स्पेन की अक्टूबर 2026 की किराया डिक्रियाँ: पाँच साल का विस्तार और उसकी क़ीमत, दो साल का पुल, 2 % की सीमा, मौसमी अनुबंध का अंत — और वे मतदान जो अभी बाक़ी हैं

एक डच मालिक के पास लॉस क्रिस्तियानोस में दो फ़्लैट हैं। एक 1 मार्च 2022 से उस परिवार को किराये पर है जो वहाँ पूरे साल रहता है, 950 यूरो महीने पर, ऐसे अनुबंध के तहत जिसके पाँच साल मार्च 2027 की शुरुआत में पूरे होते हैं; दूसरा हर सर्दी में, नवंबर से मार्च तक, हैम्बर्ग के उसी सेवानिवृत्त दंपति को जाता है, उस अनुबंध पर जिसे दोनों पक्ष हमेशा मौसमी अनुबंध कहते आए हैं। दो दिनों में स्पेन के राज्य के आधिकारिक राजपत्र ने दोनों के नियम बदल दिए। 30 सितंबर 2026 को उसने Real Decreto-ley 26/2026 प्रकाशित किया, छह शीर्षकों वाला आवास डिक्री-कानून जो 1 अक्टूबर से लागू है: अगले वसंत के किराया संशोधन पर 2 % की सीमा है, परिवार उन्हीं शर्तों पर दो और साल तक माँग सकता है, और मौसमी अनुबंध, एक कानूनी श्रेणी के रूप में, अब मौजूद नहीं है। 1 अक्टूबर को उसने Real Decreto-ley 27/2026 प्रकाशित किया, जो 2 अक्टूबर से लागू होता है और यह दोबारा लिखता है कि पाँच साल पूरे होने पर क्या होता है: यदि मकान मालिक विस्तार न करने की सूचना नहीं देता, तो अनुबंध अपने आप पाँच और साल के लिए बढ़ जाता है, और जो मकान मालिक सूचीबद्ध कारणों में से किसी के बिना यह सूचना देता है, वह किरायेदार को एक साल के किराये का देनदार होता है। दोनों डिक्रियाँ एक सटीक अर्थ में अस्थायी हैं: स्पेन की कांग्रेस — संसद के निचले सदन — को अभी हर एक पर मतदान करना है, और किराये पर पिछली डिक्री, मार्च वाली, उस मतदान से नहीं बच पाई। यह लेख उन हिस्सों को पढ़ता है जो किराया-अनुबंध को बदलते हैं — पाँच साल का विस्तार और उसकी क़ीमत, असाधारण विस्तार, किराया संशोधन, नया अस्थायी अनुबंध, ख़र्च और गारंटियाँ, किरायेदार का ख़रीदने का अधिकार और बेदखली — और बताता है कि क्या खुला रह जाता है। पहली डिक्री का कर वाला शीर्षक अलग विषय है। उद्धरण स्पेनिश में हैं, उनका पाठ हिंदी में।

1 और 2 अक्टूबर से लागू, और परख की अवधि में

डिक्री-कानून वह है जब सरकार किसी अत्यावश्यक स्थिति में अकेले कानून बनाती है, और संविधान उसे छोटी डोर से बाँधे रखता है: उसे पूरी कांग्रेस के मतदान के लिए रखा जाना चाहिए en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación — उसके प्रख्यापन के बाद तीस दिनों के भीतर — और सदन को उसे स्पष्ट रूप से पुष्ट या निरस्त करना होता है (अनुच्छेद 86.2)। कांग्रेस की नियमावली तीस दिनों को दोहराती है (अनुच्छेद 151.1) और बताती है कि वे कैसे गिने जाते हैं: los plazos señalados por días en este Reglamento se computarán en días hábiles — इस नियमावली में दिनों में तय की गई समय-सीमाएँ कार्य-दिवसों में गिनी जाएँगी (अनुच्छेद 90.1)।

उस मतदान तक हर डिक्री कानून है और पूरी तरह लागू होती है। उसके बाद दो में से एक बात होती है। यदि कांग्रेस उसकी पुष्टि करती है, तो कुछ नहीं बदलता, हालाँकि सदन बाद में उसे विधेयक के रूप में आगे बढ़ाकर संशोधित कर सकता है। यदि कांग्रेस उसे निरस्त करती है, तो डिक्री लागू होना बंद हो जाती है और जिन अनुच्छेदों को उसने दोबारा लिखा था वे अपने पुराने शब्दों पर लौट आते हैं। हर डिक्री पर अलग मतदान होता है, इसलिए एक बच सकती है और दूसरी गिर सकती है। स्पेन का किरायेदारी कानून इससे दो बार गुज़र चुका है। दिसंबर 2018 में एक डिक्री-कानून ने शहरी किरायेदारी अधिनियम (Ley de Arrendamientos Urbanos) में सुधार किया; वह 19 दिसंबर को लागू हुआ, कांग्रेस ने 22 जनवरी 2019 को उसे निरस्त कर दिया और राजपत्र के समेकित पाठ ने पुराने अनुच्छेद बहाल कर दिए, जब तक कि दूसरी डिक्री 6 मार्च 2019 से सुधार वापस नहीं ले आई। और इस साल 21 मार्च को राजपत्र ने Real Decreto-ley 8/2026 प्रकाशित किया, जिसमें असाधारण विस्तार और 2 % की सीमा नीचे बताई गई व्यवस्था के बहुत क़रीब थीं; वह अगले दिन लागू हुआ और कांग्रेस ने 28 अप्रैल को, प्रकाशन के अड़तीस दिन बाद, उसे निरस्त करने के पक्ष में मतदान किया।

वह दूसरा उदाहरण दो कारणों से मायने रखता है। वह दिखाता है कि ये मतदान कोई औपचारिकता नहीं हैं। और वह दिखाता है कि निरस्तीकरण अपने पीछे क्या छोड़ता है: नई डिक्रियों में से पहली को कहना पड़ा है कि मार्च की डिक्री के जीवित रहते किरायेदारों ने विस्तार के जो अनुरोध किए थे, वे se tendrán por válidamente formuladas, sin necesidad de nueva comunicación — वैध रूप से किए गए माने जाएँगे, नई सूचना की ज़रूरत के बिना (पहला संक्रमणकालीन प्रावधान)। उन हफ़्तों में जो माँगा गया था, उसे निरस्तीकरण ने रद्द नहीं किया; वह पाँच महीने तक संदेह में रहा। आज किसी मकान मालिक या किरायेदार के लिए व्यावहारिक नतीजा यह है कि लागू कानून के अनुसार चलें, लिखित में और तारीख़ों के साथ, और ऐसे नियम पर लंबी योजना न बनाएँ जिसकी उम्र शायद कुछ हफ़्ते ही हो।

जब पाँच साल पूरे हों: पाँच और, या एक साल का किराया

दूसरी डिक्री में एक ही अनुच्छेद है, और वह शहरी किरायेदारी अधिनियम के अनुच्छेद 10 को दोबारा लिखता है: वही जो बताता है कि जब स्थायी निवास वाले घर का अनुबंध अपनी पाँच साल की अनिवार्य अवधि पूरी कर ले, या मकान मालिक के कानूनी व्यक्ति होने पर सात साल की, तब क्या होता है। 1 अक्टूबर तक इसका उत्तर था वार्षिक अवधियों में अधिकतम तीन और साल का मौन विस्तार, जिसे मकान मालिक चार महीने पहले सूचना देकर और कोई कारण बताए बिना रोक सकता था। 2 अक्टूबर से, यदि किसी पक्ष ने सूचना नहीं दी है, तो el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica — अनुबंध अनिवार्य रूप से पाँच-पाँच साल की लगातार अवधियों के लिए बढ़ेगा, या मकान मालिक के कानूनी व्यक्ति होने पर सात-सात साल के लिए (अनुच्छेद 10.1)। किरायेदार इसे दो महीने पहले की सूचना से रोक सकता है; मकान मालिक को छह महीने चाहिए।

मकान मालिक की सूचना की एक क़ीमत भी है। जो मकान मालिक इसे वैध रूप से देता है, वह vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada — किरायेदार को कम से कम उतनी राशि का मुआवज़ा देने के लिए बाध्य होगा जो किराये पर दिए गए घर जैसी विशेषताओं वाले घर के बारह महीनों के किराये के बराबर हो। यह राशि, जहाँ संभव हो, राज्य की संदर्भ-मूल्य प्रणाली से निकाली जाती है; यह कभी भी उस घर में किरायेदार के रहे हर साल के लिए एक महीने के किराये से कम नहीं हो सकती; और यह घर लौटाते समय चुकाई जाती है। डिक्री की प्रस्तावना साफ़ कहती है: पैमाना मिलते-जुलते घर का संदर्भ मूल्य है, समाप्त हो रहे अनुबंध का किराया नहीं, हालाँकि वह प्रणाली मूल्यों का एक दायरा लौटाती है और पाठ यह नहीं बताता कि दायरे का कौन-सा बिंदु गिना जाएगा। बिक्री भी इस दायित्व से मुक्त नहीं करती: वह उस ख़रीदार पर चला जाता है जो मकान मालिक की जगह लेता है।

छह स्थितियाँ मुआवज़े को हटा देती हैं, और वे सभी deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso — सूचना में स्पष्ट रूप से, विस्तार से और लिखित में दर्ज होनी चाहिए (अनुच्छेद 10.2)। मकान मालिक को, जो एक व्यक्ति है, घर अपने लिए, दूसरी डिग्री तक के संबंधियों के लिए या अलगाव अथवा तलाक़ के अंतिम निर्णय के बाद जीवनसाथी के लिए स्थायी घर के रूप में चाहिए; यदि घर लौटाने के तीन महीने बाद भी इनमें से कोई वहाँ नहीं रहने लगा, तो किरायेदार फिर भी मुआवज़ा माँग सकता है। किरायेदार सूचना से पहले के बारह महीनों में से छह से अधिक महीने, बिना उचित कारण के, घर में नहीं रहा। किरायेदार के पास उसी नगरपालिका में कोई दूसरा उपयुक्त घर है, मालिक के रूप में या उपयोग के अधिकार के धारक के रूप में, और वह उसमें रह सकता है। पक्ष नया अनुबंध कर लेते हैं। किरायेदार उसी घर के नए अनुबंध का पक्का प्रस्ताव ठुकरा देता है, जो कम से कम पाँच साल का हो, या मकान मालिक के कानूनी व्यक्ति होने पर सात का, और जिसका किराया उन नियमों के अनुसार हो जो अधिनियम तनावग्रस्त आवास-बाज़ारों में लागू करता है, जिसका सार है पिछला किराया अपने सालाना संशोधन के साथ। या मकान मालिक स्वयं सिद्ध कमज़ोर स्थिति में है, जो उसके हितों को वरीयता दिलाती है। मकान मालिक सूचना को दबाव के औज़ार की तरह भी इस्तेमाल नहीं कर सकता: यदि उसके बाद पक्ष आगे चलने पर सहमत हों, तो तय किया गया विस्तार पाँच या सात साल से कम नहीं हो सकता, और जो भी खंड मूल अनुबंध को किरायेदार के लिए बदतर बनाए, वह शून्य है (अनुच्छेद 10.3 और 10.4)।

एक और निकास है, और वह दोनों डिक्रियों को जोड़ता है। जब उस समाप्ति पर किरायेदार ऐसे विस्तार की कानूनी शर्तें पूरी करता है जिसे मकान मालिक को स्वीकार करना ही होता है, तब कोई मुआवज़ा देय नहीं है, aunque no la hubiera solicitado — भले ही किरायेदार ने उसे माँगा न हो। अगले खंड का असाधारण विस्तार ऐसा ही एक विस्तार है।

नया अनुच्छेद 10 पहले से किए जा चुके अनुबंधों तक पहुँचता है, अनुबंध की या उसके किसी भी विस्तार की हर उस समाप्ति के लिए जो 3 अक्टूबर 2026 के बाद पड़ती है (एकमात्र संक्रमणकालीन प्रावधान)। तीन समायोजन इस उतार को नरम बनाते हैं। जब 2 अक्टूबर को उस समाप्ति में छह महीने से कम बचे हों, तो मकान मालिक की सूचना podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro meses a dicha fecha — उस तारीख़ से कम से कम चार महीने पहले दी जा सकेगी। पाठ के अनुसार, जिस अनुबंध में चार महीने से कम बचे हों और जिसमें पहले कोई सूचना न दी गई हो, वह पाँच साल के लिए बढ़ जाता है। जो अनुबंध पहले से पुराने तीन साल के मौन विस्तार के भीतर था, वह उसे पुराने नियम के तहत पूरा करता है, और नया अनुच्छेद उसके अंत पर लागू होता है। और जो अनुबंध सिविल संहिता के मौन नवीकरण पर चल रहा है, वह लागू होने के चार महीने बाद पड़ने वाली पहली समाप्ति से नए अनुच्छेद के अधीन आता है, मकान मालिक के लिए चार महीने की सूचना के साथ, और घर में बिताया गया सारा समय पाँच साल में गिना जाता है।

असाधारण विस्तार: दो और साल तक, यदि किरायेदार माँगे

पहली डिक्री अपना अलग, अस्थायी उपाय लाती है। उसका पाँचवाँ अंतिम प्रावधान स्थायी निवास वाले घर के किरायेदार को una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales — वार्षिक अवधियों में और अधिकतम दो अतिरिक्त वर्षों तक का असाधारण विस्तार — मौजूदा अनुबंध की शर्तों पर देता है। यह उन अनुबंधों तक पहुँचता है जो 1 अक्टूबर 2026 को चल रहे थे और तीन में से किसी एक पड़ाव पर पहुँचते हैं: शहरी किरायेदारी अधिनियम के अनुच्छेद 9.1 की अनिवार्य अवधि (पाँच साल, और मकान मालिक के कानूनी व्यक्ति होने पर सात), जब वह 31 दिसंबर 2028 से पहले पूरी होती हो; अनुच्छेद 10 के, दूसरी डिक्री से पहले के रूप में, मौन विस्तार और कमज़ोर स्थिति वाला विस्तार; या सिविल संहिता के अनुच्छेद 1566 का मौन नवीकरण, जो तब पैदा होता है जब किरायेदार अनुबंध समाप्त होने के बाद भी, मकान मालिक की मौन सहमति से, घर में बना रहता है।

दो शर्तें किरायेदार की हैं। विस्तार उसके अनुरोध पर चलता है, और तभी जब वह al corriente de pago del alquiler, y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores — किराये के भुगतान में बकाया-मुक्त हो, और पिछले आठ महीनों में हर महीने ऐसा ही रहा हो। डिक्री अनुरोध के लिए न कोई रूप तय करती है, न कोई समय-सीमा; अवधि पूरी होने से पहले भेजा गया तारीख़ वाला लिखित अनुरोध सावधानी भरा पाठ है, पाठ की शर्त नहीं।

मकान मालिक की ओर नियम दो टूक है: La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador — अनुरोध को मकान मालिक द्वारा अनिवार्य रूप से स्वीकार किया जाना चाहिए — तीन अपवादों के साथ। पक्षों ने दूसरी शर्तें तय कर ली हों। उन्होंने नया अनुबंध कर लिया हो। या मकान मालिक ने किरायेदार को, अधिनियम के अनुच्छेद 9.3 की समय-सीमा और तरीक़े से, यह सूचना दी हो कि उसे घर अपने लिए या अपने परिवार के लिए चाहिए; और यहाँ डिक्री अधिनियम से आगे जाती है, क्योंकि वह यह वापसी तब भी होने देती है जब अनुबंध में इसका प्रावधान नहीं था, बशर्ते ज़रूरत वास्तविक और सिद्ध हो। विस्तार तब भी लागू नहीं होता जब दोनों पक्ष ऐसे नवीकरण या नए अनुबंध पर सहमत हों जिसका किराया मौजूदा किराये से कम से कम पाँच प्रतिशत कम हो, और इसे उस तीन साल के विस्तार के साथ जोड़ा नहीं जा सकता जो अधिनियम तनावग्रस्त आवास-बाज़ार घोषित क्षेत्रों में देता है (2 अक्टूबर से अनुच्छेद 10.6, उससे पहले 10.3); जहाँ वह मौजूद है, वही पहले चलता है।

दूसरी डिक्री इन दोनों टुकड़ों को आपस में बैठाती है (पहला अतिरिक्त प्रावधान)। जहाँ अनुच्छेद 10.1 का पाँच साल का विस्तार चलता है, वहाँ असाधारण विस्तार लागू नहीं होता: जिस किरायेदार का अनुबंध अभी-अभी पाँच साल बढ़ा है, उसे दो साल की ज़रूरत नहीं। यह उस किरायेदार के लिए है जिसके मकान मालिक ने विस्तार न करने की सूचना दी है। वह अनुबंध अपनी तारीख़ पर समाप्त नहीं होता; वह जोड़े गए एक या दो साल तक चलता है, और फिर el contrato se extinguirá a la finalización de dicha prórroga extraordinaria — अनुबंध उस असाधारण विस्तार के पूरा होने पर समाप्त हो जाएगा — जब तक पक्ष कुछ और तय न करें। जो मुआवज़ा पहली तारीख़ पर देय नहीं था, वह आख़िरी तारीख़ पर देय हो जाता है: मकान मालिक की इच्छा से हुई समाप्ति, छह कारणों में से किसी के बिना, किरायेदार को उसका अधिकार देती है।

एक बात अनसुलझी है। दूसरी डिक्री की प्रस्तावना कहती है कि Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas conservan su eficacia y no dan lugar a indemnización — नवीकरण न करने की जो सूचनाएँ पहले ही दी जा चुकी हैं वे अपना प्रभाव बनाए रखती हैं और मुआवज़े का आधार नहीं बनतीं — तब भी जब अनुबंध बाद में असाधारण रूप से बढ़ाया जाए। उसके अनुच्छेद यह बात स्पष्ट शब्दों में केवल मौन नवीकरण पर चल रहे अनुबंधों के लिए कहते हैं; बाक़ी के लिए यह पाठ प्रस्तावना पर टिका है। जिस मकान मालिक ने 2 अक्टूबर से पहले सूचना दी थी, उसे उसकी तारीख़ का प्रमाण सँभालकर रखना चाहिए।

लॉस क्रिस्तियानोस के परिवार के लिए हिसाब दो दिनों में दो बार बदल गया है। उनके पाँच साल मार्च 2027 की शुरुआत में पूरे होते हैं, 2 अक्टूबर के बाद छह महीने से कम में, इसलिए मालिक के पास फ़ैसला करने के लिए अक्टूबर 2026 के आख़िरी दिनों तक का समय है, यानी चार महीने पहले तक। यदि वह कुछ नहीं कहता, तो अनुबंध मार्च 2032 तक बढ़ जाता है, उसी किराये पर और उसके सीमित संशोधनों के साथ, और उसे समाप्त करने का अगला मौक़ा उस तारीख़ से छह महीने पहले आएगा। यदि वह सूचना देता है, तो परिवार, जिस पर कोई बकाया नहीं है, असाधारण विस्तार माँग सकता है: तब अनुबंध मार्च 2028 तक चलता है और फिर, वार्षिक अवधियों में, अधिक से अधिक मार्च 2029 तक, और उसके समाप्त होने पर मालिक उन्हें मिलते-जुलते फ़्लैट के कम से कम बारह महीनों के किराये का देनदार होगा, यानी 11,400 यूरो, यदि संदर्भ प्रणाली उसका मूल्य वही 950 यूरो आँकती है जो वे चुकाते हैं, जब तक कि उसकी सूचना में छह कारणों में से कोई एक न लिखा हो। अधिकांश मालिक जिस कारण को देखेंगे, वह है घर की उनकी अपनी ज़रूरत, या किसी निकट संबंधी की: ठीक से सूचित की गई हो तो वह विस्तार और मुआवज़ा दोनों को रोक देती है, पर वह वास्तविक होनी चाहिए, सूचना में लिखी होनी चाहिए, और तीन महीनों के भीतर किसी को सचमुच वहाँ रहने आना चाहिए। यहाँ से आगे सब कुछ पहली डिक्री से आता है।

किराया संशोधन: 2027 के अंत तक 2 %, और हर अनुबंध के लिए IRAV

सालाना संशोधन पर अब दो अलग सीमाएँ हैं, और वे डिक्री के अलग-अलग हिस्सों से आती हैं।

स्थायी सीमा अधिनियम के नए सिरे से लिखे गए अनुच्छेद 18.1 में है। संशोधन के लिए खंड चाहिए: En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos — स्पष्ट समझौते के अभाव में अनुबंधों पर किराये का कोई संशोधन लागू नहीं होगा। यदि खंड किसी सूचकांक का नाम नहीं लेता, तो संदर्भ IRAV है, वह सूचकांक जिसे राष्ट्रीय सांख्यिकी संस्थान इसी उद्देश्य से प्रकाशित करता है; और खंड जो भी कहे, सालाना वृद्धि IRAV के बदलाव से अधिक नहीं हो सकती। अब तक यह सूचकांक 26 मई 2023 से किए गए अनुबंधों को बाँधता था और पुराने अनुबंध उपभोक्ता मूल्य सूचकांक के अनुसार चलते थे; डिक्री 2023 के आवास कानून के एक संक्रमणकालीन प्रावधान को दोबारा लिखती है ताकि पहले के अनुबंध भी उसी सीमा के साथ संशोधित हों। 2019 या 2022 के अनुबंध में «IPC» कहने वाला खंड अब भी वैध है; बस वह IRAV से अधिक नहीं दे सकता।

अस्थायी सीमा छठा अंतिम प्रावधान है। 1 अक्टूबर 2026 और 31 दिसंबर 2027 के बीच देय हर संशोधन के लिए किरायेदार मकान मालिक से वृद्धि पर दो नियमों के तहत बातचीत कर सकता है। यदि किराया उस ऊपरी सीमा से ऊपर है जो राज्य की संदर्भ-मूल्य प्रणाली उस घर के लिए देती है, तो no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta — किराये में कोई भी वृद्धि लागू नहीं होगी। बाक़ी हर मामले में वृद्धि वही है जिस पर दोनों पक्ष नए सिरे से सहमत हों और, यदि सहमत न हों, तो el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento — लागू की जाने वाली किराया-वृद्धि दो प्रतिशत से अधिक नहीं हो सकेगी।

आँकड़े दिखाते हैं कि कौन-सा नियम काटता है। 15 सितंबर 2026 को प्रकाशित, अगस्त का IRAV 2.47 % है; उसी महीने का उपभोक्ता मूल्य सूचकांक, आवास मंत्रालय के अपने संशोधन कैलकुलेटर के अनुसार, 4.3 % पर था। लॉस क्रिस्तियानोस का अनुबंध 2022 का है और उसका खंड IPC का हवाला देता है। अगस्त के आँकड़ों पर मार्च 2027 का संशोधन पुराने नियम के तहत महीने में 40.85 यूरो जोड़ता; अधिनियम की नई सीमा के तहत वह अधिक से अधिक 23.47 यूरो जोड़ सकता था; और डिक्री के अस्थायी नियम के तहत, नए समझौते के बिना, वह अधिक से अधिक 19 यूरो जोड़ सकता है, जिससे किराया 950 यूरो से 969 यूरो हो जाता है। यदि संदर्भ-मूल्य प्रणाली फ़्लैट की सीमा 950 यूरो से नीचे रखती है, तो वह कुछ नहीं जोड़ता। वह प्रणाली मंत्रालय का वेब एप्लिकेशन है, जो किसी घर के लिए उसकी जगह और विशेषताओं के अनुसार संदर्भ मूल्यों का एक दायरा लौटाता है; संशोधन का पत्र भेजने से पहले उसे देख लेना अब काम का हिस्सा है।

मौसमी किराया ख़त्म: «अस्थायी आवास» का अनुबंध

तीस साल तक अधिनियम por temporada — एक मौसम के लिए — दिए गए किराये को आवास से भिन्न उपयोग का अनुबंध मानता रहा, और उसे लगभग पूरी तरह पक्षों की सहमति पर छोड़ता रहा। डिक्री उन शब्दों को अनुच्छेद 3 से हटाती है और, आवास के नियमों के भीतर, arrendamiento de vivienda temporal बनाती है: वह अनुबंध जो ऐसे किरायेदार की आवास-ज़रूरत पूरी करता है जो temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable — उचित और प्रमाणित किए जा सकने वाले कारण से, अपने सामान्य निवास से अस्थायी रूप से दूर है (अनुच्छेद 2.3)।

चार नियम इसे परिभाषित करते हैं। कारण अनुबंध में लिखा होना चाहिए और वास्तविक तथा प्रमाण-योग्य होना चाहिए, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia — और उसके अस्तित्व को सिद्ध करने का भार मकान मालिक पर है; उसके बिना वाला अनुबंध हस्ताक्षर के दिन से ही सामान्य आवासीय किराया-अनुबंध माना जाता है (अनुच्छेद 7.2)। अवधि स्वतंत्र रूप से तय होती है, debiendo ser superior a treinta y un días, y no exceder como regla general de doce meses — पर उसे इकतीस दिनों से अधिक होना चाहिए और, सामान्य नियम के रूप में, बारह महीनों से अधिक नहीं (अनुच्छेद 9 bis.1)। जब बारह महीने बिना कारण पार हो जाएँ, या जब उन्हीं पक्षों के बीच और उसी घर के लिए más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva — अस्थायी आवास के लगातार दो से अधिक अनुबंध — हों, तो पहला अनुबंध सामान्य अनुबंध माना जाता है, अपने पाँच या सात साल के साथ (अनुच्छेद 9 bis.2)। और किरायेदार का पक्ष पहले से हल्का है: वह एक महीने के बाद दस दिन की सूचना देकर जा सकता है, अतिरिक्त गारंटी एक महीने के किराये से अधिक नहीं हो सकती, सामान्य उपयोग से हुई टूट-फूट की छोटी मरम्मतें मकान मालिक के ज़िम्मे हैं, और उसी घर के लगातार अस्थायी अनुबंधों का किराया एक साल में IRAV से अधिक नहीं बढ़ सकता।

1 अक्टूबर से पहले किए गए अनुबंध अपनी तय अवधि के अंत तक पुरानी व्यवस्था रखते हैं, और वहीं रुक जाते हैं: quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga — वे विस्तार की संभावना के बिना समाप्त हो जाएँगे — और नवीकरण पहले से ही नए नियमों के तहत अस्थायी आवास का अनुबंध है (अधिनियम का आठवाँ संक्रमणकालीन प्रावधान)। पर्यटकों को बेचे जाने वाले इकतीस दिन तक के किराये अधिनियम से बाहर ही रहते हैं, हर क्षेत्र के पर्यटन नियमों के तहत, जिसका द्वीपों में मतलब है कैनरी का छुट्टी-किराया कानून, जिसका वर्णन हमने Ley 6/2025 पर अपने लेख में किया है।

हैम्बर्ग के दंपति के साथ सर्दियों का अनुबंध ठीक उन्हीं सवालों पर बैठता है जिन्हें पाठ खुला छोड़ता है। जर्मनी में बनाए रखे गए घर से दूर पाँच महीने का प्रवास अनुच्छेद 2.3 के शब्दों में समा सकता है, पर डिक्री स्वीकार्य कारणों की कोई सूची नहीं देती, माँगती है कि कारण उचित और प्रमाण-योग्य हो, और प्रमाण का भार मालिक पर डालती है; जिस अनुबंध का कारण टिकता नहीं, वह पहले दिन से पाँच साल का सामान्य अनुबंध है, जिसके अंत में पाँच साल का विस्तार और उसका मुआवज़ा प्रतीक्षा कर रहे हैं। और फिर गिनती है। उन्हीं किरायेदारों के साथ 2028 की सर्दी नए नियमों के तहत किया गया तीसरा अस्थायी अनुबंध होगी: डिक्री यह नहीं कहती कि बीच की गर्मियाँ इस क्रम को तोड़ती हैं या नहीं, न यह कि अक्टूबर 2026 से पहले की सर्दियाँ इसमें गिनी जाती हैं या नहीं। जब तक कोई अदालत या नियमावली जवाब नहीं देती, उसी किरायेदार के साथ तीसरी सर्दी की योजना सलाह लेकर बनानी चाहिए, पिछले साल के नमूने से नहीं। डिक्री अस्थायी किराये और कमरों के किराये पर क्षेत्रीय नियमों के लिए भी जगह छोड़ती है (अधिनियम का बारहवाँ अतिरिक्त प्रावधान), इसलिए इस अनुबंध का कैनरी वाला पक्ष अभी बदल सकता है।

मकान मालिक अब क्या नहीं वसूल सकता और क्या नहीं माँग सकता

डिक्री सामान्य किराया-अनुबंध की बारीक शर्तें भी दोबारा लिखती है, और पाँच बदलाव हर नए अनुबंध तक पहुँचेंगे।

कर। पक्ष अब भी तय कर सकते हैं कि किरायेदार संपत्ति के सामान्य ख़र्च चुकाए, लिखित में और सालाना राशि बताकर, पर En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria — किसी भी स्थिति में घर से जुड़े कर किरायेदार पर नहीं थोपे जा सकते — जब तक कि कानून के अनुसार करदाता स्वयं किरायेदार न हो (अनुच्छेद 20.1)। वह खंड जो संपत्ति कर किरायेदार पर डाल देता था, और जिसकी अधिनियम 30 सितंबर तक अनुमति देता था, नए अनुबंध में नहीं लिखा जा सकता; न ही किरायेदार से, सीधे या परोक्ष रूप से, एजेंसी का शुल्क या अनुबंध तैयार करने का ख़र्च लिया जा सकता है (अनुच्छेद 20.2)।

गारंटियाँ। एक महीने की जमानत राशि बनी रहती है, और पाँच या सात साल तक के अनुबंधों में किसी भी अतिरिक्त गारंटी पर दो महीने के किराये की सीमा भी; नया यह है कि En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta — किसी भी स्थिति में किरायेदार से किराया न चुकाने का बीमा लेने की माँग नहीं की जा सकती (अनुच्छेद 36.5)। मकान मालिक अब भी अपने ख़र्च पर किराये का बीमा करा सकता है।

समय से पहले जाना। किरायेदार पहले की तरह छह महीने के बाद तीस दिन की सूचना देकर अनुबंध छोड़ सकता है; वह खंड जो उससे हर बचे हुए साल के लिए एक महीने का किराया वसूलता था, अब नहीं रहा, क्योंकि इस तरह किया गया परित्याग no generará derecho de indemnización en favor del arrendador — मकान मालिक के पक्ष में क्षतिपूर्ति का अधिकार पैदा नहीं करेगा (अनुच्छेद 11)।

मरम्मत और वापसी। जब घर को ऐसी मरम्मत चाहिए जो उसकी रहने-योग्यता, सुरक्षा या स्वास्थ्य-स्थितियों को प्रभावित करती हो, तो किरायेदार उचित अनुमान-पत्र के साथ लिखित माँग भेज सकता है; मकान मालिक के पास उसे स्वीकार करने, दूसरी मरम्मत सुझाने या काम कराने के लिए पंद्रह कैलेंडर दिन हैं, और उसके बाद किरायेदार काम करवाकर लागत आगे के किराये से घटा सकता है (अनुच्छेद 21.5)। अनुबंध के अंत में दोनों पक्षों को घर की स्थिति पर एक समापन दस्तावेज़ पर हस्ताक्षर करने होते हैं; यदि वह नहीं है, या उसमें कोई नुक़सान दर्ज नहीं है, तो se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación — जब तक विपरीत सिद्ध न हो, यह माना जाएगा कि घर उचित रखरखाव की स्थिति में लौटाया गया (अनुच्छेद 36.7)। विदेश में रहने वाले मालिक के लिए यह आख़िरी नियम घर ख़ाली करते समय के निरीक्षण को वह क्षण बना देता है जो जमानत राशि का फ़ैसला करता है।

बड़े घर। सितंबर तक अधिनियम 300 वर्ग मीटर से बड़े घर के, या न्यूनतम वेतन के 5.5 गुना से अधिक सालाना किराये वाले घर के अनुबंध के पक्षों को इन नियमों में से अधिकांश को समझौते से किनारे रखने देता था। डिक्री उस अपवाद को अनुच्छेद 4.2 से हटाती है: किसी के घर के रूप में किराये पर दिया गया बड़ा विला अब उन्हीं अनिवार्य नियमों के तहत है जिनके तहत एक स्टूडियो।

क्या ये नियम पहले से किए जा चुके अनुबंधों तक पहुँचते हैं? डिक्री विस्तार के लिए, संशोधन की दोनों सीमाओं के लिए और मौसमी अनुबंधों के लिए अपना जवाब देती है, और बाक़ी के लिए कोई नहीं। सिविल संहिता का सामान्य नियम यह है कि Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario — कानूनों का पूर्वव्यापी प्रभाव नहीं होगा, यदि वे इसके विपरीत न कहें (अनुच्छेद 2.3) — और 2019 तथा 2023 के सुधारों में से हर एक में ऐसा संक्रमणकालीन प्रावधान था जो पहले के अनुबंधों को उनके अपने नियमों के तहत छोड़ता था। तो मोटे तौर पर, 1 अक्टूबर से पहले किया गया अनुबंध ख़र्चों, गारंटियों और परित्याग पर अपने खंड रखता है; नवीकरण या नया अनुबंध नहीं।

किराये पर दिया घर बेचना: किरायेदार के ख़रीदने के अधिकार का त्याग अब नहीं हो सकता

अनुच्छेद 25 पहले से ही किरायेदार को घर बिकने पर पहले ख़रीदने का अधिकार देता था: बिक्री और उसकी शर्तों की औपचारिक सूचना से गिने जाने वाले तीस कैलेंडर दिन, उसी क़ीमत पर ख़रीदने के लिए, और यदि वह सूचना नहीं दी गई या ग़लत थी, तो विलेख की प्रति से तीस दिन, ख़रीदार की जगह लेने के लिए। दो चीज़ें बदलती हैं। अनुबंध का वह खंड जिसके ज़रिये किरायेदार यह अधिकार छोड़ देता था, सितंबर तक वैध था; अब Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente — पक्ष यह तय नहीं कर सकेंगे कि किरायेदार पहले ख़रीदने के अधिकार का त्याग करे (अनुच्छेद 25.8)। और पूरी इमारत की बिक्री, या फ़्लैट की दूसरी संपत्तियों के साथ बिक्री, अब इससे नहीं बचती: यदि घर को कानूनी रूप से अलग किया जा सकता है, तो सूचना में उसके हिस्से की क़ीमत और इस्तेमाल किए गए वस्तुनिष्ठ मानदंड बताने होंगे, वरीयता से कैडस्टर का संदर्भ मूल्य या स्वतंत्र मूल्यांकन (अनुच्छेद 25.2 और 25.7)। संपत्ति रजिस्ट्री उन सूचनाओं के प्रमाण के बिना किराये पर दिए घर की बिक्री दर्ज नहीं करेगी (अनुच्छेद 25.5)।

जो अनिवासी किरायेदार के रहते फ़्लैट बेच रहा है, उसके लिए बिक्री का कैलेंडर अब उसी सूचना से शुरू होता है, और जो ख़रीदार मकान मालिक की जगह लेता है वह विस्तार न करने का मुआवज़ा भी अपने ऊपर लेता है; उसी बिक्री का कर वाला पक्ष अनिवासी के रूप में बेचने पर हमारी मार्गदर्शिका में है।

बेदखली, जब किरायेदार कमज़ोर स्थिति में हो

डिक्री का प्रक्रिया वाला हिस्सा अपने आप में एक अलग लेख का हक़दार है; तीन बातें आज हर मकान मालिक से जुड़ी हैं।

पहली, सिविल प्रक्रिया अधिनियम के अनुच्छेद 22 का नया पैराग्राफ़ 6 किराया न चुकाने पर होने वाली बेदखली को रोकने का एक «असाधारण» रास्ता बनाता है। जब यह सिद्ध हो जाए कि किरायेदार आर्थिक रूप से कमज़ोर स्थिति में है, तो अदालत सक्षम सार्वजनिक प्रशासन को सूचित करती है, जिसके पास वैकल्पिक आवास देने या बकाया चुकाने के लिए दो महीने हैं; इस बीच मामला स्थगित रहता है। यदि वह चुका देता है, तो मामला समाप्त हो जाता है और अनुबंध चलता रहता है। यदि वह दोनों में से कुछ नहीं करता, तो la administración pública competente quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario — सक्षम सार्वजनिक प्रशासन अपने आप किरायेदार की देनदार वाली स्थिति में आ जाएगा — और बेदखली नहीं होती: अनुबंध अपनी अवधि पूरी होने तक लागू रहता है, जब तक कमज़ोर स्थिति बनी रहे।

दूसरी, जहाँ वह व्यवस्था लागू नहीं होती, वहाँ डिक्री का अनुच्छेद 2 अदालत को ऐसे कमज़ोर व्यक्ति की बेदखली, जिसके पास वैकल्पिक आवास नहीं है, 31 दिसंबर 2030 तक स्थगित करने देता है: जब वादी ऐसी संस्था हो जो घर या न चुकाए गए बंधक-ऋणों के पोर्टफ़ोलियो उनके बाज़ार मूल्य से बहुत कम पर ख़रीदती है, तो डिक्री कोई मुआवज़ा नहीं देती; बाक़ी मामलों में स्थगन की हर साल समीक्षा होती है, वह तीन साल से अधिक नहीं चल सकता और, जब मकान मालिक एक व्यक्ति हो, तो आवास का सक्षम प्रशासन न मिले किराये की सीमा तक उसकी भरपाई करता है।

तीसरी, उस दूसरी व्यवस्था की एक सीमा: किरायेदार की कमज़ोर स्थिति को वरीयता नहीं मिलती cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas — जब वादी ऐसा व्यक्ति हो जिसके पास दो या उससे कम घर हैं (अनुच्छेद 2.2)। यह सीमा पहली व्यवस्था को बंद नहीं करती: बकाये वाले कमज़ोर किरायेदार के छोटे मकान मालिक के लिए डिक्री जो रास्ता खींचती है, वह यह है कि प्रशासन चुकाए या क़र्ज़ अपने ऊपर ले, और अनुबंध चलता रहे। दोनों नियम उन चल रहे मामलों तक पहुँचते हैं जिनमें बेदखली अभी लागू नहीं हुई है। इसमें से कुछ भी बिना अनुबंध के क़ब्ज़ा किए गए घर से संबंधित नहीं है, जो okupas पर हमारे लेख में बताए रास्तों पर चलता है।

अक्टूबर 2026 के लिए मकान मालिक की जाँच-सूची

• अपने अनुबंधों पर तारीख़ें लगाइए: हर अनुबंध के लिए हस्ताक्षर की तारीख़, उसके पाँच या सात साल का अंत और अगला संशोधन लिख लें।
• सूचना की तारीख़ से पहले फ़ैसला करें: हर अवधि के अंत से छह महीने पहले, और यदि वह 2 अक्टूबर के बाद के छह महीनों में समाप्त होती है तो चार महीने पहले; चुप्पी का मतलब अब पाँच और साल है, और बिना लिखित कारण की सूचना का मतलब एक साल का किराया।
• विस्तार के अनुरोधों का लिखित उत्तर दें: यदि आपको घर चाहिए, तो यह उस सूचना से कहें जो अनुच्छेद 9.3 माँगता है, और ज़रूरत का प्रमाण सँभालकर रखें।
• संशोधन का पत्र भेजने से पहले दो आँकड़े जाँचें: घर के लिए संदर्भ-मूल्य का दायरा और ताज़ा IRAV; नए समझौते के बिना, 2 %।
• मौसमी अनुबंध को पिछले साल के फ़ॉर्म पर नवीकृत न करें: अस्थायी प्रवास का कारण अनुबंध में लिखें और उसी किरायेदार के साथ हुए अनुबंध गिनें।
• अपना नमूना-अनुबंध जाँचें: किरायेदार पर कोई कर नहीं, किराये का अनिवार्य बीमा नहीं, समय से पहले जाने पर कोई जुर्माना नहीं, अंत में एक समापन दस्तावेज़।
• यदि आप किराये पर दिया घर बेचने की सोच रहे हैं, तो किरायेदार को सूचना से शुरू करें, क़ीमत और उसके पीछे के मानदंडों के साथ।
• दोनों मतदान नोट कर लें: दो डिक्रियाँ, दो मतदान; यदि कांग्रेस किसी एक को निरस्त करती है, तो ऊपर की किसी भी बात पर अमल करने से पहले दोबारा पूछें।

डिक्री-कानून पहली सुबह से कानून है और कुछ ही हफ़्तों में कानून होना बंद कर सकता है। पढ़िए कि वह आज क्या कहता है, उसके तहत जो करें उसे लिखकर रखिए, और पाँच साल की योजना को तीस दिन के नियम पर मत टाँगिए।

कोस्ता अदेखे और कोरालेखो कार्यालयों की हमारी संपत्ति टीम किराया-अनुबंधों की दोनों डिक्रियों के आधार पर समीक्षा करती है, अस्थायी आवास के अनुबंध और विस्तार न करने, विस्तार, संशोधन, ज़रूरत तथा बिक्री की सूचनाएँ तैयार करती है, और बेदखली की कार्यवाहियों में पैरवी करती है; परामर्श सशुल्क है, जिसका अनुमान पहले दिया जाता है। सेवा का विवरण हमारे संपत्ति कानून पृष्ठ पर है, और संपर्क पृष्ठ पर दोनों कार्यालयों के समय हैं।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

क्या डिक्रियाँ लागू हैं, और यदि कांग्रेस इन्हें ठुकरा दे तो क्या होगा?

पहली 1 अक्टूबर 2026 से लागू है; दूसरी 2 अक्टूबर को लागू होती है। कांग्रेस को हर एक पर तीस दिनों के भीतर मतदान करना है, जिन्हें उसकी नियमावली कार्य-दिवसों में गिनती है। जिस डिक्री की पुष्टि होती है वह बनी रहती है; जिसे निरस्त किया जाता है वह लागू होना बंद हो जाती है और शहरी किरायेदारी अधिनियम उन बिंदुओं पर अपने पुराने शब्दों पर लौट आता है। मार्च की डिक्री इसी तरह 28 अप्रैल को समाप्त हुई; किरायेदारों ने उसके तहत जो अनुरोध किए थे, उनकी वैधता की पुष्टि पाँच महीने बाद ही हुई, इन दोनों में से पहली डिक्री से, और इसीलिए अब जो कुछ भी किया जाए वह लिखित और तारीख़ के साथ होना चाहिए।

मेरे किरायेदार का पाँच साल का अनुबंध 2027 में समाप्त होता है। क्या मैं उसे समाप्त कर सकता हूँ?

2 अक्टूबर से, कुछ न करना उसे पाँच और साल के लिए बढ़ा देता है। उसे समाप्त करने के लिए आपको अवधि के अंत से छह महीने पहले सूचना देनी होगी, या चार महीने पहले यदि 2 अक्टूबर को छह महीने से कम बचे हों। तब भी, जो किरायेदार किराये में बकाया-मुक्त है और जिसने पिछले आठ महीनों में हर महीने भुगतान किया है, वह दो और साल तक माँग सकता है, और आपको स्वीकार करना होगा, जब तक कि आपने किरायेदार के साथ दूसरी शर्तें तय न की हों या नया अनुबंध न किया हो, या आपको घर अपने लिए या अपने परिवार के लिए चाहिए और आप इसकी सूचना अधिनियम के अनुच्छेद 9.3 के अनुसार दें, ऐसी ज़रूरत के साथ जो वास्तविक हो और जिसे आप सिद्ध कर सकें। और जब अनुबंध आपके फ़ैसले से समाप्त होता है, तो आप मिलते-जुलते घर के कम से कम बारह महीनों के किराये के देनदार हैं, जब तक कि आपकी सूचना में उन छह कारणों में से कोई एक न लिखा हो जिन्हें अधिनियम गिनाता है।

मेरा अनुबंध कहता है कि किराया IPC के साथ बढ़ता है। क्या मैं इसे अब भी लागू कर सकता हूँ?

खंड वैध है; उसके नतीजे पर सीमा है। 1 अक्टूबर से सालाना वृद्धि कभी IRAV से अधिक नहीं हो सकती, मई 2023 से पहले किए गए अनुबंधों में भी, और 31 दिसंबर 2027 तक देय संशोधनों के लिए नए समझौते के बिना वृद्धि 2 % से अधिक नहीं हो सकती। यदि किराया पहले से ही घर के लिए राज्य के संदर्भ दायरे के ऊपरी सिरे से ऊपर है, तो वह बिल्कुल नहीं बढ़ सकता। अगस्त 2026 के आँकड़ों पर इसका मतलब है 4.3 % के IPC की जगह 2 %।

मैं हर सर्दी में अपना फ़्लैट उसी दंपति को किराये पर देता हूँ। क्या वह अब भी मौसमी अनुबंध है?

उस नाम से नहीं। 1 अक्टूबर से पहले किया गया अनुबंध पुराने नियमों के तहत अपने तय अंत तक चलता है और उसे बढ़ाया नहीं जा सकता। नया अनुबंध अस्थायी आवास का अनुबंध है: उसमें लिखा होना चाहिए कि किरायेदार अपने सामान्य निवास से अस्थायी रूप से दूर क्यों है, ऐसा कारण जिसे आप सिद्ध कर सकें; उसे इकतीस दिनों से अधिक चलना चाहिए और, नियम के तौर पर, बारह महीनों से अधिक नहीं; और उसी किरायेदार के साथ उसी घर का लगातार तीसरा अनुबंध पहले अनुबंध को सामान्य अनुबंध में बदल देता है। बीच की गर्मी इस क्रम को तोड़ती है या नहीं, यह ऐसा सवाल है जिसका पाठ जवाब नहीं देता।

क्या मैं अब भी किरायेदार से संपत्ति कर और समुदाय शुल्क भरवा सकता हूँ?

नए अनुबंध में समुदाय शुल्क हाँ, संपत्ति कर नहीं। समुदाय शुल्क जैसे सामान्य ख़र्च किरायेदार पर ऐसे लिखित खंड से डाले जा सकते हैं जिसमें सालाना राशि बताई गई हो, क्षैतिज संपत्ति व्यवस्था वाली इमारतों में। घर से जुड़े कर किरायेदार पर नहीं थोपे जा सकते, जब तक कि कानून के अनुसार करदाता स्वयं किरायेदार न हो। 1 अक्टूबर से पहले किया गया अनुबंध, मोटे तौर पर, वही खंड रखता है जो उसमें था।

यह लेख 1 अक्टूबर 2026 की सामान्य जानकारी है, किसी विशेष किराया-अनुबंध पर सलाह नहीं; उद्धृत पाठ हैं 29 सितंबर का Real Decreto-ley 26/2026 (30 सितंबर 2026 का राज्य का आधिकारिक राजपत्र) और उसी तारीख़ का Real Decreto-ley 27/2026 (1 अक्टूबर 2026 का राजपत्र), शहरी किरायेदारी अधिनियम (Ley 29/1994) अपने समेकित रूप में और दूसरी डिक्री के संशोधन के साथ, Ley 12/2023, सिविल प्रक्रिया अधिनियम, सिविल संहिता, संविधान और कांग्रेस ऑफ़ डेप्युटीज़ की नियमावली; IRAV राष्ट्रीय सांख्यिकी संस्थान का अगस्त 2026 का आँकड़ा है। दोनों डिक्रियाँ कांग्रेस की पुष्टि की प्रतीक्षा में हैं, जो इनमें से किसी को भी निरस्त कर सकती है; हमारी संपत्ति टीम से परामर्श एक सशुल्क सेवा है।