I decreti spagnoli sugli affitti di ottobre 2026: la proroga di cinque anni e il suo prezzo, il ponte di due anni, il tetto del 2 %, la fine del contratto stagionale — e i voti ancora da venire

Un proprietario olandese ha due appartamenti a Los Cristianos. Uno è affittato dal 1º marzo 2022 a una famiglia che ci vive tutto l'anno, per 950 € al mese, con un contratto i cui cinque anni scadono ai primi di marzo 2027; l'altro va ogni inverno, da novembre a marzo, alla stessa coppia di pensionati di Amburgo, con quello che entrambe le parti hanno sempre chiamato un contratto stagionale. In due giorni la Gazzetta ufficiale dello Stato spagnolo ha cambiato le regole di entrambi. Il 30 settembre 2026 ha pubblicato il Real Decreto-ley 26/2026, un decreto sulla casa in sei titoli in vigore dal 1º ottobre: l'aggiornamento del canone della prossima primavera ha un tetto del 2 %, la famiglia può chiedere fino a due anni in più alle stesse condizioni e il contratto stagionale, come categoria giuridica, non esiste più. Il 1º ottobre ha pubblicato il Real Decreto-ley 27/2026, in vigore dal 2 ottobre, che riscrive ciò che accade quando i cinque anni finiscono: il contratto si proroga da solo per altri cinque se il locatore non dà disdetta, e il locatore che la dà senza uno dei motivi previsti deve all'inquilino un anno di canone. I due decreti sono provvisori in un senso preciso: il Congresso deve ancora votare ciascuno di essi, e l'ultimo decreto sugli affitti, quello di marzo, non è sopravvissuto a quel voto. Questa nota legge le parti che cambiano un contratto di locazione — la proroga di cinque anni e il suo prezzo, la proroga straordinaria, l'aggiornamento del canone, la nuova locazione temporanea, le spese e le garanzie, il diritto di acquisto dell'inquilino e gli sfratti — e dice che cosa resta aperto. Il titolo fiscale del primo decreto è materia a parte. Le citazioni sono in spagnolo, la lettura in italiano.

In vigore il 1º e il 2 ottobre, e in prova

Un decreto-legge è il Governo che legifera da solo in caso di urgenza, e la Costituzione lo tiene a briglia corta: deve essere sottoposto a un voto complessivo del Congresso en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación — entro trenta giorni dalla sua promulgazione — e la Camera deve espressamente convalidarlo o abrogarlo (articolo 86.2). Il regolamento del Congresso ripete i trenta giorni (articolo 151.1) e dice come si contano: los plazos señalados por días en este Reglamento se computarán en días hábiles — i termini fissati in giorni in questo regolamento si computano in giorni lavorativi (articolo 90.1).

Fino a quel voto ciascun decreto è legge e si applica per intero. Dopo, accade una di due cose. Se il Congresso lo convalida, nulla cambia, anche se la Camera può poi trattarlo come disegno di legge ed emendarlo. Se il Congresso lo abroga, il decreto smette di applicarsi e gli articoli che ha riscritto tornano alla formulazione precedente. Ogni decreto ha il suo voto, sicché uno può sopravvivere e l'altro cadere. Il diritto spagnolo delle locazioni ci è passato due volte. Nel dicembre 2018 un decreto-legge riformò la legge sulle locazioni urbane (Ley de Arrendamientos Urbanos); entrò in vigore il 19 dicembre, il Congresso lo abrogò il 22 gennaio 2019 e il testo consolidato della Gazzetta ripristinò i vecchi articoli, finché un secondo decreto riportò la riforma dal 6 marzo 2019. E il 21 marzo di quest'anno la Gazzetta ha pubblicato il Real Decreto-ley 8/2026, con una proroga straordinaria e un tetto del 2 % molto vicini a quelli descritti più sotto; è entrato in vigore il giorno dopo e il Congresso ne ha votato l'abrogazione il 28 aprile, trentotto giorni dopo la pubblicazione.

Quel secondo precedente conta per due ragioni. Mostra che questi voti non sono una formalità. E mostra che cosa lascia un'abrogazione: il primo dei nuovi decreti ha dovuto dire che le richieste di proroga fatte dagli inquilini mentre il decreto di marzo era in vita se tendrán por válidamente formuladas, sin necesidad de nueva comunicación — si considerano validamente formulate, senza bisogno di una nuova comunicazione (prima disposizione transitoria). Ciò che fu chiesto in quelle settimane non è stato disfatto dall'abrogazione; è rimasto in dubbio per cinque mesi. La conseguenza pratica, per un locatore o un inquilino oggi, è agire secondo la legge vigente, per iscritto e con le date, e non costruire un piano lungo su una norma a cui possono restare poche settimane di vita.

Quando i cinque anni finiscono: altri cinque, o un anno di canone

Il secondo decreto ha un articolo unico, e riscrive l'articolo 10 della legge sulle locazioni urbane: quello che dice che cosa accade quando la locazione di un'abitazione principale ha compiuto la sua durata obbligatoria di cinque anni, o di sette se il locatore è una persona giuridica. Fino al 1º ottobre la risposta era una proroga tacita per periodi annuali fino a tre anni in più, che il locatore poteva impedire con quattro mesi di preavviso e senza dare alcun motivo. Dal 2 ottobre, se nessuna delle parti ha dato disdetta, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica — il contratto è prorogato obbligatoriamente per periodi successivi di cinque anni, o di sette se il locatore è una persona giuridica (articolo 10.1). All'inquilino bastano due mesi di preavviso per impedirlo; al locatore ne servono sei.

La disdetta del locatore ha inoltre un prezzo. Il locatore che la comunica validamente vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada — è tenuto a indennizzare l'inquilino con una somma pari, almeno, a dodici mensilità del canone di un'abitazione con caratteristiche analoghe a quella locata. La somma si calcola, quando è possibile, sul sistema statale dei prezzi di riferimento; non può mai essere inferiore a una mensilità di canone per ogni anno in cui l'inquilino ha vissuto nella casa; e si paga alla riconsegna della casa. Il preambolo del decreto è esplicito: il metro è il prezzo di riferimento di una casa analoga, non il canone del contratto che finisce, anche se quel sistema restituisce un intervallo di valori e il testo non dice quale punto dell'intervallo conti. Nemmeno una vendita libera dall'obbligo: passa all'acquirente che subentra al locatore.

Sei situazioni escludono l'indennizzo, e tutte deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso — devono essere indicate in modo espresso, dettagliato e per iscritto nella comunicazione di disdetta (articolo 10.2). Il locatore, persona fisica, ha bisogno della casa come abitazione permanente per sé, per i suoi parenti fino al secondo grado o per il coniuge dopo una sentenza definitiva di separazione o divorzio; se nessuno di loro vi si è trasferito tre mesi dopo la riconsegna, l'inquilino può comunque chiedere l'indennizzo. L'inquilino non ha abitato nella casa per più di sei dei dodici mesi precedenti la comunicazione, senza un motivo giustificato. L'inquilino dispone di un'altra abitazione idonea nello stesso comune, come proprietario o titolare di un diritto d'uso, e può occuparla. Le parti firmano un nuovo contratto. L'inquilino rifiuta un'offerta formale di un nuovo contratto sulla stessa casa per almeno cinque anni, o sette se il locatore è una persona giuridica, a un canone conforme alle regole che la legge applica nei mercati residenziali tesi, il che in sostanza significa il canone precedente con il suo aggiornamento annuale. Oppure il locatore si trova in una situazione di vulnerabilità accertata che fa prevalere i suoi interessi. Il locatore non può nemmeno usare la disdetta come leva: se poi le parti concordano di proseguire, la proroga concordata non può essere inferiore ai cinque o sette anni, ed è nulla ogni clausola che peggiori per l'inquilino il contratto originario (articoli 10.3 e 10.4).

C'è un'uscita in più, e unisce i due decreti. Nessun indennizzo è dovuto quando, a quella scadenza, l'inquilino possiede i requisiti di legge per ottenere una proroga che il locatore è obbligato ad accettare, aunque no la hubiera solicitado — anche se non l'ha chiesta. La proroga straordinaria della sezione seguente è una di queste.

Il nuovo articolo 10 raggiunge i contratti già firmati, per ogni scadenza, del contratto o di una delle sue proroghe, successiva al 3 ottobre 2026 (disposizione transitoria unica). Tre aggiustamenti ammorbidiscono l'atterraggio. Quando al 2 ottobre mancano meno di sei mesi a quella scadenza, la comunicazione del locatore podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro meses a dicha fecha — può essere fatta con un anticipo minimo di quattro mesi rispetto a quella data. Stando al testo, un contratto a cui restano meno di quattro mesi, senza una disdetta precedente, è prorogato per i cinque anni. Un contratto che si trovava già dentro la vecchia proroga tacita di tre anni la conclude con la vecchia regola, e il nuovo articolo si applica alla sua fine. E un contratto che vive in tacita riconduzione secondo il Codice civile rientra nel nuovo articolo alla prima scadenza che cade quattro mesi dopo l'entrata in vigore, con quattro mesi di preavviso per il locatore e con tutto il tempo trascorso nella casa computato nei cinque anni.

La proroga straordinaria: fino a due anni in più, se l'inquilino la chiede

Il primo decreto porta una misura propria, temporanea. La sua quinta disposizione finale dà all'inquilino di un'abitazione principale una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales — una proroga straordinaria per periodi annuali e fino a un massimo di due anni aggiuntivi — alle condizioni del contratto in corso. Raggiunge i contratti che erano in vita il 1º ottobre 2026 e arrivano a una di tre scadenze: la durata obbligatoria dell'articolo 9.1 della legge sulle locazioni urbane (cinque anni, sette se il locatore è una persona giuridica), quando termina prima del 31 dicembre 2028; la proroga tacita e quella per vulnerabilità dell'articolo 10 nella formulazione anteriore al secondo decreto; oppure la tacita riconduzione dell'articolo 1566 del Codice civile, quella che nasce quando l'inquilino resta nell'immobile, con l'acquiescenza del locatore, dopo la fine del contratto.

Due condizioni riguardano l'inquilino. La proroga opera su sua richiesta, e solo se è al corriente de pago del alquiler, y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores — in regola con il pagamento del canone, e lo è stato mese per mese negli otto mesi precedenti. Il decreto non fissa né una forma né un termine per la richiesta; una richiesta scritta e datata, inviata prima della scadenza, è la lettura prudente, non un requisito del testo.

Dal lato del locatore la regola è netta: La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador — la richiesta deve essere obbligatoriamente accettata dal locatore — con tre eccezioni. Le parti possono aver concordato altre condizioni. Possono aver firmato un nuovo contratto. Oppure il locatore può aver comunicato all'inquilino, nei termini e nei modi dell'articolo 9.3 della legge, di avere bisogno della casa per sé o per la propria famiglia; e qui il decreto va oltre la legge, perché consente quel recupero anche quando il contratto non lo prevedeva, purché la necessità sia reale e provata. La proroga non si applica neppure quando le due parti concordano un rinnovo, o un nuovo contratto, a un canone inferiore di almeno il cinque per cento a quello attuale, e non si può cumulare con la proroga di tre anni che la legge concede nelle zone dichiarate di mercato residenziale teso (articolo 10.6 dal 2 ottobre, 10.3 prima), la quale prevale dove esiste.

Il secondo decreto incastra i due pezzi (prima disposizione aggiuntiva). Dove opera la proroga di cinque anni dell'articolo 10.1, quella straordinaria non si applica: a un inquilino il cui contratto è appena stato prorogato di cinque anni non ne servono due. È per l'inquilino il cui locatore ha dato disdetta. Quel contratto non finisce alla sua data; prosegue per l'anno o i due anni aggiunti, e poi el contrato se extinguirá a la finalización de dicha prórroga extraordinaria — il contratto si estingue al termine di quella proroga straordinaria — salvo che le parti concordino diversamente. L'indennizzo che non era dovuto alla prima data lo diventa all'ultima: una fine voluta dal locatore, senza uno dei sei motivi, dà all'inquilino il diritto di ottenerlo.

Un punto non è risolto. Il preambolo del secondo decreto dice che Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas conservan su eficacia y no dan lugar a indemnización — le comunicazioni di mancato rinnovo già effettuate conservano la loro efficacia e non danno luogo a indennizzo — nemmeno quando il contratto viene poi prorogato in via straordinaria. I suoi articoli lo dicono espressamente solo per i contratti in tacita riconduzione; per gli altri, la lettura poggia sul preambolo. Il locatore che ha dato disdetta prima del 2 ottobre farà bene a conservare la prova della data.

Per la famiglia di Los Cristianos il conto è cambiato due volte in due giorni. I suoi cinque anni finiscono ai primi di marzo 2027, meno di sei mesi dopo il 2 ottobre, e quindi il proprietario ha tempo fino agli ultimi giorni di ottobre 2026, quattro mesi prima, per decidere. Se non dice nulla, il contratto è prorogato fino a marzo 2032, allo stesso canone con i suoi aggiornamenti limitati, e la sua prossima occasione di chiuderlo arriva sei mesi prima di quella data. Se dà disdetta, la famiglia, in regola con il canone, può chiedere la proroga straordinaria: il contratto prosegue allora fino a marzo 2028 e, per periodi annuali, fino a marzo 2029 al massimo, e quando finisce le dovrà almeno dodici mensilità del canone di un appartamento analogo, 11.400 € se il sistema di riferimento lo valuta ai 950 € che paga, salvo che la sua disdetta indichi uno dei sei motivi. Quello a cui guarderà la maggior parte dei proprietari è il proprio bisogno della casa, o quello di un parente stretto: comunicato a dovere, ferma sia la proroga sia l'indennizzo, ma deve essere reale, deve risultare dalla disdetta e qualcuno deve davvero trasferirvisi entro tre mesi. Tutto ciò che segue viene dal primo decreto.

Aggiornamento del canone: 2 % fino alla fine del 2027, e l'IRAV per ogni contratto

Sull'aggiornamento annuale pesano ora due tetti diversi, che vengono da parti diverse del decreto.

Quello permanente sta nell'articolo 18.1 della legge, nella nuova formulazione. Per aggiornare serve una clausola: En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos — in mancanza di patto espresso, ai contratti non si applica alcun aggiornamento del canone. Se la clausola non nomina un indice, il riferimento è l'IRAV, l'indice che l'Istituto nazionale di statistica pubblica a questo scopo; e qualunque cosa dica la clausola, l'aumento annuale non può superare la variazione dell'IRAV. Finora quell'indice vincolava i contratti firmati dal 26 maggio 2023 e i più vecchi seguivano l'indice dei prezzi al consumo; il decreto riscrive una disposizione transitoria della legge sulla casa del 2023 perché i contratti anteriori si aggiornino con lo stesso limite. Una clausola che dice «IPC» in un contratto del 2019 o del 2022 resta valida; semplicemente non può dare più dell'IRAV.

Quello temporaneo è la sesta disposizione finale. Per ogni aggiornamento che scade tra il 1º ottobre 2026 e il 31 dicembre 2027, l'inquilino può negoziare l'aumento con il locatore secondo due regole. Se il canone è al di sopra del limite massimo che il sistema statale dei prezzi di riferimento indica per quella casa, no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta — non si applica alcun aumento del canone. In tutti gli altri casi l'aumento è quello che le due parti concordano di nuovo e, se non concordano, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento — l'aumento da applicare non potrà essere superiore al due per cento.

Le cifre dicono quale regola morde. L'IRAV pubblicato il 15 settembre 2026, relativo ad agosto, è del 2,47 %; l'indice dei prezzi al consumo dello stesso mese, secondo il calcolatore di aggiornamento dello stesso Ministero della Casa, era al 4,3 %. Il contratto di Los Cristianos è del 2022 e la sua clausola rinvia all'IPC. Con le cifre di agosto, l'aggiornamento di marzo 2027 avrebbe aggiunto 40,85 € al mese con la vecchia regola; con il nuovo tetto della legge potrebbe aggiungere 23,47 € al massimo; e con la regola temporanea del decreto, senza nuovo accordo, può aggiungere 19 € al massimo, portando il canone da 950 € a 969 €. Se il sistema dei prezzi di riferimento colloca il tetto dell'appartamento sotto i 950 €, non aggiunge nulla. Quel sistema è l'applicazione web del Ministero, che restituisce un intervallo di valori di riferimento per una casa secondo la sua ubicazione e le sue caratteristiche; consultarla prima di spedire la lettera di aggiornamento fa ormai parte del lavoro.

Addio al contratto stagionale: la locazione di «abitazione temporanea»

Per trent'anni la legge ha trattato l'affitto por temporada — per una stagione — come una locazione per uso diverso dall'abitazione, e l'ha lasciato quasi per intero a ciò che le parti concordavano. Il decreto cancella quelle parole dall'articolo 3 e crea, dentro le regole dell'abitazione, l'arrendamiento de vivienda temporal: la locazione che copre il bisogno abitativo di un inquilino che è temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable — temporaneamente lontano dal suo domicilio abituale, per una causa giustificata e dimostrabile (articolo 2.3).

Lo definiscono quattro regole. La causa deve risultare dal contratto ed essere reale e dimostrabile, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia — con l'onere di provarne l'esistenza a carico del locatore; un contratto che ne è privo è trattato come una locazione abitativa ordinaria dal giorno della firma (articolo 7.2). La durata si concorda liberamente, debiendo ser superior a treinta y un días, y no exceder como regla general de doce meses — ma deve superare i trentuno giorni e, come regola generale, non eccedere i dodici mesi (articolo 9 bis.1). Quando i dodici mesi sono superati senza causa, o quando vi sono más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva — più di due contratti di locazione temporanea consecutivi — tra le stesse parti e sulla stessa casa, il primo si considera una locazione ordinaria, con i suoi cinque o sette anni (articolo 9 bis.2). E il lato dell'inquilino è più leggero di prima: può andarsene dopo un mese con dieci giorni di preavviso, la garanzia aggiuntiva non può superare una mensilità, le piccole riparazioni dovute all'uso ordinario spettano al locatore, e il canone di contratti temporanei successivi sulla stessa casa non può salire più dell'IRAV in un anno.

I contratti firmati prima del 1º ottobre conservano il vecchio regime fino al termine pattuito, e lì si fermano: quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga — si estinguono senza possibilità di proroga — e un rinnovo è già una locazione di abitazione temporanea soggetta alle nuove regole (ottava disposizione transitoria della legge). Le cessioni fino a trentuno giorni commercializzate per i turisti restano fuori dalla legge, sotto le norme turistiche di ogni regione, il che nelle isole significa la legge canaria sugli affitti turistici che descriviamo nella nostra nota sulla Ley 6/2025.

Il contratto d'inverno con la coppia di Amburgo cade esattamente sulle domande che il testo lascia aperte. Un soggiorno di cinque mesi lontano da una casa mantenuta in Germania può rientrare nelle parole dell'articolo 2.3, ma il decreto non elenca cause ammesse, esige che la causa sia giustificata e dimostrabile e pone la prova a carico del proprietario; un contratto la cui causa non regge è una locazione ordinaria di cinque anni dal primo giorno, con la proroga di cinque anni e il suo indennizzo ad attenderla alla fine. E c'è il conteggio. Con gli stessi inquilini, l'inverno del 2028 sarebbe il terzo contratto temporaneo firmato con le nuove regole: il decreto non dice se le estati intermedie interrompono la sequenza, né se gli inverni anteriori a ottobre 2026 vi rientrano. Finché un tribunale o un regolamento non risponderanno, un terzo inverno con lo stesso inquilino è quello da pianificare con una consulenza, non con il modello dell'anno scorso. Il decreto lascia inoltre spazio alle norme regionali sulle locazioni temporanee e di stanze (dodicesima disposizione aggiuntiva della legge), sicché il lato canario di questo contratto può ancora cambiare.

Ciò che un locatore non può più addebitare né pretendere

Il decreto riscrive anche le clausole minori della locazione ordinaria, e cinque cambiamenti arriveranno a ogni nuovo contratto.

Imposte. Le parti possono ancora concordare che l'inquilino paghi le spese generali dell'immobile, per iscritto e con l'importo annuale indicato, ma En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria — in nessun caso i tributi legati all'abitazione possono essere imposti all'inquilino — salvo che l'inquilino sia il soggetto passivo per legge (articolo 20.1). La clausola che ribaltava l'imposta sugli immobili sull'inquilino, che la legge consentiva fino al 30 settembre, non può essere scritta in un nuovo contratto; né si possono addebitare all'inquilino, direttamente o indirettamente, la provvigione dell'agenzia o la stesura del contratto (articolo 20.2).

Garanzie. Resta il deposito di una mensilità, e resta il limite di due mensilità per qualsiasi garanzia aggiuntiva nei contratti fino a cinque o sette anni; la novità è che En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta — in nessun caso si può esigere dall'inquilino la stipula di un'assicurazione contro la morosità (articolo 36.5). Il locatore può sempre assicurare il canone a proprie spese.

Recesso anticipato. L'inquilino può recedere dopo sei mesi con trenta giorni di preavviso, come prima; scompare la clausola che gli faceva pagare una mensilità per ogni anno mancante, perché un recesso così esercitato no generará derecho de indemnización en favor del arrendador — non genera alcun diritto a indennizzo a favore del locatore (articolo 11).

Riparazioni e riconsegna. Quando la casa ha bisogno di una riparazione che ne tocca l'abitabilità, la sicurezza o la salubrità, l'inquilino può inviare una richiesta scritta con un preventivo ragionevole; il locatore ha quindici giorni di calendario per accettarlo, proporre un'altra riparazione o eseguire i lavori, e dopo l'inquilino può farli eseguire e detrarne il costo dai canoni futuri (articolo 21.5). Alla fine del contratto le due parti devono firmare un documento di chiusura sullo stato della casa; se non c'è, o non registra alcun danno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación — si presume, salvo prova contraria, che la casa sia stata riconsegnata in adeguato stato di conservazione (articolo 36.7). Per un proprietario che vive all'estero, quest'ultima regola fa della visita di riconsegna il momento che decide il deposito.

Case grandi. Fino a settembre la legge lasciava che le parti di una locazione di una casa di oltre 300 metri quadrati, o con un canone annuo superiore a 5,5 volte il salario minimo, accantonassero per accordo la maggior parte di queste regole. Il decreto elimina quell'eccezione dall'articolo 4.2: una grande villa affittata come casa di qualcuno è ora soggetta alle stesse regole imperative di un monolocale.

Queste regole raggiungono i contratti già firmati? Il decreto dà la propria risposta per la proroga, per i due tetti di aggiornamento e per i contratti stagionali, e nessuna per il resto. La regola generale del Codice civile è che Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario — le leggi non hanno effetto retroattivo, se non dispongono il contrario (articolo 2.3) — e le riforme del 2019 e del 2023 contenevano ciascuna una disposizione transitoria che lasciava i contratti anteriori sotto le proprie regole. In termini generali, dunque, un contratto firmato prima del 1º ottobre conserva le sue clausole su spese, garanzie e recesso; un rinnovo o un nuovo contratto no.

Vendere una casa affittata: al diritto di acquisto dell'inquilino non si può più rinunciare

L'articolo 25 dava già all'inquilino un diritto di prelazione quando la casa viene venduta: trenta giorni di calendario per pareggiare il prezzo, contati da una comunicazione formale della vendita e delle sue condizioni, e, se quella comunicazione mancava o era errata, trenta giorni dalla copia dell'atto per subentrare all'acquirente. Cambiano due cose. Una clausola del contratto con cui l'inquilino rinunciava a quel diritto era valida fino a settembre; ora Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente — le parti non possono pattuire la rinuncia dell'inquilino al diritto di prelazione (articolo 25.8). E la vendita di un intero edificio, o dell'appartamento insieme ad altri beni, non vi sfugge più: se la casa è giuridicamente individuabile, la comunicazione deve indicare il prezzo a essa imputato e i criteri oggettivi usati, di preferenza il valore di riferimento del Catasto o una perizia indipendente (articoli 25.2 e 25.7). Il Registro della proprietà non iscrive la vendita di una casa affittata senza la prova di quelle comunicazioni (articolo 25.5).

Per un non residente che vende un appartamento con un inquilino dentro, il calendario della vendita comincia ora da quella comunicazione, e l'acquirente che subentra al locatore si accolla anche l'indennizzo per il mancato rinnovo; il lato fiscale della stessa vendita è nella nostra guida per vendere da non residente.

Gli sfratti quando l'inquilino è vulnerabile

La parte processuale del decreto merita una nota a sé; tre punti riguardano oggi qualsiasi locatore.

Primo, un nuovo comma 6 dell'articolo 22 della legge di procedura civile crea una via «straordinaria» per fermare uno sfratto per morosità. Quando è accertato che l'inquilino è economicamente vulnerabile, il tribunale lo comunica all'amministrazione pubblica competente, che ha due mesi per offrire un alloggio alternativo o per pagare il dovuto; il procedimento resta sospeso nel frattempo. Se paga, il procedimento si chiude e la locazione continua. Se non fa né l'una né l'altra cosa, la administración pública competente quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario — l'amministrazione pubblica competente subentra automaticamente nella posizione debitoria dell'inquilino — e non c'è sfratto: il contratto resta in vigore fino alla sua scadenza finché dura la vulnerabilità.

Secondo, dove quel meccanismo non si applica, l'articolo 2 del decreto consente al tribunale di sospendere lo sfratto di una persona vulnerabile senza alloggio alternativo fino al 31 dicembre 2030: quando l'attore è un ente che compra case o portafogli di mutui insoluti molto al di sotto del loro valore di mercato, il decreto non prevede alcun indennizzo; negli altri casi la sospensione è riesaminata ogni anno, non può durare più di tre anni e, quando il locatore è una persona fisica, è indennizzata dall'amministrazione competente per la casa fino al canone non percepito.

Terzo, un limite a quel secondo meccanismo: la vulnerabilità dell'inquilino non prevale cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas — quando l'attore è una persona fisica proprietaria di due abitazioni o meno (articolo 2.2). Non spegne il primo: per un piccolo locatore con un inquilino vulnerabile moroso, la strada che il decreto disegna è che l'amministrazione paghi o si accolli il debito, e che il contratto prosegua. Entrambe le regole raggiungono i procedimenti già in corso in cui lo sfratto non è ancora stato eseguito. Nulla di questo riguarda una casa occupata senza contratto, che segue le vie della nostra nota sugli okupas.

La lista di controllo del locatore per ottobre 2026

• Metta le date ai suoi contratti: annoti per ciascuno la data della firma, la fine dei suoi cinque o sette anni e il prossimo aggiornamento.
• Decida prima della data della disdetta: sei mesi prima della fine di ogni periodo, quattro se cade nei sei mesi successivi al 2 ottobre; il silenzio ora vale altri cinque anni, e una disdetta senza motivo scritto un anno di canone.
• Risponda per iscritto alle richieste di proroga: se ha bisogno della casa, lo dica con la comunicazione che richiede l'articolo 9.3 e conservi la prova della necessità.
• Controlli due cifre prima della lettera di aggiornamento: l'intervallo dei prezzi di riferimento della casa e l'ultimo IRAV; senza nuovo accordo, 2 %.
• Non rinnovi un contratto stagionale con il modulo dell'anno scorso: scriva nel contratto la causa del soggiorno temporaneo e conti i contratti con lo stesso inquilino.
• Riveda il suo modello: niente tributi a carico dell'inquilino, niente assicurazione obbligatoria contro la morosità, niente penale per il recesso anticipato, un documento di chiusura alla fine.
• Se pensa di vendere una casa affittata, cominci dalla comunicazione all'inquilino, con il prezzo e i criteri che lo sorreggono.
• Segni i voti: due decreti, due voti; se il Congresso ne abroga uno, torni a chiedere prima di agire secondo uno qualsiasi dei punti sopra.

Un decreto-legge è legge dalla prima mattina e può smettere di esserlo nel giro di settimane. Legga ciò che dice oggi, metta per iscritto ciò che fa sotto di esso, e non appenda un piano di cinque anni a una norma di trenta giorni.

Il nostro team immobiliare degli studi di Costa Adeje e di Corralejo esamina i contratti alla luce dei due decreti, redige i contratti di abitazione temporanea e le comunicazioni di disdetta, proroga, aggiornamento, necessità e vendita, e interviene nei procedimenti di sfratto; la consulenza è a pagamento e viene preventivata in anticipo. Il servizio è descritto nella nostra pagina di diritto immobiliare, e la pagina dei contatti riporta gli orari di entrambi gli studi.

Domande frequenti

I decreti sono in vigore, e che cosa succede se il Congresso li respinge?

Il primo è in vigore dal 1º ottobre 2026; il secondo entra in vigore il 2 ottobre. Il Congresso deve votare ciascuno entro trenta giorni, che il suo regolamento conta in giorni lavorativi. Un decreto convalidato resta; uno abrogato smette di applicarsi e la legge sulle locazioni urbane torna su quei punti alla formulazione precedente. Così è finito il decreto di marzo, il 28 aprile; le richieste che gli inquilini avevano fatto sotto di esso sono state confermate come valide solo cinque mesi dopo, dal primo di questi due, ed è per questo che tutto ciò che si fa ora va scritto e datato.

Il contratto di cinque anni del mio inquilino scade nel 2027. Posso chiuderlo?

Dal 2 ottobre, non fare nulla lo proroga di altri cinque anni. Per chiuderlo lei deve dare disdetta sei mesi prima della scadenza, o quattro se al 2 ottobre mancano meno di sei mesi. Anche allora, un inquilino in regola con il canone, che ha pagato ogni mese negli otto precedenti, può chiedere fino a due anni in più, e lei deve accettare, salvo che abbiate concordato altre condizioni o firmato un nuovo contratto, o che lei abbia bisogno della casa per sé o per la sua famiglia e lo comunichi come richiede l'articolo 9.3 della legge, con una necessità reale che possa provare. E quando il contratto finisce per sua decisione, lei deve almeno dodici mensilità del canone di una casa analoga, salvo che la sua disdetta indichi uno dei sei motivi che la legge elenca.

Il mio contratto dice che il canone sale con l'IPC. Posso ancora applicarlo?

La clausola è valida; il suo risultato ha un tetto. Dal 1º ottobre l'aumento annuale non può mai superare l'IRAV, anche nei contratti firmati prima di maggio 2023, e per gli aggiornamenti che scadono fino al 31 dicembre 2027 l'aumento senza nuovo accordo non può superare il 2 %. Se il canone è già al di sopra del massimo dell'intervallo di riferimento statale per la casa, non può salire affatto. Con le cifre di agosto 2026 ciò significa il 2 % invece di un IPC del 4,3 %.

Affitto il mio appartamento ogni inverno alla stessa coppia. È ancora un contratto stagionale?

Con quel nome, no. Un contratto firmato prima del 1º ottobre arriva alla sua scadenza pattuita con le vecchie regole e non può essere prorogato. Uno nuovo è una locazione di abitazione temporanea: deve dire perché l'inquilino è temporaneamente lontano dal suo domicilio abituale, una causa che lei deve poter provare; deve durare più di trentuno giorni e, di regola, non più di dodici mesi; e un terzo contratto consecutivo con lo stesso inquilino sulla stessa casa trasforma il primo in una locazione ordinaria. Se un'estate intermedia interrompa quella sequenza è una domanda a cui il testo non risponde.

Posso ancora far pagare all'inquilino l'imposta sugli immobili e le spese condominiali?

In un nuovo contratto, le spese condominiali sì, l'imposta sugli immobili no. Le spese generali, come quelle condominiali, possono essere poste a carico dell'inquilino con una clausola scritta che indichi l'importo annuale, negli edifici in condominio. I tributi legati all'abitazione non possono essere imposti all'inquilino, salvo che ne sia il soggetto passivo per legge. Un contratto firmato prima del 1º ottobre conserva, in termini generali, la clausola che aveva.

Questo articolo è un'informazione generale al 1º ottobre 2026, non una consulenza su un contratto in particolare; i testi citati sono il Real Decreto-ley 26/2026 del 29 settembre (Gazzetta ufficiale dello Stato del 30 settembre 2026) e il Real Decreto-ley 27/2026 della stessa data (Gazzetta del 1º ottobre 2026), la legge sulle locazioni urbane (Ley 29/1994) nella sua formulazione consolidata e con la modifica del secondo decreto, la Ley 12/2023, la legge di procedura civile, il Codice civile, la Costituzione e il regolamento del Congresso dei Deputati; l'IRAV è il dato dell'Istituto nazionale di statistica per agosto 2026. I due decreti sono in attesa di convalida da parte del Congresso, che può abrogare l'uno o l'altro; una consulenza con il nostro team immobiliare è un servizio a pagamento.