporal : le bail qui couvre le besoin de logement d'un locataire qui est temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable — temporairement éloigné de son domicile habituel, pour une cause justifiée et dont on peut apporter la preuve (article 2.3).

Quatre règles le définissent. La cause doit figurer au contrat et être réelle et prouvable, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia — la charge de prouver son existence reposant sur le bailleur ; un contrat qui ne la mentionne pas est traité comme un bail d'habitation ordinaire depuis le jour de sa signature (article 7.2). La durée est librement convenue, debiendo ser superior a treinta y un días, y no exceder como regla general de doce meses — mais elle doit dépasser trente et un jours et, en règle générale, ne pas excéder douze mois (article 9 bis.1). Lorsque les douze mois sont dépassés sans cause, ou lorsqu'il y a más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva — plus de deux baux de logement temporaire consécutifs — entre les mêmes parties et pour le même logement, le premier est réputé être un bail ordinaire, avec ses cinq ou sept ans (article 9 bis.2). Et le côté du locataire est plus léger qu'avant : il peut partir après un mois avec dix jours de préavis, la garantie supplémentaire ne peut dépasser un mois de loyer, les petites réparations dues à l'usage ordinaire incombent au bailleur, et le loyer de baux temporaires successifs sur le même logement ne peut augmenter de plus que l'IRAV en un an.

Les contrats signés avant le 1er octobre gardent leur ancien régime jusqu'au terme convenu, et là ils s'arrêtent : quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga — ils s'éteignent sans possibilité de prorogation — et un renouvellement est déjà un bail de logement temporaire soumis aux nouvelles règles (huitième disposition transitoire de la loi). Les locations de trente et un jours au plus commercialisées auprès des touristes restent hors de la loi, sous les règles touristiques de chaque région, ce qui aux îles signifie la loi canarienne sur la location de vacances que nous décrivons dans notre note sur la Ley 6/2025.

Le contrat d'hiver avec le couple de Hambourg tombe exactement sur les questions que le texte laisse ouvertes. Un séjour de cinq mois loin d'un logement conservé en Allemagne peut entrer dans les mots de l'article 2.3, mais le décret n'énumère aucune cause admise, exige que la cause soit justifiée et prouvable et met la preuve à la charge du propriétaire ; un contrat dont la cause ne tient pas est un bail ordinaire de cinq ans dès son premier jour, avec la prorogation de cinq ans et son indemnité au bout. Et il y a le décompte. Avec les mêmes locataires, l'hiver 2028 serait le troisième bail temporaire signé sous les nouvelles règles : le décret ne dit pas si les étés intermédiaires rompent la suite, ni si les hivers antérieurs à octobre 2026 y comptent. Tant qu'un tribunal ou un règlement n'aura pas répondu, un troisième hiver avec le même locataire est celui qu'il faut préparer avec un conseil, non avec le modèle de l'an dernier. Le décret laisse en outre de la place aux règles régionales sur les locations temporaires et les locations de chambres (douzième disposition additionnelle de la loi), de sorte que le versant canarien de ce bail peut encore changer.

Ce qu'un bailleur ne peut plus facturer ni exiger

Le décret réécrit aussi les petits caractères du bail ordinaire, et cinq changements atteindront tout nouveau contrat.

Impôts. Les parties peuvent toujours convenir que le locataire paie les charges générales de l'immeuble, par écrit et avec le montant annuel indiqué, mais En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria — en aucun cas les impôts attachés au logement ne peuvent être imposés au locataire — sauf si le locataire est le redevable légal (article 20.1). La clause qui répercutait la taxe foncière sur le locataire, que la loi permettait jusqu'au 30 septembre, ne peut plus être écrite dans un nouveau bail ; on ne peut pas non plus facturer au locataire, directement ou indirectement, les honoraires de l'agence ni la rédaction du contrat (article 20.2).

Garanties. Le dépôt d'un mois demeure, ainsi que le plafond de deux mois de loyer pour toute garantie supplémentaire dans les baux de cinq ou sept ans au plus ; ce qui est nouveau, c'est que En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta — en aucun cas on ne peut exiger du locataire qu'il souscrive une assurance loyers impayés (article 36.5). Le bailleur peut toujours assurer le loyer à ses frais.

Départ anticipé. Le locataire peut se désister après six mois avec trente jours de préavis, comme avant ; la clause qui lui faisait payer un mois de loyer par année restante disparaît, car un désistement ainsi exercé no generará derecho de indemnización en favor del arrendador — ne crée aucun droit à indemnisation en faveur du bailleur (article 11).

Réparations et restitution. Lorsque le logement a besoin d'une réparation qui touche à son habitabilité, à sa sécurité ou à sa salubrité, le locataire peut envoyer une demande écrite avec un devis raisonnable ; le bailleur a quinze jours calendaires pour l'accepter, proposer une autre réparation ou faire les travaux, et passé ce délai le locataire peut les faire exécuter et en déduire le coût des loyers futurs (article 21.5). À la fin du bail, les deux parties doivent signer un document de fin de location sur l'état du logement ; s'il n'y en a pas, ou s'il ne relève aucun dommage, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación — on présume, sauf preuve contraire, que le logement a été rendu en bon état de conservation (article 36.7). Pour un propriétaire qui vit à l'étranger, cette dernière règle fait de la visite de sortie le moment qui décide du dépôt.

Grands logements. Jusqu'en septembre, la loi laissait les parties à un bail portant sur un logement de plus de 300 mètres carrés, ou dont le loyer annuel dépassait 5,5 fois le salaire minimum, écarter par accord la plupart de ces règles. Le décret supprime cette exception de l'article 4.2 : une grande villa louée comme logement de quelqu'un relève désormais des mêmes règles impératives qu'un studio.

Ces règles atteignent-elles les baux déjà signés ? Le décret donne sa propre réponse pour la prorogation, pour les deux plafonds de révision et pour les baux saisonniers, et aucune pour le reste. La règle générale du Code civil est que Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario — les lois n'ont pas d'effet rétroactif, sauf si elles en disposent autrement (article 2.3) — et les réformes de 2019 et de 2023 comportaient chacune une disposition transitoire qui laissait les contrats antérieurs sous leurs propres règles. En termes généraux, donc, un bail signé avant le 1er octobre garde ses clauses sur les charges, les garanties et le désistement ; un renouvellement ou un nouveau contrat, non.

Vendre un logement loué : on ne peut plus renoncer au droit d'achat du locataire

L'article 25 donnait déjà au locataire un droit de préemption lorsque le logement est vendu : trente jours calendaires pour s'aligner sur le prix, comptés à partir d'une notification formelle de la vente et de ses conditions, et, si cette notification manquait ou était inexacte, trente jours à partir de la copie de l'acte pour se substituer à l'acheteur. Deux choses changent. Une clause du bail par laquelle le locataire renonçait à ce droit était valable jusqu'en septembre ; désormais Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente — les parties ne peuvent pas convenir que le locataire renonce au droit de préemption (article 25.8). Et la vente d'un immeuble entier, ou de l'appartement avec d'autres actifs, n'y échappe plus : si le logement peut être juridiquement individualisé, la notification doit indiquer le prix qui lui est imputé et les critères objectifs utilisés, de préférence la valeur de référence du Cadastre ou une expertise indépendante (articles 25.2 et 25.7). Le Registre foncier n'inscrit pas la vente d'un logement loué sans la preuve de ces notifications (article 25.5).

Pour un non-résident qui vend un appartement avec un locataire dedans, le calendrier de la vente commence maintenant par cette notification, et l'acheteur qui prend la place du bailleur reprend aussi l'indemnité de non-renouvellement ; le volet fiscal de la même vente se trouve dans notre guide pour vendre en tant que non-résident.

Les expulsions lorsque le locataire est vulnérable

La partie procédurale du décret mérite une note à elle seule ; trois points concernent aujourd'hui tout bailleur.

Premièrement, un nouveau paragraphe 6 de l'article 22 de la loi de procédure civile crée une voie « extraordinaire » pour arrêter une expulsion pour défaut de paiement. Lorsqu'il est établi que le locataire est économiquement vulnérable, le tribunal en informe l'administration publique compétente, qui a deux mois pour offrir un logement de remplacement ou payer ce qui est dû ; la procédure est suspendue entre-temps. Si elle paie, la procédure prend fin et le bail continue. Si elle ne fait ni l'un ni l'autre, la administración pública competente quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario — l'administration publique compétente est automatiquement subrogée dans la position de débiteur du locataire — et il n'y a pas d'expulsion : le bail reste en vigueur jusqu'à son expiration tant que dure la vulnérabilité.

Deuxièmement, là où ce mécanisme ne s'applique pas, l'article 2 du décret permet au tribunal de suspendre l'expulsion d'une personne vulnérable sans solution de relogement jusqu'au 31 décembre 2030 : lorsque le demandeur est une entité qui achète des logements ou des portefeuilles de prêts hypothécaires impayés très en dessous de leur valeur de marché, le décret ne prévoit aucune compensation ; dans les autres cas, la suspension est réexaminée chaque année, ne peut durer plus de trois ans et, lorsque le bailleur est une personne physique, est compensée par l'administration du logement à hauteur du loyer non perçu.

Troisièmement, une limite à ce second mécanisme : la vulnérabilité du locataire ne prévaut pas cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas — lorsque le demandeur est une personne physique propriétaire de deux logements ou moins (article 2.2). Elle n'éteint pas le premier : pour un petit bailleur dont le locataire vulnérable est en retard de paiement, la voie que trace le décret est que l'administration paie ou reprenne la dette, et que le bail se poursuive. Les deux règles atteignent les procédures déjà en cours dans lesquelles l'expulsion n'a pas encore été exécutée. Rien de cela ne concerne un logement occupé sans contrat, qui suit les voies décrites dans notre note sur les squatteurs.

La liste de contrôle du bailleur pour octobre 2026

• Datez vos baux : notez pour chacun la date de signature, la fin de ses cinq ou sept ans et sa prochaine révision.
• Décidez avant la date du préavis : six mois avant la fin de chaque période, quatre si elle tombe dans les six mois qui suivent le 2 octobre ; le silence vaut désormais cinq ans de plus, et un préavis sans motif écrit, un an de loyer.
• Répondez par écrit aux demandes de prorogation : si vous avez besoin du logement, dites-le par la notification qu'exige l'article 9.3 et gardez la preuve du besoin.
• Vérifiez deux chiffres avant la lettre de révision : la fourchette de prix de référence du logement et le dernier IRAV ; sans nouvel accord, 2 %.
• Ne renouvelez pas un bail saisonnier avec le formulaire de l'an dernier : écrivez dans le contrat la cause du séjour temporaire et comptez les contrats avec le même locataire.
• Revoyez votre modèle : pas d'impôts à la charge du locataire, pas d'assurance loyers impayés obligatoire, pas de pénalité pour départ anticipé, un document de fin de location à la sortie.
• Si vous envisagez de vendre un logement loué, commencez par la notification au locataire, avec le prix et les critères qui le fondent.
• Notez les votes : deux décrets, deux votes ; si le Congrès abroge l'un d'eux, redemandez conseil avant d'agir selon l'un des points ci-dessus.

Un décret-loi est la loi dès le premier matin et peut cesser de l'être en quelques semaines. Lisez ce qu'il dit aujourd'hui, mettez par écrit ce que vous faites sous son empire, et n'accrochez pas un projet de cinq ans à une règle de trente jours.

Notre équipe immobilière des cabinets de Costa Adeje et de Corralejo examine les baux au regard des deux décrets, rédige les baux de logement temporaire et les notifications de non-renouvellement, de prorogation, de révision, de besoin et de vente, et intervient dans les procédures d'expulsion ; la consultation est payante et fait l'objet d'un devis préalable. Le service est décrit sur notre page de droit immobilier, et la page de contact indique les horaires des deux cabinets.

Questions fréquentes

Les décrets sont-ils en vigueur, et que se passe-t-il si le Congrès les rejette ?

Le premier est en vigueur depuis le 1er octobre 2026 ; le second entre en vigueur le 2 octobre. Le Congrès doit voter chacun dans les trente jours, que son règlement compte en jours ouvrables. Un décret validé reste ; un décret abrogé cesse de s'appliquer et la loi sur les baux urbains revient sur ces points à sa rédaction antérieure. C'est ainsi que le décret de mars a pris fin, le 28 avril ; les demandes que les locataires avaient faites sous son empire n'ont été confirmées comme valables que cinq mois plus tard, par le premier de ces deux décrets, et c'est pourquoi tout ce qui se fait maintenant doit être écrit et daté.

Le bail de cinq ans de mon locataire s'achève en 2027. Puis-je y mettre fin ?

À partir du 2 octobre, ne rien faire le proroge de cinq ans. Pour y mettre fin, vous devez donner un préavis six mois avant la fin de la période, ou quatre s'il reste moins de six mois le 2 octobre. Même alors, un locataire à jour du loyer, qui a payé chaque mois pendant les huit mois précédents, peut demander jusqu'à deux ans de plus, et vous devez accepter, sauf si vous avez convenu d'autres conditions ou signé un nouveau bail avec lui, ou si vous avez besoin du logement pour vous-même ou votre famille et le notifiez comme l'exige l'article 9.3 de la loi, avec un besoin réel que vous pouvez prouver. Et lorsque le bail prend fin par votre décision, vous devez au moins douze mois du loyer d'un logement comparable, à moins que votre préavis n'énonce l'un des six motifs que la loi énumère.

Mon contrat dit que le loyer augmente avec l'IPC. Puis-je encore l'appliquer ?

La clause est valable ; son résultat est plafonné. Depuis le 1er octobre, la hausse annuelle ne peut jamais dépasser l'IRAV, y compris dans les contrats signés avant mai 2023, et pour les révisions qui tombent jusqu'au 31 décembre 2027, la hausse sans nouvel accord ne peut dépasser 2 %. Si le loyer est déjà au-dessus du haut de la fourchette de référence de l'État pour le logement, il ne peut pas augmenter du tout. Avec les chiffres d'août 2026, cela signifie 2 % au lieu d'un IPC de 4,3 %.

Je loue mon appartement chaque hiver au même couple. Est-ce encore un bail saisonnier ?

Pas sous ce nom. Un contrat signé avant le 1er octobre va jusqu'à son terme convenu sous les anciennes règles et ne peut être prorogé. Un nouveau contrat est un bail de logement temporaire : il doit dire pourquoi le locataire est temporairement éloigné de son domicile habituel, une cause que vous devez pouvoir prouver ; il doit durer plus de trente et un jours et, en règle générale, pas plus de douze mois ; et un troisième contrat consécutif avec le même locataire pour le même logement transforme le premier en bail ordinaire. Savoir si un été intermédiaire rompt cette suite est une question à laquelle le texte ne répond pas.

Puis-je encore faire payer au locataire la taxe foncière et les charges de copropriété ?

Dans un nouveau bail, les charges de copropriété oui, la taxe foncière non. Les charges générales, comme celles de la copropriété, peuvent être mises à la charge du locataire par une clause écrite qui indique le montant annuel, dans les immeubles en copropriété. Les impôts attachés au logement ne peuvent pas être imposés au locataire, sauf s'il en est le redevable légal. Un bail signé avant le 1er octobre garde, en termes généraux, la clause qu'il avait.

Cet article est une information générale au 1er octobre 2026, non un conseil sur un bail en particulier ; les textes cités sont le Real Decreto-ley 26/2026 du 29 septembre (Journal officiel de l'État du 30 septembre 2026) et le Real Decreto-ley 27/2026 de la même date (Journal officiel du 1er octobre 2026), la loi sur les baux urbains (Ley 29/1994) dans sa rédaction consolidée et telle que modifiée par le second décret, la Ley 12/2023, la loi de procédure civile, le Code civil, la Constitution et le règlement du Congrès des députés ; l'IRAV est le chiffre de l'Institut national de statistique pour août 2026. Les deux décrets sont en attente de validation par le Congrès, qui peut abroger l'un ou l'autre ; une consultation avec notre équipe immobilière est un service payant.