Imposto sobre o Património e imposto de solidariedade para não residentes em 2026: o que uma casa nas Canárias custa realmente cada ano

Ter uma casa em Costa Adeje ou em Corralejo traz consigo um imposto que a maioria dos compradores não contabilizou quando assinou: Espanha continua a tributar o património líquido, todos os anos, e desde 2022 fá-lo duas vezes — através do clássico Imposto sobre o Património e de uma sobretaxa «de solidariedade» sobre as grandes fortunas que nasceu temporária e é hoje permanente. Para um proprietário não residente as regras são mais estreitas do que para um residente espanhol, nalguns aspetos mais brandas, num aspeto mais duras — e 2026 trouxe a maior mudança em anos, porque os tribunais acabam de abrir aos não residentes o limite que antes protegia apenas os residentes.

Este artigo acompanha o nosso guia sobre o imposto dos não residentes sobre uma casa em Espanha — aquele trata do rendimento que o fisco imputa ao seu imóvel; este trata do valor daquilo que possui. Eis o que um não residente paga realmente, como se calcula, e onde a novidade de 2026 muda a aritmética.

Dois impostos sobre um só património

O Imposto sobre o Património (Impuesto sobre el Patrimonio) data de 1991. É um imposto estatal cuja receita e grande parte do desenho estão cedidos às regiões, e é por isso que um residente em Madrid não paga nada e um residente nas Canárias paga a tabela normal. O imposto de solidariedade sobre as grandes fortunas (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) chegou no final de 2022 precisamente para neutralizar esses descontos regionais: aplica as mesmas taxas máximas em todo o país ao património líquido acima de três milhões de euros e permite deduzir o Património já pago. Foi escrito para dois anos; um real decreto-lei de dezembro de 2023 tornou-o indefinido, e o Tribunal Constitucional rejeitou os recursos das regiões em novembro de 2023.

Para um não residente os dois impostos funcionam da mesma forma: só se é tributado pelos bens situados em Espanha — o nome técnico é obligación real — nunca pelo património mundial. A moradia, a conta bancária espanhola, o carro matriculado aqui; não a casa em Surrey nem a pensão em Munique.

O que conta, e quanto vale

A lista de bens espanhóis é curta para a maioria dos proprietários, mas duas entradas surpreendem:

• Os imóveis avaliam-se pelo maior de três valores: o valor cadastral, o valor «comprovado» pela Administração para outros impostos, ou o preço pago. Na prática, para uma casa comprada desde 2022, o valor de referência oficial usado para pagar o imposto de transmissões tende a fixar o mínimo — e costuma estar muito acima do valor cadastral.
• As participações numa sociedade imobiliária contam como imóvel. Um não residente que detém a moradia espanhola através de uma sociedade — espanhola ou estrangeira, não cotada — é tributado por essas participações quando pelo menos metade do ativo da sociedade são imóveis situados em Espanha. O velho hábito de «meter a casa numa sociedade» não a tira do Imposto sobre o Património.

Aos bens só se deduzem as dívidas a eles ligadas: a hipoteca sobre a casa espanhola, sim; um empréstimo contraído no seu país contra o salário, não. E quando a casa for um dia vendida, entra em cena outro par de impostos — veja vender como não residente.

Depois vem o número que decide a maioria dos casos: um mínimo isento de 700.000 euros por pessoa, que a lei estende expressamente aos não residentes. Abaixo dele não há imposto nenhum. Tomemos um casal com uma moradia em Costa Adeje avaliada em 1,5 milhões de euros e 400.000 euros de hipoteca em dívida, metade cada um: cada cônjuge detém 750.000 euros de bens e 200.000 de dívida, um líquido de 550.000 euros — abaixo do limiar, sem Património, nada a apresentar. A titularidade a dois e uma hipoteca que continua a contar são as duas razões silenciosas pelas quais a maioria dos proprietários das ilhas nunca vê este imposto.

As Canárias: nem desconto nem surpresa

A política regional transformou este imposto num mosaico. Madrid, a Andaluzia e outras bonificam-no integralmente aos seus residentes; as Canárias não: mantêm o mínimo de 700.000 euros e a tabela estatal normal, sem bonificação geral. Essa tabela começa em 0,2 % e sobe em oito escalões até 3,5 % sobre a parte da matéria coletável acima de cerca de 10,7 milhões.

Desde julho de 2021, qualquer não residente — da UE ou não — pode optar pelas regras da região onde se situa a maior parte dos seus bens espanhóis. Para um proprietário em Fuerteventura ou Tenerife essa opção não muda nada, porque as regras canárias são as estatais; só importa se o seu património espanhol estiver sobretudo noutro lado.

Um exemplo prático, titular único, sem dívidas: um apartamento em Corralejo avaliado em 600.000 euros e uma moradia em 1,5 milhões — 2,1 milhões de euros de bens em Espanha. Retirado o mínimo de 700.000, a matéria coletável é de 1,4 milhões; passada pela tabela estatal, dá cerca de 9.300 euros por ano. Não é ruinoso, mas também não é trivial, e tem de ser declarado: com bens acima de 2 milhões apresenta-se declaração mesmo no ano em que o imposto deu zero.

O imposto de solidariedade acima de três milhões

O imposto sobre as grandes fortunas começa onde o património líquido espanhol — após o mesmo mínimo de 700.000 euros, que uma reforma de dezembro de 2023 estendeu aos não residentes com efeitos desde 2022 — ultrapassa 3 milhões de euros. A sua tabela: 1,7 % de três milhões até cerca de 5,35 milhões, 2,1 % até cerca de 10,7 milhões, 3,5 % daí em diante. Ao resultado deduz-se o Imposto sobre o Património efetivamente pago pelo mesmo ano.

Essa dedução é toda a questão para um proprietário nas Canárias. Como as ilhas não descontam o Património, o Património pago sobre um grande património é normalmente maior do que o cálculo de solidariedade, e a sobretaxa fica em zero. Tomemos 6 milhões de euros em imóveis espanhóis, sem dívidas: o Património sobre a matéria coletável de 5,3 milhões é de cerca de 70.500 euros; a tabela de solidariedade sobre a mesma base dá cerca de 39.100 euros; subtraídos os 70.500 já pagos, nada resta. Só há declaração a apresentar quando a sobretaxa produz de facto um montante a pagar — pelo que, para a maioria dos proprietários das ilhas, o imposto sobre as grandes fortunas é um cálculo a verificar, não uma conta a esperar. Morde onde o Património foi bonificado — Madrid, Andaluzia — que é exatamente para o que foi desenhado.

O limite de 60 %: aberto aos não residentes em 2026

Os residentes em Espanha gozam há muito de um limite: o seu IRPF, o Património e o imposto de solidariedade, somados, não podem exceder 60 % da sua matéria coletável do IRPF, e os impostos patrimoniais são cortados até caber — até 80 % do Património. A lei reservava esse limite aos residentes, e um não residente com uma casa valiosa mas um rendimento espanhol modesto podia pagar um Património sem qualquer proporção com os seus rendimentos.

Em outubro e novembro de 2025 o Supremo Tribunal decidiu, em dois acórdãos, que excluir os não residentes do limite é uma restrição à livre circulação de capitais que o direito da União não permite: a residência, por si só, não justifica a diferença. A Administração seguiu-o. Em dezembro de 2025 o tribunal económico-administrativo central aplicou o mesmo raciocínio ao imposto de solidariedade, e em junho de 2026 o próprio modelo do imposto sobre as grandes fortunas foi reescrito para que os não residentes possam invocar o limite a partir do exercício de 2025.

Duas consequências para um proprietário das ilhas:

• Para a frente, um não residente com imóveis de alto valor e rendimento baixo pode invocar o limite nos dois impostos. Como se mede o rendimento de um não residente para efeitos do cálculo está a assentar caso a caso — o princípio está ganho, a aritmética precisa de aconselhamento.
• Para trás, o Património pago nos últimos quatro exercícios abertos sem o limite pode ser objeto de um pedido de reembolso, apresentado como retificação dessas declarações. Os exercícios vão ficando fora de alcance um a um à medida que prescrevem, e esse é o argumento para não esperar.

Calendário e convenções

• O Imposto sobre o Património declara-se no modelo 714 na janela primaveril do imposto sobre o rendimento, pelo ano anterior — em 2026 essa janela decorreu do início de abril a 30 de junho, e o exercício de 2026 declara-se na próxima primavera. Tem de apresentar quando há imposto a pagar ou quando os seus bens espanhóis ultrapassam 2 milhões.
• O imposto de solidariedade declara-se no modelo 718 em julho, também pelo ano anterior, e só quando há montante a pagar.
• As convenções de dupla tributação seguem o modelo internacional: os imóveis podem ser tributados onde se situam, pelo que Espanha conserva o direito de tributar a sua casa, e a convenção do seu país decide como credita ou isenta esse imposto. Algumas convenções espanholas cobrem apenas o rendimento e nada dizem sobre o património; outras — Alemanha, Bélgica, França, Reino Unido entre elas — trazem redação própria. Leia a sua antes de dar por adquirido o alívio.

Lista de verificação do proprietário

• Avalie os seus bens espanhóis como a lei o faz: o maior entre cadastral, comprovado e preço de compra; valor de referência nas compras desde 2022.
• Conte as pessoas e a hipoteca: o mínimo de 700.000 euros é por titular e só se deduzem as dívidas ligadas a Espanha — a maioria dos casais com casa hipotecada fica abaixo da linha.
• Verifique o limiar de declaração de 2 milhões, mesmo num ano sem imposto.
• Acima de 3 milhões, faça o cálculo de solidariedade — e espere que a dedução do Património o absorva nas Canárias.
• Rendimento baixo, valor alto? Invoque o limite e reveja as últimas quatro declarações para um reembolso.
• Imóvel detido através de sociedade: as participações são tributáveis se metade do ativo da sociedade forem imóveis espanhóis.

O Património nas ilhas raramente é o imposto que temia — mas é sempre o imposto que tem de ter medido.

A nossa equipa fiscal trabalha com proprietários não residentes em Tenerife e Fuerteventura — avaliar o que é realmente tributável, apresentar os modelos 714 e 718, invocar o limite e pedir os reembolsos que agora permite — em doze línguas de trabalho. Leia como trabalhamos em direito fiscal ou fale-nos do seu património nos nossos escritórios de Costa Adeje ou Corralejo.

Perguntas frequentes

Os não residentes pagam Imposto sobre o Património em Espanha?

Sim, mas apenas sobre os bens situados em Espanha e apenas acima de um mínimo isento de 700.000 euros por pessoa, após dedução das dívidas ligadas a esses bens. Uma casa em compropriedade e com hipoteca fica muitas vezes abaixo do limiar.

Quanto é o Imposto sobre o Património nas Canárias?

As Canárias aplicam a tabela estatal sem descontos regionais: de 0,2 % no primeiro escalão da matéria coletável a 3,5 % acima de cerca de 10,7 milhões. Um não residente sozinho com 2,1 milhões em imóveis e sem dívidas paga cerca de 9.300 euros por ano.

Vou pagar o imposto de solidariedade sobre as grandes fortunas?

Só se o seu património líquido espanhol ultrapassar 3 milhões após o mínimo de 700.000 — e mesmo assim deduz-se o Património já pago, o que com bens nas Canárias normalmente não deixa nada. Só há declaração quando resulta um montante.

O que mudou para os não residentes em 2026?

O limite de 60 % que prende os impostos patrimoniais a uma parte do rendimento, antes reservado aos residentes, foi aberto aos não residentes por dois acórdãos do Supremo Tribunal do final de 2025; o modelo do imposto de solidariedade foi reescrito em junho de 2026 para o aplicar a partir do exercício de 2025. Podem pedir-se reembolsos do Património pago sem o limite nos exercícios ainda não prescritos.

Quando e como declaro?

O Património vai no modelo 714 durante a janela primaveril do imposto sobre o rendimento, pelo ano anterior, sempre que haja imposto a pagar ou os bens espanhóis ultrapassem 2 milhões. O imposto de solidariedade vai no modelo 718 em julho, só quando há montante a pagar.

Este artigo é informação geral sobre os impostos espanhóis em vigor à data de publicação, não aconselhamento fiscal ou jurídico para a sua situação concreta. Tabelas, mínimos e a prática do limite para não residentes mudam — calcule a sua posição com números atuais antes de declarar ou reclamar.