Verkopen als niet-ingezetene: de 3%-inhouding en de plusvalía

Elke koopgids vertelt u wat kopen in Spanje kost. Veel minder mensen leggen uit wat er aan de andere kant van de tafel gebeurt — en voor de niet-ingezeten verkoper in Costa Adeje of Corralejo heeft de verkoopkant zijn eigen rekenkunde, geregeerd door twee belastingen die in niets op elkaar lijken. De ene neemt 3 % van uw prijs voordat u die ooit ziet. De andere komt wettelijk bij uw koper terecht — en beide belonen de verkoper die met een compleet dossier bij de notaris aankomt.

Dit stuk is de spiegel van onze koopgids: dezelfde tafel, de stoel ertegenover. Zo beweegt het geld werkelijk wanneer een niet-ingezetene verkoopt, welke termijnen gelden en waar teruggaven worden gewonnen en verloren.

De 3 % die u nooit in handen krijgt

Wanneer de verkoper van een Spaanse woning een niet-ingezetene zonder vaste inrichting is, verplicht de wet de koper tot iets contra-intuïtiefs: 3 % van de overeengekomen prijs inhouden en afdragen aan de fiscus — niet als eigen kostenpost, maar als voorschot op uw belasting als verkoper. De koper draagt het af met formulier (modelo) 211 binnen één maand na de akte en overhandigt u een exemplaar van de indiening: bewaar dat als goud, want uw teruggaafverzoek wordt erop gebouwd.

Twee trekken maken het mechanisme onontkoombaar:

• Het is niet optioneel en niet onderhandelbaar. De enige uitweg is er helemaal buiten vallen: een verkoper die in werkelijkheid Spaans fiscaal resident is en dat bewijst met het AEAT-residentiecertificaat, wordt niet ingehouden.
• De woning zelf staat ervoor in. Wordt de inhouding niet afgedragen, dan blijft het overgedragen goed verbonden voor het laagste bedrag van inhouding en verschuldigde belasting, en de registrator tekent dat aan in de marge van de inschrijving. Daarom slaat geen goed geadviseerde koper de 3 % ooit over — en moet u als verkoper niet hopen hem om te praten.

Formulier 210: de echte afrekening

De 3 % is een voorschot, niet de belasting. De echte belasting wordt berekend over uw werkelijke vermogenswinst, die u — de verkoper — aangeeft met formulier 210, binnen drie maanden gerekend vanaf het einde van de kopersmaand (in de praktijk zo'n vier maanden na de akte).

De rekenkunde is klassiek:

• Overdrachtswaarde: de prijs, minus de door u gedragen kosten en belastingen van de verkoop (makelaarscourtage, juridische honoraria, de plusvalía als u die contractueel op u nam).
• Verkrijgingswaarde: wat u destijds betaalde, plus de belastingen en kosten van die aankoop (ITP of btw, notaris, register) plus gedocumenteerde verbeteringen — gefactureerde werken, geen opfrisbeurt.
• Het verschil wordt voor niet-ingezeten particulieren belast tegen 19 %.

Dan ontmoet de 3 % de 19 %:

• Grote winst → de inhouding schiet tekort en het 210 toont een bij te betalen saldo.
• Kleine winst → de inhouding is te veel en het 210 wordt een teruggaafverzoek.
• Geen winst — verkocht op of onder uw verkrijgingswaarde — en de volle 3 % komt terug. Met verlies verkopen bespaart u het papierwerk niet; het is juist het papierwerk dat uw geld terughaalt.

De teruggaaf innen — zonder langer te wachten dan nodig

Teruggaven zijn reëel, maar ze worden beoordeeld, niet afgestempeld, en de beoordeling is een documentenspel. De dossiers die het snelst terugkomen, zijn de dossiers die op dag één compleet binnenkomen: beide akten, de facturen achter elke afgetrokken kostenpost, het 211-exemplaar van de koper en de rekening voor de uitbetaling — een Spaanse rekening aanhouden tot het geld binnen is, scheelt verrassend veel wrijving, en wie zich op een belastingverdrag beroept, voegt het fiscale residentiecertificaat van de eigen autoriteit toe. Reken op maanden eerder dan weken; reken op een requerimiento (een verzoek om stukken) als iets ontbreekt, en beantwoord dat binnen de termijn — anders begint de klok opnieuw tegen u te lopen.

Eén planningsnotitie zolang het dossier openstaat: de verkoop sluit doorgaans ook de rest van uw Spaanse belastingverhaal af — de aangiften voor fictief of huurinkomen van uw eigenaarsjaren horen bij te zijn, want een teruggaafbeoordeling bekijkt het hele plaatje.

De plusvalía na de hervorming van 2021

De tweede belasting is gemeentelijk: de IIVTNU, voor iedereen de plusvalía, geheven door de gemeente over de waardestijging van de stedelijke grond (niet het gebouw) tijdens uw eigendomsjaren.

Haar huidige vorm dateert van eind 2021, toen het Grondwettelijk Hof de oude berekeningsmethode neerhaalde en een koninklijk wetsdecreet haar heropbouwde. Voor een verkoper tellen twee regels:

• U kiest tussen twee methoden: de objectieve berekening (gemeentelijke coëfficiënten per bezitsduur op de kadastrale grondwaarde) of de reële methode (de werkelijke grondwinst volgens uw twee akten). U hebt recht op de laagste — reken beide door voordat iemand iets indient.
• Geen stijging, geen belasting. Tonen uw akten dat de grondwaarde niet steeg, dan wordt de transactie simpelweg niet belast — maar dat resultaat moet verklaard en bewezen worden, niet verondersteld.

Termijnen zijn gemeentelijk, maar de hoofdregel bij verkopen is een aangifte binnen 30 werkdagen na de overdracht — kort genoeg om het vóór de notarisafspraak te organiseren, niet erna.

Is de verkoper niet-ingezeten, dan treedt de koper aan

En hier de wending waarvan de meeste buitenlandse verkopers nooit hebben gehoord: bij de plusvalía wijst de wet, wanneer de verkoper niet-ingezeten is, de koper aan als vervangend belastingplichtige (sustituto del contribuyente). De gemeente richt de aanslag aan de koper, en de koper — niet u — moet aangeven en betalen.

In de praktijk beschermen kopers zich: de geraamde plusvalía wordt vóór de overdracht berekend en op de prijs ingehouden of aan de notaristafel verrekend, waarbij de akte vastlegt wie wat draagt. Goed geregeld is het routine; vaag geregeld is het hét klassieke geschil na de verkoop. Eis als verkoper dat de akte het exact ingehouden bedrag en de gebruikte methode noemt — en onthoud dat de economische last van de vervanger dragen ú niet belet de geen-stijgingsregel in te roepen als de cijfers dat dragen.

De papieren die de rekenkunde beslissen

Elke euro in dit verhaal wordt bewezen, niet beweerd. Het dossier dat een goed geleide verkoop naar de notaris meebrengt:

• Uw aankoopakte en de facturen van haar belastingen en kosten — ze verhogen de verkrijgingswaarde en verkleinen de belaste winst.
• Facturen van verbeteringswerken — vergunde, gefactureerde werken tellen; een map bonnetjes van een verbouwing zonder papieren niet.
• De verkoopkosten — makelaar, advocaten, energiecertificaat — met facturen op uw naam.
• IBI-kwitanties en kadastrale gegevens — de kadastrale grondwaarde stuurt de objectieve plusvalía-methode.
• Uw residentiestatus, gedocumenteerd — bent u werkelijk Spaans fiscaal resident, dan haalt het AEAT-certificaat de 3%-inhouding bij de wortel weg; zo niet, dan schraagt het residentiecertificaat van uw land elk verdragsberoep.
• Aan de randen bestaan enge vrijstellingen — bijvoorbeeld voor bepaalde EU/EER-residenten die de opbrengst van wat ooit hun hoofdverblijf was herinvesteren —, maar ze hangen vol voorwaarden: laat uw geval toetsen voordat u erop rekent.

De vijf controles van de verkoper

• Reconstrueer uw aankoopdossier vroeg — akte, belastingen, facturen. Weken vóór het te koop zetten, niet de avond vóór de overdracht.
• Modelleer beide belastingen vooraf: 19 % over de gedocumenteerde winst en beide plusvalía-methoden — zodat de inhoudingen op de tekendag geen verrassingen bevatten.
• Leg de plusvalía-mechaniek schriftelijk vast — wie hoeveel inhoudt en volgens welke methode, gezegd in de akte.
• Bewaar het 211-exemplaar van de koper en een levende bankrekening voor de teruggaaf.
• Agendeer het 210-venster — drie maanden na de kopersmaand. Missen maakt de teruggaafweg steil.

Bij een verkoop door een niet-ingezetene is de prijs wat men afspreekt. Wat u overhoudt, is wat de papieren bewijzen.

Ons vastgoedteam begeleidt verkopen van niet-ingezetenen van begin tot eind — fiscale modellering vóór het te koop zetten, inhoudingen op de tekendag en daarna de formulieren 210 en plusvalía — op Tenerife en Fuerteventura, in twaalf werktalen. Lees hoe wij werken bij vastgoedrecht, of vertel ons over uw verkoop op ons kantoor in Costa Adeje of Corralejo.

Veelgestelde vragen

Is de 3%-inhouding de belasting die ik over de verkoop verschuldigd ben?

Nee — het is een voorschot, van uw prijs afgenomen, op de echte belasting: 19 % van uw werkelijke winst, aangegeven met formulier 210. Afhankelijk van de cijfers betaalt u het verschil bij of vordert u een deel of het geheel van de 3 % terug.

Ik verkoop met verlies. Krijg ik de 3 % terug — en de plusvalía?

Ja op beide fronten, maar elk met zijn eigen bewijs. De 3 % komt terug via het teruggaafverzoek van formulier 210, gebouwd op uw twee akten en de kostenfacturen. De plusvalía vervalt alleen als de akten tonen dat de grond niet in waarde steeg — een uitkomst die bij de gemeente moet worden verklaard, niet verondersteld.

Wie betaalt de plusvalía als de verkoper niet-ingezeten is?

Juridisch de koper, als vervangend belastingplichtige — de gemeente richt zich tot hem. Economisch wordt het tussen partijen geregeld, meestal door het geraamde bedrag bij de overdracht op de prijs in te houden. Laat de akte exact zeggen wat werd ingehouden en waarom.

De termijnen, in één adem?

De koper draagt de 3 % af (formulier 211) binnen een maand na de akte. U dient formulier 210 in binnen de drie maanden daarna. De plusvalía-aangifte vervalt in de regel 30 werkdagen na de overdracht. Alle drie zijn korter dan ze vanuit het buitenland voelen — organiseer ze vóór de overdracht.

De koper heeft de 3 % nooit afgedragen. Wat gebeurt er?

Het antwoord van de wet is drastisch: de woning zelf blijft verbonden voor het laagste bedrag van inhouding en uw belasting, met een kanttekening in het Register — het probleem van de koper en de nachtmerrie van zijn advocaat. Uw eigen plicht om het 210 in te dienen blijft hoe dan ook staan: laat andermans verzuim niet uw verzuim worden.

Dit artikel is algemene informatie over Spaanse belastingen zoals die gelden op de publicatiedatum, geen fiscaal of juridisch advies voor uw specifieke situatie. Tarieven, coëfficiënten en gemeentelijke regels bewegen — laat uw verkoop met actuele cijfers modelleren voordat u iets tekent.