De Spaanse huurdecreten van oktober 2026: de verlenging met vijf jaar en haar prijs, de brug van twee jaar, het plafond van 2 %, het einde van het seizoenscontract — en de stemmingen die nog komen

Een Nederlandse eigenaar heeft twee appartementen in Los Cristianos. Het ene is sinds 1 maart 2022 verhuurd aan een gezin dat er het hele jaar woont, voor € 950 per maand, met een contract waarvan de vijf jaar begin maart 2027 aflopen; het andere gaat elke winter, van november tot maart, naar hetzelfde gepensioneerde echtpaar uit Hamburg, met wat beide partijen altijd een seizoenscontract hebben genoemd. In twee dagen heeft het Spaanse staatsblad de regels voor beide veranderd. Op 30 september 2026 publiceerde het het Real Decreto-ley 26/2026, een woondecreet in zes titels dat sinds 1 oktober van kracht is: de huuraanpassing van komend voorjaar heeft een plafond van 2 %, het gezin kan tot twee jaar extra vragen tegen dezelfde voorwaarden en het seizoenscontract bestaat, als juridische categorie, niet meer. Op 1 oktober publiceerde het het Real Decreto-ley 27/2026, van kracht vanaf 2 oktober, dat herschrijft wat er gebeurt wanneer de vijf jaar aflopen: het contract verlengt zichzelf met nog eens vijf jaar als de verhuurder niet opzegt, en de verhuurder die opzegt zonder een van de genoemde redenen is de huurder een jaar huur verschuldigd. Beide decreten zijn voorlopig in een precieze zin: het Congres moet over elk nog stemmen, en het vorige huurdecreet, dat van maart, heeft die stemming niet overleefd. Deze notitie leest de onderdelen die een huurcontract veranderen — de verlenging met vijf jaar en haar prijs, de buitengewone verlenging, de huuraanpassing, de nieuwe tijdelijke huur, kosten en zekerheden, het kooprecht van de huurder en ontruimingen — en zegt wat open blijft. De fiscale titel van het eerste decreet is een onderwerp apart. De citaten staan in het Spaans, de lezing in het Nederlands.

Van kracht op 1 en 2 oktober, en op proef

Een decreet-wet is de regering die in een spoedeisend geval alleen wetgeeft, en de Grondwet houdt haar kort: het moet worden voorgelegd aan een stemming van het voltallige Congres en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación — binnen dertig dagen na de afkondiging — en de kamer moet het uitdrukkelijk bekrachtigen of intrekken (artikel 86.2). Het reglement van het Congres herhaalt de dertig dagen (artikel 151.1) en zegt hoe ze worden geteld: los plazos señalados por días en este Reglamento se computarán en días hábiles — termijnen die in dit reglement in dagen zijn bepaald, worden in werkdagen geteld (artikel 90.1).

Tot die stemming is elk decreet wet en geldt het volledig. Daarna gebeurt een van twee dingen. Bekrachtigt het Congres het, dan verandert er niets, al kan de kamer het daarna als wetsvoorstel behandelen en amenderen. Trekt het Congres het in, dan houdt het decreet op te gelden en keren de artikelen die het herschreef terug naar hun eerdere tekst. Over elk decreet wordt apart gestemd, zodat het ene kan blijven en het andere kan vallen. Het Spaanse huurrecht heeft dit twee keer meegemaakt. In december 2018 hervormde een decreet-wet de wet op de stedelijke huur (Ley de Arrendamientos Urbanos); het trad in werking op 19 december, het Congres trok het in op 22 januari 2019 en de geconsolideerde tekst van het staatsblad herstelde de oude artikelen, tot een tweede decreet de hervorming terugbracht vanaf 6 maart 2019. En op 21 maart van dit jaar publiceerde het staatsblad het Real Decreto-ley 8/2026, met een buitengewone verlenging en een plafond van 2 % die sterk lijken op wat hieronder wordt beschreven; het trad de volgende dag in werking en het Congres stemde op 28 april voor intrekking, achtendertig dagen na de publicatie.

Dat tweede precedent telt om twee redenen. Het laat zien dat deze stemmingen geen formaliteit zijn. En het laat zien wat een intrekking achterlaat: het eerste van de nieuwe decreten heeft moeten zeggen dat de verlengingsverzoeken die huurders deden terwijl het decreet van maart leefde se tendrán por válidamente formuladas, sin necesidad de nueva comunicación — als geldig gedaan worden beschouwd, zonder dat een nieuwe kennisgeving nodig is (eerste overgangsbepaling). Wat in die weken werd gevraagd, is door de intrekking niet ongedaan gemaakt; het bleef vijf maanden in twijfel. Het praktische gevolg voor een verhuurder of een huurder vandaag is te handelen naar de geldende wet, schriftelijk en met data, en geen lang plan te bouwen op een regel die misschien nog maar enkele weken leeft.

Als de vijf jaar aflopen: vijf jaar erbij, of een jaar huur

Het tweede decreet heeft één artikel, en het herschrijft artikel 10 van de wet op de stedelijke huur: het artikel dat zegt wat er gebeurt wanneer de huur van een hoofdverblijf zijn verplichte duur van vijf jaar heeft bereikt, of van zeven als de verhuurder een rechtspersoon is. Tot 1 oktober was het antwoord een stilzwijgende verlenging per jaarlijkse termijnen, tot hoogstens drie jaar extra, die de verhuurder kon voorkomen met vier maanden opzegtermijn en zonder een reden te geven. Vanaf 2 oktober geldt, als geen van beide partijen heeft opgezegd: el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica — het contract wordt verplicht verlengd met opeenvolgende termijnen van vijf jaar, of zeven jaar als de verhuurder een rechtspersoon is (artikel 10.1). De huurder houdt dat tegen met twee maanden opzegtermijn; de verhuurder heeft er zes nodig.

De opzegging van de verhuurder heeft bovendien een prijs. De verhuurder die geldig opzegt vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada — is verplicht de huurder schadeloos te stellen met een bedrag dat ten minste gelijk is aan twaalf maanden huur van een woning met vergelijkbare kenmerken als de verhuurde. Het bedrag wordt waar mogelijk berekend met het referentieprijzensysteem van de Staat; het mag nooit lager zijn dan één maand huur voor elk jaar dat de huurder in de woning heeft gewoond; en het wordt betaald bij de teruggave van de woning. De toelichting bij het decreet is uitdrukkelijk: de maatstaf is de referentieprijs van een vergelijkbare woning, niet de huur van het contract dat eindigt, al geeft dat systeem een bandbreedte van waarden en zegt de tekst niet welk punt van de bandbreedte telt. Ook een verkoop bevrijdt niet van de verplichting: zij gaat over op de koper die in de plaats van de verhuurder treedt.

Zes situaties doen de vergoeding vervallen, en alle zes deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la notificación de preaviso — moeten uitdrukkelijk, gedetailleerd en schriftelijk in de opzegging worden vermeld (artikel 10.2). De verhuurder heeft, als natuurlijk persoon, de woning nodig als vaste woning voor zichzelf, voor familieleden tot in de tweede graad of voor zijn echtgenoot na een definitief vonnis van scheiding; is geen van hen er drie maanden na de teruggave ingetrokken, dan kan de huurder de vergoeding alsnog eisen. De huurder heeft in meer dan zes van de twaalf maanden vóór de opzegging niet in de woning gewoond, zonder gerechtvaardigde reden. De huurder beschikt in dezelfde gemeente over een andere geschikte woning, als eigenaar of houder van een gebruiksrecht, en kan die betrekken. De partijen tekenen een nieuw contract. De huurder wijst een bindend aanbod af van een nieuw contract voor dezelfde woning voor minstens vijf jaar, of zeven als de verhuurder een rechtspersoon is, tegen een huur volgens de regels die de wet in gespannen woningmarkten toepast, wat in wezen neerkomt op de vorige huur met haar jaarlijkse aanpassing. Of de verhuurder verkeert in een aangetoonde kwetsbare situatie die zijn belangen doet voorgaan. Als hefboom kan de verhuurder de opzegging evenmin gebruiken: komen de partijen daarna overeen door te gaan, dan mag de afgesproken verlenging niet korter zijn dan de vijf of zeven jaar, en elk beding dat het oorspronkelijke contract voor de huurder verslechtert, is nietig (artikelen 10.3 en 10.4).

Er is nog één uitweg, en die verbindt de twee decreten. Er is geen vergoeding verschuldigd wanneer de huurder op die einddatum voldoet aan de wettelijke vereisten voor een verlenging die de verhuurder verplicht moet aanvaarden, aunque no la hubiera solicitado — ook als hij er niet om heeft gevraagd. De buitengewone verlenging uit het volgende deel is er zo een.

Het nieuwe artikel 10 bereikt contracten die al zijn getekend, voor elke einddatum, van het contract of van een van zijn verlengingen, die na 3 oktober 2026 valt (enige overgangsbepaling). Drie aanpassingen verzachten de landing. Resten er op 2 oktober minder dan zes maanden tot die einddatum, dan podrá efectuarse con una antelación mínima de cuatro meses a dicha fecha — kan de opzegging van de verhuurder worden gedaan met een minimumtermijn van vier maanden vóór die datum. Volgens de tekst wordt een contract dat nog minder dan vier maanden loopt, zonder eerdere opzegging, voor de vijf jaar verlengd. Een contract dat al in de oude stilzwijgende verlenging van drie jaar zat, maakt die af onder de oude regel, en het nieuwe artikel geldt aan het einde ervan. En een contract dat voortleeft in stilzwijgende voortzetting volgens het Burgerlijk Wetboek valt onder het nieuwe artikel op de eerste einddatum die vier maanden na de inwerkingtreding valt, met vier maanden opzegtermijn voor de verhuurder en met alle in de woning doorgebrachte tijd meegeteld voor de vijf jaar.

De buitengewone verlenging: tot twee jaar extra, als de huurder erom vraagt

Het eerste decreet brengt zijn eigen, tijdelijke maatregel mee. De vijfde slotbepaling ervan geeft de huurder van een hoofdverblijf una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales — een buitengewone verlenging per jaarlijkse termijnen en tot een maximum van twee extra jaren — tegen de voorwaarden van het lopende contract. Zij bereikt de contracten die op 1 oktober 2026 liepen en aan een van drie eindpunten komen: de verplichte duur van artikel 9.1 van de wet op de stedelijke huur (vijf jaar, zeven als de verhuurder een rechtspersoon is), wanneer die afloopt vóór 31 december 2028; de stilzwijgende verlenging en de verlenging wegens kwetsbaarheid van artikel 10 zoals het luidde vóór het tweede decreet; of de stilzwijgende voortzetting van artikel 1566 van het Burgerlijk Wetboek, die ontstaat wanneer een huurder na het einde van het contract blijft wonen en de verhuurder daarin berust.

Twee voorwaarden liggen bij de huurder. De verlenging werkt op zijn verzoek, en alleen als hij al corriente de pago del alquiler, y lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores — bij is met de huurbetaling, en dat maand na maand is geweest in de acht voorafgaande maanden. Het decreet legt geen vorm en geen termijn voor het verzoek vast; een gedateerd, schriftelijk verzoek dat vóór het einde van de termijn wordt verstuurd, is de voorzichtige lezing, geen eis van de tekst.

Aan de kant van de verhuurder is de regel onomwonden: La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador — het verzoek moet door de verhuurder verplicht worden aanvaard — met drie uitzonderingen. De partijen kunnen andere voorwaarden zijn overeengekomen. Zij kunnen een nieuw contract hebben getekend. Of de verhuurder kan de huurder, binnen de termijn en in de vorm van artikel 9.3 van de wet, hebben meegedeeld dat hij de woning nodig heeft voor zichzelf of zijn familie; en hier gaat het decreet verder dan de wet, want het staat die terugname ook toe wanneer het contract er niet in voorzag, zolang de behoefte echt en bewezen is. De verlenging geldt evenmin wanneer beide partijen een vernieuwing, of een nieuw contract, overeenkomen tegen een huur die minstens vijf procent onder de huidige ligt, en zij kan niet worden gecombineerd met de verlenging van drie jaar die de wet geeft in gebieden die tot gespannen woningmarkt zijn verklaard (artikel 10.6 vanaf 2 oktober, daarvoor 10.3); die gaat voor waar zij bestaat.

Het tweede decreet past de twee stukken in elkaar (eerste aanvullende bepaling). Waar de verlenging met vijf jaar van artikel 10.1 werkt, geldt de buitengewone niet: een huurder wiens contract net met vijf jaar is verlengd, heeft aan twee niets. Zij is er voor de huurder wiens verhuurder heeft opgezegd. Dat contract eindigt niet op zijn datum; het loopt het extra jaar of de twee extra jaren door, en dan el contrato se extinguirá a la finalización de dicha prórroga extraordinaria — eindigt het contract bij de afloop van die buitengewone verlenging — tenzij de partijen iets anders afspreken. De vergoeding die op de eerste datum niet verschuldigd was, wordt het op de laatste: een einde door de wil van de verhuurder, zonder een van de zes redenen, geeft de huurder er recht op.

Eén punt is niet beslist. De toelichting bij het tweede decreet zegt dat Las comunicaciones de no renovación ya efectuadas conservan su eficacia y no dan lugar a indemnización — opzeggingen die al zijn gedaan hun werking behouden en geen aanleiding geven tot vergoeding — ook niet wanneer het contract daarna buitengewoon wordt verlengd. De artikelen zeggen dat uitdrukkelijk alleen voor contracten in stilzwijgende voortzetting; voor de rest steunt de lezing op de toelichting. Een verhuurder die vóór 2 oktober heeft opgezegd, doet er goed aan het bewijs van de datum te bewaren.

Voor het gezin in Los Cristianos is de rekensom in twee dagen twee keer veranderd. Hun vijf jaar eindigen begin maart 2027, minder dan zes maanden na 2 oktober, zodat de eigenaar tot de laatste dagen van oktober 2026, vier maanden ervoor, de tijd heeft om te beslissen. Zegt hij niets, dan wordt het contract verlengd tot maart 2032, tegen dezelfde huur met haar begrensde aanpassingen, en zijn volgende kans om het te beëindigen komt zes maanden vóór die datum. Zegt hij op, dan kan het gezin, bij met de huur, om de buitengewone verlenging vragen: het contract loopt dan door tot maart 2028 en, per jaarlijkse termijnen, tot uiterlijk maart 2029, en wanneer het eindigt is hij hun ten minste twaalf maanden huur van een vergelijkbaar appartement verschuldigd, € 11.400 als het referentiesysteem het waardeert op de € 950 die zij betalen, tenzij zijn opzegging een van de zes redenen vermeldt. De reden waar de meeste eigenaren naar zullen kijken, is hun eigen behoefte aan de woning, of die van een naast familielid: naar behoren meegedeeld houdt zij zowel de verlenging als de vergoeding tegen, maar zij moet echt zijn, zij moet in de opzegging staan en iemand moet er binnen drie maanden werkelijk intrekken. Alles wat volgt, komt uit het eerste decreet.

Huuraanpassing: 2 % tot eind 2027, en de IRAV voor elk contract

Op de jaarlijkse aanpassing rusten nu twee verschillende plafonds, en zij komen uit verschillende delen van het decreet.

Het blijvende staat in artikel 18.1 van de wet, in zijn nieuwe tekst. Een aanpassing heeft een beding nodig: En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos — bij gebreke van een uitdrukkelijke afspraak wordt op de contracten geen huuraanpassing toegepast. Noemt het beding geen index, dan is de referentie de IRAV, de index die het Spaanse nationale statistiekinstituut hiervoor publiceert; en wat het beding ook zegt, de jaarlijkse verhoging mag de variatie van de IRAV niet overschrijden. Tot nu toe bond die index de contracten die vanaf 26 mei 2023 waren getekend en volgden oudere de consumentenprijsindex; het decreet herschrijft een overgangsbepaling van de woonwet van 2023, zodat eerdere contracten met dezelfde grens worden aangepast. Een beding dat «IPC» zegt in een contract uit 2019 of 2022 blijft geldig; het kan alleen niet meer opleveren dan de IRAV.

Het tijdelijke is de zesde slotbepaling. Voor elke aanpassing die vervalt tussen 1 oktober 2026 en 31 december 2027 kan de huurder met de verhuurder over de verhoging onderhandelen volgens twee regels. Ligt de huur boven de bovengrens die het referentieprijzensysteem van de Staat voor die woning aangeeft, dan no procederá la aplicación de incremento alguno de la renta — wordt geen enkele verhoging van de huur toegepast. In alle andere gevallen is de verhoging die welke beide partijen opnieuw overeenkomen en, als zij het niet eens worden, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al dos por ciento — mag de toe te passen huurverhoging niet hoger zijn dan twee procent.

De cijfers laten zien welke regel bijt. De IRAV die op 15 september 2026 is gepubliceerd, over augustus, bedraagt 2,47 %; de consumentenprijsindex van dezelfde maand stond, volgens de aanpassingscalculator van het ministerie van Wonen zelf, op 4,3 %. Het contract van Los Cristianos is uit 2022 en het beding verwijst naar de IPC. Met de cijfers van augustus zou de aanpassing van maart 2027 onder de oude regel € 40,85 per maand hebben toegevoegd; onder het nieuwe plafond van de wet kan zij hoogstens € 23,47 toevoegen; en onder de tijdelijke regel van het decreet, zonder nieuwe afspraak, kan zij hoogstens € 19 toevoegen, waarmee de huur van € 950 naar € 969 gaat. Legt het referentieprijzensysteem het plafond voor het appartement onder € 950, dan voegt zij niets toe. Dat systeem is de webapplicatie van het ministerie, die voor een woning een bandbreedte van referentiewaarden geeft volgens ligging en kenmerken; die raadplegen voordat de aanpassingsbrief de deur uitgaat, hoort er nu bij.

Het seizoenscontract is weg: de huur van «tijdelijke woonruimte»

Dertig jaar lang behandelde de wet de verhuur por temporada — voor een seizoen — als een huur voor ander gebruik dan bewoning, en liet zij die bijna geheel over aan wat de partijen afspraken. Het decreet schrapt die woorden uit artikel 3 en schept, binnen de regels voor woonruimte, de arrendamiento de vivienda temporal: de huur die voorziet in de woonbehoefte van een huurder die temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable — tijdelijk weg is van zijn gewone woonplaats, om een gerechtvaardigde en aantoonbare reden (artikel 2.3).

Vier regels bepalen haar. De reden moet in het contract staan en echt en aantoonbaar zijn, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia — waarbij de last om het bestaan ervan te bewijzen op de verhuurder rust; een contract zonder die reden wordt vanaf de dag van ondertekening behandeld als een gewone woonhuur (artikel 7.2). De duur wordt vrij afgesproken, debiendo ser superior a treinta y un días, y no exceder como regla general de doce meses — maar moet langer zijn dan eenendertig dagen en mag in de regel de twaalf maanden niet overschrijden (artikel 9 bis.1). Worden de twaalf maanden zonder reden overschreden, of zijn er más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva — meer dan twee opeenvolgende contracten voor tijdelijke woonruimte — tussen dezelfde partijen en voor dezelfde woning, dan geldt het eerste als een gewone huur, met haar vijf of zeven jaar (artikel 9 bis.2). En de kant van de huurder is lichter dan voorheen: hij kan na één maand vertrekken met tien dagen opzegtermijn, de aanvullende zekerheid mag niet hoger zijn dan één maand huur, de kleine herstellingen door gewoon gebruik zijn voor de verhuurder, en de huur van opeenvolgende tijdelijke contracten voor dezelfde woning mag in een jaar niet meer stijgen dan de IRAV.

Contracten die vóór 1 oktober zijn getekend, behouden hun oude regime tot het einde van de afgesproken termijn, en daar houden zij op: quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga — zij eindigen zonder mogelijkheid van verlenging — en een vernieuwing is al een huur van tijdelijke woonruimte onder de nieuwe regels (achtste overgangsbepaling van de wet). Verhuur tot en met eenendertig dagen die aan toeristen wordt aangeboden, blijft buiten de wet, onder de toeristische regels van elke regio, wat op de eilanden de Canarische wet op de vakantieverhuur betekent die wij beschrijven in onze notitie over de Ley 6/2025.

Het wintercontract met het echtpaar uit Hamburg ligt precies op de vragen die de tekst openlaat. Een verblijf van vijf maanden weg van een woning die in Duitsland wordt aangehouden, kan passen in de woorden van artikel 2.3, maar het decreet noemt geen aanvaarde redenen, eist dat de reden gerechtvaardigd en aantoonbaar is en legt het bewijs bij de eigenaar; een contract waarvan de reden geen stand houdt, is vanaf de eerste dag een gewone huur van vijf jaar, met aan het einde de verlenging met vijf jaar en haar vergoeding. En dan is er de telling. Met dezelfde huurders zou de winter van 2028 het derde tijdelijke contract zijn dat onder de nieuwe regels wordt getekend: het decreet zegt niet of de zomers ertussen de reeks onderbreken, noch of de winters van vóór oktober 2026 meetellen. Tot een rechter of een uitvoeringsregeling antwoord geeft, is een derde winter met dezelfde huurder er een om met advies te plannen, niet met het model van vorig jaar. Het decreet laat bovendien ruimte voor regionale regels over tijdelijke verhuur en kamerverhuur (twaalfde aanvullende bepaling van de wet), zodat de Canarische kant van dit contract nog kan veranderen.

Wat een verhuurder niet meer mag doorberekenen of eisen

Het decreet herschrijft ook de kleine lettertjes van de gewone huur, en vijf wijzigingen bereiken elk nieuw contract.

Belastingen. De partijen kunnen nog steeds afspreken dat de huurder de algemene kosten van het pand betaalt, schriftelijk en met vermelding van het jaarbedrag, maar En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria — in geen geval mogen de aan de woning verbonden belastingen aan de huurder worden opgelegd — tenzij de huurder volgens de wet de belastingplichtige is (artikel 20.1). Het beding dat de onroerendezaakbelasting op de huurder afwentelde, wat de wet tot 30 september toestond, kan niet in een nieuw contract worden geschreven; evenmin mogen het makelaarsloon of het opstellen van het contract, rechtstreeks of onrechtstreeks, aan de huurder worden doorberekend (artikel 20.2).

Zekerheden. De borg van één maand blijft, en ook de grens van twee maanden huur voor elke aanvullende zekerheid in contracten tot vijf of zeven jaar; nieuw is dat En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta — in geen geval van de huurder mag worden geëist dat hij een verzekering tegen huurwanbetaling afsluit (artikel 36.5). Een verhuurder kan de huur nog steeds op eigen kosten verzekeren.

Vroeger vertrekken. Een huurder kan na zes maanden opzeggen met dertig dagen opzegtermijn, zoals voorheen; het beding dat hem een maand huur liet betalen voor elk resterend jaar is verdwenen, want een opzegging die zo wordt uitgeoefend no generará derecho de indemnización en favor del arrendador — doet geen recht op schadeloosstelling ten gunste van de verhuurder ontstaan (artikel 11).

Herstellingen en oplevering. Heeft de woning een herstelling nodig die de bewoonbaarheid, de veiligheid of de gezondheid raakt, dan kan de huurder een schriftelijk verzoek sturen met een redelijke offerte; de verhuurder heeft vijftien kalenderdagen om die te aanvaarden, een andere herstelling voor te stellen of het werk uit te voeren, en daarna mag de huurder het laten doen en de kosten met toekomstige huur verrekenen (artikel 21.5). Aan het einde van de huur moeten beide partijen een opleveringsdocument over de staat van de woning tekenen; is dat er niet, of vermeldt het geen schade, dan se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación — wordt, behoudens tegenbewijs, vermoed dat de woning in behoorlijke staat van onderhoud is teruggegeven (artikel 36.7). Voor een eigenaar die in het buitenland woont, maakt die laatste regel van het bezoek bij het vertrek het moment dat over de borg beslist.

Grote woningen. Tot september liet de wet de partijen bij de huur van een woning van meer dan 300 vierkante meter, of met een jaarhuur boven 5,5 keer het minimumloon, de meeste van deze regels bij overeenkomst opzijzetten. Het decreet schrapt die uitzondering uit artikel 4.2: een grote villa die als iemands woning wordt verhuurd, valt nu onder dezelfde dwingende regels als een studio.

Bereiken deze regels contracten die al zijn getekend? Het decreet geeft zijn eigen antwoord voor de verlenging, voor de twee aanpassingsplafonds en voor de seizoenscontracten, en geen voor de rest. De algemene regel van het Burgerlijk Wetboek is dat Las leyes no tendrán efecto retroactivo, si no dispusieren lo contrario — wetten geen terugwerkende kracht hebben, tenzij zij anders bepalen (artikel 2.3) — en de hervormingen van 2019 en 2023 hadden elk een overgangsbepaling die eerdere contracten onder hun eigen regels liet. In grote lijnen behoudt een contract dat vóór 1 oktober is getekend dus zijn bedingen over kosten, zekerheden en opzegging; een vernieuwing of een nieuw contract niet.

Een verhuurde woning verkopen: van het kooprecht van de huurder kan geen afstand meer worden gedaan

Artikel 25 gaf de huurder al een voorkeursrecht wanneer de woning wordt verkocht: dertig kalenderdagen om de prijs te evenaren, geteld vanaf een formele kennisgeving van de verkoop en de voorwaarden ervan, en, als die kennisgeving ontbrak of onjuist was, dertig dagen vanaf het afschrift van de akte om in de plaats van de koper te treden. Twee dingen veranderen. Een beding in het contract waarbij de huurder van dat recht afstand deed, was tot september geldig; nu Las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente — mogen de partijen niet overeenkomen dat de huurder afstand doet van het voorkeursrecht (artikel 25.8). En de verkoop van een heel gebouw, of van het appartement samen met andere goederen, ontsnapt er niet meer aan: is de woning juridisch af te zonderen, dan moet de kennisgeving de prijs vermelden die eraan wordt toegerekend en de objectieve criteria die zijn gebruikt, bij voorkeur de referentiewaarde van het Kadaster of een onafhankelijke taxatie (artikelen 25.2 en 25.7). Het eigendomsregister schrijft de verkoop van een verhuurde woning niet in zonder bewijs van die kennisgevingen (artikel 25.5).

Voor een niet-ingezetene die een appartement met een huurder erin verkoopt, begint de kalender van de verkoop nu met die kennisgeving, en de koper die in de plaats van de verhuurder treedt, neemt ook de vergoeding bij niet-verlenging over; de fiscale kant van dezelfde verkoop staat in onze gids over verkopen als niet-ingezetene.

Ontruimingen wanneer de huurder kwetsbaar is

Het procesrechtelijke deel van het decreet verdient een eigen notitie; drie punten gaan vandaag elke verhuurder aan.

Ten eerste schept een nieuw lid 6 van artikel 22 van de wet op de burgerlijke rechtsvordering een «buitengewone» weg om een ontruiming wegens wanbetaling te stoppen. Wanneer vaststaat dat de huurder economisch kwetsbaar is, licht de rechter de bevoegde overheid in, die twee maanden heeft om vervangende woonruimte aan te bieden of het verschuldigde te betalen; de zaak blijft intussen geschorst. Betaalt zij, dan eindigt de zaak en loopt de huur door. Doet zij geen van beide, dan la administración pública competente quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario — treedt de bevoegde overheid automatisch in de schuldenaarspositie van de huurder — en is er geen ontruiming: het contract blijft van kracht tot het afloopt, zolang de kwetsbaarheid duurt.

Ten tweede, waar dat mechanisme niet van toepassing is, laat artikel 2 van het decreet de rechter de ontruiming van een kwetsbare persoon zonder vervangende woonruimte schorsen tot 31 december 2030: is de eiser een entiteit die woningen of portefeuilles van onbetaalde hypotheken ver onder hun marktwaarde koopt, dan voorziet het decreet in geen vergoeding; in de andere gevallen wordt de schorsing elk jaar herzien, kan zij niet langer dan drie jaar duren en wordt zij, wanneer de verhuurder een natuurlijk persoon is, door de voor huisvesting bevoegde overheid vergoed tot de niet ontvangen huur.

Ten derde een grens aan dat tweede mechanisme: de kwetsbaarheid van de huurder gaat niet voor cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas — wanneer de eiser een natuurlijk persoon is die twee woningen of minder bezit (artikel 2.2). Die grens schakelt het eerste mechanisme niet uit: voor een kleine verhuurder met een kwetsbare huurder met achterstand is de weg die het decreet tekent dat de overheid betaalt of de schuld overneemt, en dat de huur doorloopt. Beide regels bereiken ook lopende zaken waarin de ontruiming nog niet is uitgevoerd. Niets hiervan gaat over een woning die zonder contract is bezet; die volgt de wegen uit onze notitie over okupas.

De checklist van een verhuurder voor oktober 2026

• Dateer uw contracten: noteer van elk contract de datum van ondertekening, het einde van zijn vijf of zeven jaar en de volgende aanpassing.
• Beslis vóór de opzegdatum: zes maanden voor het einde van elke termijn, vier als die binnen zes maanden na 2 oktober afloopt; zwijgen betekent nu vijf jaar erbij, en een opzegging zonder schriftelijke reden een jaar huur.
• Beantwoord verlengingsverzoeken schriftelijk: hebt u de woning nodig, zeg het dan met de kennisgeving die artikel 9.3 voorschrijft, en bewaar het bewijs van de behoefte.
• Controleer twee cijfers vóór de aanpassingsbrief: de bandbreedte van referentieprijzen voor de woning en de laatste IRAV; zonder nieuwe afspraak 2 %.
• Vernieuw een seizoenscontract niet op het formulier van vorig jaar: schrijf de reden van het tijdelijke verblijf in het contract en tel de contracten met dezelfde huurder.
• Loop uw model na: geen belastingen voor de huurder, geen verplichte huurverzekering, geen boete bij vroegtijdig vertrek, een opleveringsdocument aan het einde.
• Wilt u een verhuurde woning verkopen, begin dan met de kennisgeving aan de huurder, met de prijs en de criteria erachter.
• Noteer de stemmingen: twee decreten, twee stemmingen; trekt het Congres er een in, vraag dan opnieuw advies voordat u naar een van de punten hierboven handelt.

Een decreet-wet is wet vanaf de eerste ochtend en kan binnen enkele weken ophouden dat te zijn. Lees wat er vandaag staat, leg schriftelijk vast wat u eronder doet, en hang geen vijfjarenplan op aan een regel van dertig dagen.

Ons vastgoedteam op de kantoren in Costa Adeje en Corralejo toetst huurcontracten aan de twee decreten, stelt contracten voor tijdelijke woonruimte op en de kennisgevingen van opzegging, verlenging, aanpassing, behoefte en verkoop, en treedt op in ontruimingsprocedures; het consult is betalend en wordt vooraf begroot. De dienst staat beschreven op onze pagina vastgoedrecht, en de contactpagina vermeldt de openingstijden van beide kantoren.

Veelgestelde vragen

Zijn de decreten van kracht, en wat gebeurt er als het Congres ze verwerpt?

Het eerste is van kracht sinds 1 oktober 2026; het tweede treedt op 2 oktober in werking. Het Congres moet over elk binnen dertig dagen stemmen, die zijn reglement in werkdagen telt. Een bekrachtigd decreet blijft; een ingetrokken decreet houdt op te gelden en de wet op de stedelijke huur keert op die punten terug naar haar eerdere tekst. Zo eindigde het decreet van maart, op 28 april; de verzoeken die huurders eronder hadden gedaan, zijn pas vijf maanden later als geldig bevestigd, door het eerste van deze twee, en daarom moet alles wat nu wordt gedaan op schrift staan en gedateerd zijn.

Het vijfjarige contract van mijn huurder loopt af in 2027. Kan ik het beëindigen?

Vanaf 2 oktober verlengt niets doen het met nog eens vijf jaar. Om het te beëindigen moet u zes maanden voor het einde van de termijn opzeggen, of vier als er op 2 oktober minder dan zes maanden resten. Ook dan kan een huurder die bij is met de huur en in de acht voorafgaande maanden elke maand heeft betaald, tot twee jaar extra vragen, en u moet aanvaarden, tenzij u met de huurder andere voorwaarden bent overeengekomen of een nieuw contract hebt getekend, of u de woning nodig hebt voor uzelf of uw familie en dat meedeelt zoals artikel 9.3 van de wet voorschrijft, met een behoefte die echt is en die u kunt bewijzen. En wanneer het contract door uw beslissing eindigt, bent u ten minste twaalf maanden huur van een vergelijkbare woning verschuldigd, tenzij uw opzegging een van de zes redenen vermeldt die de wet opsomt.

In mijn contract staat dat de huur stijgt met de IPC. Kan ik dat nog toepassen?

Het beding is geldig; de uitkomst is begrensd. Sinds 1 oktober mag de jaarlijkse verhoging nooit hoger zijn dan de IRAV, ook in contracten van vóór mei 2023, en voor aanpassingen die vervallen tot en met 31 december 2027 mag de verhoging zonder nieuwe afspraak niet hoger zijn dan 2 %. Ligt de huur al boven de top van de referentiebandbreedte van de Staat voor de woning, dan mag zij helemaal niet stijgen. Met de cijfers van augustus 2026 betekent dat 2 % in plaats van een IPC van 4,3 %.

Ik verhuur mijn appartement elke winter aan hetzelfde echtpaar. Is dat nog een seizoenscontract?

Niet onder die naam. Een contract dat vóór 1 oktober is getekend, loopt onder de oude regels tot zijn afgesproken einde en kan niet worden verlengd. Een nieuw contract is een huur van tijdelijke woonruimte: het moet vermelden waarom de huurder tijdelijk weg is van zijn gewone woonplaats, een reden die u moet kunnen bewijzen; het moet langer duren dan eenendertig dagen en in de regel niet langer dan twaalf maanden; en een derde opeenvolgend contract met dezelfde huurder voor dezelfde woning maakt van het eerste een gewone huur. Of een zomer ertussen die reeks onderbreekt, is een vraag waarop de tekst geen antwoord geeft.

Mag ik de huurder nog de onroerendezaakbelasting en de bijdragen aan de vereniging van eigenaren laten betalen?

In een nieuw contract: de bijdragen aan de vereniging van eigenaren wel, de onroerendezaakbelasting niet. Algemene kosten, zoals de bijdragen aan de vereniging van eigenaren, kunnen aan de huurder worden doorberekend met een schriftelijk beding dat het jaarbedrag vermeldt, in gebouwen die in appartementsrechten zijn gesplitst. De aan de woning verbonden belastingen mogen niet aan de huurder worden opgelegd, tenzij hij volgens de wet de belastingplichtige is. Een contract dat vóór 1 oktober is getekend, behoudt in grote lijnen het beding dat het had.

Dit artikel is algemene informatie per 1 oktober 2026, geen advies over een bepaald huurcontract; de geciteerde teksten zijn het Real Decreto-ley 26/2026 van 29 september (Spaans staatsblad van 30 september 2026) en het Real Decreto-ley 27/2026 van dezelfde datum (staatsblad van 1 oktober 2026), de wet op de stedelijke huur (Ley 29/1994) in haar geconsolideerde tekst en zoals gewijzigd door het tweede decreet, de Ley 12/2023, de wet op de burgerlijke rechtsvordering, het Burgerlijk Wetboek, de Grondwet en het reglement van het Congres van Afgevaardigden; de IRAV is het cijfer van het nationale statistiekinstituut over augustus 2026. Beide decreten wachten op bekrachtiging door het Congres, dat elk van beide kan intrekken; een consult bij ons vastgoedteam is een betalende dienst.