Vender como não residente: a retenção de 3 % e a plusvalía

Todos os guias de compra lhe contam quanto custa comprar em Espanha. Muito menos gente explica o que se passa do outro lado da mesa — e para o vendedor não residente em Costa Adeje ou Corralejo, o lado da venda tem a sua própria aritmética, governada por dois impostos que não se parecem em nada. Um leva 3 % do seu preço antes de o ver. O outro recai, por lei, sobre o seu comprador — e ambos premeiam o vendedor que chega ao notário com o dossiê completo.

Esta peça é o espelho do nosso guia de compra: a mesma mesa, a cadeira oposta. Eis como o dinheiro se move de verdade quando vende um não residente, quais são os prazos e onde se ganham e perdem as devoluções.

Os 3 % que nunca chegam às suas mãos

Quando quem vende um imóvel espanhol é um não residente sem estabelecimento estável, a lei obriga o comprador a algo contraintuitivo: reter 3 % do preço acordado e entregá-los ao fisco — não como custo próprio, mas por conta do imposto de si, o vendedor. O comprador entrega-os com o modelo 211 no prazo de um mês desde a escritura e dá-lhe um exemplar da apresentação: guarde-o como ouro, porque o seu pedido de devolução se construirá sobre ele.

Dois traços tornam o mecanismo impossível de ignorar:

• Não é opcional nem negociável. A única saída é não estar no seu âmbito: o vendedor que na realidade é residente fiscal em Espanha e o prova com o certificado de residência da AEAT não sofre a retenção.
• O próprio imóvel responde. Se a retenção não for entregue, o bem transmitido fica afeto ao pagamento do menor valor entre a retenção e o imposto devido, e o conservador anota-o à margem da inscrição. Por isso nenhum comprador bem assessorado saltará jamais os 3 % — e por isso o vendedor não deve esperar demovê-lo.

Modelo 210: a conta a sério

Os 3 % são um pagamento por conta, não o imposto. O imposto real calcula-se sobre a sua mais-valia efetiva, que declara — o vendedor — no modelo 210, dentro de três meses contados do fim do mês do comprador (na prática, uns quatro meses desde a escritura).

A aritmética é clássica:

• Valor de transmissão: o preço, menos os gastos e impostos da venda que suportou (comissão da agência, honorários jurídicos, a plusvalía se a assumiu por contrato).
• Valor de aquisição: o que pagou ao comprar, mais os impostos e gastos daquela compra (ITP ou IVA, notário, registo) mais as benfeitorias documentadas — obras faturadas, não pinturas.
• A diferença tributa a 19 % para pessoas singulares não residentes.

E então os 3 % encontram os 19 %:

• Mais-valia grande → a retenção fica curta e o 210 mostra valor a entregar.
• Mais-valia pequena → a retenção sobra e o 210 converte-se em pedido de devolução.
• Sem mais-valia — vendeu ao valor de aquisição ou abaixo — e os 3 % inteiros voltam. Vender com perda não poupa a papelada; é precisamente a papelada que lhe devolve o dinheiro.

Cobrar a devolução — sem esperar mais do que o imprescindível

As devoluções são reais, mas são revistas, não carimbadas, e a revisão é um jogo de documentos. Os processos que voltam mais depressa são os que entram completos no primeiro dia: as duas escrituras, as faturas por trás de cada gasto deduzido, o exemplar do 211 do comprador e a conta bancária para o pagamento — manter aberta uma conta espanhola até receber poupa uma fricção surpreendente, e se invocar uma convenção de dupla tributação, o certificado de residência fiscal do seu país pertence ao dossiê. Conte que a Administração demore meses em vez de semanas; conte com um requerimiento (pedido de elementos) se faltar algo, e responda-lhe no prazo, ou o relógio recomeça contra si.

Uma nota de planeamento enquanto o processo está aberto: a venda costuma fechar também o resto da sua história fiscal espanhola — as declarações de rendimento imputado ou de arrendamento dos seus anos de proprietário devem estar em dia, porque a revisão de uma devolução olha para o quadro inteiro.

A plusvalía depois da reforma de 2021

O segundo imposto é municipal: o IIVTNU, a plusvalía de toda a gente, cobrada pela câmara sobre o aumento de valor do solo urbano (não da construção) durante os seus anos de propriedade.

A sua forma atual nasce no final de 2021, quando o Tribunal Constitucional derrubou o velho método de cálculo e um real decreto-lei o reconstruiu. A um vendedor importam duas regras:

• Pode escolher entre dois métodos: o cálculo objetivo (coeficientes municipais por anos de posse aplicados ao valor cadastral do solo) ou o método real (o aumento efetivo do solo segundo as suas duas escrituras). Tem direito ao mais baixo — calcule ambos antes de alguém apresentar seja o que for.
• Sem aumento, não há imposto. Se as escrituras mostram que o valor do solo não subiu, a operação simplesmente não tributa — mas esse resultado tem de ser declarado e provado, não presumido.

Os prazos são municipais, mas a regra geral nas compras e vendas é declarar em 30 dias úteis desde a transmissão — curto o suficiente para se organizar antes da marcação no notário, não depois.

Quando o vendedor é não residente, o comprador dá um passo em frente

E aqui a reviravolta de que a maioria dos vendedores estrangeiros nunca ouviu falar: na plusvalía, quando o vendedor é não residente, a lei designa o comprador como substituto do contribuinte (sustituto del contribuyente). A câmara dirige a liquidação ao comprador, e é o comprador — não o vendedor — quem deve declarar e pagar.

Na prática, os compradores protegem-se: a plusvalía estimada calcula-se antes do fecho e retém-se do preço ou liquida-se à mesa do notário, ficando na escritura quem suporta o quê. Bem conduzido, é rotina; conduzido com vaguezas, é o clássico litígio pós-venda. Como vendedor, exija que a escritura registe o valor exato retido e o método usado — e lembre-se de que suportar economicamente o encargo do substituto não o impede a si de invocar a regra do não-aumento se os números o ampararem.

A papelada que decide a aritmética

Nesta história, cada euro prova-se, não se afirma. O dossiê que uma venda bem conduzida traz ao notário:

• A sua escritura de compra e as faturas dos seus impostos e gastos — elevam o valor de aquisição e encolhem a mais-valia tributada.
• Faturas das obras de benfeitoria — obras licenciadas e faturadas contam; uma pasta de talões de uma remodelação sem papéis, não.
• Os gastos da venda — agência, advogados, certificado energético — com faturas em seu nome.
• Recibos de IBI e dados cadastrais — o valor cadastral do solo governa o método objetivo da plusvalía.
• O seu estatuto de residência, documentado — se na realidade é residente fiscal espanhol, o certificado da AEAT elimina pela raiz a retenção dos 3 %; se não é, o certificado de residência do seu país sustenta qualquer invocação de convenção.
• Nas margens existem isenções estreitas — por exemplo, para certos residentes UE/EEE que reinvestem o produto do que foi a sua habitação própria —, mas vêm carregadas de condições: mande verificar o seu caso antes de contar com uma.

As cinco verificações do vendedor

• Reconstrua cedo o dossiê de compra — escritura, impostos, faturas. Semanas antes de anunciar, não na véspera do fecho.
• Modele os dois impostos com antecedência: os 19 % sobre a mais-valia documentada e os dois métodos da plusvalía — para que as retenções do dia da assinatura não tragam surpresas.
• Acorde por escrito a mecânica da plusvalía — quem retém quanto e por que método, dito na escritura.
• Guarde o exemplar do 211 do comprador e uma conta bancária viva para a devolução.
• Anote a janela do 210 — três meses depois do mês do comprador. Perdê-la torna o caminho da devolução íngreme.

Numa venda de não residente, o preço é o que se acorda. O que fica consigo é o que a papelada prova.

A nossa equipa imobiliária conduz vendas de não residentes de princípio a fim — modelação fiscal antes de anunciar, retenções no dia da assinatura e depois os modelos 210 e da plusvalía — em Tenerife e Fuerteventura, em doze línguas de trabalho. Leia como trabalhamos em direito imobiliário, ou fale-nos da sua venda nos nossos escritórios de Costa Adeje ou Corralejo.

Perguntas frequentes

A retenção de 3 % é o imposto que devo pela venda?

Não — é um pagamento por conta retirado do seu preço, por conta do imposto real: 19 % da sua mais-valia efetiva, declarada no modelo 210. Conforme os números, entregará a diferença ou reclamará a devolução de parte ou da totalidade dos 3 %.

Vendo com perda. Recupero os 3 % — e a plusvalía?

Sim em ambas as frentes, mas cada uma com a sua prova. Os 3 % voltam através do pedido de devolução do modelo 210, construído sobre as suas duas escrituras e as faturas de gastos. A plusvalía só desaparece se as escrituras mostrarem que o solo não valorizou — um resultado que tem de ser declarado à câmara, não presumido.

Quem paga a plusvalía quando o vendedor é não residente?

Legalmente, o comprador, como substituto do contribuinte — a câmara dirige-se a ele. Economicamente, ajusta-se entre as partes, normalmente retendo o valor estimado do preço no fecho. Faça a escritura dizer exatamente o que se reteve e porquê.

Os prazos, num só fôlego?

O comprador entrega os 3 % (modelo 211) no prazo de um mês desde a escritura. O vendedor apresenta o modelo 210 nos três meses seguintes. A declaração da plusvalía vence, em regra, aos 30 dias úteis da transmissão. Os três são mais curtos do que parecem do estrangeiro — organize-os antes do fecho.

O comprador nunca entregou os 3 %. O que acontece?

A resposta da lei é drástica: o próprio imóvel fica afeto ao pagamento do menor valor entre a retenção e o seu imposto, com nota à margem no Registo — problema do comprador e pesadelo do advogado dele. O seu dever de apresentar o 210 mantém-se em qualquer caso: não deixe que a omissão alheia se torne o seu incumprimento.

Este artigo é informação geral sobre impostos espanhóis em vigor à data de publicação, não aconselhamento fiscal ou jurídico para o seu caso concreto. Taxas, coeficientes e regras municipais movem-se — mande modelar a sua venda com números atuais antes de assinar seja o que for.